万科地产集团 _研发设计_成本管理 地下车库的经济性研究
跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化
跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%，是整个项目项目投资开发成本支出的大头，也一直是房企成本优化的重点对象。
然而，地库针对的技术项多，综合性强，存在大量的结构设计盲区，成本加以控制起来难度并不小。
房企之间的三楼成本，也因此存在极大的差距。
比如自行车有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡，有的房企则要达到30-40㎡。
一个地库的成本优化，往往能节省数千万的降低成本成本投入。
然而，地库设计千头万绪，如何理清降本增效之间的关系？我们认为，只需遵循两个原则：一是地库规模最大化，二是总溢价最高原则，在非常有限的建筑面积内，将能产生效益的区最大化利用起来。
1控地库规模按规范督促的最小值配置目前，绝大部分项目的工程项目地库都是亏损，稍微好一点的，取胜也仅仅是打平或者略有盈余。
通常情况下，地库单车位面积评价指标在30㎡-35㎡之间，普通一楼地库建安成本约2500元/㎡。
按照这个计算，一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。
这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。
现阶段，一线城市核心区的车位销售比较理想，单个消防通道可以卖到10万以上；而二三线城市则要困窘得多，尤其是需求不足的三四线城市，车位想要卖到8万块都难，基本建好一个亏一个。
就在这样的情况下，还有很多三四线项目直接挖两层建地库，把整个小区地下铺满，结果项目的利润全被利润积压的车位吐出了。
对绝大部分投资项目来讲，控制地库规模，才是地库成本管控的重中之重。
不过，政府机构各地政府对于西翼规划有强制性指标，地库规模还有多少优化空间？如何操作？❶普通项目车位比切忌贪多，满足最低指数即可除了少部分项目因定位可能需要，车位需多配低等配外，大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比，力求在最低指标下限范围内规划设计。
恒大就要求，高端住宅项目按商住至少一户一车规划，其它中高端及中端项目原则上按当地规划下限进行规划。
万科集团地下车库经济技术研究
万科集团地下车库经济技术研究引子：地下车库成本增加的主要错误从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。
重则影响到未来的使用功能。
基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。
一研究如何谈适度突破规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。
基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。
通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
住宅项目地下车库经济性讨论
住宅项目地下车库经济性研究引言在研究地下车库经济性的过程中，集团设计院对百余份住宅开发项目实施版施工图的地下停车大数据进行了一系列的统计，总结了针对各种住宅产品组合地下停车情况的普遍性规律，制定了与集团当下需求相对应的地下车库控制指标。
从目前使用来看，总体良好，集团车均指标较去年有显著好转。
本篇文章出于相关内容保密考虑，隐掉众多关键数据，更多的是定性的描述相关结论，希望能给大家以启发。
地下车库综合复杂，涉及内容众多，其研究和数据统计是一个长期且艰巨的工作，做得越细越深入，管控指标才能越有针对性越起到作用，才能最终达到“精耕细作，强身健体”的效果。
一、背景篇——当前国内地产行业背景1.1 国家经济宏观形势对房地产的影响2015 年房地产去库存以来，本轮周期已历经四年，销售连创新高，投资稳步回升，调控已至历史最严。
展望未来市场，在宏观经济下行压力加大和中美贸易争端加剧的大背景下，预计房地产有关政策微调的概率增大，但“房住不炒”、“落实房地产长效管理机制”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”（2019年7月30日中共中央政治局会议对房地产的要求）的基本基调不会改变。
