城中村案例分析
城中村改造实践评析-广州猎德村方案
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
2.1广州城市化进程的动力因素 猎德村自从珠江新城征地以后，村民不再务农，村经济非农化，而且大量外来人口租住 村里参与广州的城市发展建设。 1994 年珠江新城征地以后，猎德非常快速地变成了城中村。
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展 2.2珠江新城规划建设的推动因素
二、猎德村历史演变回顾
1.1猎德村落的源起和发展沿革 抗战前猎德有稻田约 3000 亩，到了建国初期猎德村仍旧地跨珠江两岸。政府根据建设 需要多次征用猎德村用地，海心沙也于 1976 年被征用，猎德村用地从此只在珠江北岸 上。1994 年征地以前村占地面积为 193.7622 公顷，折合 2906.433 亩。
3.旧猎德村的社会发展水平——城中村的成熟和瓦解 3.1旧猎德村的社会经济发展水平 • 1991年，发展二三产,集体经济依靠出租和管理物业. • 截至 2007 年实施改造之前，其猎德经济发展有限公司拥有的 19 块村经济发展用地和
商业地块绝大多数已经得到开发。 • 截至 2004年底，旧猎德村统计数据，猎德村民 4741 人，而外来暂住人口达到 3 万多
租屋租赁为主，与珠江新城地段土地集约型经营形成强烈对比； • 社会形态鲜明地体现了城乡管治的矛盾，管理体制、人口构成等方面的城中村特征非常
1993 年珠江新城规划方案图
二、猎德村历史演变回顾
2.十三年城中村演变——城中村的形成和发展
珠江新城规划实施对猎德城中村演变的根本推动作用体现在两方面： 一是征地完成后，猎德村纳入城市建设区，村民不再务农，脱离农业生产；二是征地 款对猎德村集体经济的发展壮大起到了巨大的促进作用。
城中村覆盖方案设计与案例分析
合路器
CB1
合路器
原六坊直放站
合路器
光衰 减器1 远端 机1
合路器
光 射 接 频 口 口 单 元
器
HS1
光衰 远端 减器2 机2
光衰 减器3
远 远 端 端 机 机3 3
光衰 减器4
远 远 端 端 机 机 4 3
原五坊直放站
案 例 二
天线安装图
天线
天线支架 馈线
案 例 二
工程覆盖特点 Ø 光纤直放站+室外分布系统：该工程采用光纤直放站作信源 ，用室外分布系统对区域进行分区覆盖； Ø 采用隐蔽性好的小型天线：小型全向天线隐蔽性好，与环 境协调； Ø 巧妙的话务协调：该工程的信 源，除用于覆盖本区外，还 覆盖车公庙的办公区。这样可以利用白天办公区域话务量 大、住宅区话务量小，晚上办 公区域话务量小、住宅区话 务量大的特点进行巧妙的话务协调。
城中村无线信号覆盖特点：
城中村是指楼层在7～10层左右，楼间距仅1～2m的村屋。 这种楼群多集中在城市中心闹市区，建筑物密集，人口密度高 且流动性大，是移动话务高发区。因建筑物穿透损耗大、传播 环境差，覆盖主要依靠信号的绕射及建筑物之间外墙对信号的 反射解决。由于楼距过窄，绕射和反射的信号衰减非常快，信 号到达底层时会非常微弱，距离基站200～300m的村内楼房室外 低层信号已降至-85dBm左右，室内信号普遍偏弱。基于话务模 型和传播模型的特殊性，城中村信号覆盖需要采取多方式、多 层次的覆盖。
城中村工程实施要点
工程施工规范： 1、敷设架空馈线规范 馈线挂钩的间距应为500mm，允许偏差±30mm，电杆或墙体固定点 两侧的第一只挂钩应各距电杆250mm，允许偏差±20mm。 应按设计要求的A、B端敷设，其曲率半径应大于馈线外径的20倍。 架空馈线敷设后应平直、无扭伤、无机械损伤。 馈线每隔5杆作一处杆弯预留，预留在电杆两侧的挂钩间下垂25 0～300mm，并套塑料管保护、固定。 架空馈线用钢绞线，钢绞线线径2.2/7，松紧度按电信要求。
