华夏幸福基业地产运营模式(20120318)
华夏幸福基业案例分析-产业园ppt课件
园区概况-发展成果
1. 2013年，华夏幸福销售额为374.24亿元，同比增长77.07%，超额完成全年280亿元的销 售目标。其中产业新城业务销售额总计311.86亿元（含园区开发业务结算回款75.77亿 元，产业园区配套住宅签约销售额236.09亿元），城市地产签约销售额为59.16亿元， 其它业务（物业、酒店）等销售额为3.22亿元。实际归属于母公司所有者的净利润为 27.15亿元，同比增长52.21%。
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园区概况-园区分布
园区名称 昌黎工业园区 滦平金山岭园区
文安园区 沈北智慧产业园区
广阳园区 于洪园区 青岛城阳区 河北省香河县
地点 河北秦皇岛
河北承德 河北廊坊 辽宁沈阳 河北廊坊 辽宁沈阳 山东青岛 河北廊坊
规划面积 15 75 21
一期5万平 15
34.85 8 40
产业定位
华夏幸福基业案例
投资发展部
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目录
一．园区概况 二．“园区+地产”运营模式 三．园区房地产开发 四．园区示例-固安工业园区
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园区概况
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园区概况-园区业务
成立时间：华夏幸福基业成立于1998 年，拥有房地产开发经营业务一级资 质，早前致力于河北省内的城市住宅开发
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式
600340华夏幸福股票公司的赚钱商业模式产品业务公司主要业务板块包括产业园区开发和房地产开发两大业务板块。
产业园区开发核心产品包括产业新城和产业小镇。
依托产业新城发展房地产开发业务，为园区提供高品质的住宅及配套服务设施。
核心竞争力1.产业新城PPP 模式领先：公司产业新城PPP 模式多次获得国家与地方政府认可；2.卡位布局先发优势明显：国内布局区位优势明显，公司坚定不移地坚持产业新城模式，紧跟三大国家战略，重点布局国内经济热点及潜力区域。
国际化布局初见成效；3.产业发展能力国内领先：产业发展能力是华夏幸福最重要的竞争能力和护城河，也是城市和区域经济发展转型的重要基础；4.打造宜居城市，公司一直以“打造宜居城市”为理念，致力于建立有华夏幸福特色的宜居城市体系。
土地储备华夏幸福2018年1月5日公告，公司以67410.504万元通过全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司以股权收购方式取得位于香河县五一路南侧、刘庄北侧、经纬家居城西侧的国有土地使用权及开发建设60%的权益。
该土地用途为商服用地，面积为55810平方米。
核心风险1.国际风险：公司将密切关注全球政治经济形势，适时进行业务调整，避免国际政治经济风险带来的不利影响；2.政策风险：公司业务受土地政策、房地产相关政策、园区产业发展政策、财政税收政策变化的影响；3.财务风险：产业新城作为资金密集型行业，具有资金需求量大，资金循环周期长的特点；4.管控风险：公司处于全球扩张的高速发展阶段，管控风险体现在对战略的把控、落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。
投资逻辑公司是中国领先的产业新城运营商，业绩增长稳定，房地产销售量价齐升，全国范围加速布局产业新城及特色小镇项目，PPP模式助力产业新城业务大步向前。
增持减持华夏幸福2018年4月16日公告，公司部分董事及高级管理人员计划自2018年4月17日起3个月内，以自有资金增持公司股份，拟增持金额为5500万元。
【精品报告】华夏幸福产业园运营模式研究分享
公司已开发项目分布
产业园案例 园区开发：业务囊括土地一级开发、产业发展和物业管理等， 华夏幸福基业 并形成了四大产品体系，在新增园区中都有所体现
业务内容
对开发区域进行前期规划 基础设施投资建设与管理 市政公用设施建设与管理 土地整理 产业发展服务（招商引资 服务） 物业管理 厂房建设租赁
四大产品体系
华夏幸福基业 现金流模式：投资房地产销售回现反哺土地整理前期费用，政府
模式解读
基建返还、招商佣金以及后期服务将短期盈利转变为长期盈利
如何解决资金瓶颈成为“园区运营+地产 开发”模式成败的关键
华夏幸福基业 风险剖析：园区开发面临单个园区收入下降，扩张后管理半径面
模式解读
临挑战，房地产开发过于集中，实际销售有待市场验证
事业版图从环首都经济区、环渤海经济圈开始外拓
已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊 坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北 生态新区（河北张家口）、嘉善高铁新城（浙江嘉 兴)、沈水生态科技创新城（辽宁沈阳）等、
