第十章 土地增值税 马海涛《中国税制》(第四版)ppt
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3.税源
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4.税基
征税对象与税源有一定的联系。税源是指税
税基是源于西方的一个概念,一般而言,是指课税
收的经济来源或最终出处,从根本上说,税源
对象的数量。由于人们通常在一定的税制条件下
是一个国家已创造出来并分布于各纳税人手
讨论相应的税基,因此税基可进一步作下列表述:
中的国民收入。
税基是按课税标准计量的课税对象的数量。
税收在社会再生产过程中,属于分配范畴。税收表现为一部分社会 产品价值由社会成员向国家的转移,结果是国家对社会产品价值的 占有由无到有,纳税人对社会产品价值的占有由多到少。
第一章 1.1 税收的内涵
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1.1.2 税收的特征
1.强制性 2.无偿性 3.固定性
税收的强制性是指国家征税凭借政治权力,并通过颁布法律或法令的形式对社 会产品进行强制性分配。任何单位和个人都不得违抗,否则就要受到法律的制 裁。税收的强制性是由它所依据的政治权力的强制性决定的。
的承受能力,做到取之有度。
第一章 1.2 税收的原则
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1.2.2 公平原则
税收公平只是一种相对的公平,它包含两个层次:税负公平、机会均等。 所谓税负公平,是指纳税人的税收负担要与其收入相适应。这必须考虑以下两点:一是具有
同样纳税条件的纳税人应当缴纳相同的税额,即横向公平;二是具有不同纳税条件的纳税人 应承担不同的税额,即税收的纵向公平。 所谓机会均等,是指基于竞争的原则,通过税收杠杆的作用,力求改善不平等的竞争环境,鼓励 企业在同一起跑线上展开竞争,以达到社会经济有秩序发展的目标。
第一 1.3 税收制度要素
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1.3.2 征税对象
1.税目 税目即税法上规定应征税的具体项目,是征税对 象的具体化。税目体现了征税的广度,反映了各 税种具体的征税对象。
2024版年度第9章土地增值税《中国税制》教学课件
第9章土地增值税《中国税制》教学课件目录•土地增值税基本概念及原理•土地增值税计算方法与实务操作•土地增值税申报缴纳流程与注意事项•土地增值税在房地产市场调控中作用分析•土地增值税改革方向探讨•跨地区土地增值税征管问题解决方案PART01土地增值税基本概念及原理土地增值税定义与特点定义土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。
特点采用四级超率累进税率，实行按次征收，具有调节房地产交易收益、抑制房地产投机、增加财政收入等特点。
征收范围及对象分类征收范围包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
对象分类根据房地产类型、交易方式、纳税人类型等进行分类，如普通住宅、非普通住宅、企业整体转让等。
计税依据与税率结构计税依据土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。
增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
税率结构采用四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率，税率从30%到60%不等。
优惠政策及减免规定优惠政策包括个人销售住房免征土地增值税、企业改制重组暂不征土地增值税等。
减免规定对于符合一定条件的纳税人，如因国家建设需要依法征用、收回的房地产等，可以免征或减征土地增值税。
同时，对于纳税人建造普通标准住宅出售等情形，也有相应的免税规定。
PART02土地增值税计算方法与实务操作根据房地产转让合同、评估报告等资料，确定房地产转让收入，并计算可扣除的项目金额。
确定房地产转让收入和扣除项目金额将房地产转让收入减去扣除项目金额，得到增值额。
计算增值额根据增值额与扣除项目金额的比率，确定适用的土地增值税税率。
确定适用税率将增值额乘以适用税率，得到应纳税额。
计算应纳税额应纳税额计算步骤梳理0102取得土地使用权所支付的…包括土地出让金、契税、耕地占用税等。
房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费等。
《中国税制完整讲义》课件
《中国税制完整讲义》 PPT课件
在这份PPT课件中，我们将讲解中国税制的完整内容。通过概述、基本原理、 分类与组成、改革演变史、税收征收与管理、影响与意义，以及现状与未来 展望，帮助大家深入了解中国税制。
概述
历史悠久
中国税制起源于古代社会， 经历多次改革和发展，现 代税制体系逐步形成。
多层次结构
中国税制包括中央税、地 方税、特殊税、间接税和 直接税等多个层次的税种 分类。
税收是国家建设的基础，对国家安全和国防 事业的发展具有重要支撑作用。
中国税制的现状与未来展望
现状
中国税制持续改革中，政策逐 步完善，税收征纳水平不断提 高。
未来展望
随着中国经济的发展和变革， 税制将继续适应新的需求和挑 战。
全球影响
中国税制发展对全球经济和金 融体系产生重要影响，应与国 际接轨。
2
1980s-1990s
税制改革进一步深化，增值税、企业所得税等税种逐步推行。
3
2000s-present
税制综合改革取得突破性进展，推行增值税改革、个人所得税改革等。
税收征收与管理
1 税收征收
通过税务机关对纳税人 的合法收入、财产等进 行核实，依法征收相应 的税款。
2 税收管理
3 税收优惠政策
建立健全税收管理制度， 加强征管工作，提高税 收征纳效率和质量。
财政收入主要来源
税收是中国财政收入的主 要来源，为经济发展和社 会事业提供支撑。
基本原理
1 公平与公正
税制应确保公民和企业在纳税方面享有平等的权益，实现税收的公平与公正。
2 经济调节
税收政策可以通过税率的调整来调节经济，促进产业结构的优化和经济的平稳发展。
3 税收保障
在这份PPT课件中，我们将讲解中国税制的完整内容。通过概述、基本原理、 分类与组成、改革演变史、税收征收与管理、影响与意义，以及现状与未来 展望，帮助大家深入了解中国税制。
概述
历史悠久
中国税制起源于古代社会， 经历多次改革和发展，现 代税制体系逐步形成。
多层次结构
中国税制包括中央税、地 方税、特殊税、间接税和 直接税等多个层次的税种 分类。
税收是国家建设的基础，对国家安全和国防 事业的发展具有重要支撑作用。
中国税制的现状与未来展望
现状
中国税制持续改革中，政策逐 步完善，税收征纳水平不断提 高。
未来展望
随着中国经济的发展和变革， 税制将继续适应新的需求和挑 战。
全球影响
中国税制发展对全球经济和金 融体系产生重要影响，应与国 际接轨。
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1980s-1990s
税制改革进一步深化，增值税、企业所得税等税种逐步推行。
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2000s-present
税制综合改革取得突破性进展，推行增值税改革、个人所得税改革等。
税收征收与管理
1 税收征收
通过税务机关对纳税人 的合法收入、财产等进 行核实，依法征收相应 的税款。
2 税收管理
3 税收优惠政策
建立健全税收管理制度， 加强征管工作，提高税 收征纳效率和质量。
财政收入主要来源
税收是中国财政收入的主 要来源，为经济发展和社 会事业提供支撑。
基本原理
1 公平与公正
税制应确保公民和企业在纳税方面享有平等的权益，实现税收的公平与公正。
2 经济调节
税收政策可以通过税率的调整来调节经济，促进产业结构的优化和经济的平稳发展。
3 税收保障
中国税制 第十章
征收和缴纳
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税率 1. 大城市1.5元～30元（人口在50万人以上） 2. 中等城市1.2元～24元（人口在20万至50万人之间） 3. 小城市0.9元～18元（人口在20万以下） 4. 县城、建制镇、工矿区0.6元～12元 税额的计算 应纳税额 = 计税土地面积×适用税额 减免税 征收与缴纳 1. 纳税期限 2. 纳税地点 3. 纳税申报
