鄂尔多斯城市房地产市场研究分析报告
鄂尔多斯市场报告
22.9%
290.4
380.4
2003
2004
2005 2006年 2007 GDP（亿元） 增长率
2008
120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 2003
鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 鄂尔多斯历年人均GDP及增长率 GDP
41.9%
43.5% 56737.6
300 250 200 150 100 50 0 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 28.75 54.05 111.46 144.8 260 111.19 128.25 120.93 170.17 33.67 87.76 51.15
房地产开发投资 10.07 32.83 竣工面积 销售面积 销售额 77.81 13.98
30% 25.7% 25% 24.8% 19435 16226 19.8%20% 15% 10% 5% 0% 城镇居民人均可支配收入
• •
2008年，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入达 19435元，同比增加3209元，增长19.8%。 2008年，全市城镇居民人均工资性收入14339元， 同比增加2453元，增长20.6%，是家庭收入的主要 来源，占家庭总收入的比重为70.5%。城镇居民人 均经营性收入2915元，同比增长30.7%，占家庭总 收入的比重14.3%。城镇居民人均财产性收入继续 增长，为1166元，比去年同期增加194元，增长20%。
2005年至2007年房地产开发投 2005年至2007年 年至2007 资、竣工、商品房销售面积均逐 年增长，尤其是商品房销售面积 商品房销售面积 增长稳定，增长率均在70%以上。 70%以上 增长稳定，增长率均在70%以上 2005年-2007年商品房销售面 积均大于当年竣工面积，需求十 需求十 分旺盛，房地产供需失衡一直处 分旺盛 房地产供需失衡一直处 于卖方市场。 于卖方市场。 房地产价格近几年增长异常迅 速。2006年房屋均价为1800元/ 平，2008年已经上涨到4000多元 /平米。 自08年之后房地产市场成交量 08年之后房地产市场成交量 与得到了快速的发展，市场供需 与得到了快速的发展， 两旺 单位： 万平米 2005-2009年年东胜区房地产开发指标 2005-2009年年东胜区房地产开发指标
鄂尔多斯城市房地产市场研究分析报告
各地块分析——9号地
9号地 占地 38773.5
建筑面积
住宅 商业 容积率 绿化率
147954
90762 57192 3.82 39%
面积单位：m2
9号地容积率较高，住宅面积最大， 还未开始拆迁，但具备一定的交通和 生活便利性。
•本体条件：9号地现为平房居住区， 还未开始拆迁，在在4各地块中容积 率最高，地块狭长。 •交通条件：地块紧邻城市干道劳吉庆 路，通达性较好，远期周边道路将会 优化项目通达性； •周边条件：距离鄂托克大街较近，生 活配套相对便利。
概况：老城区外扩，以包神铁路为界分为铁东和铁
西两区 − 铁东区：以旧城组团为核心的东部片区 − 铁西区：以西部综合组团为主的西部片区
城市主轴线：
− 天骄路—北至包头，南至康巴什 − 鄂尔多斯大街-连通铁东和铁西区 区域功能组团： − 中部旧城组团——铁东区（商贸、居住） − 东部组团（工业、仓储） − 西部综合组团－铁西区（行政、商务、文化） − 南部组团（居住、仓储） − 北部组团（工业、居住）
新区用地类别 绿地公园 居住 市政广场 工业用地 占地面积（亩） 15994 10318 7838 5088 2712 2366 1259 45575 所占比例 33% 21% 17% 11% 8% 7% 3% 100％
− 东部片区规划汽车产业和学校教育配套
社会事业（教育、文 化、医疗、体育） 行政办公 其他 合计
南部 仓储区
三台基 川生态 区
东胜区规划——铁西功能区
铁西区是主要以政务和公园驱动商务类房地产开发的区域，主要承担升级城市居住商务功能 的作用。
•开发时间：2003年启动 •规划规模：20平方公里 •规划人口：约20万人
鄂尔多斯市调报告终稿
对低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。随着住宅小区的日 益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，逐步随着市场提高售 价，获取更高的投资回报，如果市场形式逆转，还可以留有余地。