2011年起公司每年新拓展了6－8个园区
从2011 年开始，公司每年新拓展了6－8个园区进 行产业新城的开发建设，都是与市县级政策签约， 新城涵盖科技、航天、影视动漫、电子商务等各大 产业。
房地产开发
公司房产销售目前过于集中于北京周边地 区，今年受益于限购所引发的投资性需求 溢出效应。项目过于集中于单一区域导致 公司未来将面临单区域销售瓶颈的考验。 虽然目前公司大量的预收账款可保障未来 2-3 年的业绩增长，但实际销售的增速将 是需要密切关注的方向。
华夏幸福案例—河北廊坊固安工业园
典型案例
投资建设能力
通过与政府签订园区整体的排他性协议，通过下 属九通投资和京御房地产公司为政府提供工业园区 的开发、建设、招商、运营管理的园区开发一体化 服务，具备较强的投资建设能力
最新华夏幸福基业商业模式分析
华夏幸福基业商业模式分析华夏幸福基业商业模式简析目录一、企业概况；二、主要商业模式；三、模式优劣势分析；四、华夏幸福基业核心竞争力分析；五、借鉴意义。
一、企业概况华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的开发区投资运营企业集团，以建设“经济发展、社会和谐、人民幸福”的开发区城市为企业公民责任，公司核心业务包括园区开发运营和城镇开发建设。
2013年上半年，公司销售额共计159亿元，实现营业收入88亿元，实现营业利润23亿元。
公司投资运营的园区新增签约入园企业28家，新增签约投资额102亿元。
（数据来自公司2013年半年报）公司秉持“一个开发区，一个城市的未来”的理念，华夏幸福基业以产业发展和城市发展双轮驱动的发展模式，以实际行动加入到推动中国区域协调发展、城乡统筹，推动中国城市化、工业化进程的行列。
二、主要商业模式1、“园区+地产”的产业新城模式园区运营主要是通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接管了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、基础设施建设到招商引资，再到后期的综合服务。
地产开发主要是在园区及其周边进行大规模的房地产开发。
图1、按土地性质分，开发区一般整体规划面积划分2、“园区+地产”模式详细开发流程图2：注：本流程中所涉及平台公司及其他项目承接公司均为幸福基业控股子公司。
3、主要涉及行业及利润来源主营业务收入状况及行业分布表（单位：亿元人民币）注：（1）、产业发展服务是指在委托工业园区内进行产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务等产业发展服务；园区综合服务是指在委托工业园区内进行园区绿化、保洁、公共项目经营与维护等业务。
（2）、本表依据公司2013年半年报公布数据得出。
三、模式优劣势分析优势：1、该模式能够满足企业和区域发展需求。
这种开发模式的精髓在于实现了企业与地方政府的“双赢”。
从企业角度看，“园区运营+地产开发”模式有很好的协同效应：①、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低成本锁定大量土地；②、土地整理和基础设施建设需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；③、园区发展带来的产业经济发展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产项目提供相对充足的目标客户群；④、随着园区基础设施建设的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强劲的支撑；⑤、该模式运营中期能够为企业带来中长期稳定收入，支持企业市场扩张。
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
华夏幸福基业“模块式”开发探讨
华夏幸福基业“模块式”开发探讨近年来，中国房地产开发企业瞄准“绿色、节能、环保”的发展目标，不断探索创新的发展模式。
其中，华夏幸福基业以其独特的“模块式”开发模式备受瞩目。
本文将对这一发展模式进行探讨，分析其特点以及带来的影响。
首先，值得关注的是华夏幸福基业采用“模块式”开发模式的突破性创新。
传统的房地产开发模式通常是按照固定的户型、建筑面积进行设计和开发，而华夏幸福基业则将其开发模式转向了“模块化”的构建。
所谓“模块化”，就是将一个房屋按照一定的设计规则分为若干个独立的空间单元，这些空间单元具有相互复制、可随意组合等特点。
这种方式极大地提高了房屋组合的灵活性，能够更好地满足居住者个性化的需求。
其次，引入“模块式”开发模式的好处显而易见。
一方面，模块化设计能够大幅减少房屋建设过程中的浪费，从而降低了施工成本。
模块化构件可在工厂生产完成，减少了在现场施工的时间和人力成本，并且凭借着标准化的设计流程，也降低了施工过程中的错误率。
另一方面，模块式开发使得房屋的设计更加灵活多变。
在模块化设计下，居住者可以根据自身需求自由组合模块，满足不同阶段的需求，实现住宅功能的灵活升级。
