世联_苏州枫桥街道项目整体定位与物业发展建议_195PPT
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世联地产出品 苏州天地源项目物业定位与发展战略
苏州城市区位
●
现代物流园出口加工区
信息产业园
高等教育区
园区居住人口的增长情况
苏州工业园区就业人口学历分布
园区的就业人口素质相对较高，
数据来源：
04与05年同期园区参加公积金人数
本案
本案
本案
边缘化
均价递减
客户被拦截
市中心板块8000元/平米
湖西板块7000元/平米
湖东板块5300 元/平米
相城板块4000元/平米
吴中板块4500元/平米
新区板块4500元/平米
苏州房地产市场客户区域性相对较强，目前湖东板块基本没有吸引到市区客户
中海5.8万方
建屋12.3万方
置地6.5万方
仁恒12.4万方
置地23.6万方中华24.7万方
中海23.4万方雅戈尔51.1万方
顺景13.8万方
建屋储备11万方
栖霞20.8万方
雅戈尔
集中推盘区
在湖东，所
推产品以大
房型为主导
市中心板块市区及周边人群
湖西板块园区及市区人群
湖东板块园区人群
相城板块相城区市区人群
吴中板块吴中及市区人群
新区板块新区及市区人群
及高级白领、普通白领、蓝领产业工人
少
量
上
海
及
温
州
投
资
客
高科技制造业工厂集中区
本案
高科技制造业工厂集中区
本案
式复式接受度较强，并把这些因素看作豪宅因素。
房地产项目调研物业发展建议及启动区策略总结汇报课件
12.29-1.4 23.96 1.8 2297 117
1.5-1.11 21.95 4.1 2031 362
1.12-1.18 21.14 4.09 1841 260
1.19-1.25 18.36 1.43 1727 132
1.26-1.31 7.002 3.75 913 157
2500 2000 1500 1000 500 0
• 贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购 金融机构紧缩银根，收紧房贷，
买三套以上客户银行可能不予办理按揭
贷款门槛提高
• 二手放贷基本停止
银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“ 要将金融机构的新增贷款速度控制在全年 15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到 16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
数据来源——世联数据平台 ➢1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看， 市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。
➢从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳， 政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。
1.5-1.11 72.27 5273 59.43 4808
1.12-1.18 36.33 2871 26.31 2306
1.19-1.25 32.41 3345 27.05 2957
数据来源——世联数据平台
➢1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商 品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。
1.12-1.18 21.14 26.31 1841 2306
1.19-1.25 18.36 27.05 1727 2957
世联_合肥城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议_131PPT
安徽盛通徽商•城市庭院项目 二期整体定位与物业发展建议
报告思路
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
项目目标与问题界定
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
我们的一切研究都必须以目标为导向
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
单位成本
总额
元/㎡
万元
3,482
45,960
4,500
0
3,300
5,914
3,380
35,846
6,000
4,200
2,681
35,376
70
4,970
80
1,056
1,772
23,386
1,600
0
1,700
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如： ➢提升知名度，拨高形象； ➢降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究
4,500
0
3,500
6,272
3,500
32,550
6,000
4,200
2,733
32,504
报告思路
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
项目目标与问题界定
项目分析
项目目标 问题界定
项目整体发展战略 项目整体定位
项目物业发展建议
市场竞争分析 模式研究
我们的一切研究都必须以目标为导向
四 项目利润
