城市综合体市调报告石家庄城市综合体市调报告
规划条件修改申请报告
一、报告概述报告名称：关于XX项目规划条件修改的申请报告申请人：XX房地产开发有限公司申请日期：2023年11月项目名称：XX城市综合体项目项目地点：XX市XX区XX街道二、项目背景随着我国城市化进程的加快，城市土地资源日益紧张，土地利用效率亟待提高。
为响应国家关于新型城镇化建设的号召，我司拟在XX市XX区XX街道建设XX城市综合体项目。
该项目原规划条件已无法满足当前项目建设的实际需求，因此，特向贵局申请对规划条件进行修改。
三、原规划条件概述1. 项目用地性质：原规划为商业、居住、办公混合用地。
2. 项目总建筑面积：约100万平方米。
3. 项目容积率：3.0。
4. 项目绿化率：30%。
5. 项目建筑密度：60%。
四、规划条件修改原因1. 土地资源优化配置：为提高土地资源利用效率，满足项目建设的实际需求，对部分地块进行优化调整。
2. 交通组织优化：根据周边交通状况，对部分地块进行重新规划，以缓解交通压力。
3. 公共配套设施完善：为提升项目品质，优化公共配套设施布局。
4. 城市景观提升：结合周边环境，对部分地块进行景观提升。
五、规划条件修改内容1. 项目用地性质调整：（1）将原规划商业、居住、办公混合用地调整为商业、居住、办公、文化、娱乐、体育等多功能混合用地。
（2）将部分居住用地调整为文化、娱乐、体育用地。
2. 项目总建筑面积调整：（1）将原规划总建筑面积调整为120万平方米。
（2）增加文化、娱乐、体育等设施建筑面积。
3. 项目容积率调整：（1）将原规划容积率调整为3.5。
（2）适当提高商业、文化、娱乐、体育等设施的建筑高度。
4. 项目绿化率调整：（1）将原规划绿化率调整为35%。
（2）优化绿化布局，增加景观绿化面积。
5. 项目建筑密度调整：（1）将原规划建筑密度调整为65%。
（2）适当提高商业、文化、娱乐、体育等设施的建筑密度。
六、规划条件修改依据1. 《中华人民共和国城乡规划法》2. 《城市用地分类与规划建设用地标准》3. 《城市居住区规划设计标准》4. 《城市公共设施规划规范》5. 《城市综合交通体系规划标准》七、规划条件修改公示为广泛征求社会各界和市民的意见，现将本项目规划条件修改内容进行公示，公示日期为2023年11月1日至2023年11月30日。
商业综合体市场调研报告
商业综合体市场调研报告商业综合体市场调研报告一、概述商业综合体是由商业、办公、居住等不同功能的建筑群组成的综合性建筑群，是城市发展的重要组成部分。
本报告旨在分析当前商业综合体市场的整体状况，了解市场需求和发展趋势，以及提供对商业综合体市场的建议。
二、市场概况目前，中国商业综合体市场正处于快速发展阶段。
随着人口城镇化进程加快，消费升级和消费需求多样化的趋势愈发明显，商业综合体的需求逐渐增加。
市场上的商业综合体涵盖了购物中心、文化娱乐中心、办公楼和住宅等多种形式，满足了人们商务、购物、休闲娱乐等不同需求。
三、市场需求1. 购物需求：随着人们收入水平的提高和消费观念的改变，购物已经从简单的满足物质需要演变为一种娱乐和体验的方式。
消费者对购物场所的环境舒适度、品牌多样性和时尚感有更高要求。
2. 办公需求：随着城市化的加快和企业数量的增长，办公需求也日益增加。
商业综合体中的写字楼为企业提供了便捷的办公地点，并且经常结合商业、娱乐和餐饮等配套设施，提供更好的工作环境。
3. 居住需求：城市人口的增长和人们对舒适居住环境的追求，使得商业综合体中的住宅需求逐渐增加。
商业综合体住宅通常提供更多的便利设施，如健身房、游泳池和公共花园等，满足了居民生活的多样化需求。
四、市场竞争目前，商业综合体市场竞争激烈。
在同一城市中，往往有多个商业综合体相互竞争。
竞争的主要方式包括品牌、租金、位置和服务等。
获得消费者的青睐需要提供高品质的产品和服务，以及不断创新的商业理念。
