旧城改造存在的问题及解决方法

旧城改造存在的问题及解决方法
摘要：城市规划要从自然生态和社会心理两方面去创造一种能充分融合技术和自然的人类活动的最优环境，诱发人的创造精神和生产力，提供高的物质和文化生活水平。

目前我国的旧城改造在城市建设中占有非常重要的地位，但是在其运作过程中，问题和偏颇之处也不少，针对这些问题，提出解决的建议和方法。

关键词：旧城改造；思路；问题和对策
Abstract: urban planning from natural ecology and social psychological two aspects to create a fully fusion technology and natural human activity, the optimal environment, induce the creative spirit and the productive forces, and provide high material and cultural life level. At present our country the urban renewal in the urban construction occupied a very important position, but in the process of operation, the problem and one-sided places also many, aiming at these problems, and puts forward the countermeasures and methods.
Keywords: old city reconstruction; Train of thought; Problems and countermeasures
自上世纪90年代以来，我国在市场经济发展的大潮和经济杠杆规律的双重作用下，城市建设有了长足的发展，而其中旧城改造更是一枝独秀。

由于旧城改造可以改变城市面貌。

提高人民生活居住水平，挖掘城市用地潜力等多方面的因素，使其在20世纪末中国的城市建设中占有非常重要的位置。

然而，旧城改造的头虽好，但在其运作过程中，问题和偏颇之处也存在不少。

一、旧城改造是复杂的系统工程
由于历史、政治和经济等方面的原因，我国城市的旧区，或多或少存在着布局混乱、房屋破旧、居住拥挤、交通阻塞、环境污染、市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经济和社会的和谐发展。

旧城改造不可回避，却相当复杂和棘手。

其涉及城市定位、城市布局、城市文化、公共设施配置、市民居住环境、社区和谐安定等一系列问题。

旧城改造需要平衡政府、开发商、社会消费者等多方面利益。

政府需要理想的城市形象城市环境，消费者希望保留过往的记忆及实现未来的期许，开发商希望打造品牌和利润兼备的成功项目，旧城改造必然成为复杂的社会系统工程。

二、改造模式
改造模式即具体的改造运作方式，是城中村旧村改造中首先需要确定的内容。

改造村与城区关系的亲疏、其所处片区未来的发展定位、空间发展战略、上层次规划(如控规)中确定的土地使用开发强度等，都对改造模式有所影响。

一般来说，改造模式主要有“全面改造”与“综合整治”两大类型。

“全面改造”模式主要通过对现状建筑的拆除重建来实现对土地使用、空间格局及开发强度等方面的调整。

按拆除重建规模的大小，“全面改造”模式又可细分为“整体拆建”与“局部拆建”两种。

“综合整治”则基本不涉及大范围的拆建，以完善设施配置、环境改造、主要景观界面建筑立面整治等为主。

三、解决旧城改造存在问题的建议与技巧
1.旧城改造的风格应与城市规划相统一、相协调。

政府土地出让时应将旧城改造后的风格、基调进行统一的规划，并对开发商提出对建筑风格及建筑用途的要求。

同时开发商在进行旧城改造之前应进行城市设计，将初步设计在规划确定和城市建设风格相统一后才能进一步进行旧城改造。

彻底杜绝“边设计、边施工、边修改”“的三边工程。

2.以旧治旧，不搞大拆大建。

不搞全推倒重建，而是在旧房基础上拆旧建新，同时充分利用旧有条件，旧有设施，旧有环境为新住宅服务，使旧城改造变成花钱少，办事多，见效快的利国利民工程。

对于旧城中可以修复的近现代建筑、城
市基础设施应进行维修翻新后继续使用，减少资源的浪费。

需要重点研究旧城区域拆除与保护的问题，以科学的规划指导旧城改造中哪些区域该拆除，哪些区域该保留，哪些建筑该改造，哪些建筑该修缮。

只有明确了拆除与保护的关系，旧城改造工作才能有的放矢，解决改造中的诸多问题和矛盾。

还要防止有些地方在旧城改造中，将医院、学校等社会配套设施全部搬出旧城区，形成纯住宅区的做法，要力求做到城市功能的完整配套。

此外。

旧城改造还应当在规划中注重对城市环境的综合治理，避免重复建设和资源浪费。

3.因地制宜，量力而行，速战速决，分期分批综合改造。

中小城市改造的规模宜小不宜大，要根据现实的国情国力及地方财力物力，在小区规划统一指导下，搞小批量小规模，短平快的改造。

借助人民群众、各单位、各部门及社会力量，只要有计划按比例优质、高速发展，就会集腋成裘、由小变大，片片相联。

四、旧城改造存在的问题和对策
1.资金问题及对策
资金问题及对策筹资是土地转化为资本的过程，投资改造是实现土地资本增值的过程，人口密度大，拆迁工作量多，拆安比（拆迁面积和安置面积的比例）和拆建比（拆迁面积和建筑面积的比例），使得“旧改”成本居高不下。