这种灵活性也给了居住者更多的参与设计的机会，增加了购房者的满意度。
同时，模块化设计还能够促进建筑工艺的创新。
在模块化设计的过程中，对建筑材料和工艺的要求更高，这又给了建材行业和施工企业创新的机会。
模块化建筑需要做到每个模块的相互兼容和标准化，这要求建材企业能够提供更高质量的建筑材料，并且符合模块化设计的要求。
在这个过程中，建材企业和施工企业都面临着技术创新的压力。
只有通过不断创新，才能满足模块化建筑的需求。
在面对而言，模块式开发也存在一些挑战和问题需要解决。
首先，模块化建筑需要一个完善的标准化制度，确保各个模块之间的兼容性和一致性。
目前，我国的标准化制度还不够完善，这给模块化建筑的推广带来了一定的困难。
其次，模块化建筑需要建筑企业具备一定的设计和制造能力，这对于一些小型企业来说可能是一个挑战。
产业园区运营模式
五大产业园运营模式分析一. 华夏幸福基业1i业背景及开展概况华夏幸福基业成立于1998年,拥有房地产开发经营业务一级资质,早期致力于河北省内的城市住宅工程开发.2002年开始运营固安工业园,逐步向工业园区运营商进行转变, 目前已经形成"园区+地产〞运营模式.华夏幸福基业开发幅员主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地.其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速开展同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契,实现互帮互赢.2■运营模式和盈利模式运营以打造“产业新城〞为企业战略定位,以"园区+地产"作为盈利模式,公司在园区还未起步前,就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议,由华夏幸福对园区进行前期规划、根底设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业治理效劳,政府那么提供行政方面的效劳和治理.与2021年提出的PPP模式不谋而合.企业整体运作类似于中介效劳,通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源,进行园区的规划建设和运营治理效劳.就下拿地优势运营特点1〕选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不兴旺的城郊或县域待开展新区,以助力区 域经济开展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议,争取更多利好政策;2〕良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早 地参与地块的规划和土地整理工作,甚至参与区域开展规划,对园区规划及后期招 商均有利好.对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构.3〕行政效劳通道：得益于与政府的合作关系,园区行政效劳直接与政府相关部门协调 对接,加快园区企业办事效益,对企业入驻有一定吸引力.4〕廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销 售,获取利润.产业地产局部仅提供规划建设、招商运营效劳.5〕融资效劳：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建 立合作关系,帮助园区企业解决融资问题.同时旗下成立一家担保公司,为园区企业融资提供担保效劳,吸引企业入园.区域整体开发〔土地加〕〔一根底设施建设〕 〔 招商引资 〕 〔园区综合效劳〕现和流£对一!我升区域许［L,房地产开发一6〕定制效劳针对大中型企业,采取“量身定制+贴身效劳〞通过给予更多政策优惠和平台资源,建成以龙头企业为核心的产业联盟,如2021年与中国航天科工飞航技术研究院、 中国国际电视总公司、中国电力投资集团公司、京东、航天科技等多家大客户签订了战 略合作协议.针对中小型企业或工程,通过嫁接金融平台,降低入园企业融资本钱,或直接参股, 借助资本帮助企业或工程孵化.例如华夏幸福自有资本打造孵化器帮助新兴产业成长, 国外目前在美国硅谷有建设,国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港,吸引了 20余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营治理和科技创业企业培育的专业机 构——太库,双方合作打造创新孵化体系年内委托给太库的经营孵化工程共计10个, 位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地,具体产业落地数目在 未来三年内分别不低于3个、6个、10个.另外,吸引清华大学等高校院所入园,搭建科技成果孵化转化平台.2021年内合作企业担保本投资公司■Eni资本生态形域自循环之资金,条对接外来贲金渠道L3 ；卜'门巾:小 I 、**：；1：司、产业公司相保小案 □址讥按瓷管■理件录3,业站金曾理向注明-J 也异,■■:正向£拧；限公\范与利润 U 拉熏大饵过拉以上 余小占花业到后同 口投提公用?