扣企业所得税
销售收入-总成本费用-所得税
五 成本利润率
项目利润/开发成本
正常 售价
单位成本
总额
元/㎡
万元
3,482
45,960
4,500
0
3,300
5,914
3,380
35,846
6,000
4,200
2,681
35,376
70
4,970
80
1,056
1,772
23,386
1,600
0
1,700
规划全部调整， 容积调整至约 2.5。
规划全部调整， 容积率提高至最 高值2.8。
1、产品增值—可能的方向如： ➢定位差异化、细分市场 ➢产品和园林特色、产品附加值； ➢服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议
3、增加高价值功能的比例，如商业。
4、改变功能，如产权式酒店。
5、营销增值——可能的方向如： ➢提升知名度，拨高形象； ➢降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究
4,500
0
3,500
6,272
3,500
32,550
6,000
4,200
2,733
32,504
世联西安中贸世纪龙城北区定位与物业发展建议103PPT
19000 19000
90.00 40.00
19000
3470.12
171.0 76.0 247.0 6593.2
北区5#楼 定位探讨
附件：防噪措施研究——目前区域内住宅、公寓项 目多应用中空玻璃作为防噪措施，已成为区域购买 基本平台要求，故住宅方案在防噪方面没有额外增 加建筑成本
无论住宅、公寓产品，中空玻璃塑钢 窗已经成为市场平台要求，没有成本差异
的可能性很大
0
2000
08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2
北区5#楼 经济效益评价——经济测算基础
定位探讨
项目 占地面积 （基座面积） 建筑面积
土地成本
方案一（公寓） 指标参照于最新版5号楼公寓方案
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业 类型的强制性规定；住宅物业能满足规范要 求前提；
之于整体定位——规模较小，对整体 功能定位影响有限
政府规划审批部门未对中轴线两侧物业类型 的强制性规定；住宅物业能满足规范要求前 提；
探讨视角
市场角度——
住宅产品与公寓产品相比消化 速度与消化风险相对小，在市场 调整期内，这一结论将在1-2年内 延续
北区5#楼
市场角度——区域内可见住宅项目供应不多，但个 盘市场实现差异性大，荣城项目表现突出，09年
定位探讨 月均销售约6812平米
荣城与新地城20091月-4月销售面积情况 单位：平米
项目
1月 2月 3月
4月
平均
万科新地城 荣城
1086 -
4055 2154
3000-4000 6899
世联地产城市综合体复合开发研究
➢酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次 ➢商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以 塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。 ➢写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。 ➢公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住 者需求
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
PPT文档演模板
世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
PPT文档演模板
世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
•在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业 所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。
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世联地产城市综合体复合开发研究
•世联研究：综合体四种发展模式
•模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 •例如：香港太古广场、 北京华贸中心
•模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 •例如：广州中信广场、深圳信兴广场
•模式三：以酒店为核心功能的发展模式 •例如：上海商城
•高水准规划设计——各功能共融不互扰
•内因
•功能化体 系
•五星级酒 店 •甲级写字 楼 •高档/中高档购物中心
•顶级酒店式/服务式公寓 •开发商强劲的实力和丰富的经验
•专业的管理团队——物业管理/经营管理
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世联地产城市综合体复合开发研究
模式二以写字搂为核心的模式
•成功关键因素 •外因
世联地产城市综合体复合开发研究
模式四以商业为核心的模式
•成功关键因素 •外因
•地理位置——城市核心区 •交通可达性——地铁口/主干道沿线 •区域功能的缺乏、需求旺盛 •人流及商业气氛
•内因