五、市场发展趋势1. 智能化：随着科技的发展，越来越多的商业综合体将引入智能化管理系统。
通过智能化技术，商业综合体可以提供更好的服务和体验，满足消费者个性化需求。
2. 体验经济：消费者对消费的要求逐渐从商品本身转向整体的消费体验。
商业综合体将注重提供独特的购物、娱乐和文化体验，以吸引消费者。
3. 多元化：商业综合体不仅提供购物和娱乐场所，还将发展为集合办公、居住、医疗等多种功能的综合体。
商业综合体项目市场调研报告
商业综合体项目市场调研报告概述本市场调研报告旨在对商业综合体项目的市场情况进行分析和评估。
通过对市场趋势、竞争对手和潜在机会等方面的研究，提供有关商业综合体项目的信息和建议。
市场趋势1. 人口增长和城市化随着人口的不断增长和城市化进程的加快，商业综合体项目有着广阔的市场前景。
随之而来的是人们对于更多购物、娱乐和休闲选择的需求。
2. 数字化和智能化随着科技的发展，数字化和智能化成为商业综合体项目的重要趋势。
消费者对于智能化服务和创新科技的需求日益增长，商业综合体项目需要适应这一趋势，提供更好的科技体验。
3. 多元化消费需求现代消费者对于产品和服务的需求变得越来越多元化。
商业综合体项目需要满足不同年龄、性别、收入阶层和兴趣爱好的消费者需求，提供多样化的选择。
竞争对手分析1. 已存在的商业综合体项目市场上已经存在多个商业综合体项目，它们拥有一定的品牌影响力和市场份额。
这些项目提供了较为完善的购物、娱乐和餐饮等服务，并且已经建立了一定的顾客忠诚度。
2. 新兴的竞争对手随着市场的发展，新的商业综合体项目不断涌现。
这些项目可能采用创新的经营模式、特色服务或战略位置等方式来吸引消费者。
它们可能会对现有商业综合体项目的市场份额构成一定的威胁。
潜在机会1. 特色化定位通过特色化定位，商业综合体项目可以从竞争对手中脱颖而出。
可以通过提供独特的体验、特色的商店和活动来吸引消费者，建立自己的品牌形象。
2. 应用科技创新商业综合体项目可以采用科技创新来提升服务质量和用户体验。
可以通过使用智能系统、虚拟现实技术以及移动支付等方式，提供更便利和个性化的服务。
3. 持续改进和更新商业综合体项目需要不断改进和更新，以适应市场变化和消费者需求的变化。
通过持续改善服务、引入新的商家和活动等方式，保持项目的吸引力和竞争力。
结论商业综合体项目市场具有较大的发展潜力和竞争压力。
为了获得市场份额和保持竞争力，项目需要紧跟市场趋势，与竞争对手进行差异化竞争，并持续进行改进和创新。
规划调整申请报告
规划调整申请报告一、背景介绍在城市快速发展的背景下，为了适应城市发展的需要，我市计划对某区域进行规划调整。
该区域位于市中心，面积约为100平方公里，目前主要用于商业和居住用途。
随着城市人口的增加和经济的发展，该区域的规划需要进行调整，以满足日益增长的需求。
二、调整目标1. 提升城市功能：通过规划调整，将该区域打造成为城市的商业中心和文化娱乐中心，吸引更多的商业机构和文化活动，提升城市的形象和吸引力。
2. 优化交通布局：在规划调整中，要考虑到交通流量的增加，合理规划道路和交通设施，提高交通效率，缓解交通压力。
3. 保护环境资源：在规划调整中，要注重环境保护，合理规划绿地和公园，提供良好的生态环境，改善居民的生活质量。
4. 促进经济发展：通过规划调整，吸引更多的投资和企业进驻，推动经济的发展，提高城市的竞争力。
三、调整内容1. 地块用途调整：将原先的商业用地适度扩大，增加商业综合体和购物中心的建设规模，提供更多的商业服务和购物选择。
2. 道路网络调整：根据交通流量和道路状况，对道路进行重新规划和调整，增加主干道和支路，提高道路通行能力。
3. 绿地规划调整：在区域内增加绿地和公园的面积，提供更多的休闲和娱乐场所，改善居民的生活环境。