在国家经济稳着陆，供给侧改革及控制房地产市场整体平稳发展的宏观背景下，各大房企将控成本提效益成为了企业发展重中之重的目标。
1.2 近两年地产政策简介●第一波、限购政策重启，限贷政策紧跟，随后一线城市和强二线城市“限土拍”●第二波、限购拓围到热点三线城市●第三波、二三线城市启动限售2017年全国有超过数十个城市发布了各种房地产调控政策达百余次。
以北京3·17新政引发的新一轮“限售模式”，到楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。
●第四波、限价政策非热点城市群加入限购或限售2018年，地方房地产政策调控强化与扩围并存。
热点城市调控政策全面升级，部分三四线城市出台调控政策。
具体约有11个城市出台限购政策、23个城市出台限售政策。
地下车库楼盖经济性研究
■ 地下一层顶板构造经济型研究
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。 ● 方案一：无梁楼盖楼板，板厚550mm，柱帽尺寸：2800x2800mm，
平柱帽高度270mm，斜柱帽高度500mm。柱帽形式及配筋计 算成果详见图1~3。
1.558 78
241
注：大1板. 混凝土按400元0.0/m423，钢筋0.按2140000元.2/5吨2计算8；.535 14.915 23.450
195
1.283 64
259
2. 梁板式模板按50元/m2，无梁楼盖按45元/m2计算。
3. 钢筋统计中均已计入梁、板旳锚固钢筋量；
4. 板钢筋统计中已计入温度钢筋、上铁分布钢筋旳含量；
■ 地下一层顶板构造经济型研究
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。 ● 方案二：主次梁楼板，板厚190mm，主框架梁为550x1100mm，次框架梁
为400x850mm，次梁为400x850mm。梁板计算成果及配筋图详见图4~6。
地下车库楼盖 经济型研究
■ 楼盖形式经济性
楼盖造价在双层地下车库总造价中占有 很大比重，所以选用经济合理旳楼盖构 造在整个车库旳设计中尤为主要。
下面均以五跨柱网为例，分别对楼盖形 式为无梁楼盖、主次梁、大板构造进行 比较。
■ 楼盖形式经济性
经构造专业计算分析，得出如下结论： 1、覆土层顶板（地下一层顶板）采用无梁楼盖方案最为经济。 2、地下二层顶板采用双次梁方案最为经济。
拟定设计条件：顶板覆土2.5m，柱网尺寸：，柱子断面：650x650， 顶板消防车荷载考虑覆土折减后取值：14（15.7）kpa。
【万科地产】南方区域地库经济性设计控制要点详解
资料保密，请勿外传并不得在任何社交媒体发布南方区域地库经济性设计控制要点详解1、地库经济性现状2、停车效率维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解3、层高净高维度1）指标要求及剖面关系2）控制要点汇总3）控制要点详解4、钢筋混凝土含量维度1）集团指标要求2）控制要点汇总3）控制要点详解5、其他地库经济性控制要点详解资料保密请勿外传01地库经济性现状PART ONE南方区域9家城市公司长库车位成本总和与18年利润总和对比，相当于6%的利润都埋在地下；对地库经济性设计关注少，地库经济性差。
1.18年长库车位成本占长库总成本比值6%2.对地库经济性设计关注少，地库经济性排查多项目不达标平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量1.抽样项目数量：642.超标项目数量：503.抽样超标比例：80%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%1.抽样项目数量：642.超标项目数量：103.抽样超标比例：15%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%东莞公司佛山公司福州公司广州公司海南公司南宁公司厦门公司长沙公司中山公司9家公司合计18年长库车位成本占长库总成本比值地库经济性现状对地库经济性影响的因素中，平均车位面积，地库层高、净高，地库钢筋/混凝土含量三项影响最大，本报告以此三项为主要的研究方向。
