收益法的公式
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法的公式一、概述本文档主要介绍房地产收益法的公式，包括计算房地产投资项目的净现值、内部收益率和净利润等指标。
二、收益法公式房地产投资项目的净现值（NPV） = ∑（现金流量/（1+折现率）^t）其中，现金流量包括投资阶段的现金流入和收益阶段的现金流出，t表示现金流所在期次，折现率是衡量时间价值的参数。
内部收益率（IRR）：使得净现值等于零的折现率即为内部收益率。
净利润（NP）：净利润 = 投资收益 - 投资成本投资收益 = 收益总额 - 成本总额收益总额 = 资产总值 + 租金 + 产权转让收益成本总额 = 购买成本 + 转让成本 + 经营成本 + 税费三、附件列表本文档所涉及的附件如下：1. 投资计划2. 经营计划3. 收益分析表四、法律名词及注释1. 折现率：衡量时间价值的参数，表示投资收益在不同时间发生时所受到的折扣。
2. 资产总值：指该房地产的市场价值。
3. 租金：指租户每年支付的租金收入。
4. 产权转让收益：指出售该房地产产生的收益。
5. 购买成本：指购买该房地产所支付的成本。
6. 转让成本：指出售该房地产所支付的成本。
7. 经营成本：指经营该房地产所支出的成本，包括维修费用、税费等。
五、可能遇到的困难及解决办法在实际执行过程中，可能会遇到以下问题：1. 如何确定折现率？解决办法：一般来说，折现率可以参考银行利率或者其他类似投资的收益率进行估算。
2. 如何确定收益总额和成本总额？解决办法：需要对各个方面进行详细的调研及估算，力求准确地计算出收益总额和成本总额。
3. 如何处理未来现金流的不确定性？解决办法：可以通过采用敏感性分析、蒙特卡罗模拟等方法，对不同的可能性进行模拟与估算，降低风险。
资产评估市场法、收益法、成本法及年金现值终值主要公式
Ri变 净 收益按等差
数列变
递增额B， n→∞，r>0
递增额B， n有限，r>0
递减额B， n→∞，r>0
递减额B， n有限，r>0
Ri变 净 收益按等比
数列变
递增比率s n→∞，r>s>0
递增比率s n有限，r>s>0
递减比率s n→∞，r>s>0 递减比率s,n有限， r>0,0<s≤1
A r
[1 -
1 （1+r）n-t
]
P
=
A r
P
= (
A r
P
=
A r
P
= (
A r
+Leabharlann B r2+
B r2
-
B r2
-
B r2
)[1 -
1 （1+r）n
] -Br
ⅹ（1+nr）
n
)[1 -
1 （1+r）n
] +Br
ⅹ（1+nr）
n
P=
A r-s
P=
A r-s
[1- (
1+s 1+r
n
)]
P=
A r+s
收 益 法 整体 (轻资产) 单项 无形资产 获利房地产 机器设备等 成本费用不 对等
.
