C题房地产市场投资或投机问题

C题房地产市场投资或投机问题C题房地产市场投资或投机咨询题尽管国家多次进行宏观调控，多次调整利率、存款预备金率等，试图对房地产市场进行调控，但自1998年实行房改以来，我国大部分都市的房价显现了普遍连续上涨情形。

一方面，房价的上涨使得新进入都市或需要购房者的生存成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难，其它消费也无法提升；另一方面，部分投资或投机者通过各种融资渠道买入房屋进行出租或空置，期望因房价上涨而获得超高回报，导致房价居高不下。

因此，如何分析阻碍房地产市场的因素，从而进行有效的抑制房地产价格的过快上涨，同时能够抑制房地产市场的投机行为，是一个需要进行全面而深入研究的咨询题，也是普罗大众专门关怀的社会咨询题。

国家为此出台了多种政策或宏观调控措施。

现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论：1、建立一个都市房价的数学模型，通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投资或投机进行深入细致的分析；2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故；3、分析国家调整房地产贷款利率或存款预备金率、房产税、贷款限制等关键措施对房地产投资或投机者的阻碍；4、给出调控房地产投资或抑制房地产投机的政策建议；5、对你的建议可能产生的成效进行科学的推测和评判。

抑制房地产投机咨询题摘要住房是人类的差不多需求，在中国经济进展的现时期，住房咨询题已成为百姓关注的“头等大事”。

假如讲，中国现时期的要紧矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，住房咨询题确实是这一要紧矛盾中的重点，保证群众住房需求任务艰巨。

房地产投机是指投资者以房地产为对象。

通过买卖、租赁等手段，以期在短期内通过房地产价格的变化或房地产的交易而牟取暴利的行为。

而房价作为一种价格杠杆，在引导房地产可连续进展和抑制房地产投机行为方面将起到积极的作用。

本文就通过研究抑制房地产投机这一咨询题对都市房价作了深入的分析和科学的探讨。

本文以浙江杭州为例，第一运用大量的数据对阻碍杭州房地产价格的要紧因素分不做一元线性回来，通过一元线性回来模型及模型验证分析，从而建立表示房地产价格的数学模型——多元线性回来模型，并对模型进行了全方面的论述，从而最终得出能够量化的表达式：123267.82790.0096 1.39320.2566Y=+X+X+X，2R=0.976648 进而求出房地产价格。

其次通过地价（这其中也包括拆迁补偿费用）、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限这六方面深入分析了阻碍房地产价格的要紧因素，然后通过权威网站上的相关信息论述了国家及地点（杭州市）提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍。

接着依照灰色GM(1,1)模型推测思想，运用推测模型原理实现算法并将此应用到房地产推测上。

该推测具有良好的精确性和规律性，但关于随机波动性较大的房地产行业，它的推测精度有限，可考虑到近几年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线，故杭州房市能较好的满足灰色系统（部分信息明确､部分信息不明确的系统称为灰色系统），因此，就目前而言，我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房价指数有望达到较好的推测度。

依据统计局关于杭州市近10年房价及近9个月的房价指数，分不对杭州市进行了短期的房价指数及中长期房价的推测，如下表：然后再对实际值及推测值进行拟合曲线对比分析。

实证分析讲明了GM(1,1)模型在房地产推测中应用的可行性。

最后参照模型结果有针对性的提出了①加快建设经济适用房和廉租房②政府颁布相关法律法规鼓舞居民到郊区、乡村买房③加大国家宏观调控力度，稳固市场、抑制通货膨胀④加强对土地开发的监管⑤加以法律政策约束这五项政策性建议来抑制房地产投机行为。

关键词：线性回来灰色GM(1,1)推测房地产投机阻碍因素精度建议一、咨询题的提出与重述1.1咨询题的提出近几年来，我国各大都市的房价显现了普遍连续上涨情形。

一方面，房价的上涨使生活成本大幅增加，导致许多中低收入人群买房难；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下。

因此，如何有效抑制房地产价格上扬，抑制房地产投机，是一个备受关注的社会咨询题。

1.2 咨询题重述鉴于房地产投机行为对社会的负面阻碍，2018年，在国家出台相应政策的情形下，浙江省在2010年5月17日正式出台了遏制房价过快上涨政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行依照风险治理原则确定。

所需数据及资料具体从相关网站上查找。

现在请你就以下几个方面的咨询题进行讨论：1、建立杭州市房价的数学模型，通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；2、通过分析找出阻碍房价的要紧缘故；3、分析国家和地点（杭州市）提高房地产首付款比例、贷款利率和对多套房贷款限制对房地产投机者的阻碍；4、在现有政策情形下，对杭州市房价进行短期推测(近六个月)和中长期推测（近三年）；5、依照你所建立的模型和结果，给出抑制房地产投机的政策建议。

二、咨询题分析住房是居民的差不多生活需求。

在全面建设小康社会时期，随着经济社会的进展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求日益旺盛，是房地产业连续进展的动力。

供不应求是以后几十年中国房地产市场的主导趋势。

本题要求我们建立一个杭州市房价的数学模型，通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析；在现有政策情形下，对杭州市房价进行短期推测(近六个月)和中长期推测（近三年）；并给出抑制房地产投机的政策建议。