产业如金1 逋过私耳喙熟脚内外多 生或H 他以熨也向u .■■■1■,：＜-..."NIP?..'.：-： 克到唾内外l-.di建也金融工具节点O 首近信用i ：阵Q 支他产业战略 o 完善担保链条△米得饯斤后川止宁钟第窗本外部潘本 外注雷本CFLDCFLD推金钟祀8出 熹mt 腿旌嵩医为 等行业冲电点伙城卜瘙双◎哭顶Ei光便出金像孩好比黑金烟港冶品创槐典化于抒亳XX 产蛆网送子基金 入伊老工程创观关用目用人哽口产业加湮城金整合并囱琅至:文垣国直很W 库求用华夏幸福产业投费CFLDM*＞运营效劳体系盈利模式>1〕园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成局部优先用于区域开发建设各项工作的投入,分期返还.留成局部收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、专项基金等.•公共设施建设和根底设施建设投资利润按投资额的15%计取•土地整理的利润按整理本钱的12-15%计取•规划设计、咨询等效劳费用根据本钱费用的110%计取2〕招商引资收入二工程新增落地投资额*45%政府给予1.1-1.5倍根底设施投资归还3〕房地产开发销售实际运作过程中,政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式,使华夏幸福持续以较低本钱获得土地储藏,分享园区收益,其中住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提,是华夏幸福盈利的关键局部.4〕后期产业效劳和园区治理〔固安工程〕在园区效劳方面,园区投资效劳部下设24小时效劳指挥中央,全天候提供治理服务,对园区企业实行封闭式治理,协调园区企业与政府各部门的有关事宜,为投资者搭建投资平台.效劳内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等,加快企业各项事宜办理进度.2021年主营业务收入情况主营构成 主营收入 〔亿元〕收入比例主营利掴 〔亿元〕利润比例毛利率闾园区住至配 套L5S53. 75%146.函%38. 50%产业开展服务33. 713.27%3L635. 95%荒,39%城市地产开 x£X 茂 97 Q 匚d । .10.15%6. 1 6.66% 23. 46%土姓整建 26. 39. 79% 3.『了 3.92% 二,34%基M 蔽旄建 设14. 35. 33% 5. 33 5.75% 38 62%其他业莠7.16 2. 67%2. 08 0.87^总计 268. 761.佻97. 4SlOO^c2021年主营业务收入情况三匚：L 旨,i i.±1：：L-nTI.营业收入 巨业本钱毛利窣 :U. . = iL> .. 1年增减 W ml ：个：.L 1 年增减:5:二』率比」年增减匐 产业开展h 争 r.; v.\r ："；; - .;.丁■il.95. 0177. 77 185,12二• ： 1.悠个百分点中央和羊二 37.009,31^50■ \ r;：：; ? ：-.. ■..■1401 79 1-97,361 -97, 45 ：ri'7- S. 丁个百"_口汇理 3. 00^272,546. 02 工 623. 18&.T87.2212. 3314. 33J 41.〞」2哗士府〞 363.802.606. 9723^ 473,84 L 9037. 87 431.11 282.52增加叫.1也个百分点 杓」治理,取土：1:.-- :.Z ： :Lu.'.4 J :..=L14.的 -2S. S3 -52.19 增加M.96个百分点 园.:任』1上、, ：n. ；n-:.-：!-. Ill 1工也.典邺.的 3D. 4B阻4724.56增加L 奠个百分点 发,■'. :l.：. I-I 1.. ：- ：!.：- r., -i .■. h -：, ： ：：i i. ■：：-且12isa &G233. 22 试少14一 M 个百分点 二怦232,436,23L57 499,816,139. 79 -115. 03190L 19：1. ；!■减少0L 至个百分点 r —MO. 766, 546. 6824,图工428幽&奥34. 6743. 82 ,45.72植少01圉个百分点盈利结构m.首那么〔A音*成东 阴甲'....h琳糕谕ZJI 时用茹』揖,茅风渊博IQ36式招眼吧基巡汲 上颈加曲.蝴,3〔m 咽 M.54 JI.M士也整 珅2,rn.3ii3,wir.iL L 搦,4市,M0G跳W<32等白般 M,旧痛为11,266,117,7728J1 2CLTI物业首 螂* Illdll^Jl ■痂用Lffi 玲J 蠹H 园区作tfcfi 13, M 胧,1揖,02 马温339品£博刘1S 配段左A 巾卜戏2.魏….包L 融,画,6W,93J ；r ：5近肥 K 也-JO /I ：<in?.!i ：i.