2、市场调研分析 根据市场调研，区域规划前景及发展趋势，了解到商业市场销售较 为容易，因此可以适当抬高商业价格，以期获得较好的市场利润，而对 于住宅，则可以适当降低价格，通盘考虑，争取实现短期内清盘，缩短 销售周期，快速回笼资金，减少市场风险。
现场咨询 资料整合
2、资料收集途径 实地调研 项目宣传资料 政府公开文件
第二部分：鄂尔多斯城市经济概况
综述：鄂市近三年经济发展与各项指标 十一五”期间，鄂尔多斯市地区生产总值年均增长24.5%。
2010年鄂尔多斯全市实现地区生产总值2643亿元、比上年地区 生产总值2029亿元同比增长30％；人均地区生产总值由2005年的40169 元增加到2010年的149942元；地方财政收入达到538.2亿元，较2005年 的93.4亿元年均增长41.9%；地方财政一般预算收入达到239亿元，较 2005年的46.1亿元年均增长39%；五年累计完成固定资产投资6033亿 元，年均增长25%。
分项目没有设置售楼处：或者是配有大量行销人员，或者是预计延后推 货期。由此可见未来的市场潜在供货量比较大。竞争也会非常激烈。除 了客户群体需要正确的引导外，如果政策没有松动，暂时对市场不能报 有太高的期望，因为未来的市场潜在供货量比较大。竞争也会异常激 烈。目前市场的格局基本初现，
老城区：传统片区认知，商业、商务氛围较浓，生活配套完善，开 发空间小
2、 市场定位 1.市场环境：鄂尔多斯是个比较特殊的市场，消费客户群基本全都 是当地人，且以投资为置业目的。现有开发项目基本全部为当地开发 商，外来开发商几乎没有。由于本地人口有限，所以不能单纯的从供需 关系来解读市场的产品供给情况。从今年5月开始，银行的限贷政策越 收越紧，加上限购令的山雨欲来，使得市场基本处于观望状态，且有部
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫
浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。
其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。
无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。
若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。
同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。
鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。
5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。
有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。
房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。
而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。
2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。
滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。
但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。
鄂尔多斯商业地产调研报告
一、在售/待售商业物业调查分析物业名称大兴国际购物公园工程位置如意街北侧，紧邻民生广场开发商鄂尔多斯市大兴房屋开发筹划公司深圳民邦运营机构广告公司深圳市天爱广告物管公司大兴公司自己管理工程定位Shopping Mall 欧陆风情步行街经营定位开盘时间2005年8月开业时间2005年8月20日建筑特点三层，步行街，砖混结构施工进度已经开业建筑参数占地面积2万平米建筑面积5万使用率60% 层数三〔四〕铺位参数单铺面积40—150平米不等开间进深5*8、5*10、6*12对外租金1F：45元/平米2F：20元/平米3F：11元/平米空置率/楼层/总面积15%，三〔四〕，总面积5万销售情况20% 招商情况85% 