工程采购方式分判作业指引
工程项目分层采购作业指引
1.目的规定分层采购确定的原则与方法，提高采购工作绩效。
2.适用范围集团及其区域公司用于工程项目的咨询服务、工程施工、设备材料等方面的采购，包含但不限于有关设计、施工监理、招标代理、造价咨询、策划、营销代理、物业管理委托；建筑、安装施工；电梯、空调、石材、门窗、洁具等。
3.术语与定义采购分层：指各项采购业务根据目标导向原则、资源约束原则与动态习惯原则，按集中与分散的两种管控模式而划分的三个分层次采购，包含集中采购、授权采购、分散采购。
集中采购：由集团成本管理中心牵头组织开展采购及其有关工作，并进行统一管理的采购。
授权采购：由招标采购领导小组或者集团领导授权区域公司牵头组织开展采购及其有关工作，但集团成本管理中心配合、协助并审核采购过程中入围单位选择、发标、开标、评标、定标及合约文本等重要环节。
分散采购：由区域公司自行牵头组织开展的采购，采购工作完毕后，报送备案资料，成本管理中心定期或者不定期地进行检查。
4.职责4.1 成本管理中心4.1.1 负责提出工程项目采购分层建议；4.1.2 负责针对采购工作的变化情况提出分层采购变更申请，提交报批；4.2 集团领导/招标采购领导小组4.2.1 负责采购分层的审批；4.2.2 负责分层采购变更申请的审批。
5．工作内容5.1 采购分层及内容5.1.1 集中采购、统一管理内容a)咨询服务类：方案、扩初及施工图设计、精装饰设计、招标代理、造价咨询、施工监理（地域性强的除外）；b)工程施工类：施工总承包、重大专业分包、如机电安装、幕墙工程、精装饰工程等；c)设备材料类：重要设备，如电梯、空调、锅炉；大宗材料，如石材、门窗、涂料、面砖、洁具等；5.1.2 分散采购，备案督查内容a)政府垄断及行政专营项目的采购，如供水、供电、供气、电信工程等；b)小于10万元（含10万元）人民币的工程及小于5万元（含5万元）人民币的设备、材料（集团战略采购的除外）；5.1.3 授权采购、节点操纵内容集中采购与分散采购范围以外的采购。
XX集团工程采购管理工作指引01
工程采购管理工作指引（总纲）1目的规范XXX集团工程采购业务，以合理低价选择合适的供应商，维护甲方的权益。
2适用范围适用于XXX集团全资或按照XXX模式管理的合资、合作项目的工程施工（包含总包、指定分包、甲方独立分包）和材料设备的采购业务。
本指引不适用于咨询（如设计、监理、造价等）、营销、行政等的采购业务以及集团战略采购。
3定义3.1指定分包：甲方指定并经总包单位认可的分包单位，并由其完成总承包工程范围内部分甲方指定工程的承包方式，合同签约形式为甲方、指定分包和总承包单位共同签订三方合同。
3.2甲方独立分包：又称“甲方专业分包”，不在总承包工程范围内，甲方自行选定分包单位，并由其完成整个发展项目中与总承包工程有影响的独立工程的承包方式，合同签约形式为甲方和分包单位签订独立两方合同。
3.3甲供：甲方自行组织采购，确定材料设备的型号、规格、数量及价格，并直接与材料设备供应商签订两方合同，将材料设备供应给施工承包单位的采购方式。
3.4甲指乙供：又称“甲定乙供”，指甲方组织采购，选定供应商并确定所需材料设备的型号、规格、数量及价格；由甲方、指定供应商和施工承包单位共同签订三方合同或者由指定供应商直接与施工单位签订两方合同的采购方式。
鉴于该种模式在实施过程中容易产生纠纷，故应谨慎采用。
3.5甲限乙供：又称“甲限品牌”，甲方在工程招标时为确保工程品质，将某些材料/设备限定在若干品牌或规格范围内，并列明最高采购限价。
施工承包单位在投标时，在甲方限定的范围内自行明确其一（包括品牌和规格），并给出综合单价。
施工承包单位投标时确定的品牌供应商属于其自行分包单位。
