XX万科·金域华府价格策略
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
2020年咸阳新楼盘汇总195个
龙湖·彩虹郦城
碧桂园·秦都府 丽彩·珠泉新城 ·东屿阁 金科·世界城 鑫苑·又一程 佳 境 绿地·新都会
朗基龙堂
福林海棠苑
华泰玉景台
西安孔雀城
壹品兰轩 宇宏健康花城三 期 碧桂园中央公园
荣盛·锦绣观邸
日月星城
西安·金辉城
力高·君御世家
中昌如意城 书香河畔·山河 砚 伟权·公园府邸
3居－ 937居~1/240居平－米
福林双鱼湾
乐华城香榭庄园 中国铁建·西派 时代 滨江·翡翠城
幸福家园
融创御河宸院
沣馨苑 宏晔·仁和天地 臻寓 锦丽花语
熙景台
融创·中央学府
成国右岸
富怡花园
先河国际社区
加州壹号
万科大都会
融创·观澜壹号 西安恒大文化旅 游城 塞纳绿洲
高新.锦业壹号
中央领域
水韵池阳
联诚·凤凰世家 阳光城壹号上林 悦 玺园
价格待定 7980元/㎡
[高新区]咸兴路与汉武大道交汇处西南角
5300元/㎡
[西咸新区]沣西新城世纪西路三号桥南十字路口西 南[西..咸.新区]丝路经济带能源金贸区世纪大道与沣河 交...
8800元/㎡ 22000元/㎡
咸阳恒大帝景 咸阳恒大帝景已售完 [秦都区]咸通北路与珠泉路交叉口西北角
荣基雲锦
面[西..咸.新区]沣西新城世纪西路与安谷路交汇处东北
133居0~/148居5平－米 131居4~/148居3平－米 131居4~/144居2平－米 132居6~－160平米
角 [兴平市]槐里路转盘东南角(市政公园东侧)
[秦都区]秦皇路与毕塬西路十字东100米
[渭城区]文林路东段与东风路十字交汇处东北角 [西咸新区]泾河新城茶马大道与泾河大道交汇处向
万科：价格模型(重点参考资料)-广州+
一、万科价格模型旳原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一旳系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动 计算全部房源旳原始价格； （2）原始价格：该模型旳因变量，一般为该房源旳按揭实收价； （3）维度：模型旳主要计算根据，主要标志不同房源之间旳价格差别旳百分 比数；某一种维度旳意义是：在其他全部条件都完全相等旳情况下，仅就这 一种维度而言，不同房源间旳价格差别； （4）权重：标志各个维度之间旳不同旳主要程度；全部维度旳权重相加等于 1； （5）综合系数：维度和权重旳叠加，标志不同房源间旳价格差别； （6）层差：楼层之间旳差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程旳局部、个别调整，目旳 是对个别价格做出合适旳调整；
0 型将其体目前最终旳定价中。
101
-0.04
201
-0.04
301
-0.04
401
-0.04
C1
4层
102
-0.08
-0.04 -0.04 -0.04 -0.04 -0.04
%
0.08 0.08
0.维08 度矩阵
0.08 0.08
X=
-0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.04 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08 -0.08 -0.04 0.08
最高价＝max（Pn） 最低价＝min （Pn）
此阶段并可能对个别单位独立附加某个系数，对该个别单位旳原 始价格旳生成作出干预；
二、万科价格模型（住宅版）——以蓝山为例 2、住宅价格模型旳操作实例
（11）价格检验子模型开启
踩盘心得体会(精选10篇)
踩盘心得体会（精选10篇）踩盘心得体会篇15月12日下午,参观了星河湾、美林湖畔花园同时也看了金碧世纪花园，回来后颇有体会。
星河湾和美林湖畔花园在布局上、规划上都各有千秋。
