房地产价格与房地产投机探讨_0
房地产价格形成机理发展趋势
浅议房地产价格形成机理与发展趋势摘要：房地产作为一种商品，其最基本、最核心问题就是价格问题。
1998年国家进行房地产制度改革以来，房地产价格虽有起伏，但总的是不断上升的趋势。
房地产价格关系到开发商、消费者、投资者、政府、金融机构等各方利益，商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。
因此有必要研究的价格形成机理，并对价格的发展趋势做以预测，为房地产的开发经营和整个行业健康发展提供有价值的理论支持。
关键词：房地产；销售价格；机理与趋势一、我国房地产的特点分析1、房地产是一种特殊的商品房地产是完全差别化的产品，由于土地是不可移动的，所以房地产都有一个唯一的不可复制的位置。
房地产又是一种具备投资和投机价值的商品，价格会受到资本市场、利率、汇率的影响。
2、房地产市场是特殊的市场土地储备和招拍挂制度，决定了土地市场的卖方垄断特征，由于房地产开发需要较强的资本实力和较高的技术管理水平，房地产开发企业实行资质管理制度，从事房地产开发存在制度障碍。
我国房地产市场形成以下较为封闭的市场：政府决定土地供给数量--开发商竞争形成土地价格--开发商决定商品房价格--消费者决定商品房销售数量。
二、我国房地产价格形成机理房地产价格受以下因素的影响和制约：1、房地产成本房地产开发的成本主要由以下几个部分构成：土地成本、前期费用、行政事业性收费、建安成本、基础设施费、配套设施费、开发间接费、银行利息、营销推广费用、管理成本等。
土地供应量都有严格的控制，形成土地短缺的态势，对于房价的上扬必然会产生推波助澜的作用。
房地产报建时地方政府往往搭车收费，造成房地产成本上升。
2、房地产的市场需求房地产市场的需求主要有消费性需求、投资性需求二种，分别论述如下：（1）消费和改善性需求在未来20年内，当前的房地产开发速度远不能满足需要。
与经济未来20年内每年需要建设新住宅为8.75亿平米左右。
而近几年，全国城镇每年新建住宅面积大约为5－6亿平米，远不能满足需要。
关于中国房价和房产投资现状
吴 蕊 徐 州空 军 学 院 财 务 系
资 则 是 在 这 条 河 上 建 造 的 水 电站 ，堤 坝 能 建 多高 多 坚 固 ，取 决 于 市 场 整 体 投 资 的 力 度 。堤 坝 越 高 越 坚 固 ， 就能经受住更多的冲击 ，也能发更多的 电，即带来更多
的经济效益。在 经济利益的驱使下 ，不断的有投机者加 入进来，把这个堤坝越筑越高 。但是 ，如果了解一些物 理常识的人都会知道 ，筑堤 的成本 ，是随高度增加而增 加的 ，但收益增加的幅度却远远小于成本增加 的幅度 ， 即投资收益率会下降 。当这个市场的投资收益率不足以 支撑投资者信心的时候 ，一些人看到势头不对，转头就 先撤了，在经济中，这种情况往往发生在水位最高的时 候 ，而剩下反应不是那么敏感 的投资者在市场信心不足 且无必要资金支持的情况下，要继续维持高水位，已经 是万万不能 了，而且 ，洪水决堤绝不是一个温和缓慢的 过程。这就像现 在的投机者们 ，投机赚钱没错 ，因为这 是 经济流动的原本 ，不过一定要 看清势头 ，河 水有多 深 ，有多少力量 ，堤坝有多牢固，有多高 ，这个对比还 是分明立现的 ，如果不顾这些就冲上去加入筑堤者 的行
学探讨
关于中国房价和房产投资现状
文／ 潘哲 甄鹏 吴蕊
摘 要 ：中国的房地 产市场是 伴随着政 府停止住房 实物分 配的政 策逐 步推行 ，在上个世 纪９ 年代真正 形成 ０ 的 。房地 产是 近 年 来 中 国利 益 博弈 最 典 型的 领域 ，房 价 过 高 已是 不 争 的 事 实 ，集 团利 益 决 定 着 房价 走 势 ， 高房 价
下的集团利益分析有助于弄清 中国房地 产价格 的来龙去脉 ，有利于房地产市场政策 的制订和实施 。 关键词 ：高房价 ；集团利益 ；房价走 势；宏观策略 ；房产投 资 中图分类号 ：Ｆ ９ ． ２３３ 文献标识码 ：Ｂ 文章编号 ：１ ０－ １６ （０ ０ ２（） ０ ６ — ｌ ０ ９ ９ ６ ２ １ ）０ ３ｃ一 ｌ４ ０
