公寓的定义

精华1 金币1581 枚 专业建筑 个人空间 发短消息 加为好友 当前离线 1楼（点击可得宣传链接） 大 中 小 发表于 2007-10-26 09:08 只看该作者 以下内容是转载的，有些说法，本人不完全同意。。。供大家参考。目前我国规范无明确定义。
公寓apartment的含义
公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。要了解公寓的真正含义，我们先要了解地产业中 的另一个概念，叫多家庭楼宇（ＭｕｌｔｉｆａｍｉｌｙＨｏｕｓｈｉｎｇ）。这一概念的含义是， 拥有一个以上居住单位（Ｕｎｉｔ），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。 第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。二家庭英文叫做Ｄｕｐｌｅｘ ｅｓ，三家庭叫做Ｔｒｉｐｌｅｘｅｓ，四家庭叫做Ｑｕａｄｒｕｐｌｅｘｅｓ。第二类是五个或 五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Ａｐａｒｔｍｅｎｔ ｂｕｉｌｄｉｎｇ）。
公寓屋又可细分为汤耗子(TOWN HOUSE)、单元公寓屋(CONDO)、股东屋(CO-OP)和出租屋(APARTMENT)。 汤耗子和单元公寓屋的特点是拥有房屋和土地的部分产权和使用权，但必须受到管理部门的约束， 并要交付一定数量的管理费；股东屋的特点是个人不拥有任何产权，仅拥有其中一部分股权和使用 权，产权属於公司，出让时仅出让股份，而不出让产权；公寓屋的特点是拥有者大部分都是投资人
的准商住公寓而受到成长型中小企业的宠爱，之后北京市又出现一批类似的项目，但不论从规划设 计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，而且里面存在的主体归属，安全保障等问 题也曾经在1999年和2000年引起京城颇多讨论和关注。2002年soho现代城正式亮相，它给人们带来 了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵， 商务配套和生活配套也让用户耳目一新，后来市场上又出现了"只商不住"的纯商务公寓和"商住分区 "的商住公寓，市场进入一个新的开发热潮。预测今年无论是在商务中心区还是中关村一带商住寓所 的上市量都会比较大，商住寓所的投资依旧是市场的关注热点。商住公寓的出现，是市场细分的结 果。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展， 入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较 少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商 住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的 需求。而作为高档写字楼的主要需求客户外资企业，自从 9.11事件之后，对写字楼的需求就处于停 滞状态；国有大型企业则由于前期的购买和租赁，现在的需求也基本饱和。所以高档写字楼的市场 需求，已经明显出现颓势，估计今年高档写字楼的价格还会一路看低。而中低档的写字楼本身就是 市场的淘汰物，不说其商务配套跟不上市场需求，就是其外立面装修就给人"土"的感觉，相信今年 会有更多的中低档写字楼改作纯商务的商住公寓上市。目前北京市大概有将近90个商住公寓项目， 总建筑面积几百万平米左右，主要集中在CBD及其辐射区、中关村和亚运村。其中CBD以及辐射区域 的分布呈现" 亮马桥-东直门-国贸-广渠门"态势,在亮马桥商圈,像早期的宾都苑，力鸿花园，金岛 花园，康丽大厦以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是该区域典型的商住公寓；其次就是以东方 银座为代表的东直门区域,集中了东方银座,元嘉国际,住邦2000等高档商住公寓;随着CBD规划的出 台，CBD核心区投资价值明显看涨，浓厚的商务氛围和成熟的商务配套造就了soho现代城,优士阁等 商住公寓的辉煌；中关村以及亚运村区域本身就是京城商住的发源地,除了汇园公寓, 天创世缘这样 的早期项目,像韦伯豪、天行建，长远天地和阳明广场等项目也都是定位于中小成长型企业的商住公 寓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的枫桦豪景也都是新一代商住公寓的代表.预 计2003年京城商住公寓的总开发量至少在80万平米以上,其中城南不会有类似的项目出现，西边的西 直门区域会有一些项目,北面的中关村和亚运村仍将是开发的重点区域,而东面的朝阳路附近则会成 为新的热点区域. 其实,中小型客户之所以选择商住公寓作为办公场所,不外乎是冲着商务公寓低廉 的价格,而商住公寓之所以价格较低,完全是政策不健全所导致.如下表所示,商住公寓完全是开发商 利用住宅立项从写字楼市场获利的结果. 表-各种项目的立项规划原则 物业类型 使用年限 按揭政 策 出让金（每平方米） 使用规范商住两用楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（低标准） 商务 楼 70年 8成20年 650－800元 按公寓（高标准） 写字楼 50年 6成10年 1300元以上 按写字楼（高 标准）目前京城商住公寓的主力价格大概在8000-9000之间,其中CBD均价最高,在10000元/平米左右; 其次是中关村,集中在7000-10000元 /平米之间.这样的价格与同区域内的写字楼售价相比要低很 多，甚至比一些高档外销公寓还低.随着今年写字楼供应量的加大和价格的走低,如何保持价格优势 将成为商住公寓立足于市场至关重要的因素.而以下因素的变化将对商务公寓今年的市场前景起到 决定性作用: ? 国家政策的完善程度.对于纯商务的商住公寓来说,今年政府是否会有实质性的政策 出台还不得而知,万一政策漏洞被堵, 商住公寓的许多优势也将变成泡影.另外,土地资源的控制也 会成为限制商务公寓开发的主要因素. ? 同区域内中档写字楼和类似产品的开发力度.由于高档写字 楼的需求明显不足,中档写字楼或者类似的产品的开发量肯定会有增加,到时将和商住公寓形成直接 的竞争. ? 市场需求的变化.随着近年来商务公寓开发量的增加,产品同质化问题也愈加明显,故而如 何根据市场需求的变化,开发出具有个性化的产品将是取胜的关键. 商务公寓概念的问题，从2002 年出现，2003年基本上公认了，不叫商务楼，叫商务公寓。这应该说是叫中国特色