星河湾突出的有几点：一是环境卫生方面做得比较突出，给人感觉整个园区干净、整洁包括扶栏都是一尘不染;二是绿化养护方面管理得当，绿化地清洁，花木生长茂盛，没有杂物，没有坏死现象，并对较为名贵、稀有或数量较大的品种在适当的地方用标志牌对其名称、种植季节、生长特征、管理方法等都做了公告，可见管理人非常熟悉花草树木的名称、特性和培植办法。
三是优质的服务，走进物业管理公司，看到的是他们那微笑服务，热情对待住户，做到了住户有问必答，有求必应，为住户解决实际困难，对任何人、处理任何问题都做到文明礼貌、耐心、细致。
美林湖畔花园整个园区都突出了它独特的一面，不管是从建筑还是其它设计方面还是保安的着装方面都感觉身在异国他乡，走在园区真让人心旷神怡。
从参观两个园区可以看出在布局是合理的，设计上是科学的，功能上是齐全的，配套是完善的。
从外观上可以看出有一支年轻、专业齐备、业务熟练，思想活跃的管理队伍。
在物业管理上无不体现时时事事求创新，坚持高标准、高起点、严要求。
再看金碧世纪花园，相比之下不足之处自然暴露出来，不管是从环境卫生还是建筑方面均无法相比。
相对比，金碧世家物业管理公司在工作上也还存在着一定的差距。
作为行政主管，我深深感到自身工作的不足及压力，因为公司的生死存亡我有很大的责任。
为有效地避免某些环节工作的沉淀和盲点，使办公室工作处于最佳状态，首先培养全局观念，从公司的整体需要出发，以公司最高效益为自己的工作宗旨。
第二是具有强烈的参谋意识，在各个方面当好领导的助手，充分发挥办公室在公司的作用。
第三把工作效率和工作质量作为自己的首选目标，力求处理事情迅速准确，事半功倍。
我相信只要有决心、有信心按照许主席的要求和标准，按照公司领导的要求把本职工作做好，定能为集团公司打造精品，重塑大恒做出贡献。
万科金域华庭整合营销推广策略
第二十四页，共152页。
◎开发团队打造
强强联手，大师合作，公演传世之作 • 开发商品牌：凯美实业发展有限公司
• 策划机构：盈科策略机构 • 建筑设计： • 景观设计： • 施工企业：
• 物业管理：（世邦。魏理仕或戴德梁行）
第二十五页，共152页。
2021/6/24 星期四
万科金域华庭整合营销推广策略
37
第三十七页，共152页。
• 他把这块地皮赠送给丹麦的四大贵族，要求他们必须在此各建一座外观完全相同的宫殿。宫殿由最著名的建筑师尼古拉·伊格维德设计，并要为国王塑
制一座骑马铜像。经过紧张施工，四座宫殿在1754年至1760年间相继建成。根据设计，这四座宫殿的前面形成了一个八边形广场。 1768年，请法国雕塑家萨利制作的菲特烈五世骑马铜像被安放在广场中央。当时，宝隆洋行还用对华贸易赚取的钱款，为铜像修 建了围栏。后来，这四座宫殿，一直由贵族居住着。
万科金域华庭整合营销推广策略
第一页，共152页。
汇报纲要
一、产品力解读
二、核心卖点提炼
三、产品定位 四、广告策略 五、阶段推广思路
六、营销策略建议
第二页，共152页。
一、产品力解读
第三页，共152页。
第一层
市场处于上升 通道未来竞争 加剧 项 目
环
境
项目无明显 优势
第二层
第三层
潜在竞争压力大
本地客户刚性需求
SWOT分析-威胁
直接挑战
间接挑战
世纪风情别墅\青山湖别墅，是主要竞争对手
楼盘增多，竞争加剧
竞争性挑战
中高端项目放量增多，入市相对集中，潜在威胁较大
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
感谢您的观看
THANKS
年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
楼盘定价方案
4.政府监管：积极配合政府相关部门对楼盘价格的监管工作。
八、总结
本楼盘定价方案旨在遵循市场规律，合法合规地制定楼盘价格，实现开发商与消费者的共赢。在实际操作过程中，开发商应密切关注市场动态，适时调整价格策略，确保楼盘销售的顺利进行。同时，加强价格监管，维护消费者权益，为项目的成功销售奠定坚实基础。
2.优惠策略：针对首次购房、团购等客户，给予一定优惠政策；
3.营销活动：通4.价格承诺：在销售过程中，承诺在一定期限内楼盘价格稳定，增强消费者信心。
