杭州标杆房企住宅标准化框架
住宅产品标准化构建的研究
1032020.11 /住宅产品标准化构建的研究杨彧舜（厦门经纪特区房地产开发集团有限公司，厦门 361000 福建）摘 要 谈到住宅产品标准化，容易让人联想到工业化和批量复制式的生产。
但是，产品标准化本身是一个复杂的构建体系，如同人体的骨骼、肌肉、血管一样，是一个分层级分模块的复合体。
本文从分析标杆房地产开发企业的标准化构建模式入手，对一般适用且推广落地性强的住宅产品标准化构建进行分析，并探讨创新思维在标准化体系中的实现。
关键词 住宅产品标准化；设计标准；级配标准；迭代Research on Standardization Construction of Housing ProductsYang Yushun(Real Estate Development Group Co., Ltd., Xiamen Special Economic Zone,Xiamen, 361000, Fujian)Abstract: When it comes to the standardization of housing products, it is easy to associate with industrialization and mass reproduction. However, product standardization itself is a complex construction system, just like human bones, muscles and blood vessels, which is a complex of hierarchical modules. Starting from the analysis of the standardization construction mode of benchmarking real estate development enterprises, this paper analyzes the standardization construction of housing products that are generally applicable and highly promotable, and discusses the realization of innovative thinking in the standardization system.Keywords: housing product standardization, design standards, grading standards, iteration体现在产品中。
产品线标准化流程
刘毅：房地产产品标准化落地三步走文/刘毅纵观当前整个地产行业，许多专业地产公司为支撑日益扩大的开展规模，均已搭建或开场搭建起结合企业开展的标准产品体系，如万科的金色家园系列、城花系列，恒大的华府系列，绿城的玫瑰系列等等。
产品标准化似乎一时间成为行业最热门的词汇之一，也成为品牌地产企业在市场竞争中的利器。
但终究如何搭建产品标准化体系？本文将结合标杆的实践及我们的研究成果，进展详细介绍。
一、产品标准化管理方案产品标准化管理方案主要分为两大局部，即集团管控和核心业务管控，而产品数据是整个产品标准化的根底和支撑〔见图1〕。
〔一〕集团管控集团作为产品标准化的主导人和推动者，应重点做好“市场/客户研究〔客户细分战略〕〞、“搭建产品标准化框架〞、“成果应用评估及推广〞三方面的工作。
同时，通过应用评估过程中的KPI输出评估产品标准化执行效果。
1. 客户细分战略以细分市场的最终直接消费群体为主体，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进展归纳研究，从而得出这一群体对土地区位、周边环境，以及产品效劳特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于对土地、客户、产品的不断细分，找到三者关系〔见图2〕，从而在适宜的地点，为适宜的客户，提供适宜的产品。
将客户细分战略落地，形成客户细分模型。
客户细分模型是产品标准化研究的起点、灵魂以及重要依据，以客户需求和市场导向来设计和完善产品的标准。
2. 搭建产品标准化框架基于客户细分模型的成果，着手搭建整个企业的产品标准化框架，用以指导标准化研究工作的进展，框架主要分为产品线标准及产品专项标准两大研究模块〔见图3〕。
产品线标准研究模块：是在统一的产品理念下，所形成的相对稳定、可复制的产品属性组合，包括统一的产品概念、规划风格、产品配置等。
按其成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品、工厂化产品四级。
内容建议包括：土地、客户、产品关系、产品概念、性能附加值、规划要点、单体要点、内装配置档次及要点、工程部品标准等方面。
标杆房企的架空层,都做到这种程度了？!