浅析我国房地产投机的成因和对策
失 的 基础 上 的 ，投 机 行 为 导 致社 会财 富不 断 的 向 少部 分社 会 群体 集 中 ， 更 多人 为 之 支 付成 本 。这 种 现 象 如 果得 不到 抑 制 ， 可 能 从 经 而 有 １ 什 么是 房 地产 投机 济 领 域 扩 散 到 政 治 领 域 、 会 领 域 ， 发 人 们 对 社 会 的 不 满 、 社 会 社 引 对 房 地 产 投 机 是通 过 房 地 产 价 格 变动 来 获 取 高 额 利 润 的短 期投 资 公 平 正 义 的质 疑。 行 为 ， 房地 产 投 资 有 密 切联 系 ， 与 甚至 ， 一 定程 度 上 很 难 区 分 。 学 在 有 １２３ 刺激房地 产泡沫 群体投机 活动会使房地产 价格更 快的 ＿． 者将投机定义为 ： 投机是指 买或卖 的活动 ， 目的是在价格或汇率有 上涨 ， 其 放大市场波动 ， 产生泡沫。 房地产投 机所 引发 的房价持续上涨 ， 变化时， 通过 买进或卖出来赚取利润。 此定义有利于我们理解房地产 在抑制真正需要改善住房条件 的中低收人家庭的需求的同时 ，也使 投机 ： 一， 第 房地产投机者只是为了从房地产价格的变动 中获利而进 银行 贷款甚至一些实业部门的资金过多度集中到房地产业及其相关 行买卖房产的活动 ，其并不关注商 品本身也就是房产本身 的使用价 产业 中。 资金过度 向某一行业集 中， 首先是挤占了其他行业发展需要 值 ： 二 ，投 机 ” 不 是 一 个贬 义词 ， 同于 我 们 日常理 解 的 “ 机 倒 第 “ 并 不 投 的资金支 持 ， 造成国 民经济 的不均衡发展 ， 次， 其 也为金融风 险埋下 把 ”所 以我们 不 能完 全 否 认投 机 行 为。 但 是 ， 此 定 义 ， 们 并 不 能 了 隐 患 ， 国 的 次贷 危 机 已经 为 我们 提 供 了有 力 证据 。 所 以 ， 地 产 ， 据 我 美 房 很好的区分投机和投资 ， 因为投资也具 有这些特征。 投 机 行 为不 利 于 房 地产 业 乃 至 整 个 围 民 经济 的健 康 、 均衡 发展 。 同 １１房地产 投机 与投 资的 区别 “ ． 投机 ” “ 资 ” 和 投 并没有严格 的 时 ， 能还 会 拉 动 相 关 行 业 产 品价 格 上 涨 ， 可 为通 货 膨 胀 埋 下伏 笔 。 界 限 ， 常可 以从 以下 几 方面 区 分房 地 产 投 资 和 投 机 ： 先 ， 机 者 通 首 投 ２房地产投机的成 因分析 期望获得更高的利润 ， 同时也承担 更高 的市场风险。因此 ， 高风险高 首先 ， 经济发展 ， 口增多是房 地产投资 的根源。城市化进程的 人 投入是投机的一个显著标 志。但是具体 “ 的标准 ， 高” 实践 中较难把 加快导致人们对土地 的需求不断增 长 ， 而土地 资源是稀缺的。 供需矛 握； 实践 中， 一般投资者为了分散风险 ， 向于借助一 些投资组合 ， 倾 但 盾引发 了地价 、 房价买和卖之间的巨大差额 ， 高额的回报率 必然导致 是 ，投机者却偏 向承担高风险 以寻求高利润 ，所 以广泛选用财务杠 房地产行业成 为资本追逐的热点。 杆。其次， 看资金投入的时机。 房地产市场 繁荣 时期 ， 投资 回报率高 ， 其次 ， 普通大众的盲 目参与推动 了投机的进一步形成。 房地产市 资本增值潜力大而风 险小 ， 这一期 间， 易发生投机行为。甚至一些 场 是 垄 断 竞争 市 场 ，市 场 上 的投 机 者 和 最 终 消 费 者所 获 取 的信 息是 容 原本的投资会转变为投机 ，使房地产市场 中正常的投资行 为受到抑 不对称 的。普通消费者 ， 对于房地产 行业 了解不深 ， 而且也没有条件 制。