深圳市城中村改造的优化策略研究
深圳城中村综合整治空间改造策略研究
深圳城中村综合整治空间改造策略研究发布时间：2021-07-15T13:11:06.830Z 来源：《建筑实践》2021年3月第8期作者：周锦超[导读] 对于深圳的城中村来说，其低廉的租金价格吸引着大量的外来人口聚集周锦超广州市城市规划设计有限公司摘要：对于深圳的城中村来说，其低廉的租金价格吸引着大量的外来人口聚集，但环境品质低下、公共空间缺乏、配套设施欠缺等问题也成为阻碍城市发展的重要因素。
本文阐述在深圳的高密度发展语境下，如何通过综合整治空间改造的策略与方法来塑造以人为本的品质空间、营造出充满活力的城中村社区，促进城中村与周边城市相互融入、共同发展。
关键词：深圳；城中村；综合整治；空间改造引言21世纪初，深圳市政府希望通过大规模的拆除重建方式改造城中村，但收效甚微。
后来2009年政府提出通过自上而下的模式对城中村进行综合整治，但由于城中村房屋产权归属错综复杂、政策和标准不配套以及城中村市政基础条件过差等原因导致效果依然较差，再到2019年出台以“综合整治为主、局部拆建为辅”的改造政策，显示出深圳市政府对城中村改造的态度和决心；同时总书记对广东、深圳重要讲话中指出，应当践行有机更新理念，不急功近利，不大拆大建，大力推进历史文化保护和特色风貌塑造，以“绣花”功夫开展城中村综合整治。
在目前大湾区以创新为特征的发展语境下，深圳城中村自发野蛮生长的发展模式难以为继，当前城中村亟需从“粗放城中村”向“特色精致城”转型，以“绣花”功夫去开展城中村综合整治，塑造以人为本的品质空间才是核心关键。
1 深圳城中村综合整治的意义在深圳近几年的实践中，拆除重建方式的城市更新一直更受村民及开发商欢迎，其原因是拆除重建类的项目可以做到短期利益最大化。
但相比于拆除重建方式的城市更新，综合整治类的更新加注重以人为本，虽然改造收益比较低，但这种方式不仅可以保留城市的历史与文脉，还保证了外来租户居住在城市中心的可能性，对构建和谐社会起到促进作用。
城中村更新改造研究—以深圳为例蒋琼花
城中村更新改造研究 —以深圳为例蒋琼花发布时间：2021-10-01T02:54:08.749Z 来源：《基层建设》2021年第18期作者：蒋琼花[导读] 本文对城中村的定义及特征进行介绍，重点阐述深圳城中村形成原因、特点、改造难点及更新改造策略，以及对深圳城中村更新改造模式进行了探讨。
东大（深圳）设计有限公司广东深圳 518000摘要：本文对城中村的定义及特征进行介绍，重点阐述深圳城中村形成原因、特点、改造难点及更新改造策略，以及对深圳城中村更新改造模式进行了探讨。
关键词：城中村；更新改造；深圳1. 城中村的定义及现状发展情况1.1 城中村的定义城中村是城市现代化进程的产物，是城市建设规模急剧扩张下催生的“城市中的村庄”。
关于城中村的定义其实并没有一个统一的说法，从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄；或全部/大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。
从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。
2004年深圳市人民政府颁布实行的《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》里对城中村的定义是：城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
1.2深圳城中村概况深圳是一个快速发展起来的城市，城市发展过程需要建设者的参与，由此周边大量的劳动力涌入深圳。
他们大多消费能力有限，居住不起昂贵的小区住房，城中村的房屋租金便宜，因此成为外来务工者居住的首选。