装饰主题
运用装饰物和家具，如挂 画、雕塑、灯饰等，营造 出符合主题的空间氛围。
立体式设计
运用高低差、错层等手法 ，使架空层更具立体感和 层次感。
多元化功能设置
休闲娱乐区
设置休闲沙发、茶几、电 视等，方便业主在家中休 闲娱乐。
健身运动区
配备健身器材和运动设施 ，满足业主健身运动需求 。
学习工作区
设置书桌椅、电脑等学习 工作用品，方便业主在家 中学习工作。
项目背景介绍
项目名称与地理位置
该项目的名称暂未公布，但已知的是它位于某一线城市的 核心区域，具有优越的地理位置和丰富的配套设施。
开发商与项目规模
该项目的开发商是某知名标杆房企，项目规模较大，涵盖 了住宅、商业和公共设施等多种业态。
项目特点与市场定位
该项目的特点之一是采用了架空层设计，旨在打造一个具 有独特空间体验的高品质社区。面向的市场定位是追求品 质生活的中高端消费者。
对其他房企的启示
做不到这种程度，别叫自家项目“豪 宅”。
VS
这句话指出，如果房企不能将架空层 做到一定的水平，就不应该将自己的 项目称为“豪宅”。在当今市场环境 下，消费者对于产品的品质和设计要 求越来越高，房企需要不断提升自己 的设计能力和施工技术，以满足消费 者的需求。
如何提升架空层的设计水平？
材质与装饰
• 在材质和装饰方面，标杆房企的架空层设计理念注重选材的质量和环保性。通常会选择耐久性强、易维护的材料，如石材 、木材等。同时，也会加入绿色元素，如植物、水景等，提升架空层的景观效果。
绿化与景观
• 在绿化和景观方面，标杆房企的架空层设计理念注 重自然和人文的融合。通过引入多种植物和景观元 素，营造出宜人的自然环境。同时，也会将当地文 化和历史元素融入设计中，使架空层成为展示地域 特色的窗口。
杭州普通住宅标准
杭州普通住宅标准一、背景介绍杭州作为中国著名的旅游城市和历史文化名城，其房地产市场一直备受关注。
普通住宅作为市民的基本居住需求，其标准对于城市的社会经济发展和民生改善具有重要意义。
本文将详细介绍杭州普通住宅的标准。
二、杭州普通住宅的定义杭州普通住宅是指符合城市规划要求，满足居民基本居住需求，具备一定建筑标准和设施的住宅。
普通住宅与豪华住宅、别墅等高档住宅相比，其建筑规模、户型设计、装修标准等方面都有所不同。
三、杭州普通住宅的标准1. 建筑规模：杭州普通住宅的建筑规模通常为80平方米以下的三室一厅或两室两厅等户型，适合中低收入家庭居住。
2. 建筑标准：普通住宅的建筑标准应符合国家和地方的相关规定，包括建筑结构、建筑节能、环保等方面。
3. 设施要求：普通住宅应具备基本的设施，如厨房、卫生间、燃气、暖气、照明、给排水等设施。
4. 装修标准：普通住宅的装修标准应符合城市规划和相关规定，倡导简约、实用、环保的装修理念。
5. 地理位置：普通住宅的地理位置应符合城市规划要求，分布在城市各个区域，方便居民生活和工作。
四、杭州普通住宅的认定流程1. 申请人向所在社区或单位提出申请，并提交相关证明材料。
2. 社区或单位对申请人的申请进行审核，并组织专家进行评估。
3. 审核通过后，申请人可获得普通住宅认定证明。
4. 申请人持认定证明办理相关手续，享受相关优惠政策。
五、总结杭州普通住宅标准是城市规划和房地产市场发展的重要组成部分，对于满足市民基本居住需求、促进城市社会经济发展和民生改善具有重要意义。
在制定和实施普通住宅标准时，应充分考虑市民的居住需求和城市规划的实际需要，不断完善标准和政策措施，推动房地产市场的健康发展。
杭州市第四代住宅标准
杭州市第四代住宅标准
随着城市发展和人们对居住环境的要求不断提高，杭州市决定推出第四代住宅标准，以满足人们对更舒适、更健康、更可持续的住宅需求。
该标准将在设计、建筑、材料选用等方面做出一系列改进，以提供更优质的住宅空间。
首先，第四代住宅标准要求建筑设计要更加人性化和功能合理。
房屋布局将更加合理，充分考虑到居住者的实际需求，为他们提供更好的居住体验。
此外，通风、采光和隔音等问题也将得到更好的解决，确保居住环境的舒适性和安静性。
其次，第四代住宅标准要求使用更环保的建筑材料和技术。
住宅建设将更加注重节能减排，使用更高效的能源设备和节能材料，以减少对环境的负面影响。
同时，住宅的施工过程也将更加环保，减少施工废弃物的产生和对土地的破坏。
第三，第四代住宅标准要求住宅区配套设施完善。
除了住宅本身的优化，住宅区的公共设施也是考虑的重点。
例如，配备绿化带、休闲娱乐设施、健身房等，以提供更多样化的生活方式选择和更好的社交环境。