此外，我们还可根据公寓的结构和型态，将其区分为小型公寓（Ｓｍａｌｌ ａｐａｒｔｍｅｎｔ Ｃ ｏｍｐｌｅｘｅｓ）、花园公寓（Ｇａｒｄｅｎ ａｐａｒｔｍｅｎｔ ｃｏｍｐｌｅｘｅｓ）和高 层公寓（Ｈｉｇｈ－ｒｉｓｅ ｂｕｉｌｄｉｎｇ）。
公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点？
1、 公寓式住宅 公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是 高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等， 主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常 往来的中外客商及其家眷短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。 建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建 设从 50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多， 通常3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达 3~3.4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居 住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这 类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公 共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内 装修来增强使用功能。近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适 合我国国情。
2、 单元式住宅 单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。 这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2~4户提供服务（大进深住宅每层 一梯可服务于5~8户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼 梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户， 还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个："居住单位"。因此，条形的梯间式多层住宅又称为" 连续单元式住宅"。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称"独立单元式住宅"。单元式住宅的基本特点 有： （1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减 少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 （3）可以标准化生产，造价经济合理。（4） 仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系。
或投资单位，主要目的是收取租金。
公寓大致可分为三类，第一，出租型。它以出租给租客使用为目的（Ｔｅｎａｎｔｏｃｃｕｐｉｅ ｄ），因此这类公寓可称之为出租公寓（Ｒｅｎｔａｌ ａｐａｒｔｍｅｎｔｂｕｉｌｄｉｎｇ）。 第二，自住型（Ｏｗｎｅｒ－ｏｃｃｕｐｉｅｄ）。如果是自住型的公寓，我们称之为Ｃｏｎｄｏ 或Ｃｏ－Ｏｐ。Ｃｏｎｄｏ公寓的每个单位属于不同的拥有者（Ｏｗｎｅｒ），有独立的产权。而 Ｃｏ－Ｏｐ的单位使用者，相当于公司的股份持有人（Ｓｈａｒｅｈｏｌｄｅｒ）。显然，从广义 的商业地产的角度来界定什么是公寓，我们仅指的是拥有五个或五个以上出租单位（Ｒｅｎｔａｌ Ｕｎｉｔ）的楼宇，而不是指Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏｏｐ，尽管有人买Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏ－Ｏｐ用以出 租，就象买一个两家庭用以出租一样，但那不是商业楼宇。还有一种类型，即混合型（Ｍｉｘｅｄ）。 混合型通常有一部分为商业用的办公室、店铺、医生诊所等，另一部分为Ｃｏｎｄｏ或Ｃｏ－Ｏｐ 寓所单位。
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建筑CAD论坛 » 建筑设计理论 » 什么是公寓？。。转过来大家参考！ ‹ ‹ 上一主题 | 下一主题 › › 发新话题 发布投票 发布商品 发布悬赏 发布活动 发布辩论 发 布视频 打印 [其他] 什么是公寓？。。转过来大家参考！ 本主题由 jzcad 于 2007-10-26 09:19 移动 tomboy007 助理工程师