地库经济性影响评价表因素平均车位面积地库层高、净高地库钢筋/混凝土含量基坑支护方式设备用房规划人防设计地库找坡地库经济性影响程度★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★主要影响因素地库经济性研究方向02停车效率PART TWO集团指标要求说明：1、普通地下室停车效率指标应根据a指对应点采取内插法选取；当地下室没有设备房时,选取的指标应减2㎡/辆2、人防面积占地下室总面积的比例b指：当1/4≤b<1/3、1/3≤ b<1/2、b≥1/2时，表中数值分别增加1、2、3㎡/辆3、小柱网可以相应增加0.5㎡/辆4、高端产品配套地下室表中数值可适当增加（柱网和车位尺寸可适当放大）5、当地政府对车位及行车道尺寸有特殊加大要求时，表中数值可酌情增加6、本表不适合机械车库，若地下室局部配置机械车位，机械车位部分需根据实际情况另行考虑备注：1、普通地下室指有塔楼进入的地下室（含设备房）2、纯地下车库指仅有停车区的地下室（不含设备房）3、a值=塔楼区地下室面积/地下室总面积4、设备房指常规设备房（如水池水泵房、变配电房、弱电机房、发电机房，不包括因特殊条件及不同地域而设置的换热站、开关房、污水站等车位平均面积（㎡/辆）普通地下室（含塔楼区和非塔楼区）a值1/301/151/101/61/41/31/2指标27282931333642纯地下车库25集团对南方区域停车效率要求控制要点汇总包含但不限于如下控制要点序号控制要点1地库设计必须前置，在规划布置塔楼时兼顾停车效率因素，利用地库经济性要求反推规划布局调整。
地下车库设计和成本管控分析
第一部分
剖析地下车库
决定地下车库成本的因素很多，主要有以下 几个方面：
1、地下车库规定停车数量 ；
2、地下车库范围、层数以及布置方式 ； 3、人防地下室面积、等级及布置方式 ； 4、停车率（重点内容）； 5、构造做法 ； 6、钢筋、砼含量
地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小
2、当地车库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松 做到25M2/车位
没有最好，只有更优！
东莞佳兆业的车位都在42M2/ 车位以上，帝景湾达约
48.61M2/车位（732个），按平 均每个车位优化15M2，可
以少做10980M2地下室，节约成
■固有因素：是项目本身具有的， 如规模、人防面积等，详
公变房： 约50平米 生活水池：约100平米
柴油发电机房：约100平米 消防水池：约150平米
其他： 约50平米 注：
问想题尽一：办普法通车不位要240让0x5柱000距mm突，破柱网怎
么布置？
答82：0柱0网m80m00x，80否00m则m 层高、含钢 问量题等二：指部标分业将主难投诉于车实位宽现度及深度严重
普通地下一层地下车库建安成本约1600元/ 平米，人防地下室约2300元/平米
地下一层加地下二层普通地下车库建安成本 约2000～2200元/平米
地下一层普通地下车库，地下二层人防地下 室的建安成本约2000～2500元/平米
■ 停车率：地下车库总面积/ 停 车位总数
注 1：总面积指地下车库外墙围合的所有面 积，当存在消防控制室、垃圾房、
3：综合成本增加约10%
地下车库构造做法很多，并且多 数都是长久以来沉淀的精华
■ 有几个关键点影响到成本，我 们把它进行必要的明确和改
地下车库经济性研究
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 结构跨度大小的控制
三种柱网体系各自的成本和停车效率不同，可根据具体项目进行合理 控制，达到最优化柱网布置。
小柱网梁高低，综合成本低，空间小； 大柱网梁高高，综合成本高，空间大。
车库层高控制经济性建议
• 车库层高控制涉及技术专业分类
Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分
每增加10cm，地下室综合成本增加18元/㎡。
车库层高控制经济性建议
• 车库层高控制涉及技术专业分类
Step1 结构专业部分 Step2 设备专业部分
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 车库结构上部荷载
针对主要管线密集部分，减轻结构上部荷载，可以有效减小结构 主梁截面尺寸。从而达到压缩车库层高的目的。
Step3控制地下车库竖向与剖面关系---层数最少
尽量将车库放在一层解决，减少全埋地下室的层数
Step3控制地下车库竖向与剖面关系---坡地适应
场地竖向与土方平衡是地库设置的重要影响因素，场地坡度较大时，合 理利用阶梯挡墙及结构找坡适应场地，减少挡墙数量和高度
在区内地形的高处，减少地库的设置，以避免较大的开挖，在区内地形 的低洼段，可适当增加地库的层数，可减少回填成本和基础费用。
新型梁板形式：
承载力 冗余量
施工周期
大板
中 18天
结构成本
高
单向次梁
高 20天 中