杭州市第四代住宅标准的推出，将为市民提供更高品质的住宅选择。
这不仅能够改善人们的居住环境，提升生活质量，还能够推动建筑行业的可持续发展。
相信随着第四代住宅标准的普及，杭州市将成为一个更宜居、宜业、宜游的城市。
总之，杭州市第四代住宅标准的出台是为了追求更舒适、更健康、更可持续的居住环境。
通过合理的设计、环保的建材和设备以及完善的配套设施，市民将能够享受到更高品质的住宅生活。
杭州市将以此为契机，进一步提升城市形象，吸引更多人来到这座美丽的城市定居和投资。
标杆房企的营销组织架构
标杆房企的营销组织架构很多成长型房企在转型过程中存在的一个典型问题是，一些该履行的职责没有履行或履行不到位,而这又往往是缺乏完善的营销管控体系所导致的.当前房地产营销组织有哪几种管控模式？哪一种比较适合自身企业？一、房地产营销管控3种模式一般大型房地产企业总部与下属项目公司(或子公司）之间的管控方式分三种：投资型管控、运营型管控、战略型管控.而房地产企业总部与项目(或子公司）之间营销管控也相应分三种对应方式：总部管理、总部支援、节点把控。
1。
总部管理：总部管理偏重集权式管理，总部营销中心对项目销售执行的各个环节(推盘计划、价格制定、营销策略、媒体宣传、销售费用等）进行把控，项目侧重具体执行。
一般适用于以资本运作为目的的投资控股型集团公司，如新加坡凯德置地、万达集团等。
2。
总部支援：总部支援偏重放权式管理，总部营销中心不参与项目的具体营销执行工作,在项目遇到困难或提出需要时对项目进行针对性支援.这类方式更适用于产品形态较为单一的一元化集团公司。
广州房企如星河湾、碧桂园便属于这种管控方式.3.节点把控：节点把控介于两者之间，总部营销中心在项目的重要事项(如推盘、定价)和重大营销节点（如前期准备、认购、开盘、重大活动等）进行重点把控和阶段性支援。
万科等深圳的大部分房企多采用这种管控方式.但值得注意的是，不同的企业在总部—区域、区域—城市公司、城市公司-项目的管控特点又可能有所不同,因此不能一概而论之。
二、标杆房企营销管控模式1.万科集团万科将此前的“团体总部－市级公司"的二级架构调整为“战略总部、专业区域、实施一线”为主线的三级架构.经过新设深圳、上海和北京三大区域中心公司,总部部门人事、财务、决策等权柄的下放,使区域中心能够更敏捷地各自应对珠三角、长三角和环渤海的完全实在业务市场。
万科三级管理架构都有相应的营销控管机构,总部对区域中心采取战略型管理方式,区域中心对执行一线采取操作型管理方式。
标杆房企万科万达最新组织架构及变革特性
主要房企最新组织架构及变革特性一、 万科集团（2014-）1. 万科总部设置12个一级部门，定位于标准支持、专业服务、创新研究。
2. 万科全国设置4大区域公司，区域公司小而精，对所属城市公司进行支持监控。
3. 万科一线城市公司的组织架构相对一致，随着公司发展阶段不同在项目管理模式、部门设置上会有相应的调整，如上图，而增设部门一般需要集团审批。
上海区域财务与内控管理部战略投资营销运营管理部资金管理部工程管理部建筑研究中心流程与信息管理部设计管理部总裁办公室董事会办公室广深区域成都区域北京区域人力资源部客户关系管理部审计监察部企业公民办公室管理学院税务管理部法务部成本管理部采购管理部万科集团品质管理部商业管理部产品策划部品质与成本管理部投资及运营管理部产品管理部运营管理部设计管理部集团品牌管理部品质管理部运营管理部产品管理部综合管理部品质管理部商用地产管理部投资运营部营销管理部财务共享中心城市发展研究院集团总部区域本部城市公司1、随着公司发展，人力资源、运营管理职能可从总办独立，分开成立人力资源部、运营管理部2、随着商业体量增加，部分城市公司从营销管理部分拆成立专门的商业管理部4.万科组织变迁的趋势是总部逐渐放权给区域，加强区域的快速反应及决策能力，总部主要把握投资权、融资权及关键人事权，并通过专业指导、审计、检查和备案等方式进行管控，区域也进一步加强对城市公司的管控，城市公司成为业绩利润中心。
5.万科的组织架构演变历程如下：【特别说明】上海万科：万科体系下成熟城市公司，2014年销售额191亿，产品覆盖住宅、办公、商业、产业、创新服务（医养/金融/健康/文教）。
