上海社区商业考察报告

业态规划：3万平米的社区商业包含餐饮、娱乐、零售、亲子、健 身等。
•作为不成熟区域的社区商业餐饮在本项 目所占了主导地位。 •业态组合上不仅有餐饮、亲子、健身等， 业主所关注的干洗店、银行、便利店、 药店等，本项目也都做了细致考虑。 美容、康体 亲子 餐饮 超市 零售 健身 娱乐 社区配套 9% 5% 37% 5% 11% 13% 19% 3%
•永新城：住户多为白领，年龄段在30-40以上，有较强的消费能力，该社区是典型 区域住宅与人群 白领社区。
•周边高档社区住户主体特征：富裕阶层居多、高收入户占80%以上，私营企业主、
高级白领，年龄在30～50岁居多。本地住户3～4口之家居多。
•项目周边的主要商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路的沿街商业。 周边商业环境 •商圈商业以中高档百货为主。 •沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 •由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主，因此周边商业与本商业竞争关系 不强。
贝尚坊与永新坊小结：两项目同属于社区商业街项目，建筑体量基 本一样。
•作为社区商业项目贝尚坊由于项目所处地理区域尚不成熟，在业态选择上增加了 品牌与业态选择 药店、洗衣店、银行等社区必须业态，而永新坊所处区域是徐家汇的商业核心区， 周边住宅和办公项目林立，因此业态以餐饮和服饰零售为主。可见社区商业的定位 不仅需要关注社区自身需求，也要关注周边商业情况。 •尚贝坊和永新坊两个项目均属于高端项目，因此商户选择也是中端或略微偏高端 品牌，偏高端品牌也仅限于餐饮、娱乐业态。
•社区人流、商圈人流停留。 •2号入口亦可将写字楼人群快速导入商业街内部
借鉴与学习3：纵向人流动线设计，3部电梯连通地下一层和一层
•商场两端均设客用电扶梯，中间有无障碍电梯，便于顾客上下通行。 •约300米街长设置3处地下一层至一层纵向连通点，使得一层人流能便于导入地下一层，且提高了地 下一层的商铺价值，特别是距离电梯最近的商铺。
•项目由凯里森建筑事务所规划设 计完成。
地理位置：贝尚坊位于松江九亭板块，紧挨七宝大型商圈，南接沪 松公路、西至沪亭北路，交通便捷、畅达。
项目距离9号线九亭站点约有1公 里的路程，沿沪亭北路步行的话 大约需要15分钟的时间。乘坐9号 线从九亭站点出发大约25分钟可 以抵达宜山路换乘站点，30分钟 可到徐家汇商圈。 在项目对面的沪亭北路上有数 辆九亭板块内的主要公交路线，
2006年12月 开业 开业率78% 2008年1月 2008年11月 2008年12月 一期开盘销售 均价4万元
……
目前销售3层 售价3万元
开业率突破 90%
苏宁开业开业 率96%
•统一业态规划 经营 管理 模式 •统一招商 •统一运营管理 •统一营销策划 •统一物业管理 带租 约销 售
•销售的商铺返租截止在2019年（10年的返租期），同 时签订5年续租合约。 •目前剩余8年的返租，为前三年7%，4—6年8%，最后 两年9%。
项目借鉴点
•项目业态组合除了餐饮、家居、健身、儿童教 育类外还包含洗衣店、社区超市和数码冲印等， 满足社区业主日常消费需要。 •目前我们重点也是发展社区商业，可以考虑与 社区重要且必须的商户达成长期战略合作关系。 （下表是社区配套品类及面积建议） 业态 品类 最小面积 200 100 20 60 20 20 500 40 960 最大面积 500 300 50 400 80 50 1000 80 2460
建筑设计：海湾式布局与层级分明的规划设计
“水”是贝尚坊西班牙风格的灵魂元素之一。水岸是曲线的，路也是曲线的，建筑沿水岸自然排布，体现了建筑与 水与人的和完美谐的居住形态及港湾式规划理念。
贝尚坊建筑以形式多样的层级方式排布，高低错落。外立面设计着重突出整体的层次和空 间感，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板。
•业主基本没有自由选择商户的权力，商铺的规划必须 按照业态规划进行品牌落位。
小结
•带租约销售的项目，销售时点的选择是一个项目成功与否的关键。 带租约销售 •本项目在开业且开业率达到96%以上开始销售，给业主建立了投资信心。 •本项目主力店部分（酒店、超市、苏宁、影院、电玩）开发商未作销售，为建 商户经营建立了信心。 •项目在返租时限上为10年期限并且续租5年，是对一个商业项目初期的成长起到 了关键性作用。15年返租期对投资者来说已经收回了全部投入没有了投资风险， 因此未来更加容易运营。
地理位置：永新坊位于上海市徐汇区内徐汇板块。
徐汇区
永新城
永新坊
• • 项目距离徐家汇交通枢纽仅500米左右的距离，有轨道交通1号线和多条公 交线路，交通便利。 目前周边商业氛围早已成熟。项目处于人流密集的天钥桥路，自开业起即 拥有了强大的消费客流支撑。
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项目定位：以永新城业主及住户为主，兼顾提供周边2公里范围内 约10万居民及徐家汇商圈高端消费人群的基本生活需求。