褐旭婚 -!L«50.U6苏台康舞0.21%公司的盈利主要来自；房地产开发以及 招商引葡额的高比例返盘I 园区管委会按 端落地投资额的45笈进行返还L二,张江高科1、业背景及开展概况上海市张江高科技园区创立于1992年7月,是张江国家自主创新示范区的核心园,含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区,承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务.张江园区规划面积79.7平方公里,其中37.2平方公里于2021年4月经国务院批准纳入中国自由贸易试验区.张江加速打造两大产业集群："医产业'’集群,涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业.“E产业'’集群,基于互联网和移动互联网的互联网产业.1996年前,张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年,公司战略定位是投资为主；2003年,公司战略再转向以科技房产开发为主,侧重点转向完善科技地产设施；2006年,公司提出了“一体两翼'’战略,以开发运营、效劳集成和产业投资为三大主线.2、^营模式和盈利模式运营模式张江高科提出以科技投行作为战略开展方向,着力打造侬产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成效劳商的“新三商〞战略,重点聚焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源,产业地产和产业投资有机融合、创新协同,形成独特的商业模式.意即张江高科的利润点不在租售环节,而在资本市场.产业地产作为张江高科深耕20年的主力板块,拥有“医+E〞高端产业集群的禀赋优势, 2021年生物医药产业营业收入占上海全市的47%,集成电路产业营业收入占全国的1/3.作为张江高科的主营业务之一,产业地产正与科技投资、创业效劳打通,形成三环闭合.＞运营效劳体系:在公共效劳上,建设有浦东软件公共技术效劳、知识产权公共效劳、高新产业咨询效劳 等平台以及数据支持中央.在金融效劳上,建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构.＞运营效劳资源:为进一步提升产业地产开发和产业配套效劳的专业化水平,张江集团依托原客户效劳中央团 队,整合了张江集团体系下上海张江企业咨询效劳、上海纳百川人才效劳、上 海张江公共租赁房建设、上海新张江物业、上海张江高科技园区综合开展有限 公司、上海张江新能源等六家专业化效劳公司,于2021年1月设立了上海张江慧诚企 业治理,代表张江集团承当张江高科技园区产业开展配套效劳的功能.作为张江集团旗下唯一专注于企业效劳集成的全资二层面子公司张江慧诚已根本具备科技创新创业效劳、产业地产配套效劳和环境治理效劳三大领域的资源整合水平,以及产业 联盟、政务效劳、社区活动、人力资源、人才公寓、能源效劳、市政配套、环境效劳等方面 的专业效劳水平.未来张江慧诚将以打造"产业地产配套效劳提供商、企业全生命周期效劳 提供商〞为己任,为张江高科技园区企业运营配套环境的优化,企业科技创新生态环境的提 升发挥核心引领作用.上海张江 企业咨询限 躬育眼公司上海纳百川 人才惬努上海鹏.熨同区综合发展上海张汉心 设归哌公司上海新张江 物业有眼公司上面抿江 新能源张江慧庭201SAL盈利1〕土地一级开发,整体销售〔生物医药基地〕2〕园区产业地产开发销售〔集电港二期总部办公基地〕3〕园区物业租赁〔针对中小型企业〕〔软件园二期〕4〕地产开发销售/住宅工程投资参股〔汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭〕5〕科技企业股权投资〔嘉事堂药业〕6〕产业效劳增值〔通讯效劳年毛利约1亿元〕盈利结构2021年上半年营业收入报表一、主片业务构成分析曾的各称营曾收入〔万元〕收入比例营珅本钱07亓J本钱比,例利泡比例毛利率按行房地产业俳务吐珏一房地产销售堂房产阻Fi""通讯效劳按地卜险市区〞7k,工!i<：D9i, 6:7:. 7'^37. 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T.［乩'9 郎1 :E；-.13,.•」：%,：.|〕即：：/. !./f.'.'J.,;'JK-233, ■1<i.二务一---福田天安数码城1、业背景及开展概况天安数码城成立于1990年,总部位于广东深圳,在全国10个城市开发、运营和治理15座园区,以珠三角为重点,覆盖长三角、环渤海和西南经济圈,总运营面积超过1200 万平方米.