反之， 在房地产行业萧条时， 投入资金 的， 更容 易被界定为投 资。 获取足够 的市场信息 ， 也就是 ， 主客 观上都不具备条件对房地产市场 再次 ， 卖 的时间间隔不 同。 买、 投机行为一般 持续 时间较短 ， 在短期 内 做 出专业 的、 性的判断和 评价 ， 之开发商炒作 ， 理 加 人们往 往对未来 完成买入 、 卖出行 为， 并且相对频繁的进行买卖活动。而投资行为一 的预期过于乐观而参与房地产投机 活动 ，使房地产价格严重脱离价 般是长期 的， 资者更关注长期 内影响价格变化 的因素 ， 投 去判断价格 值 ， 致使投机越演 越烈。 另外 ， 国现阶段 ， 我 大众可以选择 的投资渠道 的 走势 。 有限 ， 也导致 了资金过度 向房地产行业涌入。 综上 ， 投机和投资相互交融 ， 也会相互转化。 但是 ， 二者还是有本 再 次 ，银 行 贷 款 大 量 投入 房 地 产 。 由于 房地 产 行 业 的 高额 回报 质 区别 的。实践 中， 要综合把握各方面的因素 ， 才能较好 的辨别投资 率 ， 银行对于房地产行业 的相关事项总是积极参与 ， 甚至一些银行在 和投机。 贷款过程 中 ， 不惜违反信贷政策和 有关规定 ， 大量发放 贷款 ， 客观上 １２房地产投机的负面影响 凡事都 有有利有 弊， ． 房地产投机一 ）ｂＪ ｊ￣ 了房 地 产 投 资 活 动 。 ｒ 定程度上有利于房地产行业的发展。 比如， 引导社会 资金 向房地产市 ３规范房地产投机行为的思考 场流动 ， 而资金流入是一个行业兴旺发达 的最重要因素 ； 一定程度 上 通过对于房地产投机 活动利 弊的分析 ， 可以发现 ， 总体 而言 ， 在 稳定 了房价—— 当房地产市场价格下跌时 ，如 果投机者判断这种下 长 期 内房地产 投机活动会 挤 占国 民经济 其他部 门和行业 的发展资 跌趋势会停止并转而回升 ， 就会大量购进房产 ， 客观上可 以抑 制房地 金 ， 阻碍 经济 发展 ， 同时 ， 也不利于房地产行业本身的持续健康发展 ； 产价格的下跌 ， 反之亦然 ， 即将房地产价格稳定在 一定 的范围之 内， 房地产投机还会妨碍 大多数普通人正常的住房需求 ，不利于社会稳 阻止其更大 幅度的跌涨。 定。所 以， 我们必须采取一定措施 ， 抑制房地产投机。 １２１ 浪费社会资源 房地产投 机者购 买房 产的 目的是期望 获 ＿． 首先， 增加房地产投机者的交易成本。比如对土地 闲置征税， 提高 得 房地 产 的增 值 收 益 ， 不是 去使 用 。 而 如此 ， 屋被 买卖 后 ， 房 处于 空 置 土地持有者囤积土地的投机成本 ； 征收土地增值税 ， 增加土地持有者流 状态 ， 这就造成 了房地产资源的低度利用。众所周知 ， 房地产开发需 转土地 的成本从而减少土地的供给量 ， 遏制土地交易的投机 的活动。 要投入 大量 的人力物力， 如果 不能利用 ， 是严重的资源浪费。 而且 ， 房 其次 ， 加大对房地产交易的监控力度。 以建立城 市基准地价与 可 地 产投 机 也 需 要注 入大 量 资 金 ， 机 的 策 划 、 施 也 需要 投 入 大 量 的 公示地价制度 ， 投 实 以便房 地产交易者参考 ； 对商品房预售严格审查 ， 未 人力物 力， 这些资金、 力游离于 生产领域外 ， 人 没有创造社会价值 。 所 达 标 者 不 准 预 售 ， 免 开 发 商 以预 售 为名 进 行 投 机 ， 违 规 者 ， 与 避 对 给 以， 投机行为导致 了社会资源的两次浪费。社会资源是有 限的， 资源 法律制裁 ：规范房地产融资行 为 ，加强对金融机构贷款业务的的监 利用效率最大化是社会整体追求的价值 目标 ， 如果资源被用于投 机 ， 管 ， 以保 证 信 贷 资 金 的 安 全 。
房地产经济管理存在的问题及其解决对策
