转让已抵押房屋,买卖合同是否有效
审理民商事案件若干问题的解答之五
审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。
出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。
前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。
第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
买卖转让的法律后果(3篇)
第1篇一、引言买卖转让，即指买卖双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则下，通过签订合同，将某项财产的所有权或使用权转移给另一方。
在我国，买卖转让是市场经济中最为常见的一种交易方式。
然而，买卖转让过程中可能会出现各种法律问题，导致法律后果的产生。
本文将从以下几个方面阐述买卖转让的法律后果。
二、买卖转让的法律后果1. 合同效力（1）有效合同：当买卖双方签订的合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，如主体资格、意思表示真实、内容合法等，合同即具有法律效力。
此时，买卖双方应按照合同约定履行各自的义务。
（2）无效合同：若合同违反了法律、行政法规的强制性规定，或者存在欺诈、胁迫等情形，合同将被认定为无效。
合同无效后，双方应返还因合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
2. 产权转移（1）所有权转移：在有效合同的基础上，卖方应按照合同约定将财产的所有权转移给买方。
买方在取得所有权后，有权对财产进行占有、使用、收益和处分。
（2）使用权转移：若买卖双方约定的是财产的使用权，则卖方应将财产的使用权转移给买方。
买方在取得使用权后，有权按照合同约定使用财产，但不得损害卖方的合法权益。
3. 交易风险（1）违约责任：若一方当事人违反合同约定，应承担相应的违约责任。
违约责任包括支付违约金、赔偿损失等。
（2）不可抗力：在买卖转让过程中，若因不可抗力导致合同无法履行，当事人可以免除或减轻责任。
不可抗力包括自然灾害、战争、政府行为等。
4. 产权争议（1）产权归属：若买卖双方对财产的产权归属产生争议，可以依法向人民法院提起诉讼，由法院判决产权归属。
（2）侵权责任：若一方当事人侵犯了他人的财产权，应承担侵权责任，包括停止侵害、赔偿损失等。
5. 交易税费（1）税费缴纳：买卖转让过程中，买方和卖方均需按照国家规定缴纳相关税费。
（2）税费争议：若买方和卖方对税费缴纳产生争议，可以依法向税务机关申请行政复议或提起行政诉讼。
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见-地方司法规范
安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见为正确审理房屋买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）等法律法规和司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
一、关于新建商品房买卖合同纠纷1．当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。
但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质作出的认定，不影响一方当事人根据协议中定金条款的约定，向可归责的另一方当事人主张适用定金罚则。
2．当事人以期房不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不予支持；转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
3．出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。
签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。
4．房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。
最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函-[1997]经他字第8号
![最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函-[1997]经他字第8号](https://img.taocdn.com/s3/m/9b438cbef424ccbff121dd36a32d7375a417c625.png)
最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函
正文：
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最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函
（1997年4月7日[1997]经他字第8号）
北京市高级人民法院：
你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：
北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。
