179.碧桂园地产资料之设计全过程前置条件及管控工作详解
碧桂园设计管理制度
碧桂园设计管理制度第一章总则第一条为规范公司设计管理行为，提高设计管理水平，提升设计效率，满足业主对设计的需求，确保工程设计的质量，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于公司的所有设计工程及相关设计活动。
第三条公司的设计管理工作需遵守国家相关法律法规及公司的相关规章制度。
第四条公司设计管理工作应以提高设计质量、节约设计成本、提高设计效率、遵循可持续发展理念和创新精神为目标。
第五条根据项目的不同要求，公司应在设计时充分考虑业主的需求、节约设计成本、适应当地环境，确保设计的科学性和完整性。
第六条具体的设计标准、流程及要求应由设计部门负责制定，并报公司领导批准后生效。
第七条公司各级管理人员对设计管理工作负有全面的责任和义务，设计人员应对自己的设计工作负责。
第八条审查设计的工作应该由专业人员组成的审查小组进行，符合设计要求后才能出具合格证明。
第九条设计管理应在项目前期就进行充分的前期调研工作，了解项目情况，制定相应的设计方案。
第二章组织机构第十条公司设立设计部门，负责公司全部项目的设计管理和技术支持。
第十一条设计部门按照设计管理的工作需要，设立相应的设计小组，具体负责项目的设计工作。
第十二条设计部门应当制定详细的设计管理制度，明确每个设计小组的职责和工作流程。
第十三条设计部门负责组织设计师的培训和技能提升的工作。
第十四条设计部门负责进行设计管理的监督和检查，确保每个项目的设计工作合乎公司标准和要求。
第十五条设计部门负责向公司领导和相关部门提供技术支持和设计服务。
第十六条设计部门应当根据公司业务的发展需要，不断完善组织机构，提高设计管理的水平和效率。
第三章设计管理流程第十七条项目启动阶段，设计部门负责召开项目启动会议，明确项目的设计要求和目标，制定相应的设计方案。
第十八条设计部门应向项目负责人提交设计方案，并进行评审，确保设计方案合乎公司要求。
第十九条设计小组应按照设计方案进行设计工作，确保设计的完整性和科学性。
177.碧桂园地产资料之《开发报建与设计的有效协调》
作为开发报建人员，
你们想知道的？ 设计单位——提供设计图纸？ 开发报建——设计前置条件？ 区域设计管理部——如何协作？
│3
原则
总的原则：立足项目开发的需要即施工&报建
1、明确设计之间穿插配合的条件。 2、打破惯性思维，一切为项目实施找办法。
从项目要 计划
明晰设计 出图流程
给设计输 入出图 条
件
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规划设计条件要求：南北地块建筑限高均≤60m 北地块：
规划局提出不能遮挡周边小区别墅 11F洋房 调整 6-8F洋房，再次调整 建筑限高H≤15M
南地块：根据容积率2.0要求提出修改建筑限高H ≤ 100M 因配建18班小学及12班幼儿园，容积率不足1.8再次提出取消小学配套， 容积率满足1.8即可。
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目录
一、常规开发流程的相互协作
• 1 获取土地阶段 • 2 取得用地规划许可证阶段 • 3 取得工程规划许可证阶段 • 4 取得施工证阶段 • 5 取得预售证阶段 • 6 竣工验收阶段
二、开发调整更改的相互协作
• 1 设计变更 • 2 停缓建
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1. 获取土地阶段
1.1设计输出成果
规划方案确定 确定规划设计条件
Y098-1户型“偷面积”约12m2 Y089-1户型“偷面积”约9m2
│ 17
1. 获取土地阶段——建筑
Hale Waihona Puke • 消防案例—连州项目:精工户型YJ140
通过与消防部门提 前沟通首推版消防 问题
首推版
备用版
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1. 获取土地阶段——人防
• 沟通人防建设问题
案例——江西安义项目 争取异地建设，不做地下室，全地面停车
全穿插管控指引