民事案例分析：城中村改造常见房产纠纷及处理
[案情介绍]某城中村改造拆迁中，遇到这样一个案例。
老人留下的一处院子，弟兄们做了分割，但其中有一间没有明确书面约定就由老大进行了翻盖，虽然弟兄几个均各自批到了宅基地，各自盖起了房屋，且在老二盖房时，老大对其给予了实物补偿，当时也没有提出异议。
结果，在2008年拆迁中，老大整个院子获得150多万元的补偿款，老二提出异议，对这一间房屋的补偿主张权利，双方协调不成，老二向法院提起了诉讼。
老大作为被告，在答辩时称：我被拆迁的院子四至清楚，产权明确。
根据1987年的宅基地清查登记表可见，该院是两户并一户发证，属于这两户所有，并没有其他人的份额。
后在1990年因为施工管道通过该院，拆掉另一人的房产并已得到补偿。
至此，该院也没有了另一户的财产。
也就是说，院子被管道通过后，已将另一户的房屋全部拆掉了，全院归我一户所有，任何人没有提出过异议。
在1994年，我将该院平房全部拆除，翻盖成浇筑房，在我94年盖房时，原告也并没有提出任何意见或者主张权利。
2008年拆迁时，我被拆掉的房子是砖混结构，整个院子盖为一体的小二楼，原告主张的是一间砖木结构的平房，该房根本不存在，原来院子里的平房早在94年就全部拆除重建了。
按照原土地使用证清查登记底薄，原房子深5米，原告主张以7米计算，也与事实不否。
在2000年，原告另批到宅基地一处，他盖房时我出资帮他盖房，我资助他2万余元的材料，弟兄们的财产已不存在纠纷。
因此，老大认为，既然房屋已经翻盖，并没有其他人的产权，多少年也没有争议。
在该房被拆迁之后，原告突然提出有其两间房，要求分割补偿款毫无事实依据，没有被拆掉的房子，那来对其补偿一说查清本案的关键是原告主张是否有合理依据?即被拆掉的房屋哪间是属于原告的产权?原告主张被告支付其房屋拆迁补偿金16万多元，依据的是一份“分家协议”。
通过法庭调查已查明，该分房协议虽产生于2003年，但它所表述的内容是以往房屋的处理情况及分割情况，并不存在2003年重新分割的事实。
城中村经典案例分析
02 城中村案例选择与背景介 绍
案例选择标准与依据
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代表性
选择的城中村案例应具有代表 性，能够反映城中村问题的普
遍性和特殊性。
典型性
案例在城中村改造方面应具有 典型性，包括成功的经验和失
败的教训。
可研究性
案例应具有可研究性，有足够 的资料和数据支持研究和分析
。
实际应用价值
案例应具有一定的实际应用价 值，能为城中村改造提供借鉴
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城中村未来的发展趋势与展望
趋势
随着城市化进程的推进和城市更新的需要，城中村的改造和升级已成为必然趋势 。未来，城中村将逐渐被纳入城市统一规划和管理体系，实现从无序到有序的转 变。
展望
城中村在未来有望成为城市发展的重要组成部分，通过改造和升级，实现环境改 善、公共服务提升、产业升级等目标，更好地融入城市发展。
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建筑密集
城中村的建筑密度较大， 房屋布局紧凑，楼层高度 较高。
建筑风格多样
城中村的建筑风格多样， 既有传统的土木结构，也 有现代的钢筋混凝土结构。
缺乏统一规划
城中村的建筑缺乏统一规 划，道路、绿化等基础设 施不完善。
城中村的人口结构
外来人口居多
由于城中村房租相对较低， 吸引了大量外来人口居住。
和参考。
案例背景介绍
人口结构
城中村的人口数量、构成、流 动情况等。
社会问题
城中村存在的主要社会问题， 如治安、环境、基础设施等。
