世联某项目发展战略与定位报告

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世联--成都温江金马镇项目整体定位及发展报告99页

金马湖·无限城区位及范围
金马湖·无限城位于成都市西部成温邛城市发展带与金马河生态景观廊道的交接点，包含了金马镇、永盛镇以及和盛镇三镇的部分区域，约合26平方公里。片区起步区为金马河东岸，北起和盛镇鲁家滩，南至金马镇刘家濠的 7.7平方公里用地，全长约9公里。其中水域面积360万平方米，11.8公里的水岸线，220万平方米的绿地。
金
马镇
左 200米
右
河金马区开发
地块解析 5：未来配套——功能完善
项目紧邻金马湖·无限城开发片区，本案在其辐射范围内，该区域未来规划配套完善。
鲁家滩特色旅游、商务、会务、现代观光农业金马河中段以体育休闲、娱乐休闲为主特色的休闲旅游及产业配套服务集中区
本案
刘家濠以无线数字平台为主要特色的城市综合功能集中区及特色旅游集中区
金马镇项目整体定位及发展战略报告
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客户的目标
我们一切研究都将以客户的目标为导向，市场的研究为基础。
鲁家滩扩展分区

温泉大道
鲁家滩分区金马河中段东岸分区

本案
安置房

金马居住板块
金马河中段西岸扩展分区
金马镇刘家濠分区
金马湖·无限城道路规划及等级
温泉大道
本案
金马湖·无限城基础设施规划
刘家濠板块规划有电信局、加气站、配气站、加气站、消防局。
加气站电信局配气站消防局本案
分期规划
我们为什么要研究金马湖·无限城开发片区？

世联-湾厦后海项目前期定位及物业发展建议212379230-

物业价值
实现短期价值实现长期价值
要解决的关键问题
风险
销售物业
• 如何尽可能快、尽可能多的收回项目投资？（收回投资）
短期市场风险
经营物业
• 如何实现一定量长期稳定收益？长期经营风险（实现利润）
本报告是严格保密的。
4
本项目运作要遵循的大原则
► 两个地块容积率尽量达到“4”，在市场可实现的
► 地块可统一开发，规模较大
► 片区纯净，具有山海景观资源
► 周边配套缺乏，商业氛围较淡。
本报告是严格保密的。
14
报告研究思路
根据项目约束条件及客户目标确定 1、项目可发展的物业方向如何 2、各类可发展物业配比通过经济测算确定利润最大化方案
约束条件及目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、项目可发展的物业方向如何 2、各类可发展物业配比
根据项目约束条件及客户目标确定
通过经济测算确定
利润最大化方案
约束条件及目标
项目界定
问题解析
定位方向研判
物业配比建议
1、区域属性界定 2、项目属性定位
1、酒店 2、办公 3、商业 4、住宅
本报告是严格保密的。
17
项目各物业的定位方向研判
可能的物业方向
本报告是严格保密的。
27
定位方向研判之一：酒店
口岸酒店市场研究
南山酒店市场研究
酒店
酒店客户访谈酒店定位建议
本报告是严格保密的。
28
酒店客户访谈
根据项目地块属性，选取以下酒店作为代表：

星级酒店代表：雅兰经济型酒店：7 days inn，城市客栈投资客代表：某国际知名旅行社老板陈先生

世联深圳中航赣州章江新区项目整体定位发展报告

等规模
440万/亩，地块含酒店、商场、住宅；
唯一的城市综合体项目唯一的同时拥有黄金广场和江景的项目唯一的同时占据政府主导资源和自然环境资源双重资源的项目… … 这是一个令人有无限想象高度的项目，必须以前瞻的眼光来看待本项目！
作为城市综合体项目，首先需要在整体上进行研判，项目适合采取怎样的模式启动？
客户困惑及限制条件
客户困惑可否增加商务公寓（超过容积率面积，需增加地价）？如何提升商业街二层的价值，从而提升整体商业价值？希望有全成本意识，如何控制成本（找客户敏感点、停车位控制等）？
我们以系统性思考为基础，从整体的系统上来提出项目的解决方案。
可变性条件 ➢ A与B地块之间的红线是待定的，可以根据需要进行一定的调整； ➢ 住宅限高和建筑立面颜色，非完全限定性条件，可以根据市场需要，
按平均楼面地价1653元/ 平米 70元/平米（按建筑面积计） 1300元/平米 700元/平米 1800元/平米（含精装修） 2000元/平米 1391元/平米 1800元/平米 2000元/平米 2000元/平米 1500元/平米
300元/平米（按室外环境面积计） 65元/平米（按建筑面积计）按建安、环境、大配套的 3%计
市场机会研判产品机会研判
案例借鉴整体发展战略项目整体定位整体规划及分期构思项目经济测算
市场趋势研判购买力/需求研判
发展历程
赣州GDP历年来保持着10%以上的增长速度，对房地产发展形成有力支撑
700 600 500 400 300 200 100
0
GDP
年增长率
30.00%
582.34
500.11
项目属性界定核心问题结构化分析
市场机会研判产品机会研判