•明确定位——大规模综合/娱乐性/观光性/顶级 /… •独具特色——建筑形式/业态/服务内容/…
•功能化体系——商业为主导，其他功能为辅
•正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有 着极为重要的意义。
➢首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差 异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立 项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 ➢其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选 择。例如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销 售。
物业发展建议(PPT 40页)(1)
产品建议
两层高，计 算一层面积
核 标准层办公空间
心
筒 开放式办公空间
3.3m 3.3m
3.3m 3.3m 3.3m
挑高3办公空间剖面示意
魔幻组合办公空间剖面示意
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态论——从5A到5O
5A 智能化
OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化）
立面采用个性化造型，独特而具昭示性
物业发展建议(PPT 40页)(1)
我们的产品
魔方空间
✓实用率高，空间舒适的产品特征 ✓极具创意的产品组合 ✓多样化的选择空间，满足不同层次的客户需要 ✓灵动丰富的空间，激发创意人群的工作欲望 ✓史无前例的魔方空间，无可复制的经典
物业发展建议(PPT 40页)(1)
以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统，虽然出风比较均一， 但在空间分割上缺少弹性，只能在大面积空间内使用，如果是小面积空间， 就很容易造成出风不均衡。
》》》适应各种客户不同的工作需要！
物业发展建议(PPT 40页)(1)
增值举措：观光电梯
时尚商务，上下之间感受无敌景观 IC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵
生态措施二：中央新风系统
➢在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸 到室外空气； ➢系统通过智能化控制系统自动调节 引入新风量优化空调能耗； ➢全热交换系列新风系统还可以通过 高效热回收达到节能效果
关键词：生态、有氧、节能
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态措施三：隔音玻璃
中空LOW—E玻璃是将两片以上 的平板玻璃用铝制空心边框框住，用 胶结或焊接密封，中间形成自由空间， 并充入惰性气体（氮气），具有隔热、 隔音、防霜、防结露等优良性能。能 使传热系数降低60％，而遮阳系数 却上升50％ 。
新编苏州房地产市场发展规划分析(含工业商业、写字楼园区等)精品PPT课件
电子信息、装备制造
本案
重点产业
新能源产业、生物医学产业、 服务外包产业
• 依托其临近上海并拥有高铁等利好因素的支撑下，本案所在的苏州新区在 发展外向型经济时具有较为明显的优势，外商投资额较全市其他区域高；
• 项目所在的科技城片区围绕研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务业 及生态居住等发展较为迅速，为项目的招商提供了较好的产业基础及企业 资源。
第四层级： 原材料基地
Text • 城市发展地位：苏州成为继北京、上海、广州之后第
三个GDP总量超过万亿元人民币的城市，经济总体实
常州市 成为智能装备制造 名城和智慧城市
无锡市 成为现代滨水花 园城市和智慧城市
苏州市 建设全国重要的先进制 造业和现代服务业基地、 国际文化旅游胜地和创 新创业宜居城市
产业发展及物业载体市场发展； • 本案位于科技城组团中心区域，紧邻政务资源，未来定位于包括生物医学、新能源等在内的新兴产业发展。
Part 2 苏州工业厂房市场分析
8
苏州工业厂房市场分布
苏州工业园区
苏州工业厂房分布概览 （2014）
区域
供ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ主体
总体量 （平方米）
苏州工 业园区
政府、 城投公司
2,077,150
上海产业转移及对苏南其他城市进行辐射。
苏州分区域发展规划
区域
人口 规模
发展规划
苏州主 城城区
160 万人
区域定位：市级行政办公集中地、市级商 业、文化、体育、娱乐中心，居住集中地； 主导产业：高新技术制造业、现代服务业；
东部新 城城区
120 万人
区域定位：苏州市中央商务区、长三角次 级商务区，高新技术产业园区与文化创意 产业园区； 主导产业：电子信息、精密制造、现代服 务业；
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
u 城际轨道交通的建设加速了 长三角各城市间的联系，长 三角都市圈日渐形成
无锡
苏州 上海
学习改变命运,知 识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展 制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为 主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成 本价开盘，一举赢 得苏州客户的“芳 心”，形成销售奇 迹，奠定品牌知名 度