二十多年来,天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心,以智慧园区和金控平台为两翼的业务开展模式,效劳企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期.2、运营模式及盈利模式运营运营效劳内容针对入园企业成立企业家俱乐部一一优合汇,并搭建优合汇综合效劳平台.1〕优合汇运营效劳体系一大中央：产业转型升级企业体验中央三大平台：科技孵化器〔加速器〕平台、中小企业融资、种子基金效劳平台、数码IT产业聚集式开展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型〔CIC〕创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2〕核心效劳风险投资协助效劳；金融货款协助效劳；工商、税务等政务协助效劳；高端人才效劳;技术科技支持效劳；法律咨询效劳；高新企业认证协助效劳；知识产权代理效劳3〕根本效劳会员入园VIP优惠效劳；优惠政策咨询及申报效劳；企业家交流互动效劳；展示推广效劳；会议、培训效劳；物业租赁及治理效劳；休闲消费优惠效劳；商务交通效劳4〕办公信息!8务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电脑及网络代理维护效劳;系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传效劳5〕商务互动效劳企业顶峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察;十大最正确创新民企评选；园区主体运动会6〕特色效劳最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作效劳；最新资讯效劳；活动参与效劳入园最低优惠：入会企业专享园区物业购置最低折扣优惠.物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益.交流合作效劳：优合会将定期组织园区企业交流活动,促进企业合作.最新资讯效劳：及时获得天安数码城最新园区信息,最先掌控政府最新优惠政策. 活动参与效劳：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益. 内刊免费获得：免费收到天安数码城集团内刊一?天安内刊?.智慧园区效劳内容1〕智能通信充分利用RFID 、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连,充分的实现物与物、 物与人、人与人的各种互连.实现泛在、融合、智能网络.打造园区与通信骨干网相连因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中央或者充分利用附件区域的 云计算中央,为园区提供可靠的根底软硬件、丰富的网络资源、低本钱的效劳和治理能 力.可1®门牌智能的通信的信息高速公路.2〕智慧云计算宓看期明, 也坛导虬BE 假设1^^ /取膏海,中树口.哂-卡代划1密呼叫中央光舒用捣«直值雷拄25 j*3〕智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方 式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以智慧园区为核 心形成产业链的有效聚合.4〕智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方面提供周到、方便、平安、贴心的信息化效劳,充分的有效聚集人才,促使园区成为一个在园区内找到人的 自我满足感的智慧聚集地.园区行业•物品薜决方案■工1解决方良・软件解决方更,密同等决方案行业信息化云计篁•云集面.云崎■云办公信息门户新闻、驾讯、淮广、韦 件.业界动盘产品展不 产品及馨决方索i 包括行韭解决方宣〕屉手.跨企业的社区 企业.运运商.答询顾 问,应用提供商,应用 定制限各提供商之间沟 遒、学习的开放平台企业应用在线租用 产品/行业解决万僦r 包定荆交蟹,性介绍、展情 .配峨、选购.付款■,审 松并不通效劳销售企业苣理芸闻服芍?知蛀 舞耀海更缴效考核、 知识治理等〕、二次开鬼 定制效劳、培训眼将假设企蛔用菅理亍主期及登录一已购应用爸 询,应用.AM 〔性能/谛量 、战障处口忐、安仝治理〕+在西营理 ・♦办公自动化电子政务三网融合•IPTV・在线培训 ・户外媒体5 〕绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术,结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排; 围绕节能降耗,提升产业层次,利用信息技术推进节能减排,构建适应节约型社会的信 息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源,实现整个园区的节能减排.盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回报的组合.1〕住宅产品、局部的商业产品直接销售,总部楼、产研大厦等产品局部直接销售. 2〕持有局部物业经营,赚取租金,并在未来物业升值之后取得收益.3〕用各种方式将持有的物业资本化.天安数码城有战略合作的创投公司,并新成立全资下属的创新基金,针对园区企业,以物业租金和现金的形式,联合政府和其他基金,进行 股权投资. 