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（三）我国土地增值税的特点
以转让土地或房地产取得的增值额为征 税对象。 征税面较广。 实行超率累进税率。 实行按次征收。
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二、课税对象和征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地 使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取 得的增值额。 土地增值税的征税范围包括两个方面：一是 转让国有土地使用权；二是地上建筑物及其 附着物连同国有土地使用权一并转让。 几种具体情况的确定。
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六、土地增值税的征收和缴纳
征收方法 纳税地点 申报纳税程序 有关责任或义务镇土地使用税概念 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象， 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种 税。 城镇土地使用税的特点 1. 征税对象是国有土地 2. 征税范围广 3. 实行差别幅度税额
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三、纳税人和税率
纳税人 转让国有土地使用权及地上的一切建筑物 和其他附着物产权，并取得收入的单位和个 人。 税率 土地增值税采用四级超率累进税率。
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四、应纳税额的计算
转让土地使用权和出售新建及配套设施应纳税额的 计算方法 1) 增值率 = （转让房地产总收入-扣除项目金额） ÷ 扣除项目金额×100% 2) 应纳税额 = 增值额×适用税率-扣除项目金额× 速算扣除率 出售旧房应纳税额的计算方法 按价格评估法计算应纳税额的方法 特殊售房方式应纳税额的计算方法
资源税类土地增值税18页PPT.pptx
⑤加计扣除=(510+1550) ×20%=412(万元)
⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412 =2965.5(万元)
(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元) (4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100%
=72% 适用税率为40%，速算扣除率为5%。 (5)应纳土地增值税额=2134.5×40%-2965.5×5%
(二）计算
计算原则：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根 据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通 住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确 定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时 进行清算，多退少补。
计算方法： 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 或应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提 供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和 旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金 额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对 纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的， 准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不 作为加计5%的基数。同时，对于转让旧房及建筑物， 既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关 可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定 征收。
（二）纳税人
是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着物产权， 并取得收入的单位和个人。
注意：包括外商投资企 业、外国企业及外国机 构、华侨、港澳台同胞 及外国公民在内。
（三）税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数 1 2 3 4
⑥扣除项目金额合计=510+1550+213+280.5+412 =2965.5(万元)
(3)土地增值额=5100-2965.5=2134.5(万元) (4)土地增值额占扣除项目比例=2134.5\2965.5×100%
=72% 适用税率为40%，速算扣除率为5%。 (5)应纳土地增值税额=2134.5×40%-2965.5×5%
(二）计算
计算原则：各地要进一步完善土地增值税预征办法，根 据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通 住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确 定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时 进行清算，多退少补。
计算方法： 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） 或应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提 供购房发票的，经当地税务部门确认，土地扣除项目和 旧房建筑物评估价格扣除项目的金额，可按发票所载金 额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对 纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的， 准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不 作为加计5%的基数。同时，对于转让旧房及建筑物， 既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关 可以根据《税收征管法》第三十五条的规定，实行核定 征收。
（二）纳税人
是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物\及其他附着物产权， 并取得收入的单位和个人。
注意：包括外商投资企 业、外国企业及外国机 构、华侨、港澳台同胞 及外国公民在内。
（三）税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数 1 2 3 4
第十章 土地增值税 马海涛《中国税制》(第四版)ppt
第十章 土地增值税
本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
土地增值税概述 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 土地增值税的计税依据 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的减免税和申报缴纳
第一节 土地增值税概述
一、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计 20％扣除。
另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本 的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使 用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在 转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估 价格须经当地税务机关确认。
