深圳市城中村改造与具体改造案例分析
深圳城中村改造操作模式@旧城改造PPT课件
➢渔民村崭新商品住宅的建成使 用，标志着渔民村改造的完成。
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围绕城中村改造所思考的问题
政府： 政府在城中村改造中社会利益与经济利益如何平衡？ 开发商：什么样的项目可行，利润空间是多少？ 股份公司（村民）：为什么要拆，应该怎么赔偿 银行：城中村改造到底有什么不同，银行服务如何延伸
核发拆迁许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同
办理国有土地使用证
项目建筑报建手续
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项目规划立项
项目规划立项 拆赔方案确定
草签拆迁补偿安置协议 划定用地红线
改造单位确定
监管资金帐户设立
实施主体 实施内容
政府——福田区重建局 旧改项目初步确定
项目立项审批 办理建设用地规划许可证
细签拆迁补偿安置协议
签订土地出让合同 项目建筑报建手续
渔农村旧改项目中，由于拆迁谈判的复杂性及不可预见性， 谈判时间较长，为了保障开发项目及时动工，在旧改中规划 许可证的核发往往先期于土地使用权出让合同的签订。
签订土地出让合同
签约 主体
甲方——深圳市人民政府； 乙方——金地公司、裕亨股份有限公司；
土地使用权归属：金地公司与裕亨股份有限公司共同所有。
深圳城中村改造操作模式 ----案例解析
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22002200/3/21
一、案例概况
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深圳城中村现状 ----深圳人只用10年建设了一座举世瞩目的城市，又只用了5年建设了一座
难以改造的城市
高强度、无规划指导 的开发造就了大批的城 中村握手楼。
占深圳特区面积5%的 城中城为成为深圳90% 暂人口廉租房的主要供 应者。
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例
的困境 ：一方 面，这些都 是违 规违 章建 筑 ，理应拆 除。但
这些违章建筑 数量太 多 ，租 金数量 巨大 ，是村 民最 主要 的 收入来源 ，也是社 会财 富 的一部分 ，拆 除这些 建筑 不仅 浪 费社会财 富，更重要 的是 将引 发村 民激 烈的群 体对 抗 和 冲
行盘 活 ，以释放存 量土 地来 实现 土地 资源 的集 约利 用。因
上 ，楼高多数在八 九层 甚至 更高 ，无 论是 宅基 地 面积还 是
楼 层 高 度 都 严 重 超 过 了 政 府 的 规 划 范 围 。 这 带 来 政 府 治 理
农村 的现 象。在城 市 的快速 变迁 的过 程 中，城 市扩 张与 农 村城市化几 乎在 同一 时间发 生 ，这 对城 市 的物 理形 态 和社 会形态 的改变 都产 生 了深远 的影 响 。城 中村从 形成 之初 起 就成为地方政 府改 造 的 目标 ，特别 是城 市发展 用地 越来 越 稀缺 的今 天 ，城 中村 的土 地必 须作 为可 再开 发土地 资源 进
（ ｅａｔｅｔｆＰ ｌｉ ｎ ｕｌ ｄ ｎ ｔ ｔ ｎ ｕ ｎ ｄｎ ｎ ｅ ｉ ｏｅ ｎＳ ｄ ｓ ｕｎ Ｚ ｏ １４ ０ ｈｎ ） Ｄ ｐ ｒ ｎ ｏｉｃ ａ ｄＰ ｂｉ Ａ ｍｉｉｒ ｉ ，Ｇ ａ ｇ ｏｇ Ｕ ｉｒ ｔ ｏ ｒｇ ｔ ｉ ，Ｇ ａｇ ｈ ｕ５ ０ ２ ，Ｃ ｉ ｍ ｏ ｔｓ ｃ ｓａｏ ｖ ｓｙ ｆＦ ｉ ｕｅ ａ
深圳城市更新典型案例
深圳城市更新典型案例深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新是其发展的重要部分。
下面列举了深圳城市更新的十个典型案例。
1. 深圳市福田区的CBD改造：深圳市福田区的CBD改造是深圳城市更新的典型案例之一。
福田区CBD改造项目通过拆除老旧建筑，建设高层写字楼、商业综合体和公共设施，提升了该区的商业和办公环境，吸引了大量国内外企业入驻。
2. 深圳湾科技生态园：深圳湾科技生态园是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用深圳湾的地理优势和科技资源，建设了一批高科技企业总部，形成了集科研、孵化、创新和产业化为一体的创新生态圈。
3. 深圳市龙岗区的老旧小区改造：深圳市龙岗区的老旧小区改造是深圳城市更新的重要任务之一。
通过拆除老旧建筑，建设新的住宅楼和公共设施，提升了居民的居住环境和生活品质。
4. 深圳市南山区的文化创意园区：深圳市南山区的文化创意园区是深圳城市更新中的一项重要项目。
该园区利用区内的旧厂房和废弃工业用地，打造了一批文化创意企业聚集的园区，促进了文化创意产业的发展。
5. 深圳市罗湖区的城中村改造：深圳市罗湖区的城中村改造是深圳城市更新的一项重要任务。
通过拆除老旧建筑，修建新的住宅楼和公共设施，改善了城中村居民的居住条件和生活环境。
6. 深圳市宝安区的交通枢纽建设：深圳市宝安区的交通枢纽建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过修建地铁站和交通枢纽，提升了该区的交通便利性，促进了区域的经济发展。
7. 深圳市盐田区的滨海旅游开发：深圳市盐田区的滨海旅游开发是深圳城市更新的一项重要任务。
通过开发滨海旅游资源，建设旅游景点和配套设施，提升了该区的旅游产业发展水平，增加了就业机会。
