旭辉集团-工程采购类别作业指引
创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰
024中国房地产业的发展是从1980年房子被定义为商品开始的。
到如今，中国房地产界经历了黄金时代，也经历了泡沫低谷，房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不断涌现，房地产企业之间的竞争也愈加激烈。
因此，良好的房地产运营管理体系对于每一个房地产企业来说都是至关重要的，它能够提高公司项目管理效率和水平，提升企业竞争力，使企业在房地产市场发展的洪流中站稳脚跟。
作为一名房地产人，刘峰始终坚守与奋斗在一线，成为了中国房地产领域颇具影响力的运营管理专家。
2011年，刘峰进入旭辉集团股份有限公司并担任成本管理部总监一职，后凭借出色的表现被任命为集团运营中心总经理，主管集团工程管理部、采购管理部、成本管理部、PMO办公室等重要核心部门。
在旭辉集团，刘峰协助董事长、总裁明确房地产项目的总体经营目标，通过运营管理手段促使其顺利达成；建立计划管控体系，审核项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制；建立完善的成本管控体系，审核项目成本及费用预算，进行成本控制；建立各阶段质量管控体系，并确保所有项目工程品质；根据旭辉自身特点选择现金流高周转运营管控模式及组织构架……保证了公司各类项目的质量、进度和收益，降低了项目风险。
为了进一步提升产品质量效果，提高上市公司的周转效率，身为运营中心总经理的刘峰带领团队构建了一套创新性建造体系——“建造2.0体系”，助力产品质量日益优化的同时，引领行业创新变革。
在刘峰眼中，节省工期与提高质量不是矛盾体，通过体系创新，企业便能够兼得质量和速度。
刘峰主导构建的“1+1+1”模式的“建造2.0体系”是一套保证项目质量与安全的快速建造体系，是一套有效的人才培养机制，更是一套高效的跨部门交圈方法。
2018年7月，在刘峰的推动下，旭辉“建造2.0体系”的12项工艺标准、实施作业指引、建造模型、横道图等六大类纲领性文件正式向全国各事业部发布，明确了集团-事业部-项目的职责权限，提出了建造2.0建造模型，对穿插施工提出了具体要求，首次正式阐明了“建造2.0体系”的技术内容以及整个体系的实施作业指引，支撑了各地区项目旭辉“建造创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰□ 文｜李凡2.0体系”的落地。
工程项目分层采购作业指引
1.目的规定分层采购确定的原则与方法，提高采购工作绩效。
2.适用范围集团及其区域公司用于工程项目的咨询服务、工程施工、设备材料等方面的采购，包含但不限于有关设计、施工监理、招标代理、造价咨询、策划、营销代理、物业管理委托；建筑、安装施工；电梯、空调、石材、门窗、洁具等。
3.术语与定义采购分层：指各项采购业务根据目标导向原则、资源约束原则与动态习惯原则，按集中与分散的两种管控模式而划分的三个分层次采购，包含集中采购、授权采购、分散采购。
集中采购：由集团成本管理中心牵头组织开展采购及其有关工作，并进行统一管理的采购。
授权采购：由招标采购领导小组或者集团领导授权区域公司牵头组织开展采购及其有关工作，但集团成本管理中心配合、协助并审核采购过程中入围单位选择、发标、开标、评标、定标及合约文本等重要环节。
分散采购：由区域公司自行牵头组织开展的采购，采购工作完毕后，报送备案资料，成本管理中心定期或者不定期地进行检查。
4.职责4.1 成本管理中心4.1.1 负责提出工程项目采购分层建议；4.1.2 负责针对采购工作的变化情况提出分层采购变更申请，提交报批；4.2 集团领导/招标采购领导小组4.2.1 负责采购分层的审批；4.2.2 负责分层采购变更申请的审批。
5．工作内容5.1 采购分层及内容5.1.1 集中采购、统一管理内容a)咨询服务类：方案、扩初及施工图设计、精装饰设计、招标代理、造价咨询、施工监理（地域性强的除外）；b)工程施工类：施工总承包、重大专业分包、如机电安装、幕墙工程、精装饰工程等；c)设备材料类：重要设备，如电梯、空调、锅炉；大宗材料，如石材、门窗、涂料、面砖、洁具等；5.1.2 分散采购，备案督查内容a)政府垄断及行政专营项目的采购，如供水、供电、供气、电信工程等；b)小于10万元（含10万元）人民币的工程及小于5万元（含5万元）人民币的设备、材料（集团战略采购的除外）；5.1.3 授权采购、节点操纵内容集中采购与分散采购范围以外的采购。
工程采购方式分判作业指引资料