经营状况经营状况较差，大局部商户关门停业管理费暂时不收取管理费营销策略一楼：A、E区2.8万/平米；B、C、F区1.5万/平米；D区8000元/平米二楼：A、E区8000元/平米；B、C、F区6000元/平米；D区3000元/平米三楼：A、E区4000元/平米；B、C、F区2500元/平米；D区1800元/平米四楼：B区配送中心工程优势1、紧邻核心商圈，区域商业气氛较好；2、与专业的筹划代理公司合作操作工程；3、规模比拟，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新的商业概念；4、建筑形态比拟新颖，运用了导视系统，布置了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐措施；工程劣势1、后期经营管理不善，直接影响了工程的运营，导致大局部商户或商家关门歇业；2、处在核心商圈几个大型商业的夹击之下，虽然可以共享其人气，但是短期内必然受到一定的影响；3、工程整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫〞的感觉，不利于消费者购物；综合点评1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当时目前由于经营管理不善，导致大局部商家关门歇业；2、定位不准：未能有效地抓住目标客户群，包括有效地投资者与消费者；3、营销推广、运营管理：整体营销推广策略以及商业运营管理不到位，导致工程处于为难境地〔06年5月再次启动〕，经营状况不佳必然影响投资者和消费者的信心指数，不利于工程的后续开展；4、整体布局、结构混乱，大局部消费者称其为“迷宫〞，导视系统以及连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，同样由于布局的不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体的体验式消费；5、引入全新的商业形态——Shopping Mall，倡导体验式购物，同时硬件配套也打破了该地区商业的创业模式，这是一种创举，将会影响到人们传统的消费习惯与思维；6、曾经与专业的筹划公司、广告公司合作，房地产开发正在走专业化道路，可以提高企业的竞争力；7、采用招商、销售互动的模式，以招商促进销售，用固定回报的方式降低投资者风险。
内蒙古鄂尔多斯房地产市场总结报告
page1
目
录
全国房地产市场整体概况 鄂尔多斯房地产市场概况 东胜区重点监控项目动态 东胜区报媒监测
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第一部分 全国市场整体态势
【政策解读】
调控：继续上调金融利率+ 全面推进双轨制住房供应
【住宅月报】ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
【土地月报】 【房企监测】 【三级市场信息】
加息引发楼市刚性需求，大部楼市成交量价齐升
中
建
雅 居乐
雅居乐地产12月7日发布最新公布,截至11月30日,集团实现合约销售金额约为254亿元,这成为继万科、保利、恒大 之后又一家提前超额完成全年销售目标的开发商之一 绿城6千万入股远地杭州项目，并投60亿建郑州高铁中央广场。 中远集团下属二级子公司中远洋港集团16日已将其间接持有远洋地产控股有限公司的8%的股权全部出售，标志中 远集团完全退出远洋地产，这在央企尚属首家。 保利香港明年合约销售目标180亿元，比今年增加80%。
城市 北京 上海 深圳 重庆 杭州 供应套 数 103393 44422 25373 93717 23915 环比 1.08%↑ 0.5%↑ 18.01%↑ 5.98%↑ 0.24%↑ 供应面积 1303.72㎡ 640.81万 ㎡ 244.32万 ㎡ 942.03万 ㎡ 288.08万 ㎡ 环比 0.83%↑ 1.73%↑ 13.44%↑ 5.31%↑ 0.02%↑
第一部分 全国市场整体态势 【土地月报】
土地成交市场： 开发商挥金如土，各地房企拿地战略丝毫未见放松。
万科：12月22日，万科23亿元竞得温州市龙湾中心地块，楼面价约12749元/平方米，绿城也于22日以31亿元在温州龙湾中 心拿下了190亩土地，楼面价高达16318元/平方米。据不完全统计今年12月份以来，万科在全国的拿地金额就接近100亿元。 保利：12月16日，保利一日之内两度刷新了广州单价“地王”纪录；12月22日，保利更是斥资11.5亿元拿下浙江省绍兴县 两块土地，创下该地区楼面单价地王；
鄂尔多斯房地产发展总体情况
鄂尔多斯房地产发展总体情况鄂尔多斯房地产市场从2008-2009年开始飞速发展，投资型购买逐渐占据主导，房地产过热显现。
进入2011年后，随着行政、金融双限政策的严厉执行，鄂尔多斯赖以支撑的投资型购房客群被严厉打压，钢性需求亦持币观望，市场急速萧条。
“有价无市”可形象的反映出时下的鄂尔多斯市商品房销售情况。
民间融资产业链断裂事件加剧房地产市场情况恶化。
2012年房市政策从中央近期会议精神可看到，换届之前在宏观层面上政策松绑迹象不足，预计宏观调控将持续实施。
从内蒙古自治区国土管理部门了解到，2012年内蒙古房地产用地管理和调控将继续落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量，结构和价格大起大落，促进房价合理回归。
地方政府面对财政税收压力较大，具有暗中救市与变相松绑的可能，但操作面不大。