由此，在供求关系的作用下，深圳的村民们纷纷自发建造了简易的房屋用来出租。
随着人口越来越多的增加，城中村的房屋也越建越密，形成了独具特色的“握手楼”，建筑形态及高低各异，与周边城市的形态显得格格不入。
城中村改造之中医疗法——深圳新围村综合整治策略研究
关 系 。 因 此 ， 深 圳 市 自 ２ ０ 年 以 来 全 面 通 过 产 业 置 换 、 改 善 市 政 设 施 、 路 网 疏 ０ ５ 进 行 城 中 村 （旧 村 ）改 造 工 作 。 理 、 治 安 消 防 环 境 规 划 及 建 筑 形 象 确 立 Ｋｅ ｏｒ Ｕｒ ｙ Ｗ ｄｓ ｂａｎ ｖｉ ａｇｅ， Ｔ ａｄｉｉ ａＩ ｉ Ｉ ｒ ｔｏｎ 在 深 圳 市 南 山 区 ， 由 于 基 本 生 态 控 制 等 ， 总 之 从 内 部 矛 盾 出 发 ， 通 过 对 新 围 村
升 深圳 市 城 市 发 展 水 平 ，促 进 全 市 经 济 社 脉 、保 持 原 有 生 态 。 会 发 展 再 上 一 个 新 台 阶 ，建 设 和 谐 深 圳 、 关键词 城 中村 中医疗法 可持 续发展 造血 中 医 疗 法原 理 ：中 医 学基 于 以人 为 本 效 益 深 圳 ， 实 现 以 下 具 体 目标 ： 优 化 产 业 的 思 想 ，采 用 望 、 闻 、 问 、 切 之 手 段 ， 应 Ａｂ ｔａｃ Ｔ ｉ ｇ Ｘ ｎ ｓｒ ｔ ａｋｎ ｉ ｗｅｉ ｌ ｇｅ ｉ ｌ Ｖｉ ａ Ｎａｎ ｈ 结 构 ， 推 动 特 区 内 外 一 体 化 建 设 ；消 除 城 用 砭 、 针 、 灸 、 药 、 按 跷 、 导 引 之 技 法 ， ｎ ｓ ａｎ Ｄｉ ｒ ｆＳ ｅｎ ｈｅ ｈ ｅｃ０ｎ ｔｕ ｉ 中 村 （旧 村 ）内 的 重 大 安 全 隐 患 ； 明 显 改 溯 本 求 源 ， 达 到 标 本 兼 治 ， 实 现 自 我 调 节 ｓ ｉ ｏ ｈ ｚ ｎ ａｓ ｔ ｅ ｒ ｔ ｃｔ ｓｒ ｃｔ ０ｎ 尝试 。
深圳市城中村改造研究
深圳市城中村改造研究深圳市是中国的一座经济特区和国际化大都市，作为中国的经济中心之一，深圳在城市规划和城市改造方面一直走在前列。
然而，尽管深圳的城市建设取得了很大的成就，但城中村问题仍然是这座城市面临的一项重要挑战。
城中村是指城市中存在的一种特殊的旧住宅区，一般是指农民工和低收入人群居住的地区。
由于历史原因和城市化的进程，这些区域的发展没有得到充分规划和管理，导致了建筑物老旧、基础设施缺乏和环境脏乱的问题。
市政府意识到城中村问题的重要性，并开始开展城中村改造研究工作。
城中村改造的目标是通过对旧住宅区进行重建和重新规划，提高居民的生活质量和城市形象。
改造的重点包括更新住房设施、完善基础设施、改善环境卫生和提供更好的社区服务。
此外，改造还涉及到解决农民工和低收入人群的住房问题，为他们提供更好的居住条件。
深圳市政府通过制定相关政策和推动改造项目的实施来解决城中村问题。
政府鼓励开发商和开发公司参与城中村改造项目，通过政府的补贴和优惠政策来吸引他们的参与。
此外，政府还与相关部门合作，加强管理和监督，确保改造项目的顺利进行。
城中村改造研究的成果在深圳的一些地区已经得到了初步的呈现。
例如，在福田区的一些城中村，政府与开发商合作，进行了大规模的改造工作。
改造后的社区拥有现代化的住房设施、完善的道路和交通系统、绿化的公共空间和方便的社区服务。
居民的生活质量得到了大幅提升，社区环境变得更加宜居。
尽管城中村改造研究取得了初步的成果，但仍然存在一些问题和挑战。
首先，改造需要巨大的投资和资源，政府需要制定更有力的政策和资金支持，以推动改造项目的实施。
其次，改造过程中需要与居民进行有效的沟通和协商，以确保他们的利益得到保护。
最后，改造后的社区需要有一个良好的管理和维护机制，以保持其可持续发展。
总的来说，深圳市在城中村改造研究方面已经取得了一些重要的成果，但仍然需要进一步努力。