4. 建筑高度限制调整：根据城市发展需要，适度调整建筑的高度限制，允许建设更高的建筑，提高土地利用效率。
5. 公共设施建设调整：根据人口增长和需求变化，合理规划公共设施的建设，包括学校、医院、体育馆等，提供更好的公共服务。
四、调整方案1. 商业中心建设方案：在区域内建设大型商业综合体，包括购物中心、酒店、办公楼等，吸引更多的商业机构和消费者。
2. 交通布局方案：重新规划道路网络，增加主干道和支路，提高交通通行能力，同时建设地铁和公交站点，提供多样化的交通选择。
3. 绿地规划方案：增加绿地和公园的面积，合理布局景观和休闲设施，提供舒适的休闲环境。
4. 建筑高度限制方案：适度放宽建筑高度限制，鼓励高层建筑的建设，提高土地利用效率。
民生综合体建设调研报告
民生综合体建设调研报告民生综合体建设调研报告一、调研目的随着城市化进程的不断推进，人们对生活质量的要求也越来越高。
民生综合体的兴起，为城市居民提供了一个集购物、休闲、娱乐、医疗、教育等各种功能于一体的综合型社区服务体系。
本次调研旨在了解民生综合体建设的实际情况，发现问题与不足，并提出改进建议，以更好地满足市民的需求。
二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括实地考察、访谈、问卷调查等。
1. 实地考察：我们深入多个城市的民生综合体，观察其规模、布局、设施、经营状况等。
2. 访谈：与民生综合体的管理者、店家、居民等进行面对面交流，了解他们对综合体建设现状的观点和需求。
3. 问卷调查：通过发放问卷了解居民对民生综合体的满意度，及对其功能和服务的评价。
三、调研结果通过调研我们发现，目前民生综合体建设在以下几个方面存在问题：1. 设施布局不合理：有些民生综合体在规划时没有充分考虑消费者的需求和行为习惯，导致设施布局不合理，如商业区和居住区的隔离过于明显，交通不便利等。
2. 服务水平不高：部分时候民生综合体的服务人员在态度、专业性、效率方面存在问题，无法及时有效地解决居民和顾客的需求。
3. 缺乏特色和创新：一些民生综合体缺乏特色和创新，设施和服务与其他综合体相似度高，无法吸引更多的消费者。
四、问题分析这些问题的存在主要是由于对市场需求了解不够深入，规划设计不科学，服务人员培训不足等原因造成的。
1. 设施布局不合理：有些民生综合体在规划时只考虑了商业的需求，而忽视了居民的需求，导致布局不合理。
2. 服务水平不高：由于人员培训不足，服务人员的专业素养和服务意识较低，无法提供满足顾客和居民需求的服务。
3. 缺乏特色和创新：对市场需求和潜在顾客的特点了解不足，有些民生综合体没有形成自己的特色和品牌形象。
五、改进建议基于以上的问题分析，我们提出以下建议：1. 合理规划设计：在规划民生综合体时，要充分考虑市民的需求和行为习惯，设置合理的设施布局，使商业区、居住区、休闲区等互动紧密，便于市民的生活。
石家庄城市综合体调研报告
勒泰中心
与其他项目相比较
在区域商圈内，中高端及以上商业形式有所缺失 大超市存在市场空白 中心位置不容动摇，地标 城市综合体的竞争必然是位置和业态、引入商家的竞争（东莞 华南MALL的失败充分证明）
2020/12/4
勒泰中心
2020/12/4
形象----Slogan
从项目的位置及特点、市场空白、与对手的比较当中不难看出， 项目自身应该从拔高调性的方向进行塑造，形象-Slogan可以沿 以下方面发展：
3、万象天城 个案详情
2020/12/4
3、典型参考项目—— 万象天成
2020/12/4
外立面简洁大气
3、典型参考项目—— 万象天成
2020/12/4
下沉式广场
3、典型参考项目—— 万象天成
独有女士停车场
2020/12/4
指示清晰
3、典型参考项目—— 万象天成
2020/12/4
软服务吸引眼球
2020/12/4
建议（供参考）