u 由于体量大，因此 湖滨一号采用低开 高走的入市策略，
学习改变命但运,是知 这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧 在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和 拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品 类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带， 受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直 接受上海辐射影响，经济发 展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏 州经济加速发展的重要引擎 。
无锡
苏州 上海
学习改变命运,知 识创造未来
杭州
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
一体两翼的城市格局：东西侧大力发展 制造产业，中心大力发展商贸服务业
新区
市区
工业园区
1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为 主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。
u 湖滨一号更是以成 本价开盘，一举赢 得苏州客户的“芳 心”，形成销售奇 迹，奠定品牌知名 度
u 由于体量大，因此 湖滨一号采用低开 高走的入市策略，
学习改变命但运,是知 这一策略不适
识创造未来
成为引领者示意(1)
——中海进入苏州一举奠定区域引领者地
位
湖滨一号
花园洋房
引入成熟产品线
产品改进，入户花园改室内12平方米花园
地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧 在苏州的第一次正式亮相
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
对于地块意义的理解
福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和 拙政园地块
西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品 类型产品的中高端项目，属于标竿性项目
城市区位
学习改变命运,知 识创造未来
世联苏州西园路地产项目整体定位产品建议报告135PPT
城市区位
苏州，地处长三角经济发展核心地带， 受上海经济直接辐射，发展潜力巨大
u 地处长三角核心经济圈，直 接受上海辐射影响，经济发 展潜力强。
u 交通网络极其发达，成为苏 州经济加速发展的重要引擎 。
世联_常州星河国际整体定位与物业发展建议_235PPT_XXXX
22
代言城市未来，引领城市新趋势
项目价值与城市价值
星河国际
城市多元化发展 城市融合：常武一体化发展 城市由单中心向城市群发展
以高端住宅、休闲商业为核心的综合新城
常州新一代的城市
未来的城市副中心
23
城市豪宅的领先标签关键点打造：
标签1：产品品牌系列化 标签2：项目规划领先
标签3：独特的滨水特色文化美食街 标签4：完善的教育产业链
展示先行:小区主要绿化已经基本呈现,自然式 花园打造,景观优美。
启动位置：以位置较优的低容积率高端产品 及形象起到标识作用
项目由北向南分为三大板块,一期位于项目核心的 国际生活板块,首先启动的蓝岸A段位于一期的中 心位置,拥有丰富的水资源和景观环境。
差异化国际配套:陆续呈现,07年内完成
集中商业区、滨河体育公园、医院、酒店、公交 车站、农贸市场、双语国际学校、成都外国语小 学,附属幼儿园等。
“以小博大”——聚焦客户感知 点倾力展示，以适度体量渗透市 场，建立影响力，多元化产品线 持续跟进。
泰晤士小镇 分组团交替推售
以特色旅游统领 按营销节点 分批次推售
威尼斯水城（高）
“破”——多盘驱动模式
“以点带面”——以适度体量 按产品线独立操盘，立势后各 自为战联动开发。
苏宁模式
天润城（低） 天华硅谷（中）
10
2003年 星河国际
9
2002年 星河华居
8
2000年 星河雅居
7
1998年 星河明居
6
5
曾开发怡和山庄、沙尾盛
2 1
4 3
兴苑、红旗岭综合楼、怡 和楼、裕亨花园、海悦华 城、国都高尔夫一期、长 城畔山花园等物业
0
代言城市未来，引领城市新趋势
项目价值与城市价值
星河国际
城市多元化发展 城市融合：常武一体化发展 城市由单中心向城市群发展
以高端住宅、休闲商业为核心的综合新城
常州新一代的城市
未来的城市副中心
23
城市豪宅的领先标签关键点打造：
标签1：产品品牌系列化 标签2：项目规划领先
标签3：独特的滨水特色文化美食街 标签4：完善的教育产业链
展示先行:小区主要绿化已经基本呈现,自然式 花园打造,景观优美。
启动位置：以位置较优的低容积率高端产品 及形象起到标识作用
项目由北向南分为三大板块,一期位于项目核心的 国际生活板块,首先启动的蓝岸A段位于一期的中 心位置,拥有丰富的水资源和景观环境。
差异化国际配套:陆续呈现,07年内完成
集中商业区、滨河体育公园、医院、酒店、公交 车站、农贸市场、双语国际学校、成都外国语小 学,附属幼儿园等。