通过有效的政策和资金支持、与居民的沟通和协商以及良好的管理和维护机制，深圳市的城中村改造工作可以取得更大的成功，建设成为一个现代化和宜居的城市。
深圳城中村改造探讨——以下沙村为例
深圳城中村改造探讨——以下沙村为例摘要：深圳作为改革开放的前沿，自1980年立市以来在短短的三十几年时间中历经了从小渔村到现代化城市改革的蜕变。
其城市建设及其经济发展的速度在整个世界范围内都是空前的。
在巨大的城市化浪潮的冲击下，深圳特区内原有的村落经历了重大的结构转型，其发展模式独具一格，它们既有强烈的城市化特征又维系着自身特有的传统文化和经济观念，它们既在城市化进程中担当重要的角色，又因为其自身固有的体制结构而成为让人头痛的“结石”，下沙村就是其中之一。
关键词：城中村；村落形态；公共空间；居住空间一、以往改造策略研究1.重建型开发指对已没有保留价值的旧住宅地块进行拆除、清理后，重新规划设计，调整用地功能或变更住宅形式规模标准。
优点：能够彻底改善旧居住区的建筑环境质量，优化土地利用。
弊端：把城市看作是一种线性的进化，忽视城市的历史与现状。
对“城中村”空间持彻底否定的态度。
2.调整型开发在整体格局不做重大调整的情形下，对局部区域，关键要素进行重点改。
优点：（1）拆迁量小，拆迁成本与回迁安置费用降低，保留一定数量的旧建筑，从而使资本投入大大降低。
（2）新、旧村土地资本的良性循环。
缺点：改造时间长。
3.控制型开发指在保留城中村大部分建筑的基础上对违章建筑进行改造，控制新建建筑，对城中村进行整体外立面和内部结构的适当梳理。
改造的特点是建造工程量小，资金需求也少。
二、适合下沙村的改造策略——一种可持续发展的改造模式1.改造整体性城市是一个有机协调的整体，城中村也是城市的一部分。
因此在改造的过程中应该遵循其规律，尊重城市格局和文脉特征，保护城区城市肌理的完整性。
2.公众参与性在改造过程中，应该鼓励各种类型的居民参与。
因为城中村的居民是行为主体，所以他们在改造中提出的各种问题更有发言权。
从居民的现实需求出发来制定更新规划，可以确保居住环境的更新过程能够更有效的运作。
3.改造的经济性对于城中村的改造，应该尽可能的减少其更新对于现有社会经济生活的破坏。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
大冲村作为深圳的典型城中村，其改造推进策略具有以下优势：首先，大冲 村地理位置优越，交通便利，改造后将有效提升城市整体形象；其次，大冲村人 口流动大，改造将有助于提高城市管理水平；最后，大冲村的基础设施落后，改 造将进一步完善基础设施，提高居民生活质量。然而，改造也面临着诸多挑战， 如资金筹措、拆迁安置、居民生活质量保障等。
城中村策略研究
1、城中村改造策略选择
在城中村改造过程中，需要制定科学合理的策略。本次演示提出以下策略选 择：首先，制定整体规划和统筹，确保改造工作的有序推进。其次，重视基础设 施建设和公共服务设施的完善，提高居民生活水平。最后，注重文化和历史遗产 的保护，实现历史文化传承与现代城市发展的有机结合。
城中村改造模式
1、城中村改造背景及现状
城中村改造是在城市化进程中为提高城市品质、改善居民生活质量而开展的 一项重要工作。但在实际改造过程中，往往存在着诸多问题和不足。首先，改造 模式单一，缺乏多元化。其次，政府在改造过程中缺乏整体规划和统筹，导致改 造成本较高。最后，缺乏对文化遗产和历史风貌的保护意识，许多传统建筑和文 化遗址遭到破坏。
城中村改造模式与策略研究以 深圳为例
0式
03 城中村策略研究
04 深圳为例
05 参考内容
引言
城中村是指城市快速发展过程中遗留下来的城乡结合部地区，这些地区往往 存在着基础设施不完善、居住环境差等问题。城中村改造是城市更新和发展的重 要环节，也是推进城市化进程的必然选择。深圳作为我国改革开放的前沿城市， 城中村问题尤为突出。本次演示将探讨城中村改造模式和策略在深圳的应用，以 期为相关研究提供参考。