8. 深圳市龙华区的新农村建设：深圳市龙华区的新农村建设是深圳城市更新的一项重要任务。
通过改善农村基础设施，提升农民生活水平，推动农村产业发展，实现城乡一体化发展。
9. 深圳市光明区的生态城建设：深圳市光明区的生态城建设是深圳城市更新的一项重要任务。
城中村民宿改造案例范文
城中村民宿改造案例范文
近年来，城中村民宿改造越来越受到社会关注。
以下是一则城中村民宿改造案例范文，仅供参考。
该民宿位于深圳市福田区某城中村内，原本是一栋老旧的民房，面积约为100平方米。
经过业主多方考虑和市场调研，该民宿决定进行改造，将其改造成一家小型青年旅舍。
首先，该民宿进行了全面的室内装修和设施更新。
墙面、地面、天花板等全部重新铺贴，安装了新的灯具、床铺、家具、电器等，既美观又实用。
同时，为了满足年轻人的需求，该民宿特别设置了一个共享厨房和一个咖啡休息区，方便旅客自行烹饪和聚会。
其次，该民宿注重营销和客户服务。
为了提高入住率和客户满意度，该民宿制定了详细的营销方案和服务标准，包括线上线下推广、定期清洗、24小时保洁等。
此外，该民宿还特别邀请了一批青年导游和旅游达人，为客户提供更加个性化和专业化的旅游咨询和服务。
最后，该民宿积极与当地政府和社区合作。
该民宿主动与当地城管部门联系，了解相关规定和要求，确保改造方案符合法律法规，并将民宿的安全管理和环境卫生纳入社区管理体系，共同维护城市形象和居民生活质量。
经过改造后，该民宿的形象和服务水平得到了大幅提升，客户口碑和评分也节节攀升。
同时，该民宿的运营模式也得到了市场验证，为其他城中村民宿改造提供了可借鉴的经验和启示。
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深圳城中村改造案例
深圳城中村改造案例近日，深圳市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》（以下简称《方案》）。
《方案》以“寻历史、兴文化、展形象、树典范”为核心，选择了具有代表性的梧桐AI生态小镇、南头古城、大鹏所城、清平古墟、观澜古墟、甘坑客家小镇、南澳墟镇七个项目来探索不同类型的城中村有机更新模式。
梧桐AI生态小镇位于罗湖区梧桐村和大望村，在基本生态控制线与二级水源保护区内，拥有良好的生态环境，低成本的空间优势，原生的小镇尺度，建设过程中需要兼顾发展诉求和生态与水源的保护要求。
选择该片区作为试点重点在于先行探索生态与水源保护优先、有机更新发展路径与智能化治理手段相结合，树立生态保护与有机更新融合典范。
梧桐AI生态小镇将聚焦孵化新一代人工智能技术产业，打造可持续发展的社区综合治理改革创新示范区。
南头古城位于南山区南头街道，距今已有1700年历史，是深圳、香港城市发展的共同源头，被誉为“深港历史文化之根”，保存了多处历史文物，且拥有3万多常住人口的城中村。
选择该片区作为试点重点在于先行探索历史保护与活化利用优先、空间环境与服务设施提升相结合，树立历史保护活化与城中村发展有机融合的典范。
以“粤东首府、港澳源头”为定位，通过历史文化重现、城市活力提升、多元内容植入三大途径，以南山区城中村综合治理行动计划中十一项整治内容为基础保障，在完善文物保护的同时为古城注入新鲜血液，让古迹得到保护、文化得到发掘、城市得到发展，将南头古城打造成独具传统文化与商业氛围、空间环境与服务设施良好的城市传统风貌展示区。
通过空间升级、内容升级，力求将古城打造成为代表深圳1700多年历史之根的城市发展共生体，实现“湾区文化地标”的目标。
观澜古墟位于龙华区观澜街道新澜社区，至今有200多年的历史，是深圳四大古墟之一，是我市现今唯一完整保存下来的传统客家墟市，因水而生，反映了客家人“亲水而居，择水而息”的生活方式。
论城中村的成因及改造的必要性_以深圳市为例
论城中村的成因及改造的必要性：以深圳市为例邵任薇（广东外语外贸大学政治与公共管理学院，广东广州510420）摘要：城中村作为城市化背景下的一种特殊的“亦城亦村”现象，在物理形态上已经完全成为城市的一部分，但空间形态和结构的改变并不能掩盖“城中村”内存在的各种问题。
这些问题的出现有村民方面的原因，同时也与政府行为密不可分。
虽然城中村的历史地位和社会功能不可否认，但城中村改造势在必行。
关键词：城中村；成因；改造；必要性中图分类号：C912文献标识码：A文章编号：1671－380X（2010）07－0055－03Discussing on the causes and the necessity for the modification of the village in the urban：A Case Study of shenzhen citySHAO Ren－wei（Department of Politics and Public Administration，Guangdong University of Foreign Studies，GuangZhou510420，China）Abstract：Village in the urban is in nature a kind of special phenomenon of both“city and country”against the context of China ur-banization.Although it has been one part of the ubran in physical shape，the change of the space form and structure cannot conceal kinds of problems in village in the urban.These problems are related with villagers，but also closely the government action.The histori-cal status and social functions of the village in the urban can not be denied，but the modification of the village in the urban is inevita-ble.Key words：village in the urban；cause；modification；necessity城中村是在中国城市化背景下出现的特殊的城市包围农村的现象。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