世联上海康城前广场商业项目商业定位报告中稿drdk

莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一
区域商业
地理位置:莘庄地区位于上海西南，土地面积约２０平方公里。是闵行区行政和文化、公共活动中心所在地.人口规模:由于城市大规模交通设施建设和房产开发，莘庄地区成为上海人口导入的主要区域之一。现有总人口１２万人，其中常住人口约１１．５万人，外来人口３万—５万人。预期未来五年将达到３０万人。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。
数据来源《上海商业统计年鉴》
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
大润发（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
良好
易买得（银都路）
三层
中档
约25,000㎡
1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
闵行商圈
便捷的交通和大量居住人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。莘庄：分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。七宝：依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；
B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克必胜客2F-4F品牌服装

世联深圳益田假日广场综合体项目定位报告71PPT

总部基地
客户需求→物业配置
大堂是物业形象的重要体验点
其次是与工作密切相关的电梯和车位
形象和品质高于价格
总部基地
客户需求→物业配置写字楼入口
设置独立出入口写字楼底部采用巨大的中庭式门厅，显示气派与大度
总部基地
客户需求→物业配置共享空间
商业裙楼顶部设置多层次的园林及休闲设施，形成业主专享的交流空间；同时运动等配套设施如网球场、高尔夫球练习场等也可设置其间。
写字楼→市场稀缺产品
产品定位
顶级写字楼定律：
减少销售面积弹性，强制性选择产品空间感好，放大产品面积，提高进入门槛
锁定中小型企业总部基本单位面积为800—1000㎡为模数可自由拼合拆分
写字楼定位
定位考虑的因素
针对中型高端企业/量身定做作为企业总部/提高进入门槛创新概念增值/树立顶级形象标杆部分自用
对休息厅/餐厅/多功能厅等体现写字楼档次及形象的配套也有关注
知名度代表区域形象其次是便捷程度
9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。21.8.1621.8.16Monday, August 16, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。00:39:3600:39:3600:398/16/2021 12:39:36 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。21.8.1600:39:3600:39Aug-2116-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。00:39:3600:39:3600:39Monday, August 16, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。21.8.1621.8.1600:39:3600:39:36August 16, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。2021年8月16日星期一上午12时39分36秒00:39:3621.8.16 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。2021年8月上午12时39分21.8.1600:39August 16, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021年8月16日星期一12时39分36秒00:39:3616 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。上午12时39分36秒上午12时39分00:39:3621.8.16

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议

LEE1财富世联某商业广场项目定位与产品规划建议谨呈：某某市某房地产开发有限公司2022世联地产深圳商业部某某某地产某商业广场项目整体定位与规划、产品建议塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论1】中小企业办公楼有一定的市场可行性商务方向中小企业写字楼区域：中小企业聚集，认可项目区域客户：市场主要办公需求，有租金承受能力趋势：未来新兴商务区塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【客户】小户型居住公寓接受度比较高，近73%的客户考虑购买公寓，一半的客户可接受40-70m²的户型，为项目打造居住型公寓提供了机会塔楼物业酒店方向商务方向居住方向【结论3】市场有很庞大的居住需求，居住式公寓的市场接受有一定难度居住方向居住式公寓产业：工业立市的产业经济发展带来人口增加供应：区域项目供应小，土地出让不多，未来竞争小去化：以刚需为主导的住宅市场需求火爆溢价：价格与成本比较，溢价能力强客户：近73%消费者可考虑购买公寓物业价值占位某某富人区城市豪宅板块金沙湾新城实景图项目地块●1公里范围圈●金沙湾广场●花园酒店●喜来登酒店金沙湾新城实景图超百万平米滨海居住区185米某某滨海地标建筑两家五星级酒店金沙湾广场428㎡海景豪宅6金沙湾新城总共规划有7期，已经成为某某市民眼中的“高端住宅区”老城外扩第一站豪宅区门户很多年以来，赤坎老街坊一直流传着这样两种说法：北桥乱糟糟、臭烘烘，是“穷人”住的地方；赤坎老城区，旧城改造难度大，要住得舒适住得有“身分”还是选择霞山。