全穿插管控指引苏北区域运营管理部全穿插施工目的为实现项目开发的进度、质量及安全均好，打造碧桂园工程管理的核心竞争力，助力完美交楼，实现口碑相传！目录01020304【前置工作】【地下工程】【主体工程】【室外工程】CONTENTS前置工作第一部分一、前置工作——组织架构项目副总或总助项目总经理综合部成本部营销部财资部工程管理、监理开发报建工程师工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等资料员成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建营销经理成本主管行政主管财务经理物业部物业主管后勤项目团队：人员稳定，架构齐全——项目地块招标计划表序号招标项目招标范围及标段招标方式立项完成时间定标时间进场时间责任人1基坑围护工程全区2施工总包全区3人防设备全区4栏杆全区5门窗（包含雨棚、百叶、采光天窗）全区分二标段6消防全区7市政（雨污水、道路、永久围墙）全区8红线内电力排管全区9智能化全区10售楼部装修售楼部11园建全区12货量装修全区分二标段13入户门及防火门全区14中央空调全区15地暖全区 招标前置1.按全穿插要求合理编制全周期招标计划，并严格执行，按计划开展立项工作，提前落实招标单位。
铝合金门窗，防火门窗，消防，装修（提前下三方材）等关键单位招标重点跟进。
2.按现场进度铺排进场计划，根据全过程有序施工进场要求倒推定标节点！标段划分（区域会签制度）1.每个标段的建筑面积需控制在5~8万方（含地库），标段划分要考虑供货顺序，尽可能保证施工单位的连续施工，展示区及首推货量建议至少划分在两个标段范围内，标段需注明招标形式，方框为标段范围；2.标段尽可能选择招标的形式，区域严控议标（充分考虑价格参照的风险），项目最终的招标形式以领导会签版为准。
材料保障——及时更新集团最新分工和制度要求按现场进度铺排材料采购计划，根据全过程有序施工进场要求倒推下单节点:1.专人负责，核对数量，及早下单；2.三方材施工单位下单，重点盯防故意晚下单及少下单的情况；3.项目划地设专门仓库，及时办理入库，专职仓管员跟进付款，避免因付款问题停货。
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】
碧桂园集团全套项目开发指引【全攻略】内容提要：第一部分:获取优质土地，定位精准第二部分:做好前期策划，快速开工第三部分:聚焦展示区域，完美开盘第四部分:过程管控到位，质量优良第五部分:重视精装策划，打造精品第六部分:注重细节完善，完美交楼第一部分获取优质土地，产品定位精准获取一块优质土地，项目就成功了一大半。
集团要求各区域及投资团队要拿“能够获得成就共享的地”。
土地获取需要经历土地信息收集、意向地块谈判、集团立项、定位策划、定案、摘牌及后续办证等工作和程序。
为了确保获取优质土地并保障新项目按照“碧桂园模式”进行开发，应该着重做好以下工作：一.组建精干团队1、前期项目团队区域有意向地块后，就应该着手组建前期项目团队。
项目团队越早组建、越早介入投资谈判，对项目风险识别、后续快速开发越有利。
为降低项目风险，最好由有经验的老项目总出任新项目的总经理。
2、前期策划小组区域投资部或项目总牵头，组织项目部及区域设计、营销、成本、财务、运营等各职能专业人员到现场就各专业各业务板块进行深入研究，同时组成项目前期策划小组，对该项目进行论证及编制各专业的计划及安排，尤其是实现项目摘牌即开工、工程关键线路、人山人海及绿化工作面第一时间提供等的策划方案。
二.深入市场调研1、研究市场（1）研究市场容量及城市发展：城区人口有多少，消费能力如何，研究市场的年供货量及成交量，是否有辐射影响市场，市场属于内需型需求还是外向型需求，城市主轴、新区或行政部门往哪个方向发展，市场存量及往年销售情况如何等。
（2）研究市场价格：当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品价格差异；要选择最好的、有一定规模的竞品进行调研。
除意向地块所在区域外，还应增加例如中心城区等多个不同区域的价格研究，当地别墅/洋房销售价格如何，不同产品、不同景观、不同户型/面积的价格差异，了解背后的真实价格。
若带装修销售，要了解竞品的真实装修成本，客户接受程度如何；可以卖多少钱、成本如何。
碧桂园成本管控方案
碧桂园成本管控方案碧桂园作为中国房地产市场的领导者之一，一直致力于打造高品质的房地产项目。
成本管控一直是碧桂园非常注重的管理方面，因此，碧桂园在成本方面有非常详细的管控方案。
1. 成本管控的重要性房地产开发过程中，一旦投入，资金往往无法回流，如果成本控制不好，就会导致浪费和损失。
因此，成本管控是项目管理的重要一环。
通过合理的成本管控，可以把房地产开发的成本控制在一个可接受的范围内，以保证项目的实现和获得良好的投资回报率。
2. 碧桂园的成本管控方案碧桂园的成本管控方案主要包括以下几个方面：2.1 研究成本构成建筑房屋成本构成主要由人材料、附加设备和机器设备三个部分构成。