房地产经济管理存在的问题及其解决对策随着中国经济的发展和城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的支柱产业之一，对于经济的发展和社会的稳定起着至关重要的作用。
随之而来的是房地产经济管理中出现的一系列问题，这些问题不仅影响着房地产市场的健康发展，还对整个经济体系产生了诸多负面影响。
为了解决这些问题，必须深入分析房地产经济管理存在的问题，并提出相应的解决对策。
一、房地产价格波动大问题：近年来，我国房地产价格波动较大，部分城市出现了房价暴涨的现象，导致了房地产市场的投机氛围浓厚，让普通居民难以承受的压力。
原因：房地产价格波动大的原因有多方面，首先是供需关系不平衡。
由于城市化进程加快，人口流入大城市加速，而土地资源有限，导致供需关系不平衡。
其次是金融政策的宽松导致了房地产市场资金过度流入，推高了房地产价格。
一些地方政府为了增加地方财政收入，房地产市场调控不力，也导致了房价暴涨的现象。
解决对策：加强土地资源管理，优化供地结构，增加住宅用地供应，缓解土地供应紧张问题。
加强金融监管，防范过度金融刺激带来的房地产市场投机泡沫问题。
加大对房地产市场的监管力度，确保市场的健康发展。
二、房地产开发过度问题：在一些城市，房地产开发过度，导致房屋库存过多，房地产市场供大于求，造成房价下跌，影响了开发商和投资者的利润。
原因：一方面是地方政府过度依赖土地出让收入，盲目扩大房地产开发规模，过度发展房地产市场。
另一方面是开发商盲目追逐利润，为了提高销售额，过度开发土地资源。
解决对策：加大对房地产开发的管理力度，严格控制土地开发规模，合理规划土地资源利用。
推动城市化建设的高质量发展，加强城市规划和土地管理，避免过度开发现象的发生。
鼓励多元化的楼市供应，引导开发商调整开发策略，提高房地产市场的供给质量。
三、企业利益过度化问题：在房地产经济管理中，一些房地产企业盲目追逐利润，忽视了社会责任，过度推高房价，增加了普通居民的负担。
原因：一方面是企业盲目扩大规模，追求短期利润最大化，忽视了房地产市场的长期发展和社会责任。
房地产投资投机行为的原因和对策
房地产投资投机行为的原因和对策作者：杨兴慧来源：《中国经贸》2011年第04期摘要：房地产市场中的投资投机行为造成房价快速上涨，增加金融风险，影响社会稳定。
在分析投资投机行为的原因之后，结合国家近期推出的房地产调控政策提出了一些对策建议。
关键词：房地产市场；投资投机；堵与疏今年来房价连年高涨，显著高于人均可支配收入的增长速度。
房地产市场中商品房销售价格过高，增速过快很大原因是投资投机需求拉动的。
房地产市场的投机炒作行为简单讲主要是囤地，买房炒房行为，它最直接的表现就是房价快速上涨，导致居民挤出效应严重，使消费增长乏力，扩大内需难道增加。
而且还会使社会财富向高收入人群转移，加剧社会贫富分化，影响社会稳定。
投机炒作行为一方面导致大量房屋空置，资源浪费。
另一方面普通购房者的购房需求因为房价过高无力满足，扰乱了市场秩序。
房地产投机炒作行为使房地产泡沫产生，增加金融风险。
影响金融稳定。
一、房地产市场中投资投机行为的原因1土地的稀缺性，土地国有市场化程度不高。
土地是一种稀缺资源，各城市在一段时间内能够开发利用的土地是有限的，房地产的供给的增加也受到限制。
根据《土地管理法》第8条和《土地管理法实施条例》第2条规定，城市市区的土地归国家所有，我国法律禁止土地买卖，国家土地所有权一般不能流转，因而国家对国有土地的处分权主要是对土地使用权而言，这是与美国等西方国家土地私有制的不同的。
土地价格不是土地价值的体现，不能完全由市场来调节。
我国土地市场的不完全性为投机投资行为提供了可能。
2存在大量的市场需求，产生投资预期效益。
城市化进程的加快和消费结构的升级拉动的购房需求是投机投资行为的市场基础，2009年以来实行的宽松的货币政策使流动性过剩，而持房、囤地的成本又比较小。
房地产价格持续不断上涨的预期效益刺激购买者买房、开发商囤地的投资投机行为产生。
3投机投资渠道匮乏。