同普通商品住宅相比，城中村改造投资大约为新区开发的一倍。

如何管理“旧改”资金链，成为各经营主体比高下的绝招。

笔者认为要多方创新融资方式和途经，为城
中村（旧城）改造筹措资金，是城中村（旧改）面临的一个共同问题即资金瓶颈。

要鼓励各种合法渠道的资金参与城中村改造，创新融资方式和途径，加快城中村改造的推进速度，第一，可发动原村民集体入股，自力更生，参与城中村改造或建设；第二，需设法吸引民间资本参与，政府让利，以较优惠的政策吸引房地产商以及其他集体，个人参与城中村（旧改）的房地产开发建设；第三，要设法吸引外商、外资参与“城中村”改造。

2．产权问题及政策难题
（1）产权问题复杂。

旧改或城市重建，推进的难度太大了，为什么难度大呢？主要是土地产权的历史最复杂，从建开始就有“城中村”，其产权系统最复杂，盘根错节，由若干个当时的行政文件、法规，以及很多特殊的情况，使得我们在旧改问题上需要做很多研究，做很多历史清理、梳理的工作，不像很多城市那么简单，也有一些城市也是很复杂的。

（2）建成区现状混杂问题突出。

由于早期的土地开发和原村镇建设严重的粗糙与无序，城市格局定位滞后，造成建成区功能混乱，村镇建设的扩张缺乏整体科学的规划布局，如用地量大、面广，建筑密度大，容积率偏大，工业、商业居住功能交错混杂。

同时，配套设施缺乏，用地结构不合理，建筑档次低等问题普遍存在。

由于城市化改制，原村民手中的土地资源越来越少，违法建筑，抢建现象屡禁不止，对旧改的实施产生了很大阻力。

政策难题；对于旧城改造（包括城中村改造和旧工业区改造）来说，相关的配套政策非常滞后，虽然出台相关政策，但没有覆盖到全部，同时没有涉及各种复杂产权，及工业商业居住混杂问题。

如何改造，规定还是太粗线条，有些不清不楚，如改变规划，由哪个部门审批，用地性质怎样改变，怎么补偿，怎么转手续等等，很多方面都没有明确，是个没有可操作性的政策。

对产权问题；旧改解决，必须有政策支持，笔者认为要推动旧城改造，提升城市功能，急需出台符合实际、同时尊重历史的前提下，能解决复杂产权及工业商业居住混杂问题。

目前的配套政策太滞后，且难以操作，不利于推动旧改工作的开展。

3．拆迁补偿问题
城中村改造拆除之难，关键在于其中盘结了太多的利益。

各方之间利益博弈非常明显，任何改造只要利益群体无利可图，就会影响他们的积极性。

补偿无非涉及三方：开发商、政府、及被拆迁户。

在旧城改中要根据“公平与效益兼顾的原则，同时坚持公共利益优先，但不能以牺牲城中村原村民利益为代价。

要关注城中村居住的弱势群众，不能因改造而使他们丧失居住权。

甚至失业而险入贫困，而且提升了原住民的居住条件、环境，增加了收入，对违规违法建筑要根据具体情况，本着公平、合理和有利于解决矛盾的原则解决，不能“一刀切”，应根据城中村的实际情况具体问题采取不同办法加以解决，当然城中村原村民也不能期望值太高，要求补偿的价格远远高于市场价格，使开发商无利可图，这样改造也无法进行下去。

旧改补偿过程中宜坚持老百姓不吃亏、开发商有钱赚，公共利益得到保障的原则进行协商解决。

五、结语：
笔者认为政府对旧改的谨慎和推行试点，还是很有必要的，要将土地的盘活和产业升级，城中村改造调整结合起来，否则为盘活土地提高租金就意义不大，应该警惕改造土地性质炒作土地，要根据城市功能布局定位，逐步实施，稳步推进旧城改造，走科学发展和可持续发展之路。

参考文献:
[1]赵兰.旧城改造若干问题之我见.城市开发.2003[2]刘祥生，安旭东.旧城改造与可持续发展战略[J] .长江建设.2000。