5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在 转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用和财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的 金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣 除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。
本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
土地增值税概述 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 土地增值税的计税依据 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的减免税和申报缴纳
第一节 土地增值税概述
一、概念 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着 物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计 20％扣除。
另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本 的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使 用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在 转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估 价格须经当地税务机关确认。
5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在 转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用和财务费用。
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的 金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣 除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。
土地增值税(新)PPT教学课件
①营业税：4600×5％=230（万元）
②城市维护建设税与教育费附加：
230×（7％＋3％）=23（万元）
③可扣除的税金的总额：
230＋23=253（万元）
（5）计算财政部规定的其他扣除项目。根据《实施细则》之规定， 本案例中的纳税义务人为房地产开发公司，可以依法进行其他项目 的扣除：
让收入全额，营业税税率为5% ； （2）城建税和教育费附加。 注意：由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独
扣除。 非房地产开发企业可扣除： （1）营业税。销售自行开发的房地产时计算营业税的营业额为转
让收入全额，营业税税率为5% ；销售或转让其购置的房地产时， 计算营业税的营业额为转让收入减除购置后受让原价后的余额； 营业税税率为5% ； （2）印花税。印花税税率为0.5‰（产权转移书据）； （3）城建税和教育费附加
注意：若土地增值额超过扣除项目金额50%以上，同时适用两档或 两档以上税率，就需分档计算。
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2.房地产转让收入的确定
纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部 价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 1）以交易价格为房地产转让收入 2）以评估价格为房地产转让收入
一、土地增值税的概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建 筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规 定税率征收的一种税。
所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化 或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下 发生地价上涨而形成的增值。
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2020/12/10
二、 土地增值税的特点
②纳税人不能按转让房地产项目分ຫໍສະໝຸດ 利息支出或不能提供金融机构 贷款证明的
第10章 土地税 《中国税制》PPT课件
的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地，工矿区须 经省、自治区、直辖市人民政府批准。
第一节 城镇土地使用税
三、城镇土地使用税的征税范围、纳税人、税率
（二）纳税人 城镇土地使用税的纳税人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区
范围内使用土地的单位和个人。具体包括以下几类： 1. 拥有土地使用权的单位和个人； 2. 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，以实际使用人或 代管人为纳税人； 3. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人； 4. 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
第十章 城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税
1 第一节 城镇土地使用税 2 第二节 耕地占用税 3 第三节 土地增值税
第一节 城镇土地使用税
一、城镇土地使用税概述
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象,对在城镇范围 内拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
第一节 城镇土地使用税
二、城镇土地使用税的特点
（一）对占用土地的行为征税 （二）征税范围有所限定 （三）实行差别幅度税额
第一节 城镇土地使用税
三、城镇土地使用税的征税范围、纳税人、税率
（一）征税范围 城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区
内的国家所有和集体所有的土地。具体标准如下: 1. 城市是指经国务院批准设立的市，包括市区和郊区的土地； 2. 县城是指县人民政府所在地； 3. 建制镇是指镇人民政府所在地； 4. 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定405 Nhomakorabea3
100%～200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
第一节 城镇土地使用税
三、城镇土地使用税的征税范围、纳税人、税率
（二）纳税人 城镇土地使用税的纳税人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区
范围内使用土地的单位和个人。具体包括以下几类： 1. 拥有土地使用权的单位和个人； 2. 拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，以实际使用人或 代管人为纳税人； 3. 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以实际使用人为纳税人； 4. 土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
第十章 城镇土地使用税、耕地占用税和土地增值税
1 第一节 城镇土地使用税 2 第二节 耕地占用税 3 第三节 土地增值税
第一节 城镇土地使用税
一、城镇土地使用税概述
城镇土地使用税是以城镇土地为征税对象,对在城镇范围 内拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