借鉴与学习1：高端住宅项目所匹配的社区商业的定位与商户品牌 的选择。
项目借鉴点
•社区商业的定位和所选择的品牌需要与社区 的居住人群对位。
•“居适家”丹麦家居品牌；“威尔士健身”
在全国有超过30家直营店，年卡3500元/张； “汤豪仕”餐饮在上海近20家直营连锁店。
借鉴与学习2：社区商业的业态组合要从业主根本需求出发定位于 招商。
业态配比：永新坊业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要 为服装零售，餐饮为特色餐饮。
业态配比——零售：餐饮：服务=6：3：1
业态 餐饮 服务 零售 合计 商家数量 （户) 14 2 30 46 比重 31% 4% 65% 100%
业态 餐饮 服务 零售
面积范围 （平方米） 103-613 32-91 10-790
上海社区商业项目
考察报告
•上海开元地中海广场 •上海贝尚坊
•上海永新坊
项目概况:松江新城26.8万平米复合型商业地产项目，包含6幢公寓、 1幢写字楼、1幢五星级酒店和8.6万平米购物中心。
项目区位：
项目地处松江新城CLD（中央生活区）、CRD(中央休闲 区)和未来CBD（中央商务区）正中央，与区政府相邻； 北面是集中了七所高等学府的松江大学城；东面是上海市 第一人民医院；西面紧邻国际知名半导体企业台积电，座 拥20余个中高档居住宅区。
MODA、NIKE、ADDIDAS、AMASS、影儿、
诗篇、恩裳、LILY、播、依谷、那帕佳、哥 第等60余家 娱乐及配套：唯一量贩KTV、MAX电玩城、 新华书店
项目整体品牌定位于中端消费，与周边居住人口和消费人群相互吻合。
运营模式:商业开业后两年采用带租约销售，承诺客户返租期内平均 年回报为8%。
借鉴与学习4：停车规划——地下、沿街相结合
①辛耕路地下车库 （近220个车位） ②辛耕路沿街停车 位（近15个车位）
① ②
在寸土寸金的徐家汇，永新坊利用其自身为综合型项目的优势，结合了地下集中车位和沿街停 车位，为永新坊的消费者提供了足够的停车空间。
借鉴与学习4：店招/广告位规划
• • •
社区商业的店招，该项目设置了统一规格，且商户需要统一悬挂。 地下入口处设置主力店广告位各景观节点、休憩处，均设置广告位。 二楼透明橱窗充分利用，作为广告展示。
诊所 美容、美发 洗衣 服务类 银行、邮政 中介 电信 标准超市 零售类 药店 合计
借鉴与学习3：如何处理好商业与住宅的动线关系，人流、车流及 货流等。
住宅人流 商业人流 商业车流
项目借鉴点
•该项目的设计很好的将商业与住宅做到合理区 隔，使得商业的繁华不影响居住的宁静。 •住宅的人流动线与商业的人流动线进行分离， 但是两条动线保证合理的距离，可以让住宅的 人能够便利的到达商业。
商圈 占地面积 总建筑面积 商业面积 步行街面积 建筑形态 功能定位 区位 开业时间 经营模式 主要业态 徐家汇商圈 2.2万平米 28万平米（永新城） 10万平方米 2万平米 商业步行街 社区商业街 内环内 2007年10月1日 只租不售 服装零售 餐饮(休闲餐饮\特 色餐饮……）
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永新坊，作为永新城的社区配套，已于2007年10月全面开业，是具一定规模、经营内容综合性、商铺品 位层次较高的社区商业步行街。 依附于徐家汇商圈，提供周边0.5公里范围内约3万居民的基本生活所需，同时也服务于徐家汇商圈的消 费人群。 商户经营内容涵盖各个方面，商户品质较高，包括超市、服饰、特色餐饮、生活服务设施等。
•销售型产品如何建立业主、商户双方的信心是商业运营管理的核心。该项目选 择统一业态规划、统一招商、统一运营管理、统一营销策划、统一物业管理，五 管理模式 个统一，建立了商户的经营信心。 •从管理角度该项目从消费者出发，协助商家完善产品和服务，因此保证了商业 的整体经营情况，从而业主的利益也得到了保证。
说明
其中200平米以下的5家，400平米以上4家，餐饮商铺的面积较大，主要集中 在地下一层
其中美容美发1家，数码摄影1家 其中100平米以下的7家，200平米以上5家，一家主力店(city shop），一家次主 力店（丽婴房）
商铺面积分割宜多样化，提供经营者多种选择，适应不同业种业态对面积的需求。
借鉴与学习1：人性化建筑规划
• 沿街加内街的商业步行街给商铺提供了最大的展 示空间。 • 一条宽约15米的休闲步行街让市民在购物之余， 尽享良好的空间。 • 地下一层引入自然光，增加地下商业的可见度。
借鉴与学习2：人流规划—顺势而为，多方位设置入口，方便顾客 进入
③
④
①徐家汇天钥桥路入口 ②主通道人流 ③辛耕路入口 ④社区联通处
购物中心 主入口 次入口
次动线
主力店 乐购
购物中心 主入口
室外空间水景区域 主动线
业态及品牌:餐饮、娱乐占40%，百货占40%，配套占20%，各业态 错落分布在各楼层，年开业率稳居97%左右。
主要商家： 主力店：TESCO、开元地中海影城、苏宁电 器、开元名都大酒店（五星） 餐饮：KFC、STARBUCKS、DQ冰淇淋、味 千拉面、一茶一座、棒约翰、两岸咖 啡、85 度C 等30余家，涉及休闲、日式、川、湘、 粤、本帮菜等各个菜系 服饰： LACOSTE、JACK&JONES、VERA