“以小博大”——聚焦客户感知 点倾力展示，以适度体量渗透市 场，建立影响力，多元化产品线 持续跟进。
泰晤士小镇 分组团交替推售
以特色旅游统领 按营销节点 分批次推售
威尼斯水城（高）
“破”——多盘驱动模式
“以点带面”——以适度体量 按产品线独立操盘，立势后各 自为战联动开发。
苏宁模式
天润城（低） 天华硅谷（中）
10
2003年 星河国际
9
2002年 星河华居
8
2000年 星河雅居
7
1998年 星河明居
6
5
曾开发怡和山庄、沙尾盛
2 1
4 3
兴苑、红旗岭综合楼、怡 和楼、裕亨花园、海悦华 城、国都高尔夫一期、长 城畔山花园等物业
0
世联_苏州枫桥街道项目整体定位与物业发展建议_195PPT
•7
•项目地块 项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津 河与居住社区，北依规划支路与居住社区
•东
•城市次干道——滨 河路 •军事用地 •寒山寺、京杭运河
•南
•枫津大街、枫津河 •多个居住社区 •时代街（韩国料理 一条街） •大润发
•西
•城市次干道——塔 园路 •旧低端商业街 •居住社区
•北
世联_苏州枫桥街道项目 整体定位与物业发展建
议_195PPT
2020年5月27日星期三
报告结构思路
•1
• 项目背景及目标解析
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•2
•1
• 项目目标及本体
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•五代、两宋直 至明清，秀水江 南日渐成为国内 经济与文化的中
心
•早在2500年前，先秦的版图上出现了140个城市； •苏州是如今硕果仅存的6个之一；
•12
•城市使命
•苏州定位
苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角 的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市
•长三角核心城市圈层图
•五大湖大都市圈
•3
项目目标及背景
•项目目标
弘扬枫桥评弹文化，打造特色文化商业街 •项目目标 提升区域整体形象和价值
获取长期的经济收益
•项目背景
项目委托方：苏州新区枫桥街道办事处
枫桥街道希望以枫桥深厚的评弹文化为依托，弘扬苏州传统文化的 同时融入现代元素，打造一条别具特色的文化商业街。在此基础上， 后续开发部分与商业街相协调的住宅产品
•项目地块 项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津 河与居住社区，北依规划支路与居住社区
•东
•城市次干道——滨 河路 •军事用地 •寒山寺、京杭运河
•南
•枫津大街、枫津河 •多个居住社区 •时代街（韩国料理 一条街） •大润发
•西
•城市次干道——塔 园路 •旧低端商业街 •居住社区
•北
世联_苏州枫桥街道项目 整体定位与物业发展建
议_195PPT
2020年5月27日星期三
报告结构思路
•1
• 项目背景及目标解析
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•2
•1
• 项目目标及本体
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•五代、两宋直 至明清，秀水江 南日渐成为国内 经济与文化的中
心
•早在2500年前，先秦的版图上出现了140个城市； •苏州是如今硕果仅存的6个之一；
•12
•城市使命
•苏州定位
苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角 的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市
•长三角核心城市圈层图
•五大湖大都市圈
•3
项目目标及背景
•项目目标
弘扬枫桥评弹文化，打造特色文化商业街 •项目目标 提升区域整体形象和价值
获取长期的经济收益
•项目背景
项目委托方：苏州新区枫桥街道办事处
枫桥街道希望以枫桥深厚的评弹文化为依托，弘扬苏州传统文化的 同时融入现代元素，打造一条别具特色的文化商业街。在此基础上， 后续开发部分与商业街相协调的住宅产品
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北
•规划支路 •多个居住社区
塔园路
北侧地界：规划支路
规划支路
滨大
河 路
运 河 风
塔
光京
园
带杭
路
运
枫津大街
河
滨河路
枫津河
枫津大街
本报告是严格保密的。
项目地块 地块占地352亩，东西狭长约1.5公里；是新区稀缺的 位于核心区的大规模可开发出让土地
地块经济技术指标： •住宅限高12米，局部限高18米 和24米 •容积率≤1.2 •土地性质：商住用地
型城市
13
城市使命
城市定位下 的项目使命1
历经2500年的发展后，苏州呈现了“一体两翼”的城市格局：
核心古城的千年历史沉淀 与两翼的高科技现代产业区
苏州高新区：现代产业区
苏州高新区是我国五十三个 高新技术产业开发区中处于领 先地位 世界五百强企业超过二十家 园区内日资、台资、德资企 业云集。
本报告是严格保密的。
14
城市使命
城市定位下 的项目使命1
苏州城市发展的两极化：最古典的古城与最现代的工业 新区，在风貌、文化、生活等方面的两极化
苏州高新区 （虎丘区）
古城
苏州工业园
最古典的古城
历史的沉淀：三步一文物，
