房地产项目融资的信托渠道
房地产行业融资渠道
房地产行业融资渠道随着经济的发展和人口的增长，房地产行业成为了吸引投资的重要领域之一。
然而，房地产项目的开发和建设需要大量的资金支持。
在这篇文章中，我们将探讨房地产行业的融资渠道，以及它们对行业发展的影响。
一、商业银行贷款商业银行贷款是房地产企业最常见的融资方式之一。
房地产开发商可以向银行申请贷款，用于项目的购地、建设和销售。
商业银行通常会要求借款人提供抵押品，如土地使用权证书或已建成的房产。
商业银行贷款的优势在于利率相对较低，并且可以根据项目的进展情况进行分期放款。
二、股权融资房地产企业可以通过发行股票来引入资金，以满足项目的融资需求。
股权融资可以通过公开发行股票或私募股权融资实现。
公开发行股票需要符合证券监管机构的监管要求，而私募股权融资则可以通过协议和交易所外交易来完成。
股权融资的优势在于可以扩大企业的融资规模，并吸引更多的投资者参与项目。
三、债券发行债券发行是房地产行业融资的另一种重要方式。
房地产企业可以通过发行公司债券或可转债来融资。
债券发行可以吸引大型机构投资者，如保险公司、基金和养老基金等。
债券发行的优势在于利率稳定，并且可以根据企业的信用状况定价，有利于企业降低融资成本。
四、房地产投资信托基金（REITs）房地产投资信托基金是一种通过向公众募集资金并投资于不动产项目的特殊型基金。
房地产投资信托基金可以通过购买和运营商业地产、住宅地产或其它不动产项目来获取投资收益。
投资者可以通过购买信托基金份额来获得房地产市场的收益。
REITs的优势在于提供了一个流动性较高的投资方式，可以吸引大量长期资金进入房地产行业。
五、政府支持政府的支持对于房地产行业的融资非常重要。
政府可以通过提供贷款担保、税收优惠、土地出让等方式来支持房地产项目的融资。
政府支持的优势在于可以增加项目的资金来源，并降低企业的融资风险。
综上所述，房地产行业的融资渠道多种多样，包括商业银行贷款、股权融资、债券发行、房地产投资信托基金以及政府支持等。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式在房地产行业中，融资是项目开发和运营的关键环节。
房地产开发商通常需要大量的资金来购买土地、进行建筑和装修，并最终销售或租赁房产。
因此，了解和掌握房地产项目主要的融资方式对于开发商和投资者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产项目融资方式。
1.债务融资债务融资是一种常见的房地产项目融资方式。
这种方式涉及开发商从银行或其他金融机构获得贷款，用于购买土地、建设物业以及其他相关费用。
债务融资的主要优势是可以将开发商自有资金用于其他方面，例如市场宣传和运营成本。
然而，债务融资存在一定风险，如利率风险和偿还压力，因此，开发商需要仔细评估自身的偿债能力和项目的可行性。
2.股权融资股权融资是指开发商将房地产项目的股份出售给投资者，以换取资金的方式。
通过股权融资，开发商可以获取更多的资金来支持项目的开发和运营。
与债务融资相比，股权融资分担了一部分风险，因为投资者承担了资金损失的一部分责任。
然而，这种方式可能导致开发商失去对项目的一些控制权，并可能涉及到股东间的权益分配问题。
3.合作开发合作开发是一种常见的房地产项目融资方式，通常涉及到开发商与土地所有者或其他投资者之间的合作。
在这种情况下，土地所有者可以提供土地，而开发商负责项目的开发和销售。
双方可以共享投资和利润，并减少一些融资的压力。
然而，合作开发也需要考虑到合作合同和责任分担等法律问题。
4.预售/预租预售和预租是房地产项目融资中常用的策略。
通过在项目建设过程中提前销售或出租部分物业，开发商可以获得资金来支持后续的建设和运营。
预售和预租不仅能够提供流动资金，还可以为项目带来稳定的现金流。
然而，这种预售和预租的方式需要开发商具备足够的市场影响力和销售能力。
5.信托融资信托融资是指开发商将房地产项目的所有权转移到信托公司名下，并发行信托受益权进行融资。
这种方式可以提供较多的灵活性和低风险，因为投资者的回报主要依赖于项目的现金流。
信托融资还可以将投资分散到多个房地产项目中，降低个别项目的风险。
八种房地产融资方式总结
八种房地产融资方式总结报告一、银行贷款房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动等有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道。
而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全集中到银行身上，因此，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已迫在眉睫。
央行已对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了门槛。
随着银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少。
但房地产以银行为主导的模式在短期内不会改变。
二、上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。