地理位置
城中村位于城市哪个区域，与 城市中心的距离等。
经济状况
城中村的经济发展状况，主要 产业、收入水平等。
广州城中村改造实例分析
广州城中村改造实例分析城中村是政府在快速城市化进程中先易后难的发展思路下的产物。
广州的城中村是一个矛盾的综合体。
对于村民来说，城中村是他们世代留存下来赖以生存的最后资产；对于外来人口来说，城中村是他们进入广州门槛最低的跳板；对于开发商来说，城中村是城市地价的洼地，是一块“诱人的奶酪”，但复杂的利益纠纷也使它成为一块“难啃的骨头”。
对于政府来说，城中村可能是城市的“毒瘤”，“脏乱差”的代言，但同时也是廉租房市场的摇篮，廉价人力资源“蓄水池”。
本文从城中村的改造类型及实例分析，透视当前广州城中村的发展状态，再结合政府政策思路解读及改造效果的反思，思考广州城中村发展的未来。
2、广州城中村改造类型及案例分析受诸多现状条件的制约，不同的城中村有不同的改造方式。
按改造手段分析，目前广州城中村改造大致可以分三种类型：2.1推倒重建式的改造这类型多为政府主导——开发商跟进——村民合作的模式。
这种相对彻底的改造被外界认为是“重建”模式，但并不是简单的全拆+新建，还必须考虑对历史建筑的处理。
从区位价值分析，许多城中村的存在是违反地理经济学规律的，面对那些建设强度不高且无太多历史建筑的城中村，推倒重建似乎是最好的选择。
然而，受到庞大的改造资金、复杂的利益分配及对历史人文的关注等因素的影响，这种经济利益最大化的改造模式在广州并没有得到广泛推广。
实例：广州猎德村改造猎德村改造是率先实现这种改造模式的一个典型例子，也是广州第一个正式启动的城中村改造项目。
猎德紧邻广州新的城市CBD珠江新城的核心位置，以开通猎德大桥为契机，并且得益于自身区位价值所带来的巨大商机以及妥善的安置补偿策略，猎德村的改造得以高效地推进。
关于资金，市、区两级政府不花一分钱，实际上是“以地换钱”，全部由村集体融资完成。
根据估算，整个猎德村改造需要30多亿，改造资金来自靠近珠江新城商用地块的拍卖款项，为拍得更多资金，容积率相应提高。
在开发顺序上，先进行拆迁复建，村民安置房建好后，再进行商用地块开发。
昆明市城中村改造项目分析课件
城中村的非法建设和出租行为严重影响了 城市规划和开发，阻碍了城市的发展进程 。
影响社会稳定
影响居民生活品质
由于城中村存在诸多问题，如安全隐患、 社会治安问题等，容易引发社会矛盾和不 稳定因素。
城中村的环境和质量差强人意，影响居民 的生活品质和健康。
04
改造项目的技术方案
改造项目的技术路线
01
02Leabharlann 0304调查和评估
首先对昆明市城中村进行 全面的调查和评估，了解 其现状、存在的问题以及 改造的必要性。
制定改造计划
根据调查和评估结果，制 定详细的改造计划，包括 拆迁、建设、环境整治等 方面。
拆迁安置
对需要拆迁的居民进行妥 善安置，确保他们的生活 和财产安全。
建设与环境整治
根据改造计划，逐步推进 城中村的建设和环境整治 工作。
06
改造项目的风险评估
项目风险识别
识别项目可能面临的风险因素
昆明市城中村改造项目可能面临的风险因素包括政策变化、经济波动、社会影响、技术难题等。
分析风险因素对项目的影响程度
需要对每个风险因素进行分析，评估其对项目的影响程度，以便为后续的风险评估提供基础数据。
项目风险评估方法
利用概率-影响矩阵进行风险评估
基础设施不完善
城中村的基础设施普遍不完善，如道 路狭窄、交通不便、水电设施老化等 。
社会治安问题
由于城中村的特殊性质，人员流动性 大，管理难度大，存在一些社会治安 问题，如盗窃、非法活动等。
城中村对城市发展的影响
影响城市形象
阻碍城市规划和发展
城中村的低矮建筑和脏乱环境对昆明市的 城市形象造成了负面影响。