近几年，由于股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。
房地产市场的楼市供需平衡与价格调整的市场房价与分析
房地产市场的楼市供需平衡与价格调整的市场房价与分析近年来，房地产市场一直备受关注，楼市供需平衡与房价调整更是各界关注的焦点。
本文将围绕这一话题展开市场房价与分析，从供给与需求、政策因素以及市场调节等方面进行探讨。
一、供给与需求供给与需求是决定房地产市场楼市供需平衡的重要因素。
供给方面，房地产开发商对市场需求的判断以及土地供应政策的调整都会对楼市供给产生影响。
当开发商认为市场需求旺盛时，会增加房屋建设的投资，从而提高供给量；相反，当市场需求萎缩时，开发商则会降低开发投资，减少供给量。
而需求方面，居民的购买能力、贷款利率以及就业状况等因素都会对市场需求产生直接影响。
当购买力增强、贷款利率较低、就业状况有保障时，需求增大；反之，在购买力下降、贷款利率上升或就业状况不佳的情况下，需求减少。
二、政策因素政策因素是调节楼市供需平衡与价格的重要手段。
政府通过调控房地产市场来影响供给与需求的平衡，从而保持房价的稳定。
在供给方面，政府可以通过控制土地供应、引导开发商的投资行为以及加强对房地产开发企业的管理等手段来影响房地产市场的供给。
在需求方面，政府可以通过调节贷款政策、购房禁令以及税收政策等方式来调节市场需求。
此外，政府还可以通过适当的财政和货币政策来影响整体经济环境，从而间接影响房地产市场的需求量。
然而，政策调控也存在一定的挑战。
一方面，政府的政策执行需要保持灵活性，因为房地产市场的变化往往是复杂而动态的。
过于僵化的政策可能会导致调控效果不佳，进而影响楼市供需平衡与价格的调整。
另一方面，政策执行过程中可能会受到各方利益的干扰，导致政策难以得到全面贯彻落实。
因此，政府需要建立健全的监管体系，加强监管力度，确保政策的有效实施。
三、市场调节除了供需平衡与政策调控外，市场调节也对楼市供需平衡与价格调整起到重要作用。
市场调节主要体现在房地产市场的价格机制形成过程中。
价格是市场供需关系的反映，价格的波动会引导市场的供给与需求进行调整。
未来房地产价格上升还是下降辩论赛房价下降论据
未来房地产价格上升、下降辩论赛论据㈠阐述我方观点首先，对能来为我们做评分员的师弟师妹们表示热烈的欢迎和由衷的感谢。
其次，有必要自我介绍一下，我叫赵国川，如有不足之处还请大家见谅。
下面，就由我作为我组一辩为大家称述我方观点。
随着我国社会主义市场经济的不断发展，我们的房地产业也随之处在蓬勃发展之中，已经成为我国国民经济的支柱型产业之一。
在房地产业繁荣发展的大形势之下，房价已经成为人们越来越关注的话题，自2000年以来我国的房屋价格涨幅巨大，几乎每年都以超过5%的涨幅在进行价格的上涨。
特别是在2007以后，这种涨价势头是愈演愈烈。
而这种价格的上涨速度大大的超过了大多数人的工资水平上涨速度，使得快速上涨的高房价超越了很多普通人的购买能力那么在房价如此之高，人们对于房屋降价的呼声如此之强烈的大背景下，我们就有理由去推测在未来的20—-30年我国的房屋价格将会有所下降，下面我们从以下几个方面分析一下未来房价下降的原因：。
我方的的观点是未来20到30年后的房价会下降。
房价会下降，我方任务原因有5个方面：第一，通过房地产周期理论分析到未来20到30年正处于趋向波谷的下降趋势，房地产价格将会下降第二，大量投机性需求和房地产商故意捂盘，造成了房地产供应短缺的假象，非常高的房屋空置率，加深房地产市场不平衡使市场崩溃，从而房价大跌。
第三，制度政策规范和完善，住房限购政策引导房价下降第四，人口结构的变化，老龄化带来各种影响导致房价下跌第五，经济技术水平发展，建设成本降低，成本降低使房价下降基于以上种种原因的分析，我们小组一致认为在未来的2030年，我国的房屋价格会下降，我在这里这是笼统的提出我方的观点，接下来会有我组其他成员为大家详细分析，敬请期待。