2012年鄂尔多斯房市政策：将继续贯彻落实市人民政府《关于规范金融秩序促进房地产业健康发展的意见》。
一是积极帮助企业扩大信贷规模；二是引导企业合理降价，加快资金回笼；三是适量回购部分商品房作为保障新住房；四是组织引导大企业集体购买商品房；五是提高市场准入门槛，严格资质管理。
六是引导支持实力雄厚企业收购、重组弱小企业项目；七是提高政府服务水平，加大监管力度；八是对外地购房者实行同城待遇；九是适度控制房地产开发规模。
鄂尔多斯经济发展态势：近年来，鄂尔多斯市依托资源优势，着力打造具有竞争力的新型煤化工产业集群、高科技产业集群、汽车产业集群等新兴产业，这些产业的引进与发展将带动鄂市经济的强劲发展。
鄂尔多斯市的房价和房屋销售量下降是客观事实，和全国的情况相类似，这说明了国家房地产调控政策发生了作用。
但从长远看，由于鄂尔多斯市经济的高速发展，城市化水平不断提高，对房屋的需求也会不断增加，未来房地产市场仍有发展空间。
根据全国第六次人口普查数据显示，截至2010年年底，鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，平均每户2.6人。
鄂托克前旗房地产市场市场调研报告
鄂托克前旗房地产市场市场调研报告鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司鄂托克前旗房地产市场调研报告一、城市概况鄂托克前旗于1980年经国务院批准从原鄂托克旗分设，位于内蒙古自治区鄂尔多斯西南端，地处蒙陕宁三省区交界处。
全旗土地总面积1.218万平方公里，现辖4个镇，68个嘎查村，总人口7.5万人，其中蒙古族人口占总人口的31％，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的少数民族地区。
1. 城市经济发展及社会消费水平鄂托克前旗因具备极大的经济发展优势，使得城市经济总量与社会消费水平得到了长足的发展空间。
区位优势位于鄂尔多斯西南端，地处蒙陕宁交界处，距银川120公里，银川河东机场90公里，紧靠宁东能源化工基地，属于大银川经济圈有效辐射范围，借助突出的区位优势积极调整和法则自身产业，实现了城市的跨越式法则和腾飞。
交通优势交通便利，银川河东机场、东乌铁路，三新铁路，G109、G307、青银高度等交通网络构建区域性立体交通，利于各项资源流动，极大的带动了经济的快速发展。
资源优势煤炭已探明储量142亿吨，远景储量500亿吨以上，天然气初步探明储量5000立方米以上，其他矿产资源丰富，为经济发展提供了有力的条件。
第 1 页鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司鄂托克前旗房地产市场调研报告经济优势2021年，鄂托克前旗全年实现地区生产总值68.06亿元，增长24%；完成财政收入18亿元，增长80%，超既定目标5亿元，其中一般预算收入10.58亿元；完成固定资产投资155.9亿元，增长76.8%；社会消费品零售总额达12亿，增长22.1%；农牧民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到10093元，25904元，分别增长15.16%和23.1%，每百户拥有小汽车42辆地区生产总值、财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额、农牧民人均纯收入等5项指标增速均居全市第一，财政收入在全区101个旗县中由38位前移至28位。
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•城市整体发展方向： − 向西、向南发展，形成一区三组团的发展模式 （一区：东胜区，三组团：铁东、铁西、康巴什）
•各功能区发展规划：
− 铁东：通过旧城改造，实现城市功能升级，打造现 代商贸服务中心 − 铁西：政务中心、商务中心、居住中心
− 康巴什：政务中心、居住中心、文化中心
东胜区规划
城市工业化发展带动城市外扩，东胜区以老城区为核心向周边辐射，以包神铁路为界形成铁 东、铁西两区。
东胜区规划——铁东功能区
铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，目前主要面临旧城改造，未来城市功能 升级，将成为鄂尔多斯商贸服务和城市居住中心。
过去（铁东旧城区）： − 规模：20平方公里 − 人口：约20万人
城北 汽贸 组团
− 原有功能：鄂尔多斯市政治经济中心
− 特征：人口密集、功能相对集中、市政配套最
鄂尔多斯城市房地产市场研究分析报告
第一章
鄂尔多斯城市解构
城市概况 经济发展分析 城市发展格局
城市格局演变
东胜区规划 康巴什新区规划
城市格局演变
在城市快速发展驱动下，城市空间结构发生变化，城区空间向西及西南外拓，边界不断扩大， 形成一区（三大组团）的城区发展格局。