3、深圳城中村改造面临的挑战 和对策
尽管深圳市在城中村改造方面取得了一定成效，但仍面临着诸多挑战。针对 这些挑战，本次演示提出以下对策：首先，加大政策扶持力度，为城中村改造提 供更多的资金支持。其次，加强政府统筹和规划力度，制定科学合理的改造方案。
031.深圳市城中村综合整治规划探索
深圳市城中村综合整治规划探索黄汝钦，刘琛，潘俊豪，胡宇帆摘要：深圳城市更新已历经十余载，从最初的城中村、旧工业区改造到当下的城市更新，更新活动大规模且规范化的铺开。
当下，创新更新方式，倡导多元复合的微更新、避免大拆大建已然成为遵循保护与发展要求的差异化更新路径。
本文基于对深圳市龙华区大浪街道新围新村综合整治规划研究，针对差异化的更新规划编制理念与思路方法进行探索，期望对深圳后续综合整治为主的微更新规划编制与管理工作提供启发。
关键词：深圳市,城中村,综合整治,产城融合,微更新1 缘起：运用综合整治全面探索城中村保护与发展模式深圳作为中国率先设立的经济特区，30余年来既是中国工业化、城市化和国际化道路上的表率，同时面对空间资源紧缺等制约与挑战也首当其冲。
面临经济快速增长与土地供应难以为继的矛盾，深圳城市更新已历经十年，历数其发展历程，2004年《城中村(旧村)改造暂行规定》的出台，拉开了城中村改造大幕；2009年颁布《深圳市城市更新办法》（简称《更新办法》），迎来历史性新阶段，标志着城市更新改造工作从原有的城中村、旧工业区走向全面的城市更新；2012年，《深圳市城市更新办法实施细则》出台后，短时间内城市更新项目的实施率实现翻番；2014年《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》的出台，使得城市更新用地处置政策与地价政策更加完善，并明确鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新等新政策。
由此，在新增供地短缺的深圳，城市更新已然成为城市土地供应主流。
《深圳市城市更新办法》作为全国首部更新办法，提出了综合整治、功能改变和拆除重建三类改造方式，并针对每类方式提出相应要求。
然而在实际运作中，拆除重建类的更新活动受到的关注度及需求量最高，一方面在于市场驱动强势，资本追逐利润的原因，另一方面，则由于拆除重建类更新方式相关的标准规范、操作流程较之其他两者引导更全面，更具备政策依据。
然而针对深圳城市建设发展过程中的越来越稀缺的“城中村”，为了处理好保护与发展的关系，除去安全因素的考虑，通过综合整治的方式弥补建筑物自身先天不足，对于城中村来说是一种全新的尝试与探索。
城中村改造模式与策略研究以深圳为例
城中村改造模式与策略研究以深圳为例一、本文概述随着中国经济的飞速发展和城市化进程的加速，城中村现象日益成为众多大中城市面临的重要问题。
作为中国经济特区的代表，深圳在城中村改造方面积累了丰富的经验和教训。
本文旨在以深圳为例，深入探讨城中村改造的模式与策略，以期为其他城市的城中村改造提供借鉴和参考。
文章首先将对城中村的概念进行界定，明确城中村改造的必要性和紧迫性。
接着，通过对深圳城中村改造历程的回顾，总结其改造的主要模式和特点。
在此基础上，文章将深入分析深圳城中村改造的成功经验和存在的问题，探讨其背后的原因和影响因素。
为了进一步推动城中村改造的深入发展，文章将提出一系列针对性的策略和建议。
这些策略和建议将围绕政策制定、资金筹措、规划设计、社区参与等多个方面展开，旨在促进城中村的可持续发展和社会和谐。
文章将总结深圳城中村改造的启示和意义，强调在城市化进程中应重视城中村改造工作，注重人文关怀和社区建设，实现城市的全面协调可持续发展。
通过本文的研究，希望能为城市规划和城市管理提供有益的参考和借鉴。