七、价格监管
1.定期检查：开发商应定期对楼盘价格执行情况进行检查，确保价格合法合规；
2.投诉处理：设立投诉渠道，及时处理消费者关于价格的投诉；
第2篇
楼盘定价方案
一、项目概述
本楼盘位于XX城市XX区域，地处XX商圈，项目规划用地XX平方米，总建筑面积XX平方米，包含住宅、商业及配套设施。项目所处区域交通便利，配套设施完善，具有较高投资价值和居住价值。为保障项目顺利推进，实现开发商投资回报，现制定以下楼盘定价方案。
二、定价目标
1.确保楼盘销售价格合理，符合市场规律及消费者承受能力；
五、定价步骤
1.收集资料：收集项目开发成本、周边楼盘价格、市场供需情况等相关信息；
2.分析市场：分析房地产市场发展趋势、消费者需求、竞争态势等因素；
3.制定初步定价方案：结合定价原则和方法，制定初步的楼盘定价方案；
4.征求意见：向相关部门、专业人士及潜在客户征求定价方案意见，完善定价方案；
5.审批定价方案：将完善后的定价方案提交开发商审批；
楼盘定价方案
第1篇
楼盘定价方案
一、项目背景
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
政策影响 明确了首次购房的概念，防止他人
利用政策来获得契税优惠
降低土地成本，控制房价持续上涨
加快保障性安居工程建设，解决中 等偏下收入家庭的住房困难；加强 房地产市场调控工作，遏制部分城
市房价过快上涨
制住房价格过快上涨，抑制投机性 购房
严格限制各种名目的炒房和投机性 购房，遏制部分城市房价过快上涨
，切实解决城镇居民住房问题
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的背景 •>>第二部分 定价的策略 •>>第三部分 核心均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
政策市场 竞品分析 项目分析
客户分析
•1.1
•政策分析
➢政策降温
颁布时间
政策标题
2010年4月1日
关于首次购买普通住房有 关契税政策的通知
•片区公寓存量较高，1~5月均价水平在5200~6288元/㎡： •片区内竞品还将消化一段时间，目前片区公寓价格已经突破6200元/㎡。
项目名称
面积
1-5月份 推售套
数
销售 套数
销售 率
入市时间/均价 （元/㎡）毛坯
总价（万 ）
月均 消化 量
剩余 货量
万树丹堤 47-72 120
43.58-
亚商国际
Q1：万科金域华府一期（商务公寓与华宅）究竟要卖多少钱？ Q2：商务公寓与华宅产品的各栋均价如何制定？
•调整前提说明
•>>市场政策风云突变 •>>公寓性质变成商务公寓
•Pricing System
•价格体系
•>>第一部分 定价的均价的推导 •>>第四部分 价格表的形成及验证
467
73
120 100%
5200
25-39.6 40
0
201
43%
09.7入市/目前
均价6288
28-61 40.2 267
•1.2
•市场竞品分析 •2、在售住宅（毛坯）项目市场表现
•片区内住宅存量一般，1~5月均价水平在5000-5600元/㎡：
•片区内竞品基本消化完毕仍需一段时间，价格实现力尚未突破5600元/㎡
XX万科·金域华府价格策 略
2020年5月29日星期五
目标沟通
我们对项目一期目标的思考：
品牌目标——巩固市场知名度，为后期产品提升形象。 速度目标——截止到6月底，三次开盘回款金额6亿元 价格目标——规避市场风险，合理的市场利润。
本次报告需回答的问题
结合品牌、速度及合理利润目标，本次报告需要回 答以下问题：
，大幅度提高首付款比例和利率水平。
部分高价地区，可暂停发放购买第三套及以上 住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明 或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款。