赤坎老城金沙湾板块●项目地块开发区板块赤坎区委区政府根据《某某市城市近期建设规划》,紧紧围绕一廊(金沙湾观海长廊)、一湖(滨湖)、一江(赤坎江)、一园(南国热带花园)实施“东拓南进西扩北推”城区发展规划，坚持“提升主城、开发新区、整体推进”的总体思路，全力拓展城市发展空间。

7赤坎老街，曾经的古商埠坐拥城市主轴尽享城市配套15分钟车程覆盖范围两条：城市南北交通轴线三项：城市公共服务配套军民路六大：城市休闲配套观海路●项目地块国际会展中心●某某电视台●体育北路●金沙湾广场●海滨浴场●观海长廊●红嘴鸥游艇码头人民大道海滨大道●某某国际水上中心●市级行政中心(规划中)体育南路政府行政中心规划●南国热带公园近万平米公共绿化城市生态氧吧●●地块紧邻：6000平米市政公园●项目内部规划：3000平米绿化广场海田公园：离项目600米公园南北长2100米,东西宽48米,总面积近10万平方米某某绿地率、绿化覆盖率和人均公园绿地面积分别达到40.65%、45.71.51平方米。

世联惠州嘉浩高榜山项目定位报告上

蓝波湾、东方威尼斯；主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园主流价格：2800元/平米以上
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
“9”：9条出五口大城公市森林公园路为射线的高“榜一山环森林九线”绿色公长园廊
“1”:建设潼南湖山湿森林公地自然保护区和潼
高榜山本项目螺山
红花湖景区
西湖风景区
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观资源体
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟度高
本项目
龙丰上排属性：老城区发展趋势：城市功能完善/旧城改造
力总价在130-270万之间
平层
湖畔新
产品分析1：润园TH
三房三厅四卫，263-285平亮点：大后花园、超大露台设计，大
07年
中
东方威尼斯一
期
TH、 TH：320平洋房平层：140-
200平
06年8 月
产作润品为园期类主一型打多样独T，H栋T、、H成为独55标栋0签平：，，4多8约0以-1T9H、0平6月年层 8 叠拼、套

世联2013年聊城艾科亚太农都项目整体定位与发展战略(初稿)资料

南邻：周公河
花园北路打通后，将与花园南路连为一体，形成聊城市又一条纵贯南北的道路，不仅增加了该区域的交通通达性，而且大幅度缩短了与市区的距离。
市政府已经开始整治周公河，将该河拓宽至80米，打造成聊城市的景观河，这将会极大的提高该区域的价值。
8
项目区位交通状况四至及现状资源配套地块指标
4
【研究范围】亚太农都项目总占地4800亩，定位为华北最大的农产品物流交易中心，本报告研究范围为整个项目其中428亩住宅配套地块部分
总占地规模：4800亩
建筑面积：500万
计划投资：100亿元
市场定位：
基于立足华北、辐射全国、影响全球的国际化高端市场定位，依托自身规模及产业定位，努力实现引领中国国际产品物流行业发展的愿景
57.58 25% 35% 60 1:0.6
商业金融
3.05 1.5 4.58 35% 35% 50
学校地块
住宅地块
金融、商业地块
10
项目属性界定：城市边缘陌生区/产业新城住宅配建区属性/中大规模居住项目
1
2
3
区域及区域陌生度
城市边缘陌生区
项目条件
农贸产业新城住宅配建区属性
项目规模
中大规模居住项目
北外环（城市北边界）
亚太农都整体地块
济聊高速
聊城汽车站
距离汽车站直线距离约3公里
主城区
聊城火车站距离火车站直线距
离约7公里
聊城市政府距离市政府直线距离约4.5公里
6
项目区位交通状况四至及现状资源配套地块指标
【交通状况】项目地块位于主干道沿线，内部路网即将完善，交通便利；花园北路即将打通，将大幅缩短与市区距离