北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。
北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。
北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。
至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。
——结束——。
二手房“带押过户”的法律问题研究
二手房“带押过户”的法律问题研究一、研究背景和意义随着房地产市场的快速发展，二手房交易在我国已经成为一种普遍现象。
由于二手房交易涉及的房屋产权、抵押权等复杂问题，使得二手房交易过程中存在一定的法律风险。
为了保障购房者的合法权益，降低二手房交易中的法律风险，我国政府和相关部门对二手房交易的相关法律法规进行了不断完善。
带押过户作为一种新型的二手房交易方式，已经逐渐受到市场的关注。
带押过户在实际操作中仍存在一定的法律问题，如合同效力、抵押权解除、税费处理等方面的纠纷。
对带押过户的法律问题进行研究具有重要的现实意义。
研究带押过户的法律问题有助于明确相关法律法规的适用范围，为市场主体提供明确的法律依据。
通过对带押过户的法律问题进行深入研究，可以为政府部门制定相关政策提供参考，促进带押过户市场的健康发展。
研究结果也可以为购房者、卖房者等市场主体提供合法合规的操作建议，降低交易风险。
研究带押过户的法律问题有助于完善现有的法律法规体系，我国关于二手房交易的法律法规尚不完善，尤其是在带押过户方面。
通过对带押过户的法律问题进行研究，可以发现现有法律法规的不足之处，为完善相关法律法规提供理论支持和实践经验。
研究带押过户的法律问题有助于提高市场主体的法律意识，通过对带押过户的法律问题进行研究，可以使市场主体更加清楚地了解带押过户的风险和法律责任，从而提高市场主体的法律意识，促使市场主体自觉遵守法律法规，维护市场秩序。
1.1 研究背景随着房地产市场的快速发展，二手房交易在中国已经成为一种普遍现象。
在二手房交易过程中，带押过户问题一直备受关注。
带押过户是指在房屋买卖双方签订房屋买卖合同后，买方将购房款项支付给卖方，同时将房屋抵押权一并转移给买方的交易方式。
这种交易方式在一定程度上简化了房屋交易流程，降低了交易成本，但也带来了一系列法律问题。
1.2 研究意义随着我国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
在房地产市场中，二手房交易占据了相当大的比重。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。
特此通知。
北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。
第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。
商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。
但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。
第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。
因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。
守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。
第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产
抵押人未经抵押权人同意可以转让抵押房产——郑某可诉金某房屋买卖合同案【案件基本信息】1.裁判书字号江苏省江阴市人民法院（2020）苏0281民初8981号民事判决书2.案由：房屋买卖合同纠纷3.当事人原告：郑某可被告：金某【基本案情】2017年11月8日，原告郑某可与被告金某签订《房地产买卖合同》，约定金某将某处房屋作价人民币65万元出卖给郑某可。
因该房屋系金某的拆迁安置房，在签订合同时金某尚未取得房屋产权证，故双方在合同中约定，金某在获得房屋产权证书后过户至郑某可名下，过户费用由郑某可负担。
合同签订后郑某可支付了全部购房款。
金某随后向郑某可交付了房屋的钥匙，郑某可取得房屋后进行了装修，并一直居住。
2020年1月8日，金某取得了房屋产权证书，同年1月21日，4月15日，金某两次将房屋抵押给了赵某某，并办理了抵押登记，抵押债权金额共计50万元。
因抵押登记存在，金某至今未履行房屋过户义务。
【案件焦点】1.未经抵押权人同意抵押人能否转让抵押房产；2.抵押人转让抵押财产，抵押权是否受影响。
【法院裁判要旨】江苏省江阴市人民法院经审理认为：原告郑某可与被告金某于2017年11月8日签订的房地产买卖合同合法有效，郑某可与金某结清购房款，金某也向郑某可交付了房屋。
金某在取得房屋产权证后，依合同约定应当在1个月内履行房屋产权的过户变更登记。
但金某未能履行约定的义务，故郑某可有权要求金某办理产权变更登记。
金某在取得房屋产权证后，隐瞒房屋已实际出售的事实，将房屋抵押给他人，金某应当及时清偿债务消灭抵押权，以便履行其与郑某可之间的房屋买卖合同。
郑某可在知道房屋存在抵押权，金某有可能无法消灭抵押权的情况下，坚持要求金某办理房产的过户登记，并没有违反法律禁止性规定，且即使该房屋存在抵押权，该房屋产权变更并不能对抵押权人的抵押权产生实际性损害。