二、深圳城中村现状分析深圳，作为中国的经济特区，经历了快速的城市化进程。
在这个过程中，城中村作为一种特殊的城市现象，承载着深厚的历史文化底蕴和社会经济功能。
目前，深圳的城中村主要分布在关内地区，如福田、罗湖、南山等区域，这些地区由于早期城市化进程的快速推进，形成了大量的城中村。
深圳的城中村现状呈现出以下几个特点：一是建筑密度高，空间布局紧凑，形成了独特的城市风貌；二是人口构成复杂，既有原住民，也有大量外来务工人员，人口流动性强；三是社会功能多样，城中村内不仅有居民的居住功能，还涵盖了商业、餐饮、娱乐等多种功能；四是基础设施相对滞后，尽管近年来政府加大了对城中村的改造力度，但仍然存在一些基础设施短板，如道路狭窄、排水不畅、消防设施不足等。
在城中村的社会经济功能上，它们为大量外来务工人员提供了相对低廉的住房和生活成本，成为了城市经济发展的重要支撑。
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专稿摘要：30年来快速发展使得深圳市面临越来越严峻的土地资源约束。
在“四个难以为继”的巨大压力下，深圳于2004年开启了城中村改造的序幕，呈现出主体多元、方式多样、项目运作、规划统筹等特点。
然而，调研中发现规划着重于技术手段，土地权属关系复杂、安置补偿存在漏洞、政府角色缺位与错位并存、监管法律制度缺失使城中村改造工作陷入困境。
本文提出通过重视社会更新，发挥规划师的沟通作用，建立实施评价和反馈机制，加强土地储备工作，规范土地出让，重塑政府角色，理顺拆迁工作机制，完善运行措施从而优化深圳市城中村改造策略，推进城市健康有序发展。
关键词：城中村；改造；优化策略；深圳Abstract:With the rapid development for30years, Shenzhen has to face with the increasingly severe land resource constrains.Under the great pressure of“four unsustainable”,Shenzhen started the reconstruction of the Villages in city in2004.And the program shows the feature of pluralistic main,multiple mode,project operation,planning prevailed,dealing with illegal construction by preventing and diverting.However, the program cannot be conducted opportunely because there is something wrong with planning,land manage-ment,demolition，government’s role,regulatory and le-gal.The paper suggests Shenzhen should strengthen the planning by paying more attention to social updates, have the planners act as rational communicators to guide the public participation,establish evaluation and feedback mechanisms,achieve rational allocation of land resources by improving land bank and regulating land transactions,reshape government’s role,focus on resettlement,operate the effective measures.So we can have a healthy city.Keywords:villages in city；reconstruction；opti-mistic strategies；Shenzhen作为改革开放的前沿阵地，深圳市面临日趋严峻的土地资源形势，城中村改造无疑成为拓展城市发展空间，增强城市竞争力的砝码。
