黄冈市黄州区商业情况市调报告

黄州区商业情况市调报告
市调时间：2011年3月14日—2011年3月18日
市调地点：黄州区主要商业区：奥康步行街、考棚街、胜利街、摩尔城
市调目的：通过此次市调，全面了解黄州区现有的商业现状及租金水平、业态分布、配比、经营状况、发展过程，为本项目招商工作能顺利
开展，作好前期铺垫。

市调内容：
◆奥康步行街
1、地理位置：北临胜利街，南接八一路
2、商业分布及经营类别：
1楼：街道分布：（上图所示，从左到右排列）
第一条街道：主街道由北边胜利路入口A区起，沿C区、
E区、西广场D区、F区至南边八一路入口G
区止；
第二条街道：B区内置的中心街道；
第三条街道：B区与I区之间为儿童世界；
第四条街道：I区中的女人世界。

商业体量：约367间（不包括D区一楼通信广场内铺；其中空置、
转让、装修中约16间，该类型商铺主要分
布在I区的女人街）。

经营体量：约218户（其中包括同品牌分店）。

经营类别：品牌男装：17户（占1楼经营体量的8%）；
品牌女装：35户（占1楼经营体量的16%）；
运动系列：31户（占1楼经营体量的14%）；
休闲系列：19户（占1楼经营体量的9%）；
品牌鞋类：11户（占1楼经营体量的5%）；
皮具箱包：8户（占1楼经营体量的4%）；
内衣、饰品：15户（占1楼经营体量的7%）；
儿童系列（童装、玩具）：19户（占1楼经营体量的9%）；
潮流服饰：51户（占1楼经营体量的23%）；
护肤、美发：5户（占1楼经营体量的2%）；
眼镜、药店：4户（占1楼经营体量的2%）；
西式快餐、糕点：3户（占1楼经营体量的1%）；
2∕3∕4楼：经营类别：B区：2楼：工贸家电
3楼：森奥家居城
C区：2楼：钱柜KTV、苏菲雅婚纱摄影
D区：2楼：真快活美食、电玩总动员
3楼：菲特网络会所、菲特健身会所
4楼：兴汇影城
E区：3楼：皇家春天婚纱摄影、辣翻天火锅城、
女子生活馆
F区：2楼：有意思西餐厅、布艺广场
3楼：喜唰唰火锅城
4楼：伯爵酒吧
G区：3楼：魅力女人生活馆
4楼：薇薇新娘婚纱摄影
I区：2楼：新诗雅专业美容
3楼：剑威跆拳道馆、少儿拉丁舞
3、租金水平：
第一条街：平均租金水平约200元/㎡/月（实际使用面积）
第二条街：平均租金水平约125元/㎡/月（实际使用面积）
第三条街：平均租金水平约100元/㎡/月（实际使用面积）
第四条街：平均租金水平约40元/㎡/月（实际使用面积）
4、配套费用：物业费：2.75元∕㎡∕月
5、经营环境：
优势：1、地段好、中心商业区；
2、现代型的商业物业；
3、商业氛围成熟；
4、业态组合较为丰富；
5、较为舒适的购物环境；
6、商业管理公司统一经营管理；
7、规模较大的开放式商业中心。

劣势：1、停车位较少；
2、商业街内指示牌不明确；
3、缺乏女性个性消费，如饰品店、美甲等；
4、部分业态规划不合理，如B区3楼的森奥家居城，货物搬运
不方便；
5、配套设施未完全投入使用，如中心广场的扶梯未开动；
6、上楼楼梯太窄，不能很好的疏导客户上楼，导致2楼以上消
费群体量少。

6、备注：
此次市调了解到，第4条街道女人街的人气不足，导致商铺空置以及转让现象，商业管理公司即将对经营业态进行调整。

B区的2、3楼也将进行调整，目前初定方案为淘宝城。

◆考棚街
1、地理位置：北临胜利街，南接八一路
2、商业体量及经营类别：
经营体量：194户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：
24户
箱包、鞋类：27户
内衣、饰品类：20户
大众、潮流服饰类：64户
儿童系列类：10户
护肤、美发类：4户
其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、药店等）：
45户
空置、装修商铺：10间
3、租金水平：平均租金水平约85元/㎡/月（实际使用面积）
4、商业业态：
A、业态分布凌乱；
B、影响力品牌量少；
C、属于中低端消费群体。

5、经营环境：
A、街道凌乱无序；
B、街道无统一规划;
C、沿街商业改建困难;
D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；
E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;
F、营造不了好的商业氛围；
G、没有统一的商业管理。