【Word版，可自由编辑！】工程采购方式分判作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、流程概况流程目的地产总部成本管理部根据公司项目要求，负责制订工程材料设备采购规划、确定采购方式，并组织实施大宗材料及设备的集中采购，为地产总部各项目及时提供合格产品。
流程风险流程范围施工及监理服务采购，设备及材料产品采购。
定义1、采购方式a)招标：公开招标：是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
邀请投标：是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
b)议标：是指与三个以上的单位直接就价格进行比较，以确定中标单位的行为。
1.3不按照该规则确定采购方式的特殊情况由总经理批准。
流程客户内部客户外部客户流程参与部门地产总部技术管理部、地产总部成本管理部上游流程名称下游流程名称子流程名称流程KPI 责任部门/岗位数据来源采购责任目标成本达成率地产总部技术管理部成本分析报告流程关键点关键点说明支持文件二、流程图（无）三、职责3.1地产总部成本管理部3.2地产总部技术管理部3.3地产总部分管领导四、工作程序地产总部技术管理部根据公司项目的要求，统筹地产总部所有项目工程材料及设备需求，编制采购工作规划，提出划分采购方式的建议，报地产总部领导审批通过后，下发各项目部参照执行，具体如下：1.1. 采购方式、采购权责的分判参见权责手册附表1.2. 零星采购序号需采购的产品或服务名称采购方式经办部门1 小于等于20万以下的工程类采购、设备材料采购(通用类材料设备除外)[招标采购]或[议标采购]地产总部技术管理部1.3 招标采购序号需采购的产品或服务名称协议形式经办部门涂料供货及施工招标采购地产总部技术管理部发电机供货及安装招标采购地产总部技术管理部电梯供货及安装招标采购地产总部技术管理部卫生洁具及配件供货招标采购地产总部技术管理部开关插座供货招标采购地产总部技术管理部PP-R给水管材招标采购地产总部技术管理部对讲系统招标采购地产总部技术管理部PVC电线管招标采购地产总部技术管理部UPVC排水管招标采购地产总部技术管理部龙头及配件招标采购地产总部技术管理部屋面混凝土瓦招标采购地产总部技术管理部户内配电箱招标采购地产总部技术管理部外墙劈离砖招标采购地产总部技术管理部零星材料招标采购地产总部技术管理部环境灯具招标采购地产总部技术管理部闭路监控设备招标采购地产总部技术管理部钢质屋面瓦招标采购地产总部技术管理部标准化木质入户门及门锁招标采购地产总部技术管理部一体化泳池水处理设备招标采购地产总部技术管理部PVC成品分隔条、滴水线招标采购地产总部技术管理部变压器招标采购地产总部技术管理部环网柜招标采购地产总部技术管理部工程勘探招标采购地产总部技术管理部外墙涂料施工招标采购地产总部技术管理部小区燃气智能抄表系统招标采购地产总部技术管理部工程监理招标采购地产总部技术管理部1.4. 议标采购方式序号需采购的产品或服务名称经办部门有线电视地产总部技术管理部燃气监理地产总部技术管理部质量监督地产总部技术管理部桩基检测地产总部技术管理部安全检查监督地产总部技术管理部室外给水工程地产总部技术管理部家居及小区智能化地产总部技术管理部玻璃马赛克地产总部技术管理部家私及装饰用品地产总部技术管理部健身器材地产总部技术管理部会所和示范单位电器地产总部技术管理部绿化喷灌系统设计及施工地产总部技术管理部1.5工程招标采购分类序号分部工程名称子分部工程名称分项工程名称发包对象说明总包指定分包独立分包1地基与基础无支护土方土方挖运Y2 有支护土方土方挖运、基坑支护Y3 地基处理\ Y4 桩基\ Y5 地下防水\ Y6 混凝土基础\ Y7 砌体基础\ Y8 劲钢混凝土\ Y9 钢结构\ Y10主体结构混凝土结构\ Y11 劲钢混凝土\ Y12 砌体结构\ Y13 钢结构\ Y14 木结构\ Y15 网架结构和索膜结构Y16建筑装修装饰地面整体地面Y17 板块地面Y Y18 竹木地面Y19 抹灰\ Y20门窗木门窗Y21 金属门Y22 塑料门Y23 特种门Y24 吊顶\ Y Y25轻质隔墙板材隔墙Y Y26 玻璃隔墙Y27 饰面板（砖）\28幕墙玻璃幕墙Y29 金属幕墙Y30 石材幕墙Y31 涂饰一般涂饰Y名称总包指定分包独立分包32 美术涂饰Y33 裱糊与软包裱糊、软包Y34 细部木做、护栏、花饰等Y35建筑屋面柔性防水层\ Y36 刚性防水层\ Y37 保温层\ Y38 瓦屋面\ Y39建筑给水排水与采暖室内给水系统\ Y本专业实行总包管理制，指定分包由总包进行管理。