我方的房价下降观点陈述完毕，谢谢㈡进入房产周期第三周期，进入下降趋势政府严厉调控措施陆续出台。
投机炒房者开始抛售前期所购商品房。
当政府各种调控措施陆续出台，尤其是银行按揭资金收缩时，会改变投机炒房者的预期。
房地产投机与房地产价格
商 业 研 究
房地产 视 房地产
一余桂南
［ 摘
四川农业大学经济管理学 院
严
皓
四川理工学 院
张文秀
四川农业大学
要］ 机被 认为广泛存在于房地产市场 中，本文回顾 了投机 的相 关理 论，通过运 用四川省 １９ 年 －２ ０ 年的统计数据 ，研 投 ６ ９ ０５
这将 导致具 有不稳 定的投 机者在 市场 上难 以生存下 去 ， 不稳 定 的投机
行 为只是一种 理论 上的可 能性 。 他还认 为 ， 果在市 场的投 机交 易活 如
动中． 反馈 交易者 占 了主导力量 ． 么市场投 机行 为会放 大资产价 格 那
波动 的方差 。
Ｈｒ ｌｆ （９５ ） ｅ ｅ（９６ ） 学者提 出投 资者 主观信 念 ｉｈ ｉｒ１７ 年 和Ｆｉ ｔ１７ 年 等 ｓ ｅｅ ｇ 的不 同会 诱发市 场投 机行 为。 市场 中的一 些投 资者 明知市场 上某些 资
究了房地产价格 － ＇ ￣支配收入、 ５／ Ｊ０ 银行年贷款利率和 房地 产价格年增 长率的关 系，计算 出了四川省房地产市场的投机度 ， 并在此基
础上 得 出相 关结 论 ，提 出若干 政 策建 议 。
．
［ 关键硎 房地产
一
投机
价格
收益 ，从而 形成投机 繁荣 。
．
引言
投 机一词 源于 投机 之会 ，间不容 一 语 ．最早 出 自 《 新唐 书 ． 张公谨 传 ．赞 》 ，其 义是指 机会极 其难得 ．稍 一放松就 会错 过 ，清 楚的 了解房 地产价 格投 机形成 的原 可 因． 这些 影响 变量分 别为可 支配 收入 、 土地价 格增长 率和过 去房地产
产价格 高于其 实际市 场价格 ． 当他确信 将来会 有更 多的人 愿意 以更 价格 实 际增长率 ． 但 为进一步 建立房 地产 业投机 度检验 模型 奠定 了理论 高的价格 购买 时 ． 会不断 购进此 种资产 。 他 这种 由于投 资者 主观信 念 基 础。 的不同而 导致 的投机 行为常 导致资产 价格 出现系统 性偏 差 ． 终形 成 最 资产泡沫 。 Ｈｒｓｎ Ｋｅｓ １７ 年） ａ ｉ 和 ｒ ｆ９ ８ 两位 学者提 出与投 资者必 须长期 持有 某 ｒｏ ｐ 项 资产相 比 ． 果投资 者拥有 随时 出售 该项 资产 的权利和 可能性 ． 如 那
房地产与房地产价格(案例分析)
（一）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
第二章 房地产与房地产价格
（二）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
第二章 房地产与房地产价格
（三）市场因素
1．市场需求 2．市场供给
补地价
11、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土 地价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。 试计算理论上应补地价的数额。
补地价＝1000 450/3（5 3） 3（0 万元）
22、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8， 楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商 业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。 试计算理论上应补地价的数额。
（四）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
第二章 房地产与房地产价格