◆胜利街
1、地理位置：东门路交叉口至老黄州商场
2、商业体量及经营类别：
经营体量：196户：品牌服饰类（其中含：男装、女装、运动、休闲类）：
19户
箱包、鞋类：10户
内衣、饰品类：10户
大众、潮流服饰类：25户
儿童系列类：3户
护肤、眼镜、美发类：18户
商超：3户
其他类（其中含：餐饮、日杂、副食、糕点、电子产
品、药店等）：108户
空置商铺：21间
3、租金水平：
东门路交叉口至考棚街交叉口：平均租金水平约100元/㎡/月
（实际使用面积）
（注：其中七一商场对面有13间商铺由居民房改建，层高约为2.6米，宽度约为2.5米，该段商铺实际使用面积约65元/㎡/月。

）考棚街交叉口至老黄州商场）：平均租金水平约50元/㎡/月
（实际使用面积）
4、商业业态：
A、业态分布凌乱；
B、影响力品牌量少；
C、商业经营体量很少；
D、事业单位较多，隔断商业的连续性。

5、经营环境：
A、街道凌乱无序；
B、街道无统一规划;
C、沿街商业改建困难;
D、提供不了与购物相结合的配套设施，例：停车场、休闲广场等；
E、提供不了一线品牌入住通山的合适场所;
F、营造不了好的商业氛围；
G、没有统一的商业管理;
H、不是理想的购物消费场所。

◆摩尔城
1、地理位置：东门路交叉口处
2、商业业态分布及经营类别：
外街：副一层：喜刷刷火锅城
真快活美乐园娱乐城
（电玩*网吧*台球*西式快餐*特色小吃）一层：武商量贩（副食、小商品、百货等）
二层：武商量贩（家电、服饰等）
三层：共有商户：10家
装饰公司：2家
美容中心：2家
旅行社：1家
玉器行：1家
投资公司：1家
婚纱摄影：1家
婚庆公司：1家
印务公司：1家
往上为住宅
内街：一层：共有商铺44间
主营：潮流服饰
尚在营业：16家
空置商铺：50%以上
二层：共有商铺48间商户12家
培训类：8家
网吧：1家
装饰公司：1家
广告公司：1家
游戏开发公司：1家
美容类：1家
3、现租金水平：内街：东门路入口处：平均租金水平约80元/㎡/月
（实际使用面积）
一层：平均租金水平约20元/㎡/月
（实际使用面积）
内街一层原定租金为：
第一年：平均租金水平约55元/㎡/月
实收租金：6个月（4月份开街）
第二年：平均租金水平约68元/㎡/月
实收租金：6个月（按第一年租金标准）
第三年：平均租金水平约78元/㎡/月
实际租金水平为现租金水平
4、商业现状分析：
A、影响力品牌量少；
B、属于中低端消费群体；
C、主营业态与摩尔概念不符；
D、外街与内街业态无法很好的衔接，导致内街经营惨淡。

备注：该项目于2009年4月份开街营业，内街由于经营惨淡，当年9月业主、商户集体闹事，商户拒缴租金，导致业主拒付后续按揭款项。

该项目目前没有物业公司。

市调分析：
1、商业情况分析：
黄州区目前的商业分布情况，中低端消费群体以考棚街商业街为主，中高端消费群体以奥康步行街为主。

奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻；考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主。

2、月租水平分析：
奥康步行街为主要商圈，平均租金水平约120元/㎡/月，此步行街为新型成熟商业区，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量大，业态规划集中，大量品牌商家入驻，锁定了消费群体，经营商户收益稳定；
考棚街平均租金水平约85元/㎡/月，此商业街为老商业街，贯穿于胜利街与八一路两条主干道，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属于年轻的中低端消费群体场所。

胜利街平均租金水平约75元/㎡/月，此条街道起到了黄州区各商圈的连通作用，聚集了各事业单位，人口流动量大，但商业体量较少，消费场所不多。

此条街西段考棚街交叉口至老黄州商场路段空置商铺很多，转让现象频发，主要原因在于商圈向东转移。

3、商业业态分析：
黄州区目前的商业业态主要分布于两块，分别为奥康步行街和考棚街商业街，奥康步行街为新型成熟商业区，业态规划集中，大量品牌商家入驻，属于中高端消费场所，考棚街为老商业街，人口流动量虽大，但购物环境极差，品牌入驻量少，以年轻个性潮流服饰为主，属于年轻的中低端消费群体场所。

4、商业环境分析：
目前黄州区较为理想的购物场所为奥康步行街，其余的老商业街购物环境极差。