但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出状况，难以达到上市要求。
但随着证监会有意降低房地产企业上市门槛，很多好的房地产公司都正在酝酿直接IPO。
三、房地产债券融资（企业债券融资）通过设立房地产投融资公司，作为统筹房地产融资、建设和运营管理的平台。
企业可在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券或中期票据进行项目融资，专项用于房地产建设。
但因为发债融资对筹资企业的条件要求较高，发行房地产债券的企业屈指可数。
按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，预计未来房地产开发企业的债券融资空间将会增大。
四、资产支持票据通过在一定年限后出售公租房，可将其未来现金流分为三个部分：用于票据还本的售房所得现金，用于支付票据利息的租金现金流以及政府用于提高票据吸引力和收益率的补贴。
如此一来，既能吸引投资者投入建设公租房的资金，还能节约政府的出资成本。
另一方面，这种票据的发行天然要求房屋建成后要有好的回报，这给了政府一个降低房源配租空置率的压力，有利于提高房屋的建设质量。
五、房地产信托我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，为房地产业的发展提供了资金和手段。
房地产开发资金筹措渠道
房地产开发资金筹措渠道引言房地产开发是一个需要大量资金投入的行业，在资金筹措方面具有一定的特殊性。
本文将介绍房地产开发资金筹措的几种常见渠道，并分析其优缺点。
1. 银行贷款银行贷款是房地产开发中最为常见的资金筹措渠道之一。
开发商可以通过与银行进行合作，申请贷款用于土地购置、建设工程投资等环节。
银行贷款的优点主要有：•贷款额度相对较大，可以满足大规模项目的资金需求；•贷款期限较长，有利于项目的稳定运营；•利息相对较低，降低了项目的融资成本。
然而，银行贷款也存在一些缺点：•贷款程序相对繁琐，需要提供大量的资料和担保；•银行贷款存在一定的利率风险，如果贷款利率上升，项目的融资成本将增加；•银行贷款需要按时偿还，如果项目运营不如预期，可能会导致还款压力增大。
2. 债券发行债券发行是另一种常见的房地产开发资金筹措渠道。
开发商可以发行公司债券或者地产债券，吸引投资者购买，以获取筹措资金。
债券发行的优点包括：•筹资额度较大，可以满足高额资金需求；•债券发行相对灵活，可以根据市场需求进行调整；•利息支付相对稳定，降低了融资成本波动的风险。
然而，债券发行也存在一些缺点：•债券发行需要具备较好的信用背景，对于信用评级较低的开发商来说较为困难；•债券市场波动性较大，发行人需要承担利率风险和市场风险；•债券发行需要支付费用，包括承销费用和托管费用等，增加了项目的融资成本。
3. 股权融资股权融资是通过发行股票或引入战略投资者等方式筹集资金的一种途径。
房地产开发商可以通过向投资者出售股份，获取开发项目所需的资金。
股权融资的优点主要有：•可以吸引到更多的资金，有利于项目的扩张和发展；•可以引入战略投资者，提升公司的经营管理水平；•股权融资相对灵活，可以根据实际需求进行调整。
然而，股权融资也存在一些缺点：•开发商需要将部分股份出让给投资者，可能面临控制权的流失；•股权融资的成本相对较高，包括发行费用和上市费用等；•股权市场波动性较大，可能会对开发商的估值产生影响。
拓展房地产信托融资渠道
拓展房地产信托融资渠道秦京房地产信托的涵义在当前宏观调控的大背景下，依靠传统的商业银行信贷资金支持之外，房地产企业要选择一种灵活、机动的融资模式，信托可谓是一种不错的选择。
所谓信托是指委托人（一般指投资者）基于对受托人（即信托企业）的信任将其财产权（一般指资金或其他形式的财产）委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
从信托的角度出发，房地产信托是指信托公司遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或股权投资的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人（一般指投资者自身）的行为，是金融信托业与房地产业相互融合的产物,它为房地产业的发展提供了最大的资金和手段。
出于拓展房地产融资渠道，特别是寻求更广泛房地产资金来源的需要，目前房地产信托得到了更多的重视。
房地产信托类型房地产信托主要分为债权类信托和股权类信托两大类。
（一）债权类信托债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。
债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点。
主要采取以下模式操作：1.传统信托贷款融资模式。
由信托公司以房地产企业开发项目为载体，向投资人发行信托产品募集资金，提供给房地产公司使用，并以房地产项目销售回款作为还款来源，以保证投资人收益的融资方式。
其保证方式可以采取抵质押房地产公司财产或股权为基本贷款担保，也可采取第三方提供担保的方式进行。
此种融资模式类似于银行的抵押担保贷款，融资方式简便易行，信托业务的各当事方均较容易认可。
但此种方式由于受到投资人购买份数的限制，存在一定的局限性。