采用甲限乙供形式的，最高采购限价可以通过采购询价方式确定，也可以参照区域/城市公司已完成集团备案的材料库价格。
3.6招标：指在一定范围内公开采购的条件和要求，邀请众多投标单位参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。
本指引适用范围内的招标工作按照《项目招标作业细则》的规定进行。
分判付款工作指引
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6. 结算协议书管理 1）《分判工程结算协议书》（表P05-12（Rev.A））中，A.1项 “完成合约工程金额”指最后一期《分判工程付款书》中第2，3项 之本期累计之和。 2）A.2项“额外工程金额”指最后一期《分判工程付款书》中第4 项本期累计。 3）A.3项“代工金额”指最后一期《分判工程付款书》中第6，7项 本期累计之和。 4）A.4项“其他金额”指最后一期《分判工程付款书》中第8项本 期累计之和。 5）保固金B：以结算总金额（A）为基础，按合同规定的百分比计 取。 6）C.1项公司“代支付材料及垫付等金额”指最后一期《分判工程 付款书》中第9～12项本期累计之和。 7）C.2项“其他扣款金额”指最后一期《分判工程付款书》第13～ 15项本期累计之和。 8） 实际已支付金额（E）指最后一期《分判工程付款书》中“上 期累计”的“应付款项”。
深圳中海建筑有限公司 《分判工程付款书》 及《结算协议书》
工作指引（Rev.A）
• 为了加强、规范《分判工程付款书》和《结算协议书》工作，现公司 •
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合约商务部特发如下指引，希望地盘严格执行，否则公司会退回粮单。 1、中期付款时《分判工程付款书》原则上“工程款”栏数字取整到 千位，“加款项目”和“减款项目”数字取整到十位，待结算时按实 际数字计算。 2、出最后一期中期粮单时，必须签订《结算协议书》，只留保固金， 《结算协议书》中“截止××年××月××日支付分判金额”，指最 后一期中期粮单累计数。做最后一期中期粮单时，要将结算细数全部 附上，包括工程量计算书和已签、审核过的QS/24单，加款、减款明 细表。 3、返还分判商保固金时，附件只需附《分判工程结算协议书》影印 件。 4、出中期粮单时，要求将上期《分判付款书》影印附上。 5、规范中期粮单管理： 1）中期付款书明细表：原则上清单编号同主合同编号一一对应，不 需另外重编。如2.1/1A,B等，编制人、审核人只需在最后一页签名， 不要打印的签名。详见表P05-41。
采购方式选择作业指引
Y
是否通过
N
采购方式选择作业指引
1. 目的 规定采购方式的选择方法。
编号：****-WI-GC005 版号：A/0 生效日期：
2. 适用范围 公司所有工程材料、设备采购及施工、监理等服务的采购。
3. 术语和定义 3.1. 采购范围：指各部门承办的采购业务的范围。 3.2. 采购方式：指各项采购业务采用的操作方式，包括战略采购、联合采购、
招标采购以及直接采购。
4. 职责 4.1. 工程管理部 4.1.1. 负责编制《公司采购作业计划》； 4.1.2. 负责经办采购方式变更的审批。 4.2. 工程主管领导 4.2.1. 负责组织确定采购方式的讨论。 4.3. 公司采购领导小组 4.3.1. 负责讨论并制定《采购管理授权书》； 4.3.2. 负责采购方式变更的审批； 4.4. 总经理 4.4.1. 负责《采购管理授权书》的批准。