第一节 城镇土地使用税
二、城镇土地使用税的特点
（一）对占用土地的行为征税 （二）征税范围有所限定 （三）实行差别幅度税额
第一节 城镇土地使用税
三、城镇土地使用税的征税范围、纳税人、税率
（一）征税范围 城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区
内的国家所有和集体所有的土地。具体标准如下: 1. 城市是指经国务院批准设立的市，包括市区和郊区的土地； 2. 县城是指县人民政府所在地； 3. 建制镇是指镇人民政府所在地； 4. 工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定405 Nhomakorabea3
100%～200%的部分
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超过200%的部分
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一、减免规定
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免
征土地增值税。
2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.土地增值税的其他减免税规定有： （1)个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。 （2)下列项目暂免征税：
①以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的； ②合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用 的； ③企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
（１）允许扣除项目金额
＝２００＋１６.５＋０.１５＝２１６.６５(万元)
（２）转让土地使用权增值额
＝３００－２１６.６５＝８３.３５(万元)
（３）增值额与允许扣除项目金额之比
＝８３.３５÷２１６.６５×１００％≈３８.４７％
（４）应纳土地增值税
＝８３.３５×３０％＝２５.００５(万元)
第五节 土地增值税的减免规定和申报缴纳
土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去 税法规定扣除的项目金额后的余额。 一、收入的确定
转让房地产所取得的收入，包括： 1.货币收入； 2.实物收入； 3.其他收入。
二、扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额 包括以下两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的 金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣 除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。
三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率 。
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（﹪） 速算扣除系数（﹪）
1
不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分
40
5
3
超过l00％至200％的部分
50
15
4
超过200％的部分
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第三节 土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土 地增值额。
用。 2.房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目
实际发生的成本，包括： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用
3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用和财务费用。
三、房地产评估价格 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评
估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的 价格。评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格 计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
第四节 土地增值税应纳税额的计算
土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土地增值额 为计税依据，其计算土地增值税的具体步骤如下：
1.计算土地增值额。 土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
2.计算土地增值税与扣除项目比例。 土地增值额与扣除项目比例
＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额 3.计算土地增值税税额。
应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率
例题：
某房地产开发公司，2008年８月２０日以２００万元获 得某块土地的使用权后，未作任何开发，即于１０月２５日 将该块土地的使用权以３００万元的价格转让出去。转让时 缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计１６.５万 元，印花税为１ ５００元。试计算该公司在这笔土地转让交 易中应缴纳的土地增值税。
第十章 土地增值税
本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
土地增值税概述 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 土地增值税的计税依据 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的减免税和申报缴纳
二、纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在 转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估 价格须经当地税务机关确认。
5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在 转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税 务机关申报审核，凡居住满５年或５年以上的，免于征收土地 增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税。居住 未满３年的，按规定计征土地增值税。
（4)1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发， 其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增 值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于 个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目， 其房地产在５年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务 部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免 税期限。
5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计 20％扣除。
另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本 的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使 用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免