昆明市城中村改造 项目分析
城中村改造的深度剖析与成功案例分享
城中村改造的深度剖析与成功案例分享在城市发展的滚滚洪流中，城中村改造成为了一个极具挑战性且无法回避的重要课题。
推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。
一、城中村改造的必要性与紧迫性城中村，恰似城市机体上一块极为特殊且显眼的“补丁”，这里确实存在着一系列极为棘手且亟待解决的重大问题。
基础设施严重匮乏，这直接致使居民在日常生活中面临诸多不便，比如水电供应不稳定、道路状况极差等；环境卫生的糟糕状况更是触目惊心，垃圾随意堆积如山、污水四处横流，严重影响城市的外在形象；而治安隐患更是如同威力巨大的定时炸弹般，时刻威胁着社会的安稳与和谐。
这些严峻的问题，不但极大地制约了城市向更高层次、更优品质的进一步发展，而且还显著降低了居民的生活质量与幸福指数。
故而，尽快对城中村实施全面改造，全力提升其整体面貌和各项功能，无疑已成为当下最为紧迫、最为关键的首要任务。
比如一些城市的城中村长期未得到改造，不仅导致城市建设难以推进，阻碍了城市的现代化步伐，而且还因治安等问题使居民缺乏安全感，对城市的吸引力也大打折扣。
因此，对城中村进行改造，提升其整体面貌和功能，已成为当务之急。
二、先谋后动与统筹兼顾的战略意义先谋后动着重突出的是在付诸实际行动之前，务必展开深入且全面、细致的谋划工作。
我们必须对城中村的每一处细节都展开极为细致的调研与深入的分析，其中涵盖土地利用的具体状况、人口的具体构成、房屋的具体结构以及产业的分布情形等等诸多方面。
唯有在全方位充分掌握了这些详实信息的基础之上，才能够制定出极具科学性、合理性且切实可行的改造方案。
而且这种精心的谋划绝不仅仅只局限于当下的状况，而是更要深度考虑到未来的发展趋势以及实际需求，只有这样，才能有力确保所制定的改造方案具备强大的前瞻性以及可持续性。
统筹兼顾则明确要求我们必须坚决打破部门与部门之间、领域与领域之间的种种界限，要完全从城市发展的整体大局出发，全面综合地考虑经济、社会、环境等多个方面的关键因素。
城中村改造案例
城中村改造案例城中村是指位于城市中心地带的农村聚集区，由于历史原因和城市化进程中的规划缺失，城中村常常面临着基础设施滞后、环境脏乱差、社会治安混乱等问题。
为了改善城中村居民的生活环境，提升城市整体形象，许多城市开始进行城中村改造工作。
下面我们就来看一些城中村改造的成功案例。
首先，上海市的世纪公园小区就是一个成功的城中村改造案例。
世纪公园小区位于上海市浦东新区，原为一片老旧的城中村，居民居住条件差，环境脏乱差。
经过政府和开发商的共同努力，世纪公园小区进行了全面改造，包括拆迁老旧房屋、修建新型住宅、改善基础设施等。
如今的世纪公园小区成为了上海市的热门居住区，居民生活条件得到了极大的改善，周边环境也焕然一新。
其次，深圳市的华侨城村也是一个成功的城中村改造案例。
华侨城村原为一座老旧的城中村，居民生活条件差，环境脏乱差。
政府和开发商共同进行了城中村改造工作，拆迁了老旧房屋，修建了现代化住宅，改善了基础设施，并且在村庄周围建设了公园绿地和商业设施。
如今的华侨城村成为了深圳市的一颗明珠，吸引了许多人前来居住和观光。
最后，北京市的三里屯村也是一个成功的城中村改造案例。
三里屯村原为一座老旧的城中村，居民居住条件差，环境脏乱差。
政府和开发商进行了城中村改造工作，拆迁了老旧房屋，修建了现代化住宅，改善了基础设施，并且在村庄周围建设了公园绿地和商业设施。
如今的三里屯村成为了北京市的时尚地标，吸引了许多人前来居住和购物。
综上所述，城中村改造对于改善城市居民的生活环境，提升城市整体形象具有重要意义。
通过成功的城中村改造案例的分享，我们可以看到，只要政府和社会各界齐心协力，城中村改造是完全可行的。