Ri不变 净收益 （Ri）不变
r>0,n→∞ r>0,n有限 r=0,n有限
P
=
A r
P
=
A r
[1-
P = Aⅹn
永续年金
房地产收益法的公式
报酬资本化法 一、一般公式报酬率长期维持不变:二、净收益每年不变的公式 (一）收益期限为有限年 1[1](1)n A V Y Y =-+ （二）收益期限为无限年 V ＝A/Y (三)用于不同期限价格之间的换算三、净收益在前若干年有变化的公式 （－）收益期限为有限年的公式11[1](1)(1)(1)ti i t n ti A A V Y Y Y Y -==+-+++∑ （二）收益期限为无限年1(1)(1)ti i ti A AV Y Y Y ==+++∑ 四、净收益按一定数额递增的公式(一）收益期限为有限年的公式21()[1](1)(1)n nA b b n V Y Y Y Y Y =+--⨯++ (二）收益期限为无限年的公式 2A bV Y Y =+ 五、净收益按一定比率递增的公式（一）收益期限为有限年（二)收益期限为无限年 AV=Y-g净收益等于有效毛收入减去运营费用。
11[1()][1()]11n n I I g I E gE V Y g Y Y gE Y++=----+-+ 六、预知未来若干年后价格(1)t tV Y ++∑tii i=1A V=(1+Y)如净收益每年不变1[1](1)(1)t t t V A V Y Y Y =-+++ 七、净收益:过去数据算术平均数、未来数据算术平均数，求法之三“未来数据资本化公式法”八、零散公式1、有效毛收入（潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入） －运营费用＝净收益2、净收益率与运营费用率： NIR ＝1－OER3、有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值－承租人权益价值4、收益法：每年递减b,条件是 有效毛收入和运费费用公式成立：I(1＋gI)n －1－E （1＋gE)n －1≥05、报酬率的求取方法： A 、投资报酬率排序插入法B 、累加法：报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率C 、市场提取法：（1）在V ＝A/Y (2) 采用试错法试算直接资本化法一、常用公式是：（一）V ＝NOI/R （NOI 房地产未来第一年净收益） (二）房地产价值＝年收益×收益乘数毛租金乘数法：房地产价值＝毛租金×毛租金乘数 潜在毛收入乘数法：V ＝PGI ×PGIM 有效毛收入乘数法：V ＝EGI ×EGIM净收益乘数法：V ＝NOI ×NIM （直接用资本化率公式)二、综合资本化率：投资组合和剩余技术（一）土地与建筑物的组合 R O ＝L ×R L ＋B ×R B 或者R O ＝L ×R L ＋(1－L ）R B （二)抵押贷款与自有资金的组合R O ＝M ×R M ＋（1－M ）R E(R M 为年偿还额与抵押贷款金额比率R E 自有资金资本化率是税前现金流量（净收益扣除还本付息额的余额）与自有资金额的比率. （一）土地剩余技术在净收益不变、收益期限为有限年的土地剩余技术的公式为(二）自有资金剩余技术 V E ＝（A O －V M ×R M ）/R E()()L L BO L BL B O B BL LL B OL L B B V R R R V V V V R V R R V V V R V R R V ⨯+=++-⨯=+-⨯=1[1](1)M MM n M V Y A Y ⨯=-+(1)(1)1(1)1M M MnM M n M MM n M A R V Y Y Y Y Y Y =+=+-=++-。
资产评估实务(二)收益法知识点
收益法的常用公式第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
收益法的评估思路二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单项选择题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
收益法全部公式
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F=P×(1+i)n2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)二、需要巧记的公式等比现值公式P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]P=nA/(1+i) [当I=s时]三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KNVn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]X=2642元/平方米2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
收益法
0.87 5.00% 365 81.17 15.00%
3673
20814 6.00% 5.00% 35 58.77 7239.7
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
请输入评估价值
换算出评估对象建筑面积
收益法公式（净收益按一定比例递增）： V=[A/(R-g）]×[1-（1+g） /（1+R） ] V：房地产价格 A：年纯收益 g：年均增长率 R：还原利率 n：未来可取得收益的年限 序号 项 目 数 基准 值 实际 求出值 （元） 24487
n n