5. 工作程序 5.1. 采购范围的授权 5.1.1. 公司采购领导小组讨论并制定《采购管理授权书》； 5.1.2. 《采购管理授权书》经总经理批准后由工程管理部通报公司各部门，各
采购部门按照授权范围行使采购职责。
采购方式选择作业指引
编号：****-WI-GC005 版号：A/0 生效日期：
5.1.3. 采购授权范围需变更时，公司采购领导小组应讨论并填写新的《采购管 理授权书》，经公司总经理批准生效，同时原《采购管理授权书》作废。
通报各部门
编制《公司采 购作业计划》
组织讨论确定 采购方式
审批
总经理
支持性文件
批准
《采购管理授权书》
《公司采购作业计划》
N
是否通过
Y
报集团，抄送 区域中心备案
收到《采购方式 变更审批表》
标杆地产集团：分判阶段成控作业指引
页码：第1 页共5 页分判阶段成本控制作业指引页码：第2 页共5 页一、目的作用描述总部及项目公司成本/合约管理同事，在分判阶段应开展的工作内容及注意事项。
二、适用范围适用于公司所有项目的总包/分包工程。
三、支持文件1.附件：1《项目合约规划》2.附件2：清单与合约预算对标表3.附件3：《清单与预算数据对比校核表》四、术语定义五、实施细则1.职责分工1.1项目负责人及其团队a)策划并提供招标计划，包括合约规划、标段细分、招标日程计划、对应的责任部门；b)组织项目成本人员对“工程量清单”进行抽查、核对；c)若回标价超出，或低于合约预算15%以上，组织分析、评审，并提出解决措施。
1.2成本管理部a)按照招标计划、工程量清单，于开标前给出按总/分包分拆的合约预算（简称“合约预算）；b)对项目公司提出的上述“工程量清单核对意见”给出复审意见。
c)若发生上述1/c)，应协助、参与PIC组织的分析评审工作。
d)总包定标后，将合约部同事拆分的“建安成本预算”归集录入《目标成本（考核版）》1.3合约管理部a)组织投标价均高于预算价时的评审；b)定标后交底，并安排合约人员拆分“建安成本预算”。
页码：第3 页共5 页2.合约规划2.1完成三审文件编制时，项目负责人应同时提供招标计划（可参考附件1）2.2合约管理部提供工程量清单（草稿），必要时，邀请成本同事参加招标交底会；2.3成本管理部根据上述两项，（可参照附件2）计算出合约预算，以此作为控制（总包）分判的成本目标。
2.4请注意：a)此（总包）合约预算是既定的成本控制目标，已包含日后可能发生的变更及重新计量费用。
b)专业分包、独立分包之合约预算，可能在四审后被更新，因此，成本管理部在提出分包控制预算时，须予以复核及关注。
3.工程量清单校核无论是采用“固定”，或“模拟”的工程量清单”，基于此（总包）清单定价的总包合约价将作为“四审”后考核版预算的主要依据，因此，项目成本人员须对招标工程量清单进行仔细校核，校核重点如下：3.1同口径检查a)工程量清单所包含的内容,与总/分包预算之范围、界面划分，是否一致，避免遗漏或多计；b)注意事项：设计单位在出图时不会顾及标段划分，通常各专业设计界面也存在交叉或遗漏等协同问题，如毛坯或精装房“建筑用料说明”内注明各功能区域的用料，同时，各地市政配套单位（电、自来水、暖气等）管线引入的深度亦不尽相同，为避免在不同清单内的重复计价，须特别注意招标工程之相互之间的界面，如：c)总分包、专业分包之间之界面●如与精装界面：内装饰交接面是腻子层还是抹灰层？厨卫防水层、楼梯间等非精装修部位之装饰（地砖、涂料等）是总包范围还是分包范围？●门窗分包之填缝、补灰界面约定；各安装分包之防火封堵界面；防火卷帘、挡烟垂壁、应急照明灯在消防专业分包之界面划分等等。
工程项目采购方式作业指引
1.目的规范工程项目采购方式的选择方法及采购作业程序，提高采购效率，降低采购成本。
2.适用范围集团及下属公司工程项目采购。