题中共设有五小咨询。

经初步分析得：关于咨询题一，我们通过近几年杭州市的人口密度、地价、人均GDP、房屋造价与相应的房屋平均销售价格做一元线性回来，从而依照最后软件得出的线性相关系数来判定各因素对房价的阻碍大小，系数越接近于1，越满足线性相关，讲明两者关系越紧密。

关于咨询题二，我们通过地价（这其中也包括拆迁补偿费用）、房屋造价、人均GDP、人口密度、各种税费以及房屋产权年限六个方面做了相应的分析，只是重点不一，角度不同。

关于咨询题三，我们通过一些权威网站的相关信息（因为有数据作为证据，我们觉得可能会更有讲服力）来对此咨询题作一简要的分析。

关于咨询题四，由于往年杭州市房价的数据列拟合是一条较为单调的曲线，故杭州房市确实是个灰色系统的典型，因此，就目前而言，我们建立灰色GM(1,1)推测模型来推测房价和房指有望达到较好的推测度。

关于咨询题五，我们依照模型得出的数据，针对各因素与房价的联系性大小分不进行分析，从而从多方面、多角度的提出一些建议来抑制房地产投机行为。

三、模型假设（1）房屋建筑成本用竣工房屋造价来代替;（2）都市经济进展水平用人均GDP来表示;（3）忽略消费者偏好如有无学校、绿化率、停车位、热水供应状态、通信、房屋建筑形式等对住房价格的阻碍;（4）忽略消费成本如交通费用、物业费用、停车费用等对房价的阻碍;（5）在一定时期内，一个地区的人口密度没有较大改变，较为稳固;（6）忽略一些炒作对房价的阻碍;（7）房屋造价不包括地价;（8）地价在一定时刻内变化幅度不大。

四、变量与符号讲明Y：杭州市商品房的平均销售价格X：杭州市人均GDP1X：杭州市人口密度2X：杭州市房屋造价3X：杭州市地价4五、建立模型—解答咨询题咨询题1：建立杭州市房价的数学模型，通过那个模型对房价的形成、演化机理和房地产投机进行深入细致的分析依照《杭州统计年鉴》及一些网站、资料查询，运算得出如下表：下面分不单独以上述各数据为自变量，房价为因变量，做一元线性回来。

一． 房价与人均GDP 的关系： 1249.11210.1293Y =-+⨯X以人均GDP 1X 为横坐标,以房价Y 为纵坐标，将上述数据做一元线性回来。

设1Y a b =+⨯X 再写程序A [见附录] 在MATLAB 中运行得：2R =0.908150 F=79.9409 p<0.0001得图如下：x 104人均GDP （元/年）商品房平均销售价格 （元/平方米）二．运用同样方法可得房价与人口密度的线性关系是： 266438183Y =-+⨯X2R =0.808787 F=33.8383 P=0.397364e-3同样得图：杭州市商品房价格与人口密度人口密度 （人/平方公里）商品房平均销售 价格 （元/平方米）三．运用同样方法，可得房价与房屋造价的线性关系是： 3=-648.1+5.5Y ⨯X2R =0.900260, F=72.2089, P=0.282121e-41500200025003000杭州市商品房价格与房屋造价房屋造价 （元/平方米）商品房平均销售价格 （元/平方米）四．运用同样方法，可得房价与地价的线性关系是： 43038.70.4Y X =+⨯2R =0.958049, F=137.024, P=0.234437e-4x 104地价(元/平方米商品房平均销售价格（元/平方米）杭州市商品房价格与地价通过上文一元回来，可看出人口密度相对其他因素而言对房价阻碍较小，现对其余三个变量与房价做多元回来。

设123Y a b c d =+X +X +X ， 编写程序E 在MATLAB 中运行可得2R =0.976648, F=83.6475, P=0.276093e-4因此可得线性关系: 123267.82790.0096 1.39320.2566Y =+X +X +X依照上面线性回来模型，讨论房价的阻碍因素、形成、及演化过程：咨询题2 关于该咨询题的解答，正是对我们模型的检验。

我们的解答方法：第一列出阻碍都市房价的要紧因素，紧接着用我们搜集的资料证明我们的结果。

下面是我们运用模型得出的阻碍都市房价的要紧因素：①地价（这其中也包括拆迁补偿费用）。

住房和城乡建设部副部长齐骥11日在十一届全国人大二次会议新闻中心的“住房保证咨询题”专题采访中表示阻碍房价的要紧因素是土地成本。

大伙儿也明白，东部的大都市跟中小都市，专门是西部的中小都市，土地价格是完全不一样的。

即便在杭州，中心地区的土地价格同边远地区、城乡结合部的土地价格也完全不一样。

②房屋造价。

除土地外，房屋造价占房价的构成也较大，而其中又有较大部分是建材成本（其中要紧是是钢材、铝材等的成本）。

随着我国经济的高速进展，房地产业也和其他行业一样，加速升级换代。

生态、绿色、智能、舒服等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，架空层的推广，公共活动场所的设计，住宅小区物业治理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，使住房建设生产费用不断上升，节能措施的采纳，使每平方米住宅的建筑安装成本也相应增加，从而造成最终的房价上涨。