其最新组织架构如下：在上海万科内部，对项目进行分类，差异化管理，主要体现在部分环节的决策人、决策机制、公司允许的开发周期等不同：所属事业部A类项目（创新/混合）B类项目（主流/常规）C类项目（收尾阶段）第一事业部翡翠滨江一期（铜山街）海上传奇（含A地块）五玠坊翡翠滨江二期（中房滨江）投资管理部运营管理部财务管理部总经理办公室设计管理中心营销管理中心客户关系中心企业与关键客户资源中心成本管理部工程管理中心采购管理部人力资源部上海万科1、投资决策委员会2、产品决策委员会3、招投标委员会第一事业部第二事业部第三事业部商业管理公司养老运营公司产业运营公司…………创业投资中心事业部：地产开发业务的操作主体，管辖各项目，按地域划分，目前处于从矩阵式向实体化过渡的阶段上海万科后续变革的思路：以“前台一体化，后台专业化”为指导，落地事业部实体化。
绿城、龙湖、融创的架空层标准
最近两年，架空层营造在地产项目中越来越流行。
在很多多层及高层项目中，架空层作为泛会所开始营造，这也意味着架空层空间在项目中的地位有了质的飞跃。
为什么架空层会这么流行？一方面，传统高密度高层项目首层房子由于通风采光、潮湿等问题，存在不好卖的问题。
另一方面，将架空层功能化，能增加整个社区的通透性，释放出更多绿化面积和活动空间，大大提升项目品质。
第三，架空层作为社区公共空间的补充，可以打破户外活动由于受到天气问题不能外出的局限。
而且架空层作为休闲空间打造的话，一般不需要计入容积率。
经过两年时间探索，开发商的架空层营销标准越来越高，空间更高大上，而且还有了很多创新玩法。
追求舒适度，空间体验进一步升级。
相比以前灰暗无序的空间，现在架空层首选通风采光效果好的楼栋首层进行打造，加上对天、地、墙重点设计装修，整个架空层颜值得以大幅提升。
功能配置齐全，可满足不同群体不同场景的需求。
以前架空层更多是被当做景观的延伸来做，好看不好用，使用率很低。
现在开始强调架空层空间的功能性以及邻里的互动性。
运营服务专业化。
以前架空层做了后基本没人打理，最后沦为堆放杂物的空间。
现在有些项目成立了专业运营团队，为后期架空层的运营提供支撑，进一步提升服务。
空间体验升级从杂乱无章到颜值爆棚以前传统小区也有架空层，但设计很随意，空间被分隔得很零碎，布置也非常简陋，基本很少有业主会来这里活动。
现在开发商为了利用起这个灰空间，开始挖空心思提升架空层的颜值与空间体验。
一般看来，架空层设计有以下几个策略：一、前期定位清晰，提前进行统一设计目前看来，对于架空层的功能定位有好几种，分别是：把架空层做成停车场经营；作为管线出口、仪器仪表集中的管理区；利用架空层打造入户大堂；将架空层定位成半开放式泛会所进行营造。
不同功能定位，导致后期设计千差万别。
因此在产品定位阶段就要明确架空层的定位，再根据定位进行针对性设计，否则在项目开发完再来设计架空层，就会显得很被动。
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中央公馆户型产品汇总表
中间户
边户
90户型 100户型 110户型 125户型 130户型
140户型
2T2 集中式核心筒
备注： 为产品线拓展户型面积段， 此面积段不考虑拓展。
核心筒 中间户 中间户
120 两开间 侧厅
2
策略一：延用核心筒的产品线
康居系C档房型设计原则
市场性
结合市场畅销户型产品，筛选优质户型，作为户型设计的基本框架
标准化拼接组合
在满足面宽的前提下所有房型均可任意拼接。
户型定位清晰
延用下沙项目紧凑型房型格局来定位本轮房型设计。
制定偷面积方法
不影响各类报建要求的前提下，延用下沙项目偷面积方法来设计户型。
边 户
80
拓
105
展
120
户型结构 三房两厅一卫 3+1房两厅两卫 四房两厅两卫
01.两开间（南厅、拼接） 01.两开间（南厅） 01.两开间（侧厅）
2T6
备注： 为产品线拓展户型面积段， 此面积段不考虑拓展。
105 两开间 南厅
核心筒 中间户 中间户
80 拼接户 两开间 南厅
常用标准平面
120 两开间 侧厅
产品平面图
140+140
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州.中央公馆项目
单体效果图
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州.中央公馆项目
杭州.保利下沙项目
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
核心筒形式：集中式核心筒 面积段：78、82、89 中间户：78m2 三开间 三房两厅一卫
82m2 三开间 三房两厅两卫 89m2 三开间 三房两厅两卫 端 户： 89m2 两开间 三房两厅两卫 户型组合形式：2T4 89+82+82+89
2.