无梁楼盖
低 15天 低
加腋楼盖
中 15天 次低
Step1 车库层高控制（结构专业部分）
• 结构跨度大小的控制
通过减小跨度缩减梁截面，压缩车库层高。如小、中柱网结构，平行 于车位布置较小跨度柱网，从而缩减主梁截面。
万科集团产品设计成本对标主要经济指标
编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。
2014年万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域版）编号指标名称指标说明指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/㎡)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母为标准层建筑面积备注：a、落地凸窗赠送面积、有墙柱的凹阳露台、入户花园、结构拉板按底板投影面积计入；b、两层高悬挑凸阳台、有柱凸阳台、赠送的其他面积按底板投影面积的一半计入2标准层混凝土含量(m3/㎡)分母同上3窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层≤0.21；TH≤0.24（备注：中端再改可放宽0.03~0.04，高端再改不控制）4地下汽车库层高(米)层高指地下汽车库地面建筑完成面到顶板结构板面的垂直距离5地下车位平均面积(㎡/车)分子为所有地下室面积-（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积+特殊设备房面积）6地下室钢筋含量(Kg/㎡)含天然基础和承台（不含桩基）7硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积≤30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。
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《汽车库建筑设计规范》
中计算出的每车位面积，垂直后退停车所需的车道宽度最小，单车位面积最小。为提高停车效率，尽量应采用 垂直后退停车。
1.2 单车面积标准
地下汽车库组成部分
平均停车面积
备注
车库区+塔楼区+设备房 车库区+塔楼区 车库区
32平米/辆 30平米/辆 26平米/辆
塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域， 地下室周边的塔楼区宜剔除无用部分 设备房：指常规的水池水泵房、变配电房 及发机房，不包括因特殊条件及地域情况 而设的设备房
第一部分 面积最小化策略
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1.1 停车指标——配比
商业场所停车位指标
项目
建筑面积≥10000㎡的商业建筑 10000㎡＞建筑面积≥1000㎡的商业建筑
建筑面积＜1000㎡的商业建筑 建筑面积≥10000㎡的大型超市
农贸市场 专业市场
机动车（停车位/每100㎡建筑面 积）
I
II
III
0.4
0.6
0.8
0.3
0.4
0.6
0.2
1.2 单车面积标准
车型分类 参考值
项目
停车方式 平行式
前进停车
30° 前进停车
斜
45°
列
60°
式
60°
垂直式
前进停车 前进停车 后退停车 前进停车
后退停车
微型车
17.4 19.8 16.4 16.4 15.9 16.5 13.8
小型车
最小每停车位面积（㎡/辆）
轻型车
中型车
大货车
25.8 26.4 21.4 20.3 19.9 23.5
5 特殊地形地库土方量减小方式 5. 施工图阶段
6 地库布局经济性原则
6 湘源控规软件
7 人防面积计算
8 设备用房布置原则
9 出入口及坡道
10无障碍停车位设计
目的
解决功能和经济性问题 帮助建筑师做好地下车库方案
地库设计核心要点：经济性地库方案设计
1. 面积最小化——单车面积*车位数（以户数或面积推算车位数） 2. 土方量最小——地库层高、地形利用 3. 结构造价——覆土厚度，柱网选择
机动车（停车位/户）
I
II
III
1.5
1.5
1.2
1.2
1.2
1.0
0.8
0.8
0.6
0.3
0.3
0.2
非机动车（停车位/户）
— 1.5 2.0 3.0
注：经济适用房按平均每户建筑面积≤80㎡指标进行控制 机动车数量与户型面积成正比 自行车数量与户型面积成反比
▲ 户型面积与临界面积相差不多时，可以进行微调面积来实现车位需求的减少.