五步一古迹，汇聚拙政园等杰作， 外地游客对苏州的传统认知
受保护的古城；江南水乡；
16万方 居住
0.7万方 商业
1.8万方 汽车维修中心
23万方 核心区
2.6万方 餐饮娱乐
2.1万方， 酒店式公寓
新港储备用地， 22万方，商业、 住宅办公
报告结构思路
1
项目背景及目标解析
2
发展方向初判
城市与区域使命
消费趋势
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
市场机会
10
定位原点之城市
本报告是严格保密的。
7
项目地块 项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津 河与居住社区，北依规划支路与居住社区
东
•城市次干道——滨 河路 •军事用地 •寒山寺、京杭运河
南
•枫津大街、枫津河 •多个居住社区 •时代街（韩国料理 一条街） •大润发
西
•城市次干道——塔 园路 •旧低端商业街 •居住社区
苏州园林
苏州 文化
水乡风格
苏州宋锦与四川蜀锦与南
京云锦并称中国“三大名 锦”。宋锦源于宋代，江南 丝织业进入全盛时出现一种 非常细薄切是理想的书画装 裱材料，这就是宋锦。
桃花坞木版年画具有400
多年历史，与天津“杨柳青” 年画并称“南桃北杨”，盛 行于清雍正、乾隆年间，曾 远渡海外，被海外媒体誉为 “东方古艺之花
本报告是严格保密的。
12
城市使命
苏州定位
苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角 的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市
长三角核心城市圈层图
五大湖大都市圈
伦敦大都市圈
巴黎大都市圈 长三角大都市圈
东京大都市圈
纽约大都市圈
图：2006年人均各GDP城市人均GDP
80000
60000
40000
项目委托方：苏州新区枫桥街道办事处 枫桥街道希望以枫桥深厚的评弹文化为依托，弘扬苏州传统文化的 同时融入现代元素，打造一条别具特色的文化商业街。在此基础上， 后续开发部分与商业街相协调的住宅产品 “徐丽仙艺术馆”设计方案已完成，需要融入到商业街中去 枫桥街道认同世联之前对本项目的定位——“印象·枫桥”
传统苏州人的生 活方式
生活于浓厚的文化中…… 评弹与昆曲的忠实票友； 书画、古玩藏家……
悠闲的……
没有夜生活的……
年轻人与新苏州 人的生活方式
白天—— 忙碌、紧张、快
节奏的工作……
晚上—— 现代夜生活： 酒吧、聚餐、KTV ……
思考3：如何将传统苏州人与现状年轻人、新苏州人的两种生活方式融合，打造具有苏州 特色的、引领“文化回归生活”的现代新生活方式？
苏州
经千 济年 都古 市城
得天独厚的天之骄子
本报告是严格保密的。
城市使命
苏州定位
苏州定位的两个方向：1- 千年历史积淀的文化古城，历史 悠久，底蕴深厚，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市
苏州远在五、六千年前，就 有人类聚居；
古都：春秋时期吴国的都城； 三国时候孙吴曾一度建都于此；
园林之城：私家园林始建于 公元前6世纪，清末时城内外 有园林170多处，苏州赢得了 “园林之城”的称号。其中建 立于明正德四年的拙政园享有 “江南名园精华”的盛誉。
香格里拉大酒店
古 淮海路商业街：日本料理一条街 苏州乐园
6
项目资源 项目拥有深厚丰富的历史人文资源：枫桥文化、寒山寺、运河文化、 枫津漕运河等历史人文资源；也是一代评弹名家徐丽仙的诞生地
区域文化资源
评弹文化资源：一代评弹名家——徐丽仙
旅游纪念品、饰品
来山塘书院听评弹的大多是年轻的游客， 晚上来一面喝茶一面点几个小曲，听一两 个小时，为了方便游客我们安排的曲子都 是短篇的。
——山塘书苑老板
评弹也有长篇的，在光裕社演出，一般要 连续演出很多天，现在听长篇评弹的一般 都是老人，现在的年轻人都不喜欢。
——山塘书苑老板
思考2：作为国家历史文化名城的苏州，却面临深厚文化萎缩的危机。如何在现代经济都 市发展中传承与发扬悠久的历史文化迫在眉睫
转移
2003-2006年，苏州的外来人口比例不断加大； 2006年，苏州外来人口占全市人口的81%
国际、全国的 高素质人口的
不断涌入
700
100%
600
81% 80%
500
400
62% 55%
60%
300
44%
40%
200
100
20%
0
0%
2003 全市人口
2004
2005
外来人口
2006 外来人口所占比例
护城河、城门；“井字”格局的 窄道
基本的城市功能：观前街、
石路等满足基本城市生活需求的 购物商圈
最现代的工业新区
工业时代高科技的产物， 创造巨大的经济财富
现代化的产业新城：高层
现代建筑；宽阔的马路；占 地广阔的厂房
现代化的生活消费：一站
式购物中心、酒吧、时尚饮 食、现代化住宅
思考1：历史文化的苏州与现代科技城市的苏州，在城市发展过程中呈现明显割裂。现代 苏州的城市内涵到底是什么？
2
发展方向初判
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
2
1
项目目标及本体
2
发展方向初判
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
3
项目目标及背景
项目目标
弘扬枫桥评弹文化，打造特色文化商业街 项目目标 提升区域整体形象和价值
获取长期的经济收益
项目背景 约束条件
枫津大街可拆除或改动 项目地块内部拆迁预计2008年年底前完 成