提升产品竞争力
产品丰富，项目快速运用，周期缩短
2
我们的策略
成功核心
产品
成熟产品 项目资料全
创新、爆款
研发
共赢 企业+市场
2
深度
我们的策略
1 成熟度
项目资料完整，数据准确 图纸全面。
2 市场已验证
大规模复制的前提条件： 经过市场检验的产品
3 标准化产品
对项目进行提炼、完善将其 固化，推广应用
市场多样性
核心筒风险点提示：
集中核心筒
>2.4m
杭州项目总结
集中核心筒：短边应>2.4m
分散式核心筒：前室穿前室，目前防火规范从 严，有风险。
分散式核心筒
江苏核心筒案例
1
户型风险点提示：
中央公馆户型：
杭州项目总结
下沙项目户型：
一些地区对此类阳台认定为凹阳台
一些地区对此类阳台认定为凹阳台
2
策略一：延用核心筒的产品线
2
核心筒接口形式采用一刀切
策略一：延用核心筒的产品线
集中式核心筒
在成熟核心筒的接口上扩展户型产品
2T4
2T6
2
策略一：延用核心筒的产品线
Product Line2. 善居系B档（杭州中央公馆项目）
产品设计手法延续中央公馆项目的做法，特别是平面设计中不偷面积的手法
户型 组合
核心筒样式
2T4 分散式核心筒
2T2 集中式核心筒
下沙项目户型产品汇总表
户型组合 核心筒样式
中间户
边户
80户型 90户型 100户型 90户型 105户型 125户型 140户型 2T4
集中式核心筒
2T6
两个项目方案、施工图（建筑、室内）；细部设计（中央公馆）资料完整
1
“中央公馆”和“下沙 项目”两大标准化产品 力争在未来三年内可以 助力主流高层刚需首改 住宅业务，固化建筑风 格，提高工作效率，稳 定设计资源。单体风险 点的控制需制定原则。
户型偷面积： 是
否
首层公共区域： 北入口
南入口
架空层
杭州.中央公馆项目
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州.中央公馆项目
产品平面图
125+100+100+125
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州.中央公馆项目
产品平面图
125+100+100+125
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州.中央公馆项目
产品线
Product Line1. 康居系C档（杭州下沙项目）
产品设计手法延续下沙项目的做法，特别是户型平面中阳台、设备平台偷面积的手法
下沙项目户型产品汇总表
户型 组合
核心筒样式
中间户
边户
80户型 90户型 100户型 90户型 105户型 120户型 2T4
集中式核心筒
集中核心筒拓简介 标准层平面 立面效果图
杭州下沙项目
产品平面图
89+78+78+78+78+89
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州下沙项目
单体效果图
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州下沙项目
单体效果图
1
杭州项目总结
项目户型产品汇总
中央公馆户型产品汇总表
户型组合 核心筒样式
中间户
边户
80户型 90户型 100户型 90户型 105户型 125户型 140户型 2T4 分散式核心筒
89+89+89+89 2T6 89+78+78+78+78+89
户型偷面积： 首层公共区域：
是 设备平台、阳台 否 北入口 南入口 架空层
杭州下沙项目
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州下沙项目
产品平面图
89+82+82+89
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
杭州下沙项目
产品平面图
89+89+89+89
项目回顾 杭州.保利中央公馆项目
1
项目简介 标准层平面 立面效果图
核心筒形式：分散式核心筒 面积段：100,125，125拼接 中间户：100m2 三开间 三房两厅两卫 端 户： 125m2 两开间 三房两厅两卫 户型组合形式：2T4 125+100+100+125
核心筒形式：集中式核心筒 面积段： 140 端 户： 140m2 三开间 3+1房两厅两卫
2016 保利.浙江 住宅标准化框架 Standardized Design
目录
01 标准化研发逻辑 02 标准化研发内容 03 BIM研发 04 项目运用 05 工作计划
PART 1
标准化研发逻辑
确定高层住宅标准化研发的方向、内容
1
业主需求分析
1.
成熟产品
同类项目快速复制
项目操作的优势
提高项目开发能力和效率 降低项目成本和费用 提高项目开发质量和平直 提升项目的品牌溢价能力 实现企业的中心化管理
杭州市场个性强 各大地产商必争之地 不断涌现爆品 满足市场需求
1
产品
项目成败关键在于户型产品
选择范围广
只有产品丰富，选择多，项 目在定位阶段就争取了大量 时间。
2
3
广度
策略一：研发深度
2
杭州高层住宅标准化研究
研发深度
策略一 : 两个成熟项目固化，并在此接口下拓展产品线
优势：项目成熟，快速复制，全流程运用 缺点：规范解析会随之变化，有一定风险不可延 用复制