长度(mm)
3900 4260 4515 4540 4587 4520 4856 5175 5179 5206 5100 4770 4859 4972
目 录
一. 面积最小化策略
二. 土方量最小策略
三. 地下车库阶段性成果模板
1 停车指标
1 地下车库与场地的关系
1. 用地测算阶段
2 单车面积标准
2 全埋式地下车库
2. 中期沟通阶段
3 柱网的选择
3 车库底板
3. 概念规划阶段
4 双车柱跨和三车柱跨经济比较 4 常见车库层高
4. 报规，报建阶段
5 地库推导最小楼间距
1.1 停车指标——配比
餐饮、娱乐设施停车位指标
项目 宾馆、酒店、茶楼等建筑
机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
I
II
III
1.0
1.2
1.5
非机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
内部 2.0
外来 3.0
▲ 餐饮比一般商业配车要求更高，如有餐饮也可按照一般商业报建 ▲ 办公比一般商业配车要求低，可以用一部分商业报办公的办法来消化商业比例；
19.3
41.6 40.9 34.9 40.3 33.5 41.9
33.9
65.6 59.2 53 53.4 49 59.2
48.7
74.4 64.4 59 59.6 54.2 59.2
53.9
大客车
86.4 71.4 69.5 72 64.4 76.7 62.7
注：此面积只包括停车和紧邻车位的通车面积，不是每停车位的建筑面积
0.2
0.3
0.6
0.8
1.0
0.2
0.3
0.4
0.4
0.6
0.8
非机动车（停车位/每100㎡建筑面积）
内部 2.0 2.0 1.0 2.0 2.0 2.0
外来 8.0 5.0 2.0 10.0 8.0 6.0
▲ 物业类型中配车比例从高到低依次为：餐饮，商业，办公，旅馆 ▲ 当商业面积由10000平米（各地不同）以上减到以下时，配车比例即降低一个档次
引自：万科要求
▲ 非人防控制在26平米是最经济的。
1.2 单车面积标准
一般私家轿车的尺寸如下表：
小型车 紧凑型 中型车 中大型 豪华车
SUV
车型
本田-飞度 标志-207 别克-凯越 大众-新宝来 奥迪A4 宝马3系 奔驰E级 别克-林荫大道 宝马7系 奔驰S级 别克GL8 本田-奥德赛 宝马X5 路虎-揽胜
1. 塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a:当1/3≤a＜1/2、1/4≤a＜1/3、a≤1/4时，表中数
说 明
值分别减小1、2、3平米/辆。 2. 人防区面积占整个地下车库面积的比例b:当1/4≤b＜1/3、1/3≤b＜1/2、b≥1/2时，表中
数值分别增加2、3、4平米/辆。
3. 高端产品配套地下车库表中数值增加2平方米/辆。
参考规范指标 1 .地万规范 2 .土地出让合同申政府的要求
1.1 停车指标——配比
车位换算标准(杭州）
车型
摩托车 微型车
三轮车 助动车
换算系数
0.7
0.7
1.0
2.0
2.5
3.5
1.0
2.5
1.5
▲ 机动车库以小型车车位为标准车位，非机动车库以自行车车位为标准车位.
1.1 停车指标——配比
配建指标级别及适用范围
指标级别
适用范围
ⅰ 老城核心区
ⅱ 除ⅰ区之外的老城区（上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、滨江区、杭州经济技术开发区）
ⅲ 萧山区、余杭区
杭州住宅机动车位配置
项目
平均每户建筑面积＞200㎡ 140㎡＜平均每户建筑面积≤200㎡ 80㎡平均每户建筑面积≤140㎡ 平均每户建筑面积≤80㎡