皇冠街、天面村--城市重建典型案例分析
➢具有亮点的产品设计、核心景观节点的打造、完善 的区域增值体系、合理的规划布局、最大化的公共空 间是功能组合发挥最大效益的前提，是区域持久发展 落实到微观层面上最关键的要素；
➢区域的发展需要历史、文化作为精神载体，需要保 留、制造具有历史、人文价值的符号来打造区域的 “魂”。
世联研究案例
城市重建典型案例分析
皇冠街 英国格拉斯 Temple bar 爱尔兰都柏林 田面村 深圳
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2007.12.25
[关键字]： 城市重建、中心区
[案例简介]： 通过成功城市重建案例，从中总结出成功扭转区域形象，实现区 域价值增值的关键要素
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1 深圳田面村——旧城改造的典范
城市环境品质的提升、增加城市竞争力等目标因素综合起来，将一个社
区改造项目提升为一个城市的综合开发项目。
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都柏林Temple bar —— 改造背景
Temple bar是传统的老城区和城市文化 中心。区域内分布有众多的历史建筑和其 他名胜古迹。
20世纪90年代之前这里曾经一度衰败不 堪，成为贫民居住区。
功能设施
创办了国有民办小学—北京景山学校深圳分校。建成了田面幼儿 园、青少年活动中心、老人之家、文娱中心等，新建2个篮球场和 足球场、网球场等。 在社区内建成2个街心公园，与中心公园形成环形区域。
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田面村改造——背景分析
从城市功能上，不能更好的为周边的产业进行服务，原有的居 住等功能满足不了周边功能的需要，影响区域的整体发展。
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田面村改造——改造效果
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《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》
时间：2011-7-28
地点：水贝村京基旧改办公室
出席人：游力勇崔文来朱喜荣胡唐娟邵雷
主持人：邵雷
议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析
章程：
◆深圳市城中村现状分析与改造的必要性
◆城中村成功改造案例共享与失败案例分析
◆结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）
◆未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）
一深圳市城中村现状分析与改造的必要性
城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。
1. 深圳特区内城中村现状分析
广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。
据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。
城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。
这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。
片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。
2. 改造必要性
A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。
城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。
从而降低了城市的综合竞争力。
从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。
因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。
B 这是改善城市环境和社会治安的需要。
有人描述城中村是‘村外现代化村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“住在‘城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。
’居住环境可见一斑。
社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。