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第二章 房地产与房地产价格
（六）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码、风水
第二章 房地产与房地产价格
（七）国际因素
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
10
1 0.005
浅析中国房地产市场发展政策——基于抑制房地产投机的角度
有了土地就 意味着拥有房地产开发的优先权和主动权 。经济 学家林毅夫认为 ， 在经济发展 中， 随着社会总需求的增长， 供给弹性 越小的要素 ， 价格增长趱 陕。土地的供给弹『很小 ， 生 同时具备不可再 生 资源 稀 缺 陛的 杼 陆 ， 其有 了很大 的升 值 空 间 ， 而诱 使投 资 者 这使 从 通 过低 价 买入 地 皮 ， 等待 土地 升值 之 日高 价卖 出 ， － Ｎ￣ Ｎ式导致 这 ｒ Ｊ 了连年攀升 ， 越来越多 的人开始 买不起房子 。尤其是 ２０ 年以后 ， ０３ 这个现象更为严重。我 国政府 采取 了一 系列宏观调控 政策以抑制房地产市场中的投机行为 ， 虽然产生 了一定的积极作用 ， 但都 没有解决房地产市场 中存在的根本问题 ， 房价仍远远高于其使 用价值， 市场 中的投机行为依然盛行。因此 ， 本文将从抑制房地产投 机 的角 度 出发 ， 析 当 前形 势 下如 何 制 定合 理 的政 策 来 引导 中国 房 分 地产市场的健康发展 ， 解决大多数人的住房问题 。
摘要 ： 本文选择从 抑制 房地 产投 机 的 角度 出发 ， 分析 了当前 中 国房地 产市 场 中的投 机表现 ， 而探 讨 了如何 制 定合 进 理 的房地产 市场 发展政 策来 引导 中国房地 产市 场的健康 发展 。 关键 词 ： 制 ； 地 产投机 ； 抑 房 发展 政 策
一
、
引言
三 ，中国房地产 市场发展 政策
针对房地产市场中的投机行为引致的买房难等 民生问题 ， 我们 要采取一系列有效的措施来抑制房地产投机行为 ， 引导我国房地产 市场长久健康 的发展 。笔者认为可从土地供给、税收和政府角度
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房地产价格与房地产投机探讨
随着我国房地产业的快速发展，房地产成为居民一个新的投资渠道，商品房交易日趋活跃。
适度的房地产投资有益于房地产业的健康发展，但过度的房地产投机与炒作现象会加大房地产价格的波动。
标签：房地产价格；投机；影响
1 房地产价格
房地产价格是其价值的货币表现形式，即在土地开发、房屋建造和经营过程中，凝结在房地产商品中的活劳动与物化劳动价值量的货币表现。
从总体上看房地产价格基本上是房地产价值的货币表现，但受众多因素交互影响，是房地产所在地区的自然、经济、社会、行政等因素综合影响的结果。
2 房地产价格特点
2.1 房地产价格的区位性
由于土地的固定性，房地产商品不能随意移动，因此房地产没有产地和销地的区分。
房地产价格的区位性主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。
一般来讲，同质房屋，其价格大城市高于小城市，沿海城市高于内地城市，经济发达城市高于经济不发达城市。
2.2 房地产价格的权益性
房地产价格实质上是房地产权益的价格。
由于房地产本身具有的特点，在房地产交易过程中，其物质实体本身并不能够转移，发生变化和转移的是和房地产有关的各种权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能千差万别，其相应的价格也会明显不同。
2.3 房地产价格的高值性
房地产商品价格的高值性，是指房地产商品的价值量大、价格高。
与其他生活资料相比，它无疑是一项高价位的商品。