整体外立面要与调性、档次相匹配 注意沿街面夜景的塑造 尚未引进的一栋酒店建议与五星万豪错位，如引进四星的假日酒 店、戴斯等，其相应商业界面可以相应也与万豪酒店毗邻的高端商务 休闲娱乐错位 写字楼----国际甲级5A写字楼，自身豪华配置如停机坪等将有机 会创立行业标杆，制定系统性标准，掌握话语权 公寓----投资上品，必然全城轰动热捧，可以考虑先行推售，大大 带动项目人气，借助热卖进而再推售其他商业部分
东购 实拍图
外 立 面 款 式 比 较 陈 旧
2020/12/4
2、 典型参考项目——东购广场
东购 实拍图
2020/12/4
2、 典型参考项目——东购广场
石家庄万达市调报告
石家庄万达广场市调报告石家庄裕华万达广场位于槐岭路以南、建华大街以西区域，万达广场的核心区为面积近28万平方米的商业购物中心。
其中，购物中心将涵盖万达百货、万达国际影城、家居超市、国美电器、神采飞杨电子游艺广场、大歌星KTV、一兆伟德健身中心、华润万家超市大卖场等各类商业业态。
租金价格分别为：一层平均单价为4.3-6元/天/平米，二层平均单价为3.5-5元/天/平米，三层平均单价为2.3-3.5元/天/平米。
商业区物业费均为1.65元/天/平米。
因是新商业，以下针对万达所有经营品牌进行调研及分类。
通过了解，首次进入石家庄的知名品牌共11家，分别为：大玩家、大歌星KTV、滔搏运动城、银鲨自助、哈根达斯冰淇淋、德斯堡西餐、万达影城、丝芙兰、ZARA、H&M、C&A。
其它均与石家庄北国商城、先天下广场、勒泰中心、东方购物广场等其它商场重合。
一，项目分析1优势分析石家庄裕华万达广场共斥资80亿元，建筑面积183万平方米，是迄今为止万达集团最大的第三代城市综合体。
其将建成集大型购物中心、连锁超市、5A 写字楼、超五星级酒店、国际影城、国际公寓、住宅为一体的城市商业广场。
建成后的万达广场将集万千商机于一体，融汇商业、商务、文娱、休闲等城市一级功能设施。
对于“万达模式”，万达集团的王健林董事长曾进行过解析，他说第一个特点就是打造了吃、喝、玩、乐、购样样都有的城市综合体。
石家庄万达广场是石家庄首个涵盖了购物中心、大型超市、步行街、超五星酒店等在内的多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求，是能让人在里面待一天都不出来的地方，不仅改变了石家庄人民的消费模式和消费习惯，同时引进的多个国际知名品牌，更是给石家庄带来了大都市的气息，从此，石家庄的商业发展由此迈入了一个全新的与国际接轨的时代。
石家庄万达广场自2011年9月23日开业至今，已得到石家庄消费者的认可和信赖，在三年大变样的带动下，石家庄已兴起无数个商业地产项目，给石家庄的城市面貌增添了无数个亮点，如今的石家庄已不是昔日的“北京郊区”，市容市貌有了很大的改观，居民收入、生活水平也有了质的提高，消费能力和需求随之逐步增长，对有品质、有影响力的品牌有了很强烈的需求，石家庄万达广场处于城市的繁华地段，交通发达，客流量大，加之完美的物业设施、优雅的购物环境，一流的服务水平使石家庄老百姓对万达广场有了很高的认可度。
石家庄调研报告
历史背景
石家庄市历史悠久，是中国历史 文化名城之一。
石家庄市拥有丰富的历史文化遗 产，如赵州桥、正定古城等。
石家庄市在抗日战争时期曾是重
要的抗日根据地，为中国革命做 出了巨大贡献。
文化特色
石家庄市的文化特色主要表 现为传统与现代的交融。
石家庄市的文化产业也得到 了快速发展，如动漫、影视 等产业。
医疗水平
石家庄的医疗水平较高，拥有一批技术精湛、经验丰 富的医生。
医疗服务
石家庄的医疗服务比较人性化，注重患者的需求和体 验，医疗费用相对合理。
人口结构与流动
人口结构
石家庄的人口结构相对复杂，包括本地居民、外来务工人员、流动 人口等。
流动人口管理
石家庄政府对流动人口的管理比较严格，实行了居住证制度等措施， 保障了社会的稳定和治安。