为了准确控制成本，碧桂园首先研究这三个部分的成本构成，确定项目过程中的费用预算，并在执行过程中进行成本管控。
2.2 精细化预算除了在项目之前进行整体规划外，碧桂园还会对每一个小的过程进行详细的预算，对每一项建筑材料、设备、人工等费用进行详细的分解，同时制定详细的预算控制表，对预算超支情况进行警示。
2.3 项目组织架构调整碧桂园对项目组织架构进行调整，建立包括工程管理部门、物业管理部门、安全管理部门、财务管理部门、人力资源部门等部门的项目管控机制。
各个部门之间相互联系、互相配合，共同完成项目目标，同时对各个环节的成本进行管控。
2.4 引入先进的技术手段为了更好地控制成本，碧桂园通过引入先进的信息化技术和工具，实现对项目成本的实时监控和管理。
包括日常的财务审核和审批、财务数据的集成、对各个环节的集中监控等。
2.5 加强成本管控的管理意识碧桂园通过实施成本控制制度、加强人员培训和管理，提高团队整体素质和责任感，确保项目成本的全面管控。
3. 结论通过以上几个方面的措施，碧桂园在成本管控方面取得了良好的效果，将成本控制在一个可接受的范围内。
碧桂园始终坚持质量第一、成本控制的理念，不断加强成本管控工作，提升企业管理水平，不断推进企业发展，成为中国房地产市场的佼佼者。
117.碧桂园地产资料之碧桂园装修工程全过程管理指导手册
九、“装修交楼标准样板间”制度
货量施工前装修交楼标准样板间策划（图示）
洋房装修交楼样板
厨房装修交楼样板
别墅客厅整体装修交楼样板 卫生间整体装修交楼样板
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十、相关检查及验收制度
十一、河南区域施工标准图集及优秀展示区
四、材料下单（甲指材料）
四、材料下单（甲指材料）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（BMP采购-甲供材）
四、材料下单（四大件标准件下单）
四、装修材料下单（四大件标准件下单）
七、精装工程流程及工序流程
开工前公 共部分成
品保护
水电 管线 施工
卫生间防水施工 地面水泥砂浆找平 厨、卫墙面湿铺贴
天花吊顶龙骨施工
天花吊顶隐蔽工程 验收
天花吊顶封板施工
地面（窗台门槛 石）铺贴
天花、墙面扇灰
天花墙面乳胶漆
门框、门套安装 橱柜、浴室柜安装
淋浴隔断安装
卫生器具、龙头安装 开关、插座面板安装 灯具、电器设备安装
2、建筑院货量全套施工图（建筑、结 构、暖通、水、电） 3、项目填写设计任务书，设计管理部 审核 确认，沟通设计院 4、装修设计院硬装施工图设计
5、建筑院二次装修水电施工图设计
二、2017年10月河南区域版装修标准
三、软装标准化及下单
注意：主席确认的软装标准户型风格库会逐步补充完善，确定前沟通设计管理部装修专业
碧桂园工程施工步骤
碧桂园工程施工步骤
1.前期准备：在开始施工之前，碧桂园会进行充分的前期准备工作。
这包括确定项目的设计方案，申请施工许可证和其他必要的许可证，招募施工团队和采购建筑材料。
2.地基工程：地基工程是任何建筑工程的基础，也是碧桂园施工的第一步。
他们会根据设计方案对地基进行开挖和夯实，确保建筑物有稳固的地基。
3.结构施工：一旦地基工程完成，碧桂园会开始进行建筑物的主体结构施工。
这包括搭建支撑结构和进行混凝土浇筑，确保建筑物的结构稳固。
4.建筑装修：在主体结构施工完成后，碧桂园会进行建筑物的装修工作。
他们会进行内外墙的涂料和装饰，安装门窗和地板，以及进行厨房和卫生间的装修。
5.设备安装：随着建筑装修的进行，碧桂园还会进行各种设备的安装工作。
这包括水暖设备、电气设备、空调设备等，确保建筑物有完善的设备设施。
6.景观设计：最后，碧桂园会进行建筑物周围的景观设计工作。
他们会种植花草树木，修建园路和景观墙，打造美丽的园林环境。
在整个施工过程中，碧桂园非常重视质量和安全。
他们会进行严格的验收和监督，确保施工质量符合规范要求。
同时，他们也会制定详细的安全计划，保障施工过程中工人和周围居民的安全。
总的来说，碧桂园的工程施工步骤非常系统和规范。
他们注重细节，确保每一个环节都得到妥善处理，从而打造出高质量的建筑工程。
碧桂园将继续保持这样的施工标准，为客户提供优质的建筑产品。
碧桂园开工准备的大工作
碧桂园开工准备的9大工作资料准备：项目资料;地下管线资料;扩建市政配套;图纸会审3通1平：测量资料;场地平整;临时道路;水、电实施2大会议：质监、安监交底会议;第一次工地会议一个好的开始是成功的一半，在项目开工前做好充分的准备是非常必要的。