近年来，学者关于城中村的特征、问题、形成机制等已经基本达成共识，认为城中村是当前快速城市化发展背景下，城乡二元土地管理制度与现代城市经济发展矛盾调和的产物，是原农村居民在政府管理缺位和趋利政策引导下，追求土地收益最大化的表现，是以租赁经济为支撑、以流动人口为主体的低收入居住社区。
这一特殊空间的改造同样引起了政府、学术界和社会的广泛关注，研究普遍认为应以土地利用作为解决矛盾的切入点，通过规范土地市场，明确界定土地产权内容，将集体土地转制实现国有化，并以宅基地入股的形式保障集体经济组织和村民的利益，在实施上则主张通过“自我原位塑造”来实现功能和景观的改善。
此外，立足于城市社会学的分析逐渐增多，呼吁各界客观认识表情复杂的城中村，人文尺度作为城中村改造的原则之一被确立下来。
从根本上讲，城中村改造涉及到集体土地产权制度改革、违法建筑处理、集体经济组织改革、村民发展、流动人口住房供给等多个层面，需要建立起推动多方共同参与，维护利益均衡和社会公平的改造机制。
这些研究为深圳市城中村改造实践提供了方向性指导，但大多停留在理念和理论层面的探讨，深圳市城中村改造的策略需要在现有研究成果的基础上，结合地方特色和问题予以优化。
一、深圳市城中村改造特点城中村是城市化过度与城市化不足并存的产物，满足社会廉租住房需求的同时，形成了“以地生财”为特征的封闭经济体系，“三非经济”汇聚严重影响城市健康发展。
2004年，出于应对日趋严峻的土地资源形势的需要，深圳市开始加快城中村改造步伐，其运作过程呈现出以下几方面特点：1.兼顾多方利益诉求的多元主体共同参与和多样化改造模式深圳的城中村改造模式总体可以概括为市场主导下的多元主体共同参与。
政府的主要作用是在“完善功能配套”的既定目标下，通过政策、规划进行调控和引导。
根据城中村各自的条件，具体改造方式呈现多样化特征：按投资主体可以划分为政府工程、村集体股份有限公司自改、开发商实施改造以及合作改造等四种基本类型；按用地功能可以划分为公益性项目、产业升级项目、商品开发项目等类型；按建筑物的拆建比例，可以划分为综合整治和全面改造（包括异地重建、整体拆建、局部拆建）。
2.以项目承包制为主要运作方式，吸引社会资金参与改造过程深圳市城中村改造的优化策略研究□叶磊1马学广2（1．北京大学深圳研究生院城市规划与设计学院，广东深圳518055；2.北京大学城市与环境学院，北京100871）近年来，“净地出让”业已成为各大城市推进“三旧改造”的主流趋势，城市更新一般经过“拆迁—整理—入库—出让—开发”的过程。
深圳城中村改造则以项目承包为主要运作方式，采取“毛地出让”，改造范围以城中村红线范围为依据。
根据改造主体的不同，资金来源于开发商、城中村股份公司、城中村村民、银行贷款以及政府扶持资金。
改造的优惠政策主要面向开发建设单位，以容积率奖励和地价减免为主要形式。
安置补偿以货币为主，具体补偿额度视项目而定。
3.以规划为实践准则，在市域层面上实施统筹和协调《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2020）》和《深圳市城中村（旧村）改造专项规划编制技术规定（试行）》是指导深圳市城中村改造的纲领性文件，在市级层面对改造范围、改造模式、改造规模、开发强度、用地功能进行规划引导，并明确改造规划的原则、内容、深度和成果形式。