城市总体规划
石家庄应制定科学合理的城市总体规划，优化城市空间布局，提高城市 综合承载能力。
02
基础设施建设
加强城市基础设施建设，包括交通、供水、供电、排水等方面，提升城
市运行效率。
03
历史文化保护
在城市建设中注重保护历史文化遗产，保留城市的历史记忆和特色。
产业升级与转型
传统产业升级 推动传统产业升级改造，提高产品质量和附加值，增强市 场竞争力。
重，主要农产品包括小麦、玉米、蔬菜等。
经济发展趋势
经济增长动力
石家庄市经济增长动力主要来源于投资、消费和出口的协同拉动。
创新驱动发展
石家庄市积极推进创新驱动发展战略，加强科技创新和人才培养， 为经济发展提供新的动力。
区域协同发展
石家庄市积极融入京津冀协同发展大局，加强与周边城市的合作与 交流，实现区域经济的协同发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
石家庄裕华万达广场
规模：183万m2 容积率：商业4.0 物业类别：26.4万m2购物中心，10.5万m2商业街。 产品组合：集中性商业、住宅底商：120-300 m2 车位配比：1：1.5 建筑层高：底商4.5m 物业费：商业4元 开业日期：2011年9月23日 总投资：80亿元
100,000 100,000 100,000 200,000 180,000 1500.000
市场定位
中高档 中档 中低档 中档 高档 中低档 中高档 中档 中高档 中档 中档 中低档 中低档 中档 中低档 中档 中高档 中高档 中档
6
总结
目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米，其中高档商场一座总面积12万平米 ，中高档商场5座总面积62万平米占总商业面积的41%，其中单体商业面积在20万平米 以上全部定位成中高档商业（万达百货和勒泰中心），中档百货商场8座总面积51万平 米占总商业面积的35%，中档商业单体商业面积较小，业态较单一一般业态构成方式为 超市和百货，中低档百货主要的业态为时尚、个性的淘宝店和时尚街区店为主,主要集 中在东购商圈。
已开业项目市场分析
北国先天下 万达广场 新源乐汇城 怀特国际商城 万象天城
北国先天下
地理位置
中山东路326号（临近育才街）
发展商
北人集团
开业时间 2008年 商业建筑面颊 120,000平方米，百货部分（除分租区）
营业额 业态分布
品牌举例
约8亿元 B1：北国超市 L1：国际名品、珠宝、化妆品 L2：职业服饰、鞋类 L3：休闲服饰 L4：运动服饰 L5：家具、儿童用品、家电 L6：中西餐厅、电玩城
新兴商圈
万达商圈，依靠其强大的集团实力及全国影响力，必将形成新的商圈，从而打破石家庄 市传统的三大商圈格局。
新火车站商圈，随着新火车站的建成，年吞客近千万，周边即将开发的商业综合体项目 近百万平米，未来3—5年必将成为石家庄商业发展的主力军。
卓达商圈，是继东购、北国、怀特之后的第四大商圈，也是当时石家庄最大的单体商业
而怀特商圈是04年才开工建设，至今 经过5年经营带来不断的发展，已 经成为现阶段市区三大商圈之一。
随着万达广场的开业及新火车站的落 成，万达商圈和新火车站商圈将成 为未来商业发展的主力军。
东购-新 百商圈
北国商圈
怀特 商圈
万达 广场 商圈
新火车站商圈
卓达 商圈
4
三大商圈 北国商圈：最具优势的核心商圈，以北国商城、先天下为主，收购人百等，在石家庄均
开业时间 建筑体量（平方米）
1996 2000 2007 2008 2008 2010 2011 2011 2012 1996 2003 2004 2008 2006 2006 2007 2009 2011 2012
53,000 12,000 18,000 50,000 120,000 33,000 66,000 22,000 200,000 55,000 40,000 40,000 40,000 100,000