采购方式选择作业指引
Y
是否通过
N
采购方式选择作业指引
1. 目的 规定采购方式的选择方法。
编号：****-WI-GC005 版号：A/0 生效日期：
2. 适用范围 公司所有工程材料、设备采购及施工、监理等服务的采购。
3. 术语和定义 3.1. 采购范围：指各部门承办的采购业务的范围。 3.2. 采购方式：指各项采购业务采用的操作方式，包括战略采购、联合采购、
招标采购以及直接采购。
4. 职责 4.1. 工程管理部 4.1.1. 负责编制《公司采购作业计划》； 4.1.2. 负责经办采购方式变更的审批。 4.2. 工程主管领导 4.2.1. 负责组织确定采购方式的讨论。 4.3. 公司采购领导小组 4.3.1. 负责讨论并制定《采购管理授权书》； 4.3.2. 负责采购方式变更的审批； 4.4. 总经理 4.4.1. 负责《采购管理授权书》的批准。
5. 工作程序 5.1. 采购范围的授权 5.1.1. 公司采购领导小组讨论并制定《采购管理授权书》； 5.1.2. 《采购管理授权书》经总经理批准后由工程管理部通报公司各部门，各
采购部门按照授权范围行使采购职责。
采购方式选择作业指引
编号：****-WI-GC005 版号：A/0 生效日期：
5.1.3. 采购授权范围需变更时，公司采购领导小组应讨论并填写新的《采购管 理授权书》，经公司总经理批准生效，同时原《采购管理授权书》作废。
通报各部门
编制《公司采 购作业计划》
组织讨论确定 采购方式
审批
总经理
支持性文件
批准
《采购管理授权书》
《公司采购作业计划》
N
是否通过
Y
报集团，抄送 区域中心备案
收到《采购方式 变更审批表》
工程采购类别作业指引
2千
42
卫生洁具供应
仅指装修房，包括马桶、洗脸盆、拖布池及配套的龙头、下水等
③
招标
清单招标，包单价包总价
15－20
2千
43
灯具采购
仅指装修房，包括景观灯具及围墙大门灯具的采购
③
招标
清单招标，包单价包总价
15－20
2千
6
总体工程
44
雨污水
包括雨污水管道、管井及井盖等
④
招标
清单招标，包单价包总价
7相关记录
无
①
①一般情况下采用邀请招标方式；②样板区可采用议标方式。
①工程进度很紧张的情况下，选用费率模式或清单模式均可；②条件具备、工期宽松时选用清单模式，包单价包总价。
清单总价包干：60天；清单综合单价包干：45天；费率10-15天
10万
6
通风工程
包括地下车库、公共建筑等风管系统、进出风口、风机等工程
③
招标
工程采购分类具体详见如下表：
序号
工程招标分类
招标模块
优先选择的采购方式
条件具备时优先选择的承包模式
招标所需时间（天）
投标押金
备注
编号
模块名称
招标内容
模块分类
1
基础工程
1
桩基工程
包括预制桩制作费及打桩接桩费；现场搅拌桩施工费等工程费用
②
招标
清单招标，包单价包总价
15－20
2万
2
基坑维护工程
基坑维护等工程费用
⑤
招标
清单招标，包单价包总价
10-15
不做要求
52
室内外标志牌
包括门牌、入口及小区主要道路指示牌等
旭辉合同管理作业指引
合同管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1.目的使合同的签订、履行规范化，并最大限度的避免风险。
2.适用范围适用于公司对外采购产品或服务类合同的管理主，要包括设计咨询类合同、施工类合同、材料设备类合同、项目配套类合同等。
3.定义3.1.索赔：当供方存在不履行合同的行为或履行合同没有达到合同要求时，向其提出要求支付违约金或赔偿损失的行为。
4.职责：4.1.事业部总经理/集团总裁4.1.1.根据《授权管理手册》中的审批权限需要由其决定合作单位或由其批准实施方案的项目的相应合同的审批。
4.2.成本部4.2.1负责设计咨询、项目配套等合同的审核；4.2.2组织工程及材料设备采购合同的起草、谈判及定稿；4.2.3本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.2.4组织本部门起草合同的交底及相关合同执行情况的监督、检查，并填写《合同执行情况记录表》；4.2.5项目所有合同的汇总、统计。
4.3.设计部4.3.1.勘察设计类合同的起草、谈判及定稿；4.3.2.本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.3.3.本部门起草合同的执行情况的跟踪记录，并填写《合同执行情况记录表》。