千亿黑马碧桂园的项目开发可谓是神一样的速度，其在开工前都会做好哪些准备工作，以确保项目的高效率且处于受控状态?一起来了解一下。
?一、设计文件和资料准备?1.项目相关资料工程管理部、前期开发部、市政配套部管理人员需对本项目的基本情况进行了解，取得包括项目位置、用地范围、规划条件、建设规模、项目策划定位、项目建设计划、项目所在地工程(或监理)招投标备案要求、项目所在地施工图纸交叉审核要求、项目所在地项目报建要求、工程质量和安全监督要求、市政管线现状和市政管线施工图纸报建要求等相关资料及当地气候和地质特征资料;2.报建要求发送设计院工程管理部将以上当地图审报建要求，当地气候和地质特征资料，电力、管道煤气、供暖、自来水各行业的计量要求，电信和电视在小区、组团和建筑单体内的布置要求及市政管线现状和报建要求书面整理保存并发送设计院，作为设计或申请工程管线接口的依据;各种市政管线资料要列入受控文件范围保存。
3.地下管线资料工程管理部、市政配套部管理人员需向有关部门了解本地块内部及周边道路的地下管线和可能的地下洞室、障碍物等情况并取得相应图纸资料(地下管线是指电力、电信、管道煤气、供暖、自来水、排水、有线电视及军用通信线路等);当遇到地下管线影响施工的情况时，需向有关主管部门提出迁移申请或采取其他保护或避让措施。
4.扩建市政配套配套部根据本地块内部及周边市政管线配套现状情况，结合本项目建设规模、项目定位、项目建设计划，以碧桂园集团名义(或以项目公司名义，因根据困难大小和重要程度而定)分别给当地各市政管线配套主管部门打书面报告，并与各市政管线配套主管部门协调，要求尽快扩建市政配套或列入近期实施计划，特别急需落实的是电力、自来水和排水、排污的接入。
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3.规划报建图设计阶段
确定立项
主席审定 （朱总）
送审 未通过
产品调研与建议 （项目、营销）
是否需要 做概规
是
概规方案设计
（规划设计部）
通过
主席审定 （朱总）
送审 未通过
户型配比及公建配套 方案（项目、营销）
咨询反馈 规划条件要求
初勘报告
主席审阅 概规方案
未通过
通过
户型配比及公建配套面 积比例确定
调整户型或公建方 案设计（产研部）
图册
4
详细规划方案图册
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
5
3D动画
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
2.修建性详细规划方案设计阶段
经集团立项审批通过
修建性详规
内部审批
总图初稿
流程
不通过
通过 不通过
朱总审批 通过 不通过
主席审批 通过
外部提资条件
营销中心:
公司领导审批后的户型配比终稿,展示 区意见等.
送审
未通过
主席审定 （朱总）
通过
是否需要调整户 型或公建设计
否
户型及公建 单 体方案确定
初步规划方案设计 （规划设计部）
通过 咨询反馈
主席审阅初 步规划方案
通过 规划方案确定 完善规划成果 规划设计部
未通过
人防部门意见
消防部门意见 规划部门意见 市政部门意见 （项目部跟进）
碧桂园集团
设计工作开展流程
红线图
1
土地前期储备工作未完善的
只有大概的选址具体的用地红线可由我司自己划定。
如：佛冈项目，为利于销售，将地势较低的地方，作为体育公园用 地（为租用地），地势相对较高且适于建设的地段作为建设用地。碧桂园集团规划设计部主要设计工作流程
1
红线图
大红线基本确定
但政府允许我司根据 实际情况增减用地规模或剔除不适 合开发建设用地。
室
园
其
土
规
主
内
林
他
方
划
干
装
专
专
平
放
道
修
业
业
衡
线
工
施
施
施
图
图
图
工
工
工
指
指
院
图 设 计 装 修
图 设 计 順
图 设 计 外
导 前 期 施
导
指
前 期 施
导 前 期 施
院
茵
判
工
工
工
图
图
图
前期现场施工
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》
室 外 市 政
修
规
建
划
性
报
详
建
设 计
规
文
本
图 指 导 前 期
报 批 图 纸
报
批 图 纸
施
工
图
办理 办理
碧桂园集团
二.规划设计部工作流程
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
1.概念性规划方案设计阶段
经集团投管中心审批的立项报告
概念性规划
内部审批
方案初稿
流程
不通过
通过 不通过
朱总审批 通过 不通过
外部提资条件
营销中心:
市场调研报告;市场定位分析报告;户型 配比初稿并形成产品建议书等.