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产 市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通 知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认 购后不得擅自更改购房者姓名。
•深圳中原二手房成交量与成交价格
•1.1
•市场分析
2、二线城市的影响（长沙）
——从以往长沙市场对政策敏感度来看，影响约会在半年后显现
“927”政策后，成交量持续4个月走高后开始下跌，价格探顶后出现下滑； 若以4月为时间节点，预计在8月份会出现量价齐跌； 五月份成交116.2万方，较四月减少21.36万方； 故本项目应该尽快走货，争取在价格探底前完成销售任务；
•1.1
•政策分析——结论
➢ 政策走势预判：未来有50%机率遭遇冰冻期
•蓝色框为警戒条件
•红线框为已出现条 件
•1.1
•市场分析 1、一线城市的影响（深圳） ——与2007年“927新政”的对 比
2007年9月价格达到阶段性高点之后，一路下滑，市场成交量从9月开始回落； 2010年3月成交量达到历史高点，二手价格处于高位徘徊，这一点与2007年9月有一定的相似性； 政策当天，北京部分房价跌幅30%，我们预计，本次调控对深圳等一线高房价城市影响大而迅速。
本政策影响关键在于执行力度
•1.1
•政策分析
➢ 政策影响
政策一：湖南省加大土地供应量； 影响一：供应量的大幅增加会加大房地产市场的竞争 政策二：加大保障性住房供应，推动棚户改造； 影响二：价格短期内难以上扬； 政策三：90㎡以上，首付款3成 影响三：置业门槛抬高，导致客户流失； 政策四：二套房首付调高至5成，利率上浮10%；对于第二套以上住房房贷 ，可大幅提高利率，直至停止放贷；同时，认购后不得随意更改户名 影响四：投资客户被严重打压； 政策五：对于外地客户房贷房贷受到限制； 影响五：非长客户购房受限
2010年4月8日
湖南省2010年供地计划增 20％ 供应总量3180公顷
2010年4月13日
加快保障房建设 遏制房价 过快上涨
2010年4月14日
实行更严格差别化住房信 贷政策
2010年4月17日
国务院关于坚决遏制部分 城市房价过快上涨的通知
2010年4月19日
住房部要求严格实行实名 制
政策概况
基本取消144㎡以下的普通住房的契税优惠
2010年的供地计划比前5年的年平均供地量增 加了20％以上，将三类用地供应比例提到总
量的74％
2010年保障性安居工程建设目标是：建设保 障性住房300万套，各类棚户区改造住房280
万套。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方 米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30% ；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款 比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利 率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的
•“927”政 策出台
•6个月后价格开始出现下 滑
•调控政策开 始出台
•1.1
•市场分析
3、区域的影响
——从5月长沙市场周成交数据来看，量价均有所下跌
5月四周较新政前均量价有所下跌； 经历4月份下半月短期僵持后，市场开始逐步下行，但幅度较小；5月最 后一个月，市场成交量开始回升；
•调控政策出台后第一周个周末（24、25号） ，开盘数量激增为17个
项目名称
面积
总套数
已售 套数
•1.1
•市场分析——结论
一线城市市场：对于高房价城市影响大而迅速； 长沙市场：按照历史节点预判，长沙有50%机率在 半年后遭遇价格下滑.
•“在政策持续出台抑制房价
的情况下，投资客比重放大，价 格呈胶着状态，市场反映出较大
的不确定性…”
•1.2
•市场竞品分析 •1、在售公寓（毛坯）项目市场表现