此外,天安数码城还在进行一些多元化的开展模式探索,其中,新成立的基金公司和酒 店治理公司正是集团探索的第一步.联东集联东集团创办于1991年,注册资金6.2亿元,下辖二十多家子公司,是一家集产业园 区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司.对于联东在行业中的地位,联东曾提 出口号：住宅地产看万科,产业地产看联东.联东集团开展模式形成以建筑模板为核心业务,产业地产为增长业务,金融投资为种子 业务并行的门禁勤勤 园区门禁 ■企业电勤常勤治理莓械忖］♦湛雯,rM ,率捌法序■外勤艮员速,泊位导引♦理♦充值/消•自动收费叁修检■园区安防监控•哈士竺斐园区物联网展区监测•毋境连辿一安的强皆三驾马车格局.2、^营模式及盈利模式运营运营理念：先产业,后地产围绕微笑理论的思路,重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作,一般设定3-5年的园区开发筹备期,期间进行大量的产业趋势研究,确定园区运营主线.目前确定电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群,在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线.运营模式：强势招商,专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库,同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势.企业入驻产业园后,提供专业物业运营效劳,包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等,保证企业高效开展,集中精力发展企业核心竞争力.＞盈利模式1 〕租售收入：目前在盈利模式上,联东U 谷采取的是销售与租赁兼具的模式,一般是 "6+2+2"〔60%出售、20%出租、20%合作经营〕标准或"4+3 + 3"〔40%出售、30% 出租、30%合作经营〕标准.2〕物业收入：联东U 谷一直在开拓物业治理业务的收入.一方面,目前没有专业的产 业园物业治理公司；另一方面,随着效劳平台的完善,其中的商机也越来越多.3〕投资收入：联东U 谷与金融机构的广泛合作,也是其在工程运作过程中,资金压力 相对较小的原因之一.资料显示,联东U 谷是东方证券、北京银行的股东,且具有较 好的投资回报；此外,在工程上,联东U 谷也采取多种融资模式,如类地产投资、多＞运营效劳体系租赁平台厂块毯靖业势保险业务平告财声百脸心招 车辆窗牌业转商务统购平台票蜚门眺 商等枕打 讷店代订广告代理平台广白报收政府扶持平台户山僦塘必卸 高斯拉系认证国务 申ifr 专项挟持最叁 旃明落实园区伏患时策统并统购平台品心用抗猿韵 办心凉其索赭 志必段和聚阈车辆业务平台鸾装进〞检.痔箝、报江代办 存箱保养 车辆活血美容个空单第租典M 主法务咨询平台拼被台阳代审访桂智询及诉讼代理手续代办平台 仄评手蟒现亦 蒲跖金楂代办 工的祝争手箕代办 认证般宪手续代办平台 .「：..工商跷费手续先办邛叶仲:办人力赍源平台招晴凰劳皆选服劳 ■■翦基照舞培圳阉拶方位股权合作、VC、PE等.牌泰分类 具体内容提供园区统一的绿化、平安、卫物业服芳 生,设备维护等基砒赧务,营造良好的园区环境打造手续代办、政策扶持、人力 资源、统采、统购四个增值平台 与国内外资深认证、外贸F 咨询、 法律、会计、设计、广告、信息, 物流、金融、教育培训.租恁. 会展等专业化机构形成良好的合 作关系「形成开展联盟优化产业 开展环境以售为生转为租售结合格的方式,税收层面：保证招商企业质 及,礁保税收穗定iiAna ：对企业来谟,施金 得求■小.比软盾我引进产业 假设出机制；假设企业自身效益不 好-F1J 实迎厂店再次挂转租的方式；现金速层面：通过销售实阻快 速回现,维持工程运营本钱及 产张'需求一联东正在进行全国 大规横犷轼.IT ㈱过程中需要 现金流予以支押个性效劳针对重点客户的需求.提供有针 对性的保姆式服翁增值效劳前期来源于物业服努费用, 后期的话,园区广告运营收 益、企业眼务收益、投资园 乂企心受枭潞是主要菱利点个别园区会与政府合作.共同招商,税收分成联东J行■南上海国际企业港电子商务区：由里东u谷■南上海国际企业港与金山工业区政陶利用各自责源优丹.联吉■梢商.税收分成其中.四成归联东,六成归政府。
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Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
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1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发、工业厂房开发与经营；楼房销售、房屋租赁1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。