高新区52平方公里核心区域内，土 地供应稀缺：2007土地出让量仅为 250亩，其中商业仅为50亩。
核心区 商住用地（亩） 其中商业（亩）
2006 1000 400
2007 250 50
本报告是严格保密的。
2006-2007年高新区主要出让土地规模及分布情况图
苏州新区枫桥片区控规：本项目限高12米，部分限高18米和24米
本报告是严格保密的。
4
项目区位 本项目位于苏州古城区与苏州高新区的连接处
苏州高新区、虎丘区位于苏州古城 西侧——东临京杭大运河，南邻吴中 区，北接相城区，西至太湖。
1992年11月高新区被国务院批准为 国家高新技术产业开发区。
苏
州
昆曲：昆曲起源于元朝
末年昆山地区，至今已有 六百多年的历史，昆曲被 称为明代四大声腔之一， 同属南戏系统。2001被 联合国教科文组织命名为 “人类口述遗产和非物质 遗产“代表作”
苏剧：苏剧前身江苏苏
州地区的曲艺--苏滩（俗 称“打山头”），是一种 围坐清唱的曲艺形式 。 苏滩在清代乾隆年间在江 浙一带盛行，并流行到江 西、福建等地。代表作如 《西厢记》、《牡丹亭》
16
城市使命
城市定位下 的项目使命2
但在城市发展演进中，传统文化基本成为单一的苏州观光旅游吸引 物，从现代生活中逐渐淡却遗落——在年轻人中的断层、在新苏州 人中的遗失
历史中
居住
观光景点
现状
园林建筑
苏州文化
文化在现代生活中 功能的收缩
园林建筑 苏州旅游
曲艺
织品
曲艺
织品
娱乐
服装、日用品、饰品
民俗文化体验
——苏州急需寻找传统文本报化告是严与格保密现的。 代科技城市融合的新标杆，寻找城市的完整内涵15 。
城市使命
城市定位下 的项目使命2
作为国家历史文化名城的苏州，积淀下丰富的曲艺文化、 织品和园林建筑艺术，享誉中外
评弹：平话和弹词的总
称，以三弦和批判伴奏， 以苏州方言表演，形成于 明末清初至今已有400多 年历史，被誉为“江南曲 艺之花”
缂丝：一种经彩纬显现花
纹，形成花纹边界，具有犹 如雕琢缕刻的效果，且富双 面立体感，故称“刻丝”， 由于经得起历史的考验，又 被称之为 “千年不坏艺术 织品”。
苏绣：即苏州刺绣 ，其发
源地在苏州吴县一带据西汉 刘向“说苑”记载，早在二 千多年前的春秋时期，吴国 已将苏绣用于服饰。
本报告是严格保密的。
一体两翼：苏州城市格局现状
•规划支路 •多个居住社区
塔园路
北侧地界：规划支路
规划支路
滨大
河 路
运 河 风
塔
光京
园
带杭
路
运
枫津大街
河
滨河路
枫津河
枫津大街
本报告是严格保密的。
项目地块 地块占地352亩，东西狭长约1.5公里；是新区稀缺的 位于核心区的大规模可开发出让土地
地块经济技术指标： •住宅限高12米，局部限高18米 和24米 •容积率≤1.2 •土地性质：商住用地
型城市
13
城市使命
城市定位下 的项目使命1
历经2500年的发展后，苏州呈现了“一体两翼”的城市格局：
核心古城的千年历史沉淀 与两翼的高科技现代产业区
苏州高新区：现代产业区
苏州高新区是我国五十三个 高新技术产业开发区中处于领 先地位 世界五百强企业超过二十家 园区内日资、台资、德资企 业云集。
本报告是严格保密的。
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城市使命
城市定位下 的项目使命1
苏州城市发展的两极化：最古典的古城与最现代的工业 新区，在风貌、文化、生活等方面的两极化
苏州高新区 （虎丘区）
古城
苏州工业园
最古典的古城
历史的沉淀：三步一文物，
五步一古迹，汇聚拙政园等杰作， 外地游客对苏州的传统认知
受保护的古城；江南水乡；
16万方 居住
0.7万方 商业
1.8万方 汽车维修中心
23万方 核心区
2.6万方 餐饮娱乐
2.1万方， 酒店式公寓
新港储备用地， 22万方，商业、 住宅办公
报告结构思路
1
项目背景及目标解析
2
发展方向初判
城市与区域使命
消费趋势
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
市场机会
10
定位原点之城市
本报告是严格保密的。
7
项目地块 项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津 河与居住社区，北依规划支路与居住社区
东
•城市次干道——滨 河路 •军事用地 •寒山寺、京杭运河
南
•枫津大街、枫津河 •多个居住社区 •时代街（韩国料理 一条街） •大润发
西
•城市次干道——塔 园路 •旧低端商业街 •居住社区
苏州园林
苏州 文化
水乡风格
苏州宋锦与四川蜀锦与南
京云锦并称中国“三大名 锦”。宋锦源于宋代，江南 丝织业进入全盛时出现一种 非常细薄切是理想的书画装 裱材料，这就是宋锦。
桃花坞木版年画具有400
多年历史，与天津“杨柳青” 年画并称“南桃北杨”，盛 行于清雍正、乾隆年间，曾 远渡海外，被海外媒体誉为 “东方古艺之花
本报告是严格保密的。
12
城市使命
苏州定位
苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角 的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市
长三角核心城市圈层图
五大湖大都市圈
伦敦大都市圈
巴黎大都市圈 长三角大都市圈
东京大都市圈
纽约大都市圈
图：2006年人均各GDP城市人均GDP
80000
60000
40000
项目委托方：苏州新区枫桥街道办事处 枫桥街道希望以枫桥深厚的评弹文化为依托，弘扬苏州传统文化的 同时融入现代元素，打造一条别具特色的文化商业街。在此基础上， 后续开发部分与商业街相协调的住宅产品 “徐丽仙艺术馆”设计方案已完成，需要融入到商业街中去 枫桥街道认同世联之前对本项目的定位——“印象·枫桥”
