深圳市城中村改造总体规划纲要

深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005--2010）为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。

一、深圳市城中村改造面临的形势深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。

但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。

经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。

城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。

根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。

同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。

我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。

二、指导思想和基本原则深圳市城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和特区外新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为深圳建设国际化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

－－坚持积极稳妥、有序推进的原则。

城中村改造必须以建设现代化国际化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。

－－坚持政府主导、市场化运作的原则。

各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。

同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。

－－坚持统筹兼顾、综合改造的原则。

积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。

－－坚持区别对待、因地制宜的原则。

深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。

－－落实科学发展观、建设节约型社会的原则。

根据落实科学发展观的要求，城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。

珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。

三、城中村改造目标与策略我市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐深圳、效益深圳”的重要组成部分。

根据这一目标要求，必须做到：－－空间融合。

通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中村的生活环境，将城中村的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。

－－管理融合。

按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。

－－经济融合。

将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。

－－文化融合。

妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。

我市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动特区内外一体化建设，使特区外城市化水平和城市面貌与特区内接近。

具体应当实现以下目标：－－全面完成特区内各级城市中心区、重点产业片区、重点景观地区、重点水源保护区、重大基础设施建设范围等对城市整体利益具有重要影响的区域内的城中村，以及存在严重安全隐患的城中村的全面改造，争取在2010年前特区内城中村的拆除重建规模达到总量的20%。

－－全面完成特区内其它城中村的综合整治，较大程度地改善城中村的居住环境和建设面貌。

－－重点推进特区外城镇中心区、重点产业片区、重点景观地区、重大基础设施建设区内城中村以及存在严重安全隐患、居住环境极差的城中村的全面改造，争取在2010年前特区外城中村的拆除重建规模达到总量的5%。

－－重点开展特区外城镇中心地段、各类规划重要功能区及城市干道两侧城中村的综合整治，争取在2010年前特区外城中村综合整治的规模达到总量的20%。

五年后，一方面要根据建设国际化城市的要求，继续强化对城中村空间形态改造的力度，同时要在总结近期工作经验的基础上，将工作重点转入社会形态改造方面，使城中村逐步在产业发展、社会管理、文化心理等方面完全融入城市，为实现规划的长远目标打下基础。

实现我市城中村改造目标的总体策略是：－－规划先行。

坚持城市规划对城中村改造工作的指导，要按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，抓紧编制从全市层面进行规划管理的技术规范和相关政策文件，使改造工作有章可循，形成积极的整体效益。

加快推进城中村改造专项规划的编制，并将其作为具体改造项目的强制性依据，以保证改造项目符合建设国际化、现代化城市的要求，并具有科学性和可操作性。

－－突出重点。

依据相关政策和城市规划，集中优势资源，重点抓好位于城市重要地区的城中村及现状生活条件极差的旧围、旧屋村的改造，迅速提升城市建设的整体水平，推进城市化、现代化进程。

－－整体开发。

实行整体开发制度，防止借“分期实施”之名，行“零星插建”之实。

原则上特区内以原行政村、特区外以原自然村为单元进行整体改造控制，通过土地管理、规划管理、计划管理、资金监管等各个环节的严格控制，保证城中村的面貌得到整体改善。

－－分期推进。

加强对城中村改造规模的总量调控，严格管理改造工作计划，根据城市重大建设、解决城中村的实际问题及协调改造工作与城市社会经济运行体系关系的要求，科学制订全市和各区城中村改造工作的分期推进方案，保障改造工作有计划、分步骤、稳妥有序地开展。

－－分类指导。

加强对城中村改造模式的研究，根据其现状条件、主要问题、市场潜力及与城市规划的关系，针对不同类型的城中村确定切合实际的改造模式，并提出相应的具体改造目标、实施策略和规划指引。

－－分区平衡。

以各行政区或规划组团为单元，加强对各地区特点的研究，根据各地区的实际情况，分别采取不同的改造策略，并加强城中村改造规模和改造项目开发强度在本地区内的平衡。

－－政策配套。

在抓紧开展空间改造和规划管理工作的同时，要加强对城中村内违法建设、违法经营行为的查处，同时努力改善城中村地区的公共服务，积极探索实施社会、经济、文化形态改造的措施，为空间形态改造配套良好的政策氛围，并为远期实现城中村的全面改造奠定基础。

四、总体部署（一）着重抓好位于重点地区的城中村的全面改造，完善城市空间整体结构，提升城市功能，加快国际化城市建设按照城市总体规划和建设国际化城市的要求，着重抓好各级城市中心区、重要城市景观地区、基本生态保护地区、近期建设的重要产业功能区以及重大基础设施建设范围等城市重要地区及其影响范围内城中村的改造，以使城中村改造形成积极的整体效益。

1、加快基本生态控制线内城中村的拆迁改造加快一级水源保护区内城中村的拆迁改造，拆除深圳水库、西丽水库、石岩水库、铁岗水库、松子坑水库等重点饮用水源保护区内城中村的建构筑物，根据城市总体规划要求另行选址进行安置，将现状用地进行生态恢复和治理，充分保障城市饮用水源地的安全。

加强对二级水源保护区等其它生态用地内城中村建设活动的控制和建设用地的整合，生态控制线内城中村的整合改造必须符合建设用地和建筑总量“只减不增”的要求，严禁任何可能加重生态环境污染的建设活动。

根据环境保护规划的要求，加快生态控制线内的截洪沟、截污管及生态公益林等环保和环卫工程设施的建设，保障城市生态安全，提高环境质量，基本消除城中村生产、生活行为对饮用水资源的直接污染。

2、大力推进近期建设重要功能片区内城中村的更新重建大力推进福田市级中心区及其核心影响范围、其它各区级行政文化商业中心区等城市各级中心区内城中村的全面改造，按照中心区的城市规划统一用地布局，控制开发强度，调整用地功能，重点发展商务办公、商业服务和配套居住等产业，改善中心区的城市建设面貌，扩大中心区的聚集效应，增强综合服务功能和辐射带动能力。

大力推进市高新技术产业园区、光明南高新技术产业片区、坂雪岗高新技术园、龙岗大工业区等高新技术产业片区，水贝珠宝园、坝光精细化工城等近期重点建设的高新技术产业和传统工业聚集基地内城中村的全面改造，为高新技术产业和传统优势产业的发展提供合适的空间储备和居住、商业、办公等相关配套服务，以满足我市产业快速发展和产业结构提升的要求。

大力推进近期建设的重点物流园区内城中村的分类改造。

对盐田港物流园区内的城中村实行整体搬迁，为港口枢纽型物流园区的发展提供充足的土地资源，改善园区用地布局和交通组织。

笋岗？清水河物流园区、平湖物流基地等重点配送型物流园区内的城中村应根据城市规划开展局部拆建，调整用地功能，为物流产业发展提供居住、商业等配套服务。

3、积极开展城市重要景观节点、景观轴线两侧和景观区域内城中村的分类改造积极开展罗湖口岸、皇岗口岸、布吉关、南头关、宝安机场、蛇口港及西部通道口岸等城市门户景观节点附近城中村的全面改造，根据相关城市规划和设计的要求，实施局部或整体拆除重建，配合重大公共设施建设，营造各具特色的城市门户景观形象。