因郑某可有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利与诉讼权利。
故对郑某可的诉讼请求，依法予以支持。
买到抵押房,中介该不该担责
CHINA REAL ESTATE房地产中介二手房交易纠纷往往涉及中介机构，这类纠纷中介可能要承担什么责任，面临什么样的风险，如何防范等？就成为了中介不得不重视的法律风险之一。
1 导入案例——买到抵押房不能过户，中介该不该担责1.1 案件事实以下案件来源于2019年8月26日《海西晨报》，见图1。
1.2 中介机构存在问题本案是一起房屋有银行按揭，且存在业主隐瞒二次抵押情形，导致购买房无法过户，并造成重大损失的真实案例。
那么，在本案中中介存在哪些问题呢？法院认为，作为专业的中介机构，未履行调查核实义务，未将二次抵押登记情况告知连某（购买方），一定程度上误导了交易，最终导致交易房产因存在抵押权而无法办理转移登记。
对于连某的损失，中介机构存在过错，应承担相应赔偿责任。
2 法务分析2.1 已设立抵押的二手房买卖如何居间本案涉诉房产涉及按揭和抵押，而在二手房交易中，这种情形是常见的。
当客户看中某套房子，但发现出售人把房子抵押给银行或第三人时，客户购买这种房屋有什么风险，中介应当怎么做呢？2.1.1 房地产抵押的定义房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
其中抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
其中抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
在实务中，按揭购房是房地产交易中比较常见的一种抵押形式：房地产交易中，购房人一般不会选择一次性开发商或售房者支付全部购房房款，买到抵押房，中介该不该担责柳正忠摘要：客户在过户时发现房子除了银行按揭外，还被业主进行二次抵押根本无法过户，中介该不该担责？法院认为：中介应当在其过错责任范围内承担责任。
关键词：二次抵押；过户；中介；责任中图分类号：F293 文献标识码：C文章编号：1001-9138-（2020）03-0061-63 收稿日期：2020-02-01作者简介：柳正忠，厦门市房地产中介行业协会，房地产经济师、全国房地产经纪人、企业法律顾问。
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转让已抵押房屋,买卖合同是否有效
转让已抵押房屋,买卖合同是否有效2014-09-1510:59:31来源:中国地产市场作者:
案例
王先生有一套坐落于a市的房屋.2012年5月,王先生将该房屋
抵押给某银行,用于个人商务贷款.2013年8月,王先生与许先生签
订《房屋转让协议》,双方约定,王先生将其所有的该套房屋以80万元的价款转让给许先生,签字之日许先生交付定金5万元,于2013年12月7日前交付35万元,余款40万元办完转户手续后一个月内付清.2013年12月7日,许先生按约定交首期房款35万元给王先生,
随后王先生把该房屋的钥匙交许先生.许先生在交付首期房款后不久,曾要求王先生用余款清偿银行贷款,并协助办理过户手续.但王先生
却提出要求,许先生应承担过户所需的部分税费.许先生不同意,王先生也不履行过户义务,双方遂诉至法院.
疑惑
1.王先生与许先生的房屋买卖合同是否有效？
2.法院对许先生请求办理房屋所有权登记转移手续应否支持？
《合同法》的规定,有下列情形之一的,可认定合同无效:一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同；恶意串通,并损害国家、集体或第三人利益的合同；合法形式掩盖非法目的的合同；损
害社会公共利益的合同.很明显,本案中双方当事人都不存在上述情形.因此我们需从物权与债权的角度,讨论本案.
物权行为与债权行为有着本质的区别.转让抵押财产行为的实现,需要进行两个行为,一个是签订转让抵押财产买卖合同的债权行为,
另一个是抵押财产所有权变动的物权行为.而转让抵押财产债权行为,并不是必须经过抵押权人的同意.因为抵押人与买受人签订转让抵押财产合同的行为,只是一个债权行为,并不会直接导致抵押财产物权
变动的结果.抵押人未经抵押权人同意,与他人签订抵押财产转让合
同行为,并不会导致抵押权的消灭,抵押权人仍可以行使抵押权.抵押人仍是抵押物的所有权人.本案中,双方当事人在平等自愿协商基础
上签订的房屋转让协议,系双方当事人的真实意愿.本案中继续履行
该协议,并不损害抵押权人银行的合法权益,也不违反法律、行政法
规的强制性规定.因此,二人签订的房屋买卖合同有效.
房屋抵押权存续期间,在房屋抵押登记未被注销的情况下,按照现行的产权登记手续,房屋的产权是不能办理过户登记的.在买受人代
为清偿债务消灭抵押权前,买受人实际无法办理房屋所有权转移登记手续.根据《物权法》相关规定:抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押
财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外.若买受人同意代为清偿债务消灭抵押权情况下,买受人要求出卖人协助办理房屋所有权转移登记手续的请求是可以支持的.
本案中,作为抵押权人的银行事后也作出了表示,只要王先生还清贷款本息,同意办理抵押注销登记.许先生也同意代抵押人即王先生
还清抵押权人借款本息,偿还债务消灭抵押权,抵押权人应当协助办
理抵押权注销手续.法院判决许先生和王先生应当在该房屋的抵押权消灭后,共同协助办理房屋产权登记转移手续.
北京市博儒律师事务所。