2.信托集合理财融资模式。
房地产企业与信托公司签订协议，由信托公司向商业银行发行单一资金信托，商业银行则向广大投资者发行理财产品筹集资金，信托公司向房地产企业发放开发贷款以用于房地产项目的开发建设，其保证方式与传统信托贷款融资模式相同，仍然采取抵押、质押、担保的方式进行。
房地产信托融资模式
浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。
本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。
关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。
国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。
加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。
1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。
其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。
当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。
房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。
2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。
正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。
2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。
图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
四种房地产信托融资模式解析
四种房地产信托融资模式解析其实，基于融资过程中形成产权关系及现实的运用，房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
如图一所示。
点击看下一页2、优势和劣势（图二）优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息能计入开发成本。
劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金；同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限（如两年）后，溢价回购信托投资公司持有的股权。
如图三所示。
2、优势和劣势（图四）优势：（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮云超额回报，影响开发商利润。
财产受益型信托融资模式1、操作流程利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。
信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
房地产融资方式探讨
房地产融资方式探讨房地产业是中国经济的重要支柱之一，其融资方式对于整个经济环境有着重要的影响。
在当前的金融背景下，如何选择正确的融资方式，对于房地产企业来说尤为重要。
本文将探讨几种常见的房地产融资方式，并分析其优缺点。
一、银行借贷融资银行借贷融资是最常见的房地产融资方式。
它的优点在于利率相对较低，还款期限较为灵活，借贷金额大，能够较好地满足企业的资金需求。
但同时也存在一些缺点，例如银行在审批过程中要考虑诸多因素，如借贷人的资信状况、业务风险等，审批周期较长，而且银行会要求企业有很强的抵押能力。
此外，银行借贷融资也可能会受到国家宏观政策的影响，口子塞紧后，银行将很难为房地产企业提供融资服务。
二、债券融资房地产企业还可以通过发行债券来获得融资。
相较于银行借贷融资，债券融资更具有灵活性，能够满足企业对资金流的快速需求。
债券融资的成本比较低，而且企业可以选择发行不同类型的债券，例如息票债券、纯债券等。
但是债券融资的审批流程较为繁琐，需要经历发行计划、信息披露、评级等多个环节，这些过程要求有一定的技术支持。
此外，债券发行可能会受到市场风险的影响，如债券市场弱势，房地产企业获得融资的能力也将大打折扣。
三、股权质押融资股权质押融资是房地产企业常见的一种融资方式。
借助于股权质押，企业能够通过担保公司为其提供融资。
由于股权质押不需要抵押物，因此企业的融资成本相对较低。
此外，股权质押也能够帮助企业短期内快速获取资金，以应对业务的急需。
但是，由于股权质押需要担保公司的支持，所以融资额度受到了很大的限制。
而且，如果股权市场短期内波动剧烈，则股权质押的融资成本也会大幅上升。
四、房地产信托融资房地产信托融资也是一种常见的融资方式。
房地产信托由信托公司管理，能够在市场上购买优质的房地产资产，从而使企业获得稳定的收益和资金流。
房地产信托的优点在于进入门槛较低，能够满足企业的短期融资需求，稳定的收益和资金流动能力也有利于企业进行资产管理。