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1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
第一产业
第二产业
第三产业
XX宏观经济对其房地产市场的带动
发展阶段人均GDP （美元）
需求特征
启动阶段 800～2500 生存需求
发展特征
超速发展单纯数量型
快速发展阶段
2500～4000
一、XX房地产市场现状
办公市场商住市场
市场总体特点：区域化分布
注释：XXXXX
XX
XX
XX
办公市场现状：XX
客户（企业）类型小结： 1、国家行政企、事业单位、大中型企业；2、工业区企业；3、中海壳牌、中海壳牌项目承建商及相关建设单位；4、当地投资、贸易、物流、货贷、事务所等中小型公司；5、外地公司办事处；
谨呈：深圳市南山开发实业发展有限公司
XXXXXX大项厦目项目
发发展展战战略略与与定定位位报报告告
世联地产顾问（深圳）有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司 2004年2月
我们解决问题的技术思路
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
项目与城市的关联
XX位置
与XX的关系
未来发展展望
区域对外联系
XX发展现状
通过项目分析，结合项目区域背景，我们将项目界定位为：
XX
项目界定确定本项目的研究范围
1、城市宏观环境（宏观经济与城市规划） 2、市场分析 3、产业链
我们带着对以下问题的思考，逐一展开研究工作
当前研究内容
项目界定
生存、改善需求兼有快速发展以数量为主，数量与质量并重
平稳发展阶段 4000～8000
减缓发展阶段 8000以上
改善需求为主改善需求为主
平稳发展，以质量为主，数量与质量并重
缓慢发展综合发展型
宏观经济增长房地产业发展状况
小于4% 4-5%
萎缩停滞
5-8% 大于8%
稳定发展高速发展
2003年XX宏观经济增长速度80％人均GDP3259美元
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
我们的研究必须以开发商目标为出发点，以市场为导向
同时我们提供的成果也是在一定约束条件下的 “解”
开发商需要世联解决的问题
当前研究内容：项目界定
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
按照一般规律，XX房地产发展已经进入快速发展阶段。但目前的XX房地产市场更接近于启动阶段。原因分析：第三产业比例过低，素质较差
XX规划发展研究总结
三、XX产业链研究
XX产业发展周期企业办公、居住的发展对本项目的借鉴意义
案例研究
案例研究对本项目的借鉴
？思考：
从XX招商项目看，各项目建设阶段是否产生大量商务办公、居住需求？
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
第二部分：基础资料研究
一、XX房地产市场现状二、XX宏观环境与规划发展三、XX产业链研究
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
资料来源：市场调研、企业访谈
办公市场现状：
小结：。现有少量企业进驻中心区北部，但这些企业对本项目难以构成支撑。
资料来源：市场调研、企业访谈
XX办公企业浏览（1/2）
XX办公企业浏览（2/2）
XX企业办公地点2：假日酒店、安惠大厦写字楼
XX办公市场总结
500 0
1992 1993 19941995 1996 19971998 19992000 2001 2002
人均GDP
增长率
0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 -0.05 -0.1
XX整体经济结构：产业发展
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
0%
二、XX宏观环境
XX宏观经济状况 XX规划发展
XX宏观经济状况研究结论
XX宏观经济： GDP指标
40 30 20 10
0 1992 1994 1996 1998 2000 2002
100% 80% 60% 40% 20% 0%
国内生产总值（亿元）
增长率（％）
XX宏观经济：人均 GDP
3500 3000 2500 2000 1500 1000
本项目能够抓住的办公需求分析（1/2）
本项目能够抓住的办公需求析(2/2)
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
本项目能够抓住的商住需求分析（1/2）
当前研究内容
项目界定
地块分析
区域背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
当前研究内容：开发商目标及约束条件
项目界定
地块区域分析背景
基础资料研究
市场宏观产业链研究环境研究
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
解决方案
项目SWOT分析
项目发展战略
项目定位写字楼案例区域竞争客户定位形象定位功能、产品定位价格定位
功能比例
物业发展建议经济测算
项目 SWOT分析
及相应战略
机会（O）：
项目所在区位：
项目周边环境：
XX
XX
XX
XX
XX XX
本项
XX
目
XX XX
XXXXXXXX
XX
注：本图仅为示意之用
项目交通
注释： XX
XX XX
注释
XX 注释
项目四至
XX XX
XX
X X
小路
本项目
XX
北
XX
XX
项目地块现状：XX
项目分析小结
二、项目区域背景
区域与城市的关联区域对外联系区域发展现状
写字楼案例
区域竞争
客户目标
实现目标面临的问题
解决方案
分析思路
结果构成
项目发展战略项目定位客户定位形象定位产品定位功能比例
物业发展建议
第一部分：项目界定
一、项目分析二、区域背景
一、项目分析
项目规划限制指标项目所在区域项目周边环境项目交通项目四至项目分析总结
项目规划限制指标