时间 城市大事件 城区面积 人口 2000年以前 东胜旧城区 20平方公里 20多万 2003年 铁西区一期开工 规划10平方公里 规划10万人 2004年 康巴什新区动工 规划32平方公里 规划30万人 2007年 铁西二期开工 规划10平方公里 规划10万人
新区用地类别 绿地公园 居住 市政广场 工业用地 占地面积（亩） 15994 10318 7838 5088 2712 2366 1259 45575 所占比例 33% 21% 17% 11% 8% 7% 3% 100％
− 东部片区规划汽车产业和学校教育配套
社会事业（教育、文 化、医疗、体育） 行政办公 其他 合计
有变革
经济飞速发展 产业结构转型
有前景
城市空间扩张 功能格局转变
项目地块在城市中的具体情况如何，未来又有什么样的远期前景？
第二章
项目地块分析
地块指标 交通条件 周边条件
各地块条件对比
区位特征
地块位于城市新旧交接处，是城市向西发展的前沿阵地，具备居住便利性和商业发展前景， 可以利用两个中心的发展优势，带动片区更新，成为城市功能中心。
占比 —— 100% 42% 31% 11% 16% ——
南部 仓储区
三台基 川生态 区
东胜区规划——铁西功能区
铁西区是主要以政务和公园驱动商务类房地产开发的区域，主要承担升级城市居住商务功能 的作用。
•开发时间：2003年启动 •规划规模：20平方公里 •规划人口：约20万人
二 期 一 期
•新区定位：行政商务中心
•分期规划：2期
−一期规划：10平方公里，规划为未来城市 CBD
鄂尔多斯城市解构小结
• 随着经济和城市化的快速发展，城市进入快速外扩阶段，发展重点向西和向南，分别建设两个 新区，利用双核驱动新区发展。 • 东胜区一直处于城市发展最重要位置，铁东区是旧市政中心，人口密集、市政配套最成熟，未 来城市功能升级，将成为商贸服务和居住中心；铁西定位于城市CBD，以政务驱动房地产开发， 承担提升城市商务居住功能的作用。 • 铁东区商贸服务与居住中心的城市功能定位将提供大量的高端消费及居住人群，铁西商务区的 发展又将丰富城市各行业的商务人士。 • 康巴什新区定位于新市政中心，主要以政务和文化建筑驱动房地产开发，承担城市形象的树立 和提升的作用。
本案地块位于市政最为成熟的铁东区，又与铁西的距离较近，占据城市咽喉之地，有较 大的发展契机。
城市分析予项目的启示
依托已有发展基础，铁东商贸中心定位凸显区域商业及高端居住前景， 铁西商务中心定位引入大量产业人群，两组团不同人群的双核驱动，将 给予项目极大的发展机会。
有基础
城市地位重要 文化底蕴深厚 资源基础雄厚
9
• 各个地块形状均不规则，且个别地块内 部又被其它建筑打乱，对产品规划造成
8
一定难度。
参考指标
物业类别丰富，主要以住宅和商业为主，整体容积率较高，对项目产品定位有一定的限制。
项目 占地 地上建筑 住宅 商业 办公 酒店 地下建筑
面积（m2）/指标 172884 524966 219590 164589 56858 83929 95502
−二期规划： 10平方公里， 07年启动，定位于
现代化的总部经济、商贸金融、行政办公及居 住为一体的新城区
康巴什新区规划
康巴什新区是以政务和文化驱动居住、商务类房地产开发的区域，主要承担提升城市形象的 作用。
开发时间：2004年开始建设 总规模：32平方公里，规划人口30万人 新区定位：鄂尔多斯政治经济文化中心 新区规划： − 以中心广场呈对称规划行政办公和居住
成熟的区域。 铁东旧城区 东部
主城区
工业区 东部工业 拓展区
现状： − 随着城市化进程的加快和行政职能的转移，城 区内部以旧城改造为主，重点打造区域商贸服 务和城市居住中心。 − 依托羊绒纺织、生物制药等新技术产业向东部 发展都市型工业，向南发展仓储、生态区。 − 旧城区的城北汽贸组团也将统一迁至东部工业 拓展区，打造铜川汽车博览园。
概况：老城区外扩，以包神铁路为界分为铁东和铁
西两区 − 铁东区：以旧城组团为核心的东部片区 − 铁西区：以西部综合组团为主的西部片区
城市主轴线：
− 天骄路—北至包头，南至康巴什 − 鄂尔多斯大街-连通铁东和铁西区 区域功能组团： − 中部旧城组团——铁东区（商贸、居住） − 东部组团（工业、仓储） − 西部综合组团－铁西区（行政、商务、文化） − 南部组团（居住、仓储） − 北部组团（工业、居住）
天骄路轴线
铁西：商务中心
铁东：商贸中心
铁西新中心 旧城中心
ห้องสมุดไป่ตู้鄂尔多斯大街轴线
地块分布
分为4个地块，沿吉劳庆路零散分布，对于整体社区品质会造成一定影响；地块形状均不规则， 对产品规划将造成一定难度。
1 2
• 地块具有一定的开发规模，但是项目共 由4个地块组成，且分布较为零散； • 4个地块沿吉劳庆路分布，中间被其它 地块相分割，项目的完整性较差，难以 形成具有规模的大型社区；