传统苏州人的生 活方式
生活于浓厚的文化中…… 评弹与昆曲的忠实票友； 书画、古玩藏家……
悠闲的……
没有夜生活的……
年轻人与新苏州 人的生活方式
白天—— 忙碌、紧张、快
节奏的工作……
晚上—— 现代夜生活： 酒吧、聚餐、KTV ……
思考3：如何将传统苏州人与现状年轻人、新苏州人的两种生活方式融合，打造具有苏州 特色的、引领“文化回归生活”的现代新生活方式？
苏州
经千 济年 都古 市城
得天独厚的天之骄子
本报告是严格保密的。
城市使命
苏州定位
苏州定位的两个方向：1- 千年历史积淀的文化古城，历史 悠久，底蕴深厚，国家历史文化名城和重要的风景旅游城市
苏州远在五、六千年前，就 有人类聚居；
古都：春秋时期吴国的都城； 三国时候孙吴曾一度建都于此；
园林之城：私家园林始建于 公元前6世纪，清末时城内外 有园林170多处，苏州赢得了 “园林之城”的称号。其中建 立于明正德四年的拙政园享有 “江南名园精华”的盛誉。
香格里拉大酒店
古 淮海路商业街：日本料理一条街 苏州乐园
6
项目资源 项目拥有深厚丰富的历史人文资源：枫桥文化、寒山寺、运河文化、 枫津漕运河等历史人文资源；也是一代评弹名家徐丽仙的诞生地
区域文化资源
评弹文化资源：一代评弹名家——徐丽仙
旅游纪念品、饰品
来山塘书院听评弹的大多是年轻的游客， 晚上来一面喝茶一面点几个小曲，听一两 个小时，为了方便游客我们安排的曲子都 是短篇的。
——山塘书苑老板
评弹也有长篇的，在光裕社演出，一般要 连续演出很多天，现在听长篇评弹的一般 都是老人，现在的年轻人都不喜欢。
——山塘书苑老板
思考2：作为国家历史文化名城的苏州，却面临深厚文化萎缩的危机。如何在现代经济都 市发展中传承与发扬悠久的历史文化迫在眉睫
转移
2003-2006年，苏州的外来人口比例不断加大； 2006年，苏州外来人口占全市人口的81%
国际、全国的 高素质人口的
不断涌入
700
100%
600
81% 80%
500
400
62% 55%
60%
300
44%
40%
200
100
20%
0
0%
2003 全市人口
2004
2005
外来人口
2006 外来人口所占比例
护城河、城门；“井字”格局的 窄道
基本的城市功能：观前街、
石路等满足基本城市生活需求的 购物商圈
最现代的工业新区
工业时代高科技的产物， 创造巨大的经济财富
现代化的产业新城：高层
现代建筑；宽阔的马路；占 地广阔的厂房
现代化的生活消费：一站
式购物中心、酒吧、时尚饮 食、现代化住宅
思考1：历史文化的苏州与现代科技城市的苏州，在城市发展过程中呈现明显割裂。现代 苏州的城市内涵到底是什么？
2
发展方向初判
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
2
1
项目目标及本体
2
发展方向初判
3
发展战略与定位
4
物业发展建议
5
经济评价
本报告是严格保密的。
3
项目目标及背景
项目目标
弘扬枫桥评弹文化，打造特色文化商业街 项目目标 提升区域整体形象和价值
获取长期的经济收益
项目背景 约束条件
枫津大街可拆除或改动 项目地块内部拆迁预计2008年年底前完 成
高新区52平方公里核心区域内，土 地供应稀缺：2007土地出让量仅为 250亩，其中商业仅为50亩。
核心区 商住用地（亩） 其中商业（亩）
2006 1000 400
2007 250 50
本报告是严格保密的。
2006-2007年高新区主要出让土地规模及分布情况图
苏州新区枫桥片区控规：本项目限高12米，部分限高18米和24米
本报告是严格保密的。
4
项目区位 本项目位于苏州古城区与苏州高新区的连接处
苏州高新区、虎丘区位于苏州古城 西侧——东临京杭大运河，南邻吴中 区，北接相城区，西至太湖。
1992年11月高新区被国务院批准为 国家高新技术产业开发区。
苏
州
昆曲：昆曲起源于元朝
末年昆山地区，至今已有 六百多年的历史，昆曲被 称为明代四大声腔之一， 同属南戏系统。2001被 联合国教科文组织命名为 “人类口述遗产和非物质 遗产“代表作”
苏剧：苏剧前身江苏苏
州地区的曲艺--苏滩（俗 称“打山头”），是一种 围坐清唱的曲艺形式 。 苏滩在清代乾隆年间在江 浙一带盛行，并流行到江 西、福建等地。代表作如 《西厢记》、《牡丹亭》
16
城市使命
城市定位下 的项目使命2
但在城市发展演进中，传统文化基本成为单一的苏州观光旅游吸引 物，从现代生活中逐渐淡却遗落——在年轻人中的断层、在新苏州 人中的遗失
历史中
居住
观光景点
现状
园林建筑
苏州文化
文化在现代生活中 功能的收缩
园林建筑 苏州旅游
曲艺
织品
曲艺
织品
娱乐
服装、日用品、饰品
民俗文化体验
——苏州急需寻找传统文本报化告是严与格保密现的。 代科技城市融合的新标杆，寻找城市的完整内涵15 。
城市使命
城市定位下 的项目使命2
作为国家历史文化名城的苏州，积淀下丰富的曲艺文化、 织品和园林建筑艺术，享誉中外
评弹：平话和弹词的总
称，以三弦和批判伴奏， 以苏州方言表演，形成于 明末清初至今已有400多 年历史，被誉为“江南曲 艺之花”
缂丝：一种经彩纬显现花
纹，形成花纹边界，具有犹 如雕琢缕刻的效果，且富双 面立体感，故称“刻丝”， 由于经得起历史的考验，又 被称之为 “千年不坏艺术 织品”。
苏绣：即苏州刺绣 ，其发
源地在苏州吴县一带据西汉 刘向“说苑”记载，早在二 千多年前的春秋时期，吴国 已将苏绣用于服饰。
本报告是严格保密的。
一体两翼：苏州城市格局现状