4.4.配套部4.4.1.报批报建类及配套类合同的起草、谈判及定稿；4.4.2.本部门起草合同的编号、报批、分发、保存；4.4.3.本部门起草合同的执行情况的跟踪记录，并填写《合同执行情况记录表》。
4.5.项目部4.5.1负责审核工程及材料设备合同；4.5.2负责填写《合同执行情况记录表》。
4.6.工程部4.6.1.参与工程及材料设备采购合同的起草、谈判及定稿；（主要负责技术部分的编写）4.6.2审核工程及材料设备合同。
4.7.行政人事部4.7.1 负责事业部所有合同的收集、归档、整理工作；4.8.行政人事部法务人员4.8.1负责公司合同中所涉及法律条款的审核，合同条文准确性、严谨性的审核；4.8.2负责协助执行部门向违约合同单位进行索赔。
旭辉集团工程及材料设备采购管理流程
7.1 项目招标计划（可用project软件编制）7.2 入围单位审批表7.3 招标文件审批表7.4 答疑会记录项目名称：记录编号：7.5 开标记录表记录编号：7.6询标记录记录编号：7.7 评标报告（格式）（此评标报告为参考模板，各事业部、城市公司在使用时可以根据实际情况进行调整，但评标报告所包含的内容不得少于此评标报告所反映的内容。
）（称呼）：根据***项目发展计划，该项目***工程于***年*月*日发标，，回标时间为***年*月*日。
（议标后回标、开标过程详述，略）。
经审核回标书，我部现将招标分析情况汇报如下：一、工程概况略二、投标单位略三、合同形式略四、开标（一）***年**月**日下午在公司内部公开开标，与会人员为***。
（详见附件）（二）各投标单位报价情况如下（排序从总价由低到高）：（三）开标分析（开标会议结束后，技术标发送给工程部、设计部进行评审；成本部负责商务标的评审。
）1、商务标分析及意见如下：（1）总价分析及意见：（主要分析报价范围是否符合要求，是否有漏项、错项，找出影响报价的关键点和报价差异关键点）；（2）单价分析及意见：（需要附详细的价格分析文件）①各投标单位报价对比表（对造价影响较大的项目）；②与公司内部过往合同单价对比分析（若有）；③市场价格调查情况：（必要时，需要附详细的市场价格调查报告）（3）工程量分析情况；（4）其他需补充分析的内容。
2、技术标分析及意见（汇总工程部和设计部意见）：（四）开标后综合结论略五、第一次询标（一）询标谈判内容，应分别叙述；（二）询标谈判后报价情况：（三）询标后回标分析（第二次开标会议结束后，技术标（若有）发送给工程部、设计部进行评审；成本部负责商务标的评审。
）1、商务标分析及意见如下：（1）总价分析及意见：（主要分析报价范围是否符合要求，是否有漏项、错项，找出影响报价的关键点和报价差异关键点）；（2）单价分析及意见：（需要附详细的价格分析文件）①各投标单位报价对比表（对造价影响较大的项目）；②与公司内部过往合同单价对比分析（若有）；③市场价格调查情况：（必要时，需要附详细的市场价格调查报告）（3）工程量分析情况；（4）其他需补充分析的内容。
旭辉地产集团 成本管理 招标采购 项目公司采购招标业务培训
责人是工程类招标的直接责任 人，并对设计 类、营销类招标负监督管理责任。
开发设计负责人是设计类招标的直接责任 人，营销负责人是营销类招标的直接责任 人。
部门经理及以上管理人员和招标专员，原 则上不允许推荐投标单位。
内部接待纪律 外部接待纪律
权重 ≤20% ≤35% ≤50% ≤60% ≤70%
一、技术标打分 1、技术标满分为100分，分别由各分项打分 组成； 2、必须由各技术标评委亲自打分； 3、各技术标评委打分的算术平均分为该投标 单位的技术标得分；（技术标评分表）
二、商务标得分 商务标得分Sn＝[1-（Bn-B）/B] ×100 B：各有效投标报价的算术平均值； Bn：投标报价； 凡有效投标报价低于或等于B者，其商务标得 满分100；
三、投标单位综合得分 =技术标得分*权重+商务标得分*权重
第七步 清标
1、针对各投标单位的问题罗列清标问卷； 2、清标问卷需经招标小组成员审批； 3、各清标问卷盖章后，发相应投标单位； 4、投标单位在指定清标回复时间前密封。
第八步 定标
定标会：招标小组组长主持评标工作，评标过 程中招标小组成员应全程参与，确因特殊情况 无法参加须授权胜任人员参加，报招标小组组 长批准。禁止未经授权的人 员参加评标并签 署意见。招标小组及代替打分 。（定标会议纪要）
函单位中选择一个标段至少三家单位发投标邀请函并做入围单 位审批。
第三步 招标小组成员
1、奇数原则，7人≤招标小组人数 ≤9人； 2、必须来自三个以上直接业务部门的人员
组成； 3、划分为技术组和商务组，每个组的人数
≥3人； 4、总经理为招标小组组长，成本副总为副
组长。