一、 有效毛收入 1 日租金 2 空租及收租损失 3 计算周期（年） 4 建筑面积 运营费用 二、 1 房产税 2 维修费 3 管理费、保险费等 4 营业税、教育附加、维护建设 5 其他 三、 净收益 四、 还原利率 五、 年增长率 六、 可收益年限（年） 七、 委估房屋收益价值（万元） 八、 委估房屋收益单价（元/平方米）
143.00
100.84
特殊情况
非阁楼建筑面积 阁楼建筑面积 评估非阁楼单价 评估阁楼单价
（除地下室）非阁楼房屋价值（万元） （除地下室）阁楼房屋价值（万元）
100.84 0.00 14181 9927 143.00 0.00 46 0.00 #DIV/0! 0.00 0.00 #DIV/0! 0.00
401.27 70.81 472.09
请输入剩余年限 请输入地下室面积 地下室单价 地下室价值(万元） 请输入车库面积 请输入车库单价 车库价值（万元）
计算出年净收益值 计算出年运营费用 计算出年有效毛收入
收益法公式
收益法中得主要技术方法收益法实际上就是在预期收益还原思路下若干具体方法得集合。
收益法中得具体方法可以分为若干类:(1)针对评估对象未来预期收益有无限期得情况划分,可分为有限期与无限期得评估方法;(２)针对评估对象预期收益额得情况划分,又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。
为了便于学习收益法中得具体方法,先对这些具体方法中所用得字符含义做统一得定义:P—-评估值;i-—年序号;Pｎ——未来第n年得预计变现值;R i——未来第ｉ年得预期收益;ｒ——折现率或资本化率;n——收益年期;t——收益年期;Ａ——年金。
(一)纯收益不变１.在收益永续,各因素不变得条件下,有以下计算公式:P=A／r其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期无限、２。
在收益年期有限,资本化率大于零得条件下,有以下计算公式:这就是一个在估价实务中经常运用得计算公式,其成立条件就是:(1)纯收益每年不变;(2)资本化率固定且大于零;(3)收益年期有限为n。
3、在收益年期有限,资本化率等于零得条件下,有以下计算公式:Ｐ=A×ｎ其成立条件就是:(１)纯收益每年不变;(２)收益年期有限为n;(3)资本化率为零。
(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限年期收益、其基本公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在ｎ年(含第ｎ年)以前有变化;(2)纯收益在n年(不含第ｎ年)以后保持不变;(3)收益年期无限;(４)r大于零。
2.有限年期收益、其计算公式为:其成立条件就是:(1)纯收益在t年(含第t年)以前有变化;(２)纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变;(3)收益年期有限为n;(4)r大于零。
这里要注意得就是,纯收益A得收益年期就是(n—t)而不就是n。
(三)纯收益按等差级数变化1。
在纯收益按等差级数递增,收益年期无限得条件下,有以下计算公式:其成立条件就是:(１)纯收益按等差级数递增;(２)纯收益逐年递增额为B;(3)收益年期无限;(4)ｒ大于零。
房地产收益法的公式
房地产收益法的公式房地产收益法是一种评估房地产投资回报的方法。
它基于房地产物业的预计收益和投资成本，通过计算净现值或内部收益率来确定投资的可行性和收益情况。
在房地产市场中，收益法是常用的评估方法之一，可以帮助投资者决策并判断一个项目的经济价值。
1. 净现值（Net Present Value，NPV）净现值是衡量房地产投资回报的一种方法。
它通过将投资的现金流量净额折现到当前时点，计算投资项目的净现值。
净现值的公式如下：NPV = ∑(Rt / (1 + r)^t) C0其中，NPV表示净现值，Rt表示预计收益，r表示贴现率，t表示时间，C0表示初始投资成本。
净现值大于零意味着投资项目收益超过了投资成本，可以考虑进行投资。
2. 内部收益率（Internal Rate of Return，IRR）内部收益率也是衡量房地产投资回报的一种方法。
它是使得投资项目净现值为零的贴现率，即投资项目的收益率。
内部收益率的计算需要使用迭代法或试错法，一般通过计算软件或电子表格来得出。
内部收益率越高，说明投资项目的回报越好。
3. 收益率指标除了净现值和内部收益率，还可以使用其他一些收益率指标来评估房地产投资项目的回报情况，例如：现金流折现率（Cash Flow Discount Rate，CFDR）：是投资项目的贴现率，用于折现投资项目的现金流量。
投资回收期（Payback Period）：是投资项目的回本期，表示投资成本能在多少时间内回收。
资本化率（Capitalization Rate）：是房地产投资物业的预计年总收入与购买价格之间的比率，用于评估投资物业的收益情况。
每年等额年金（Uniform Annual Equivalent，UAE）：是将投资项目的现金流量等分到每年的金额，用于比较不同投资项目的回报。
以上是房地产收益法的一些常用公式和指标，可以帮助投资者评估房地产投资的风险和回报，做出明智的投资决策。
在实际应用中，也可以根据具体的情况进行调整和改进。
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收益法的公式-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝ ------------------- ………………（）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝ ------------------- ………………（）
RB
式中
AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
2。