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房地产项目融资的信托渠道
一、房地产项目的融资渠道：
（一）房地产项目的资金来源渠道的种类：
一般来说，房地产公司的资金来源渠道有以下几种：
（1）注册资本金。
（2）银行融资，现在这一块卡得比较严，中国人民银行对'四证'不全的房地产项目是不办理的。
（3）发行债券。
根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司
才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都
有严格限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发
行和持有的风险均较大。
长期债券还面临较大的利率风险，欠
缺避险工具。
这就注定大多数的房地产企业发行债券难以实现。
（4）上市发行募集资金，一直以来，国家都不支持房地产企业上市，主要是为了抑制过热的经济，直到1997年开始解禁。
中国证监会在《关于
进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定：“自２
００４年１月１日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整
体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满３年
后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近３年盈利具有可
比性，要求发行人的业务、管理层最近３年内未发生重大变化，
实际控制人未发生变更。
”大多数的房地产公司都无法达到此要
求。
（5）海外资金，国内企业与海外资金的合作有这样两种形式，以合资或合作的方式，以信托的形式。
目前国际资本绝大多数都集中在基金上，
而于中国目前的法律法规没有明确的依据，所以外资多借财务
管理公司、投资公司等形式改头换面。
（6）房地产投资信托（REIT），是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，REIT是一种专门投资
房地产的信托产品，其在欧美已经盛行多年。
我国还刚刚处于探索阶段。
REIT未来的发展前景十分看好。
（7）房地产基金，此类基金的收入来源除了资产增值之外，还有房租收入。
房地产是对抗通货膨胀的理想工具，房地产基金亦然。
由于房地产本身
变现能力极低，因此房地产基金多半会有较严谨的赎回规定。
"
（二）房地产开发企业在房地产项目融资的贷款条件
企业法人应具备的条件：
（1）有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；
（2）已开立基本帐户或一般存款帐户；
（3）提供真实的、全面的（经过审计的）财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；
（4）除国务院规定外，有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计额不超过其净资产总额的50%；申请中、长期贷款的，新建项目的企业
法人所有者权益与项目所需总投资的比率不低于国家规定的投资项目的
资本金比例。
贷款项目条件：
（1）贷款项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；
（2）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；
（3）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；
（4）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
（5）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用；贷款项目的自有资金投入不少于总投资的30%。
"
二、121文件的出台给信托提供的机会
信托在串接多种金融工具方面优势独具，其一可以引入海外基金，其二可以充当国内的产业投资信托基金，其三可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司，其四可以在适当的时候将项目公司包装上市，其五可以完成项目前期建设使项目符合银行贷款条件。
从信托融资在整个房地产项目开发的过程来看，房地产信托资金使用来看更多地体现为“过桥贷款”的性质。
由于有着“单个信托计划最多不超过200份，每份不低于5万元”的限制，融资数额有限，因此，房地产信托通常仅仅被用做“过桥贷款”。
所谓“过桥贷款”就是临时性、过渡性贷款。
按照规定，商业银行对房地产贷款必须“五证”（贷款项目的土地使用权、规划投资许可证、建设许可证、开工许可证、外销房屋许可证等相关手续）齐全方可，而对于某些自有资金不足，而项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目而言，通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。