征土地增值税。
2.因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.土地增值税的其他减免税规定有： （1)个人之间互换自有居住用房的，经税务机关核实后可免税。 （2)下列项目暂免征税：
①以房地产进行投资、联营，投资、联营一方以房地产作价入股 或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的； ②合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按比例分房自用 的； ③企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
（１）允许扣除项目金额
＝２００＋１６.５＋０.１５＝２１６.６５(万元)
（２）转让土地使用权增值额
＝３００－２１６.６５＝８３.３５(万元)
（３）增值额与允许扣除项目金额之比
＝８３.３５÷２１６.６５×１００％≈３８.４７％
（４）应纳土地增值税
＝８３.３５×３０％＝２５.００５(万元)
第五节 土地增值税的减免规定和申报缴纳
土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去 税法规定扣除的项目金额后的余额。 一、收入的确定
转让房地产所取得的收入，包括： 1.货币收入； 2.实物收入； 3.其他收入。
二、扣除项目的确定
1.取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权所支付的金额 包括以下两方面的内容：
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算 分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
（2）其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额 和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融 机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的 金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％以内计算扣 除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。
三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率 。
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（﹪） 速算扣除系数（﹪）
1
不超过50％的部分3002超过50％至l00％的部分
40
5
3
超过l00％至200％的部分
50
15
4
超过200％的部分
60
35
第三节 土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土 地增值额。
用。 2.房地产开发成本。房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目
实际发生的成本，包括： （1）土地征用及拆迁补偿费 （2）前期工程费 （3）建筑安装工程费 （4）基础设施费 （5）公共配套设施费 （6）开发间接费用
3.房地产开发费用。房地产开发费用是指与房地产开发项目有 关的销售费用、管理费用和财务费用。
三、房地产评估价格 房地产评估价格是指由政府批准设立的房地产评
估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的 价格。评估价格须经当地税务机关确认。
纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格 计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格， 又无正当理由的。
第四节 土地增值税应纳税额的计算
土地增值税采用四级超率累进税率征收，以土地增值额 为计税依据，其计算土地增值税的具体步骤如下：
1.计算土地增值额。 土地增值额＝转让房地产的总收入－扣除项目金额
2.计算土地增值税与扣除项目比例。 土地增值额与扣除项目比例
＝（转让房地产的总收入－扣除项目金额）÷扣除项目金额 3.计算土地增值税税额。
应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率
例题：
某房地产开发公司，2008年８月２０日以２００万元获 得某块土地的使用权后，未作任何开发，即于１０月２５日 将该块土地的使用权以３００万元的价格转让出去。转让时 缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计１６.５万 元，印花税为１ ５００元。试计算该公司在这笔土地转让交 易中应缴纳的土地增值税。
第十章 土地增值税
本章内容 第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
土地增值税概述 土地增值税的征税范围、纳税人和税率 土地增值税的计税依据 土地增值税应纳税额的计算 土地增值税的减免税和申报缴纳
二、纳税人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
4.旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在 转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评 估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估 价格须经当地税务机关确认。
5.与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在 转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因 转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（3)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税 务机关申报审核，凡居住满５年或５年以上的，免于征收土地 增值税；居住满３年未满５年的，减半征收土地增值税。居住 未满３年的，按规定计征土地增值税。
（4)1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地 产在何时转让，均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签 订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发， 其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增 值税，签订合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准；对于 个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目， 其房地产在５年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务 部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免 税期限。
5.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使 用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计 20％扣除。
另外，土地使用税以纳税人房地产成本核算的最基本 的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使 用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的 确定，可按土地转让使用权的面积占总面积的比例计算分摊， 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。