希望更多的城市能够关注城中村改造工作，为城市的可持续发展做出积极贡献。
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的综合住区。在空间分布上，以社区中央绿地为心；周边点式高层住 宅联立；西侧为带形地铁口岸商业。
4.改造模式 “城中村”改造由村股份公司主持实施，采用村民自筹资金、政
府扶持等办法解决，不足部分由商业银行贷款。拆除面积实物补偿比 例较高，在1:1.2至1:1.4之间。每户村民自筹50万元人民币，其余部 分由区政府出面协调银行融资，以村股份公司集体资产作为抵押，改 造建设期的利息有政府支付，建成后为村民房屋按揭，并交25%的地 价。区政府拨出部分启动资金，在补交地价时享受10%的优惠政策。
5.改造效果 改造后新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善
的配套设施组成，总占地面积22331平方米，建筑面积66521平方米， 建筑容积率为2.98。每户居民住进了240平方米的复式住宅，绝大多 数村民户均物业面积由过去的970平方米增加到1400平方米。居住环 境变成了花园式的小区，小区内安排有老年人活动中心等各种活动场 所。对现有环境进行综合整治，以完善城市绿地系统，建立人行步道 系统，并全面改造建筑物外观，降低了建筑密度，改善了城市景观。
2.现状概况 渔农村位于深圳市福田区南端、落马洲大桥西侧，隔深圳河与香港互望，
是从香港由落马洲大桥进入深圳的门户。常住人口350人，暂住人口1580人。 现状总占地面积32661.37平方米，有私人楼房147栋，多数为5-6层，通风采光 条件极差，供电、排水、排污等设施整体布局极不合理，有不少村民自发提出 拆除重建计划。旧村建筑面积11万平方米，建筑容积率5.6。规划用地包括已 建成的小区、渔农村村民自建住宅用地、省边防局用地。
块建筑密度超过50%，层数为5至6层。
现状建筑评价
借鉴点四：重点改造范围规划总平面图 在改造区南部及西部布置点式高层，与深圳河开敞空间之间形成流动关系，
与现状新建小区相协调，中心结合原有小丘陵地形与停车场结合布置公共绿地。
重点改造范围规划总平面图
借鉴点五：鸟瞰图
鸟瞰图
“城中村”改造经典案例解析
——《深圳市渔农村改造规划》
1.规划背景 随着深圳市经济及城市建设的快速发展，特区内许多“城中村”迅
速成为城市化后城市中心的一部分。然而，由于经济与历史原因，“城 中村”的高密度开发造成了城市交通、安全隐患等问题，已成为城市建 设的顽疾。渔农村是深圳“城中村”中的典型代表，根据各级政府对 “城中村”改造的要求及策略，编制该村的改造规划方案，以期提升渔 农村居住品质，完善公共服务设施。
改造范围的调整
借鉴点二：现状用地权属 天水市“城中村”改造要求：村委会与国土部门提供现状土地权属资料。 本案现状用地权属：改造范围内及相邻用地已划红线、宗地共9总。
现状用地权属
借鉴点三：现状建筑情况 天水市“城中村”改造要求：村委会与相关部门提供现状房屋权属、总建
筑面积、分类建筑面积资料。 本案现状建筑情况：改造范围内村民自建住宅建筑面积约11万平方米，地
借鉴点一：改造范围的调整 天水市“城中村”改造要求：区政府根据改造需要摸底初步确定
改造范围，改造范围原则是旧村庄行政区划范围，边角地、夹心地、 插花地等在政策容许下，通过土地位置调换进行调整，合理连片整体 改造。
本案改造范围用地调整：渔农村现状用地32661.37平方米，根据 交通中心关于皇岗口岸地区的交通规划确定新改造范围，为保证整个 街区的完整性，改造范围纳入周边空地5281.98平方米，现状省边防 局用地6089.18平方米位于规划范围中部，考虑到用地的紧凑性，将 其一并纳入改造范围。