当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段“时间差”把信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目的建设。
正是因为信托资金利用的这一原因，使得2002 年以及2003 年上半年推出的房地产信托计划绝大部分采取贷款的形式进行融资，平均的资金规模为0.6 亿元，期限较短为1.46 年。
但是这一运作模式随着人民银行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（121 号文）》而发生了根本性的改变。
在原有模式下，房地产企业项目开发的资金来源主要包括3 块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款；所谓自筹资金中又有30％～40％来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。
可以说，房地产开发中80％～90％的资金来源于银行。
而按照121 号文的规定，房地产商申请银行贷款时，自有资金不能低于开发项目资金的30％，建筑企业的垫款以及挪用流动资金贷款的方式受到了严格限制，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。
如果不能寻求到新的融资渠道，众多抗风险能力较弱的中小房地产商将被迫退出市场。
而商业银行则面临着两难境地。
显然，若严格执行央行121 号文的规定，无疑对基于原有运作模式下的房地产企业是一个“催命符”，这会导致大批正在运作中的项目中断而成为“烂尾楼”，造成银行不良资产剧增。
但如果不执行，又面临着监管法规的约束。
于是，如何解决两者的矛盾，成了商业银行的心腹之患。
正是这种困境为信托公司提供了业
务发展的巨大空间。
信托公司作为金融机构，拥有便捷的融资和投资渠道，资金信托计划是其融资的重要手段，而股权投资、贷款、租赁等多种投资方式的运用是其区别于其它金融机构的独特优势。
根据不同项目的特点，设计不同的资金信托产品，不仅可以化解政策变化给各方带来的困境，而且也为信托公司开辟了一片广阔的业务空间。
针对121 文限定的条件，信托投资公司传统的信托贷款方式也面临着这一条件的限制，因为信托贷款需要执行与商业银行同样的规则。
但信托投资公司所具有的多样化投资方式的优势围绕过121号文的限，履行信托融资在这一非常时期对房地产行业融资的职能发挥了独特的作用。
在实际操作中创新出以下两种比较有特色的房地产信托的融资方式。
1、以重庆国投“世纪星城股权投资信托计划”为代表的股权信托模式
根据121 文的规定，申请房地产开发贷款的企业，其自有资金不能低于项目开发的30％，如果房地产开发企业满足这一硬性条件，如果前景较好，未来收益稳定，银行也是可以贷款的。
在这一情况下，信托投资公司的作用就充分体现出来了。
以重庆国投开发的“世纪星城股权投资信托计划”为例。
“世纪星城”项目预计总投资8.99 亿元，目前项目前期已经投入2.8 亿元，并已取得一期土地证和建设用地规划许可证，还需要取得开工证和建设工程规划许可证，只有四证齐全才可向银行申请贷款。
但121 号文的执行，使得项目开发商北京顺华房地产开发有限公司，凭借自身1.5 亿元的注册资本，不能满足30%的最低限（1.5/8.99=16%〈30%），这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。
在这一关键时刻，重庆国投扮演了“白衣骑士”的角色，通过股权信托的方式筹集2 亿元资金对北京顺华进行增资，使其自有资金达到3.5 亿元，并以此资金直接用于项目的开发，保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证，从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持，实现2005 年项目竣工销售的预期目标，实现融资各方的利益实现。
在整个过程中，银行资金因为信托资金对开发商的注资获得了一定程度的风险抵押，保证了贷款的合规性，避免了强制执行121文可能对房地产市场过大的冲击。
而开发商通过让渡一定的所有权，保证了整个资金链的连续，获得了项目完成后的利润。
资金信托的投资者由原有的债权投资方式变更为股权投资方式，承担的风险是增大了，作为受托人的信托公司必须在产品设计中制定相应的措施规避这种风险。
采取的措施（1）信托公司必须对房地产公司进行绝对控股，并要求公司其他股东将其所持有的股东进行质押，保证信托公司的利益，并由信托公司对项目资金的运作进行严格监控和审批；（2）由于信托公司只是阶段性持股，股权的退出渠道必须认真考虑，一种是项目结束，通过公司解散的方式退出，另一种是原有股东承诺收购这部分股权，得以退出，在本案例中采取了第二种方式。
可以说通过这种股权投资的方式信托投资公司在关键时刻发挥了巨大的作用。
2、以中煤信托“荣丰2008 项目财产信托优先受益权计划”为代表的财产信托模式
尽管通过股权信托的方式可以解决房地产公司的再融资问题，但这一模式也面临着另外一个现实约束，即受制于人民银行资金信托计划每期不能超过200份合同的限制，这对于一个其它几百万、几千万的项目而言可能不会存在太大的问题，。