3.术语和定义3.1 工程项目采购：指项目工程实施过程中的咨询服务、工程施工、设备材料等方4.4.1.2在《项目采购需求计划》内提出每项采购的采购方式；4.1.3负责提出采购方式的变更申请；4.1.4组织或参加招标采购工作小组开展相关采购工作。
4.2工程管理中心/研发设计中心/其他相关业务部门4.2.1配合主办部门/下属公司编制《项目采购需求计划》；《项目采购管控表》中有关技术标准完成时间和进度安排等内容，并提出相关专业意见；4.3成本管理中心4.3.1就主办部门/下属公司编制《项目采购需求计划》，提供目标成本管理支持；4.3.2审核《项目采购管控表》中有关目标成本等内容，并提出相关专业意见；4.3.3负责审核与工程项目采购相关的商务方面的内容；4.3.4 为集中采购的主办部门；4.3.5 负责审核《项目采购需求计划》中的“采购方式”等内容，编制《项目采购5结合工程项目采购工作的具体情况，编制《项目采购管控表》，表中注明每项采购内容的“采购方式”，包括战略采购、公开招标、邀请招标、议标和直接采购，报招标采购领导小组或集团领导审批后下达实施。
5.2 采购方式的变更5.2.1 采购方式由公开招标、邀请招标、议标到直接采购的依次变更，提出部门或下属公司需填写《采购事项变更审批表》，报送成本管理中心。
反之，逆顺序的采购方式变更无需提出变更申请。
5.2.2 成本管理中心对报送的《采购事项变更审批表》发表审核意见后，报招标采购领导小组或集团领导审批。
成本管理中心将《采购事项变更审批表》上报审批之前，应与变更提出部门或下属公司充分沟通，保证变更的必要性。
5.2.3 采购方式的变更经招标采购领导小组或集团领导批准后方可实施。
5.3 采购方式的实施5.3.1 战略采购据a)b)c)成本管理中心、招标采购工作小组收集供方资料及《合格供方名录》、《试用供方名录》，推荐三家以上供方作为邀请投标或议标单位，选择入围单位。
评定分离定标工作指导规则
评定分离定标工作指导规则为了让广大招标人能够用好《关于建设工程招标投标改革的若干规定》（深府[2015]73号）赋予的定标权，切实维护建设工程招标投标活动的公开、公平和公正，特制定本工作指导规则，供招标人参考。
一、总体原则（一）先立规则后做事定标工作涉及巨大经济利益，如果定标没有规则，招标人容易成为利益主体攻击对象；如果规则不是事先制定，而是在定标过程中临时确定，无论该规则是否公平、公正，当利益相对方质疑时，看似合理理由却可能无法令人信服。
为此，招标人采用票决方式进行定标的，应事先确定相应的定标工作规则，并严格按照规则办事，不临时动议，不临时改变既定规则。
（二）树立合理价值观建设工程招投标是一种市场调节资源配置的活动。
招标人通过招投标选择一个履约能力较强、商务价格合理的中标人，是当今建设工程招投标市场的主流价值观。
详见附件一《相关评标定标方法优缺点分析》。
（三）确保内控机制相对稳定性招标人事先确定定标工作规则作为内控机制应保持相对连续性、稳定性，除了不断完善、调整外，价值观不宜突变，避免规则沦为一事一议。
二、操作细则（一）引导投标人进行合理有序竞价1.投标人的报价策略如果投标人知道招标人在定标时不考虑价格因素，则多数投标人会贴近投标报价上限进行报价，以追求利益最大化。
当抛开投标报价进行纯粹择优时，优质企业在市场上可能较多，定标委员投票支持哪家企业都有其合理性。
长此以往，可能存在较大廉政风险和廉政压力。
反之，如果投标时只有报价较为合理、优惠才有可能中标，则投标人会考虑实际成本进行合理有序竞价。
2.引导合理有序竞价的精髓以投标价格作为入门第一道槛，在价格入围之后，淡化价格要素，以择优作为定标重要因素（否则就会引发恶性低价竞争）。