具有优良的口碑，形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局； 东购-新百商圈：石家庄首级商圈，位于繁华的中山路段，交通便利，易达性强。目前
购物中心处于整修阶段，商圈内其它业态较凌乱，整体意向有所下降； 怀特商圈：石家庄二级商圈。石家庄商界后起之秀, 除传统百货等购物场所外, 以数家
家居形象店、灯饰店、茶叶城在此汇集。
石家庄城市综合体市调报告
目录
石家庄商业市场分析 已开业项目市场分析 未开业项目市场分析 我们项目开发综合建议
石家庄商业市场分析
整体市场分析
重点商业圈分析
城市商业与分布特征
商业分布特点：“一线多点式商业格局” ----- 以中山路为中心，由西至东延伸，外射多点商业区
一线：从新 百商场，经 过东购到北 国商城，再 往东延伸至 先天下。
项目。
5
商圈项目主要预览
商圈 北国商圈
东购商圈 其它商圈
合计
项目名称
位置
北国商城 西美百货 新天地 东尚Mall 北国先天下 中心线广安商业街 新源乐汇城 大洋百货 勒泰中心 银座mall 新百广场 天元名品 品汇时代 怀特国际商场 卓达商贸广场 联邦东方明珠 万象天成 裕华万达广场 金正海悦天地
多点：逐渐成形 的次商圈。 金正•海悦天地、 万象天城、万达商 圈、怀特商圈、新 火车站商圈。
3
城市商业与分布特征
三大传统商业区
石家庄市区现阶段已成型商圈可以划 归为三大传统商业区：东购商圈、 北国商圈、怀特商圈.。
其中东购-新百商圈、北国商圈为市 区老商业区，也是整个石家庄商业 最密集、配套设施最完善、人流量 最集中的地段。
情况说明
北国先天下购物广场商业面积12万平方米，地 上六层、地下一层。是目前石家庄商业定位最高 ，环境最好、品类最全的高档商场，拥有600余 个国际著名和国内知名服装、服饰、生活用品品 牌，1个现代生活超级市场，30余个餐饮、美体 美发、电子娱乐、电影院等专业服务休闲项目， ……全方位的购物生活体验、国际化的环境设施 享受、殷勤挚真的服务满足让消费者愉悦体会先 天下奢华与时尚。
未来3—5年石家庄新建的商业总面积约300万平米，除传统的商业街中山路外，新火车 商圈商业供应量是未来商业发展的主力军。
我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内，同时处于两条城市主干线的交叉口（建设南 大街和塔北路）及地铁3号线。未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件 ，由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱，对我们既是机遇又是挑战，在整体商业大发 展的进程中，要保证商业在市场运营中保持较好较稳的增长，项目的前期定位是重中之 重，必须打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力，同时开发周期对我们商业的 发展也起到至关重要的作用。
中山东路建设大街 建设南大街6号
中山东路建设大街 中山东路269号 中山东路326号 广安大街中山路 中山东路11号 中山路与休门街 中山路长征街 中山西路83号 中山西路139号 中山西路93号 中山西路81号 体育大街育才街 翟营南大街 翟营南大街 裕华路中华大街 槐安路建华大街 裕华路维明大街
分析评价
•目前石家庄档次定位最高的商场，集中诸多国际一线 品牌。
•自08年开业以来，逐渐受到当地消费者的青睐。
•09年下半年Gucci正式入驻先天下，开业以来保持约 100万的月均营业额。
北国先天下
1F 国际时空
2F 名流世界
3F
5F 生活美苑
6F 美食娱乐广场