租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。
如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰政府和公安、城管等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。
C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。
一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。
另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。
因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。
城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值·改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。
二城中村成功改造案例共享与失败案例分析
1.鹿丹村
鹿丹村位于滨河路上，与香港仅隔一条深圳河。
是1987年开发建设，1989年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。
64万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。
合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。
需拆迁房屋面积11.08万平方米。
建设工期为3年。
改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。
该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。
在2000年时引起市政府高度重视。
鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。
补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。
并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。
以每户为单位各户统一5平米的奖励。
不论楼层统一的赔偿标准。
搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。
对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励
3—6个月——1万元
6个月以上无奖励
2.岗厦河园片区
岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。
1998年深圳市政府就决定对岗厦河园片区进行曲面改造。
2002年，深圳市政府将改照任务交由福田政府组织实施。
直至2006年7月，福田区政府，岗厦股份有限公司，金地集团才最终签订了框架性协议，正式推动整体改造。
补偿方案：两个标准三种模式六种选择
两个标准：1.按面积划分480平米以内按1：1补住宅。
超过480平米按1:0.88补公寓。
2.按层数划分首层1:0.9补集中商业物业，2层以上按1:0.9补住宅或公寓。
三种模式：实物货币实物与货币补偿
选择直接拿现金的村民可按集中商业每平米2.38万元。
住宅公寓每平米1.28万元。
岗厦河园旧改再一次造就了财富神话，五百岗厦旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来，旧改再一次成就了近十个亿万富翁及20来个亿万家族。
3.木头龙
补偿方案：建筑面积1：1.3，租金每平米60元/月，往返搬迁费5000元，装修费800元/平米。
实行货币补偿的，开发商不再承担安置责任，由业主自行安置。
货币补偿金支付方式：
甲方取得政府拆迁项目相关批文后7天支付20%货币补偿金
乙方将被拆迁房屋交付甲方时，支付20%货币补偿金
正式拆除乙方被拆迁房屋时，支付剩余的货币补偿。
3.大冲村
大冲村位于深圳高新技术产业园区中区的东部，西临高新中区西片区，北接高新北区东片即松坪住宅区，南望高新南区，其地理位置优越，是深圳市重要城市节点。
此次改造项目将造就10个亿万富翁和400户千万富翁。
由华润置地进行改造，现有各类建筑物1417栋，总建筑面积104万平方米，居住人口6万多人，此次总体改造的占地面积达68.4万平方米。
华润置地按照进度计划，华润置地（深圳）公司将用3年时间先期完成村民回迁物业及大冲村市政道路、配电、供水等公共设施建设，用8年时间完成核心商务、商业及商品房建设。
根据规划，8年内将累计投入600亿元，相当于建6座杭州跨海大桥。
大冲村中目前持有1万平方米以上物业的家庭超过10户，这也意味着，大冲的旧城改造将诞生十几个亿万富翁。
目前，大冲村民签约率已达98.9%，已签约物业移交率达100%，累计拆除房屋面积56万平米，但仍有10户居民拒不签约，涉及物业31处，面积约1.3万平方米。
在大冲旧改项目中，10户未拆迁村民占全部村民的1.1%。
拆迁受阻。
4.南山田厦村旧改
三结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨）
四未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨）。