在这种机制下，投标人既要考虑自身成本，不能恶性低价竞争，又要考虑其他投标人策略，并报出相对优惠价格，争取价格入围。
特别提示：价格入围切线原则上在招标文件中明确，也可不明示（包括在招标人内部也不一定公开该信息），但是不明示的价格入围切线一定要在截标之前确定并不再改变（要保持可追溯性），否则会有相当大廉政风险和廉政压力。
各招投标形式工作分解指引
步骤
流程内容
使用的文件表格
备注
1
编制《招标文书》
《招标文书》
《招标文书》必须提前报集团营销管理部审核，招标文书及招标公告选择性在集团官网进行公示。招标文书封面必须具备廉政举报内容，招标文书中必须具备资格要求、评标定标办法说明、围标串标处罚等条款。
2
邀请投标单位并告知招标文书网址
《投标人报名暨资格预审表》
5
组织开标会议，与入围单位议价并确定中标单位
《招标会议签到表》
《招标评分表》附件七：《报价、议价表》
《评标结果报告》
《金科股份营销类招投标真实承诺书》
《招标会议签到表》由招标评标小组成员全部现场签到并开展开标评标工作；投标单位人员必须是法人或授权委托人签到。《招标评分表》用于涉及方案、价格比较的招标，根据事先拟定的评标办法开展评标工作；《报价、议价表》双方必须签字确认，由招标小组全部成员现场签字确认，由投标单位法人或授权委托人当场签字确认；再由招标部门根据招标结果填写《评标结果报告》，并由招标小组全部成员当场签字确认。后由中标单位根据议标情况重新拟定最终报价明细确定最终价格，并由投标单位盖章确定后作为合同附件
2
投标单位考察和资格审核
《投标人报名暨资格预审表》
《合同投标人报名汇总表》
招标部门通过《营销类合格供应商名单》、合格供应商名单外的新增单位需填报《投标人报名暨资格预审表》并提交资质证明文件相关原件，留存复印件（应标单位营业执照、组织机构代码证、税务登记证及法人或委托代理人身份证复印件等）。
3
告知合格投标单位招标文书网址，并收取投标保证金
《评标结果报告》
《报价、议价表》双方必须签字确认，由招标小组全部成员现场签字确认，由投标单位法人或授权委托人当场签字确认；再由招标部门根据招标结果填写《评标结果报告》，并由招标小组全部成员当场签字确认。后由中标单位根据议标情况重新拟定最终报价明细确定最终价格，并由投标单位盖章确定后作为合同附件
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工程采购方式分判作业指引
编制___________________ 日期______________ 审核___________________ 日期______________ 批准___________________ 日期______________
修订记录
、流程概况
、流程图（无）
三、职责
3.1 地产总部成本管理部
3.1.1 负责确定地产总部材料设备采购类别清单；
3.1.2 负责与地产总部技术管理部会签确认；
3.2 地产总部技术管理部
3.2.1 负责确认采购类别清单；
3.3 地产总部分管领导
3.3.1 负责审批采购，类别清单。
四、工作程序
地产总部技术管理部根据公司项目的要求，统筹地产总部所有项目工程材料及设
备需求，编制采购工作规划，提出划分采购方式的建议，报地产总部领导审批通过后，下发各项目部参照执行，具体如下：
1.1.米购方式、米购权责的分判参见权责手册附表
14
五、支持性文件
5.1 XSDC-OP-CG002-A集中采购管理流程
5.2 XSDC-WI-CG003-A材料设备招标作业指引
5.3 XSDC-WI-CG004-A.工程招标作业指引
六、相关记录
6.1 OP-QR-CG010-A.战略定点采购审批表
6.2 OP-QR-CG011-A.采购方式变更审批表。