如：海南临高项目，地块中间为体 育公园，出于景观资源利用最大化， 局部调整了居住用地的用地布局， 使居住用地最大化享受绿地。
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
2
功能 分区图 俗称泡泡图、色块图
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
总平 面图
3
指修建性详细规划方案图
总平面图、鸟瞰图
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
项目部:
用地红线图;地形图;规划设计要点;地 方相关设计规范(当地关于容积率、日 照分析,人防设置,面积计算细则等相关 技术性文件);学校和酒店筹建意见等.
各职能部门: 专项调研报告.
主席审批 通过
概念性规划 方案成果
提交相关部门
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
地块调研报告模版
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
地质详勘
《勘察报告》审核
户型及公建 单体方案确定
施工图设计 示范区货量区
规划方案确定 完善规划成果
规划设计部
各阶段规划出图 （规划设计部）
《施工图审查合格书》 办理
施工图审查
基 础 施 工 图 设 计 博 意
建
筑 结 构 机 电 施 工 图
设
计
办理预开工文件
博
意
施工报建
开工
办理
《建设工程施工许可证》
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
规划设计院
直接 委托
产品研发部
直接 委托
其他设计 单位
外判设计 1
项目部
直接委托
双向选择
研发中心
博意设计院九
区域协调 设计管理部
个设计部门
直接 委托
装修设计院
直接 委托
园林设计院
碧桂园集团
设计工作开展流程
产品确定线
投拓确立拿 地意向
规划方案确 定线
规划报建图
内部审批
设计
流程
不通过
通过
规划报建图 成果
存档 发联系单
外部提资条件
营销中心: 项目部: 物业公司: 工程技术部: 酒店筹建办: 学校筹建办:
街名编号 详勘报告;政府部门审批意见;市政条件;人防要求. 物管公司建议. 测算建筑面积. 酒店设施建议. 教育设计建议.
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
修建性详细 规划方案成果
园林设计院: 展示区环境设计建议等.
项目部:
初勘报告;提供当地市政管线资料等.
集团项目定案 会(总裁办)
市政配套部: 市政调研报告;市政排水方案;高边坡处理方案等.
前期工程部: 前期工程调研报告等.
碧桂园集团
规划设计部主要设计工作流程
3.规划报建图设计阶段
修详规划方案通过政府审批
碧桂园集团
设计工作开展流程
结构
市政挡墙------研发设计中心规划设计部 单体结构------博意设计院分院
给排水
市政给排水------研发设计中心 -规划设计部 单体给排水------博意设计分院 二次装修给排水-------博意设 计院-装修机电设计部
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
设计全过程前置条件及管控 工作详解
杨志杰 设计管理部
目录
设计工作开展流程 规划设计部工作流程 产品研发部工作流程
建筑施工图设计流程 装修设计院工作流程 順茵设计院工作指引
碧桂园集团
一.设计工作开展流程
设计工作开展流程
规划
规划设计部、博意设计院省外 分院、外判设计
建筑
建筑方案------研发设计中心产品研发部 建筑施工图------博意设计院各 分院(所)
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
园林
园林方案------(顺茵) 中心-方案所 园林施工图------(顺茵)景观设 计中心-园建设计部
装修
------装修设计院-方 案所 装修施工图------装修设计院施工图各所
规划
园林
建筑
装修
设计
结构
道路
给排水
设备 电气
碧桂园集团
设计工作开展流程
电气
市政配电------研发设计中心规划设计部 单体配电------博意设计分院 二次装修配电------博意设计院 -装修机电设计部
设备
暖通------博意院暖通设计部 机电------博意设计分院(所)
道路 市政道路------
研发设计中心-规划设计部
规划
园林
建筑
装修