房地产价格的高值性，主要是由开发建设这一商品的大量资金、物质、劳动投入和土地等因素投入造成的。
2.4 房地产价格的增值性
在现代社会经济生活中，从时间序列上看，房地产价格在总体上呈现出不断上升的趋势并且上升的趋势很强，大大高于社会平均物价指数的上涨。
当然，房地产价格的上升总体上不是直线形式的，而是有波动的。
3 房地产投机对房地产价格的影响
房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上。
一般来说，房地产投机对房地产价格的影响可分为如下两种情况：（1）引起房地产价格上涨。
如预计房地产价格有上涨空间的投机者可能抢购房地产，可能引起房地产价格上涨。
（2）引起房地产价格下跌。
如预计房地产价格会下跌的投机者可能抛售房地产，可能会使房地产价格下滑。
过度的房地产投机加大房地产价格的市场波动，影响了广大购房者的住房需求，给经济带来了巨大的破坏力。
4 房地产投机形成的原因
4.1 通货膨胀和房地产价格的特点
近几年我国的物价水平出现了比较快的上涨。
由于房地产价格趋升性，为了实现资产的保值和增值，投资房地产往往成为首要选择。
我国房价的上涨部分原因是投机，而房价持续上涨甚至短期大幅上涨，为投机者提供了房价不会下跌的信心，这又反过来吸引了投机行为。
4.2 房地产市场信息的不对称
所谓“信息不对称”，即指信息在交易各方的分布具有不对称性，交易的一方拥有有关交易的信息，而另一方则没有，从而影响了其准确决策的做出。
在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投机者高估或低估未来收益的现象。
当投机者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时，在巨大的利益吸引下，就会有大量的投机者涌入房地产市场。
4.3 房地产市场供需不均衡
由于中国传统文化的影响，养儿为其买房似乎是父母不可推卸的责任，并且房子被认为是身份、地位的象征且给人踏实感，买房成为走向社会的年轻一族的迫切愿望，形成对房地产巨大的刚性需求。
在供给方面，我国长期以来对低投入、低价位中小户型住房供给严重不足，大量高档住宅、别墅等占用了有限的土地资源，自2005年以来，国家增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，商品房开发结构得到了较大调整，但并没有使这种矛盾产生根本上的改观。
4.4 充足的流动性缺乏投资渠道
前些年，“适度宽松”的货币政策刺激经济发展的同时，也助长了房地产投机行为。
现阶段资金的投资渠道比较缺乏，投资者又希望获得较高的回报，在为手中的资金寻找出路时，住房投资和投机就成为他们的首要选择。
5 限制房地产投机的对策
5.1 完善相关税收政策
提高房地产再次转让税费等措施，提高“投机”成本。
房产投机者之所以购买并持有住房，就是因为持有房产几乎没有成本，而收益却有上涨的房价作保证。
如果对房产持有者征收税费，就是增加了其持有成本，投机者在购买住房是就需要对比收益和成本进行投资决策。
5.2 保障性住房的供给和监督
加强保障性住房建设，建立包括廉租房、公租房、经济适用房和限价房的住房保障体系，解决中低收入人群的住房问题，抑制房价上涨和住房投机行为。
但要注意，由于之前出现过某些地方政府未完成建设任务，以及保障性住房并未真正分配给低收入者，而是落入政府官员和相关投机者手中的情况，中央政府一定要重视监督保障性住房在建设过程中资金的使用方向，以防资金转移用途；还要监督住房的实际分配，避免重蹈覆辙。
5.3 控制流动性，引导资金出路
貨币为需求提供了支撑，抑制投资和投机性住房需求，必须从资金源头上进行控制。
国家应该培育和引导新的有价值的投资渠道，比如股市，为资金寻找出路，同时利用流动性为经济发展做出贡献。
参考文献
［1］马红漫．房价仍明显畸高棱市调控政策远未到”转向”时［N］．新京报，2008-09-25.。