以岗厦河园片区为例，该片区位于深圳最重要的福田行政商业中心区内的东南角，改造专项规划将其定位为“商业、办公、居住为一体的多功能综合发展区”，从用地功能布局、开发强度、交通组织、配套设施、经济测算等几个方面进行具体分析，以科学地指导实践。
4.以“堵疏结合”应对违法建筑，降低改造的社会成本深圳市城中村集中了全市90%的违法建筑，并牵涉众多由于行政调整带来的历史性遗留问题。
规模庞大的违法建筑权益关系错综复杂，按合法建筑补偿则会引起新一轮抢建，不补偿则无法实施拆除，公共利益受到侵害。
“堵疏结合”是现阶段处理违法建筑的主要方法，“堵”指以违法建筑零增长为目标加强对新增违法行为的查处；“疏”指依据违法用地和违法建筑处理的有关政策和程序，对存量违法建筑进行确权。
二、深圳市城中村改造问题剖析1.规划着重于物质形态和技术手段，不足以应对城中村改造的利益分配问题深圳市城中村改造规划强调的是改变“城不城，村不村”的物质形态，其不足体现在：对于城中村“财富性”特征认识不足，尤其是对产权界定的难度估计不足；侧重物质形态的更新，忽视社会问题的解决，在基层社区建设、原住民就业、社会保障以及补偿、外来务工人员居住等都未做出明确安排；政府的土地国有化、重塑权力关系等多元目标与城中村居民继续享有宅基地、维持既得利益的目标相冲突，致使双方难以就规划方案达成共识。
在这样的前提条件下，以技术手段为主的城中村改造规划不足以应对城中村改造的利益分配问题。
2.土地权属关系复杂，参与宏观调控的力度被削弱“深圳速度”在创造经济奇迹的同时造成土地管理的巨大难度，土地参与宏观调控的力度被削弱：集体所有制的土地绕开政府进入土地市场成为权属分散的违法用地，并被实际使用者占有，收回成本高昂，降低了土地参与宏观调控的力度；由于各城中村的建设规模不同、区位不同，改造盈利空间不同，以单个项目实现资金平衡的方式不利于推动整体改造；城市快速发展和多次行政管理体制改革使得土地管理政策表现出明显的滞后性、应急性，政策之间的连贯性和协调性不足，形成众多历史遗留问题，进一步加大土地管理难度。
3.安置补偿工作存在漏洞，拆迁推进乏力新一轮深圳市城市总体规划和土地利用总体规划将逐步实现建设用地“零增长”和主要依靠城市更新提供发展空间确定为基本战略。
这必然带来巨大规模的拆迁安置量。
目前，拆迁推进乏力的主要症结在于：前期政策宣传和现场动员工作不充分，确权工作缺乏规范的流程，造成被拆迁对象强烈的对抗情绪；因拆迁的紧急程度，补偿额度存在很大差距，缺乏统一、切合实际且富有弹性的补偿标准；安置房建设未能与拆迁工作同步推进，难以满足被拆迁户产权调换的需求；拆迁许可证未按法定要求发放，要件不全使其失去原有的监管功能，反成为拆迁工作的制肘；专业化的拆迁服务队伍和市场管理秩序尚未建成，被拆迁户的选择权、知情权、表达权不能得到满足。
此外，规划方案比选时缺乏对拆迁成本的衡量，也是加剧拆迁工作难度的重要因素。
4.政府角色缺位和错位并存，导致原村民投机建房行为的滋生和蔓延城中村改制后，村民和股份有限公司之间的经济联系由松散变为紧密，并以“股份制”形式加以强化。
在政府管理缺位和趋利政策引导下，城中村逐渐演化为低收入流动人口的聚居地，并承担起提供廉租房的社会角色。
股份有限公司和村民抱着“谁投资，谁收益”的观念，认为城中村收益归村集体和村民所有；而政府认为收益来自于城市开发的溢出效应，原住居民“坐地生财”形成的“食利阶层”不利于社会发展。
在改造的一些环节上，政府部门“运动员”和“裁判员”集一身的现象屡见不鲜。
归根结底，政府角色的缺位和错位加剧村民对政府的不信任。
而政策的退让和执行力不足使村民逐渐取得博弈的优势，从而以抢建形式对抗政府的法规政策企图获得更大的利益分配权力，导致建房行为的滋生和蔓延。
5.监管法律制度不健全，城中村改造工作成效受限制公共选择理论提出市场经济体制下政府行为是出于自利动机的交易过程，指出在地方政府企业化的大背景下，政府干预存在局限性。