赵燕菁：土地财政：历史、逻辑与抉择
城市化与土地财政
城市化与土地财政作者：赵燕菁3人参与0评论过去三十年，土地财政历史性解决了信用不足的难题，其效率之高超出所有人的预料，正是由于超高的资本生成模式，推动了中国经济前所未有的增长。
中国的经济形势空前的复杂。
形势的判断，取决于对策选择。
我们需要的是找出经济增长的逻辑。
而要找到这个逻辑，就需要后退一步，从一个更高的视角，俯瞰当前的问题。
这个视角就是货币、城市化和土地财政。
从商品货币到信用货币任何商业模式，都可以用简单的资产负债表来表示———收益减去成本等于剩余。
无论多复杂的经济模式都是从这里开始。
宏观经济就是所有微观商业模式的加总，一样可以用这个公式来表达。
所谓市场，就是从一对一的原始交易，升级到多对多交易。
在多产品交易的市场中，最大的成本有两个：“计算的成本”和“信任的成本”。
前者意味着，一旦市场交易的产品超过三种，交换率组合就会呈几何级数上升。
寻找均衡兑换率的难度得交易种类无法扩大；后者则意味着，由于缺少信任，跨时间、跨空间的非即时交易很难完成。
这两个成本都可以归结为“信用成本”。
为了克服信用的缺失，人类发明了货币———用一种商品作为一般等价物。
所有商品只需确定对一般等价物兑换率，就可以知道对所有物品的兑换率。
人类的交易效率就可以大幅提高。
由于商品货币是以剩余作为信用的来源，其供给只能满足一部分交易的需要。
货币不足使得依赖货币分工商品经济长期以来小于依赖制度分工的社会组织。
直到信用制度的改进，人类逐渐解决货币不足的问题，才在1750年以后启动了不可逆的持续增长。
上个世纪79年代，布雷顿森林体系解体后，世界开始从商品货币（金银、实物剩余为准备）转变为信用货币（未来收益贴现为准备）。
信用货币有几个特征，首先是通货膨胀消失了。
在商品货币的时代，只要实物准备（黄金白银）没增加，钞票相对多发，结果必是通货膨胀。
但到了信用货币时代，却出现前所未有的现象———怎么发货币都不通货膨胀，而是资产价格和规模的膨胀。
这就好比原来货币超发的时候，一定要发烧；而现在货币超发的时候，不发烧变成血压高了。
新时代我国内涵式高质量发展的路径研究
新时代我国内涵式高质量发展的路径研究摘要：近年来，我国在科技改革创新、产业转型以及金融引擎升级面临着巨大的压力，以土地金融为发展引擎的经济增长乏力，本文通过分析政策性开发性金融工具和我国超大规模市场优势，提出以科技创新为发展新引擎的经济发展模式，助力我国经济从外延式扩张上升为内涵式发展。
关键词：土地金融；金融模式；政策性开发性金融工具；高质量发展一、土地金融下我国的经济发展路径改革开放初期，为调动地方政府对发展经济和经济资源支配能力的积极性，中央进行了一系列的让利放权措施：1994年分税制改革压缩了地方政府的税收比例，给地方政府保留了土地收益，这是地方政府走向土地财政的制度基础；1998年住房商品化改革激活了住房商品市场的繁荣，进一步刺激了土地财政的发展；2003年土地“招拍挂”等一系列创新政策的落实将土地收益转化为了资本收益，巨大的制度性土地红利又进一步完善了土地财政体系[1-2]。
这种土地财政形式一方面有效增加了地方政府的收入，另一方面也形成了驱动我国过去十几年经济发展的金融引擎——土地金融[3]。
在以土地金融所推动的城市发展进程中，银行通过购房人群所产生的房贷、房地产商所产生的经营贷和地方政府所产生的引用借债能够顺利的将资金用于城市的基础设施建设、招商引资、三通一平等项目上，进一步刺激了房产价格和土地价格上涨，上涨的房地产价格会稀释购房人群、房地产商和地方政府所背负的债务，形成了以土地金融为发展引擎的经济发展模式。
因此，土地财政在很长一段时间都较好地带动了我国经济的发展。
但在实施时，我国并没有进行及时有效的修正，比如说在初期土地和房地产价格上涨势头正旺时应预留出相应的准备金，以应对未来房地产市场进入下跌周期时所可能出现的各种情况。
尤其当下我国人口老龄化程度进一步加剧、高学历人群占比逐年上升等因素的叠加，房屋空置率和购房人群不足的情况愈演愈烈，房地产上涨的后续力量不足。
二、土地金融驱动我国的经济发展的桎梏土地金融为发展引擎的经济发展模式后期，由于过高的房价、房租、生活成本和创业成本会引发强烈的负反馈，即产生足以绑架国民经济和金融系统的房地产泡沫。
赵燕菁：向“负面清单”式规划转变
赵燕菁：向“负面清单”式规划转变经济观看报赵燕菁/评文老师报告（《真正的土地市场才能转变分类比例的扭曲》）的核心观点是，只有通过市场才能获得不同用途土地的最优比例。
我长期在政府城市规划部门工作，土地用途转变恰恰是城市规划最核心的部分。
我试着从实践的角度，针对文老师的观点做一个评论。
赞成的观点不再赘述，主要提不同的观点。
城市的两个阶段：建设和运营第一个问题，假如有土地自由贸易，农地是否就可以自动演化为多样化的城市土地？初始城市土地用途的形成，肯定是武断打算的。
市场打算土地最优的安排比例的命题，首先是混淆了城市化的两个阶段。
我们把城市缩小成一个建筑，当设计一个建筑的时候，里边还没人，我们怎么打算建筑不同用途的比例？开头建设之前，总得给建筑师一个任务书吧，这个任务书肯定要给出建筑的功能。
明显，大楼各种用途比例肯定是“人”给的，不是市场给的。
道理很简洁，使用大楼的“市场”还没消失。
大家现在看到的城市，平均而言只有不到1/10是改革开放前积累的。
其余都是过去三、四十年建设的。
在这样一个非演进型的增长下，城市化初始阶段肯定是由城市的业主——政府，依据自己对市场的推断，打算城市土地的最优比例。
这不是市场打算用地比例还是政府打算用地比例的问题，而是城市化增量阶段和存量阶段生成土地最有比例的机制不同以及如何转变的问题。
其次，“只有通过市场才能获得不同用途土地的最优比例”的命题，错误地将政府活动排斥出“市场”活动的范畴。
中国的土地市场并不是完全规划局拍脑门打算的，而是由政府依据他所理解的市场需求打算的，这和企业家打算自己产品的设计没有本质差别。
我在厦门规划局制定规划，肯定是好多开发商来提出需求，我们再供应土地。
肯定不是先规划好，结果来了一个开发商，我们告知他不符合规划。
供应数量也是如此，住宅用地比例低，是由于中国的土地市场是卖方市场，开发商竞价，价高者得。
土地市场是为政府融资，而非为居民供应住房。
工业用地比重高，是由于工业用地是买方市场，政府招商供地不足，企业就会到其他城市。
赵燕菁_放弃土地财政就是自毁长城_邵芳卿
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
城市住宅 2010.09
政府低价收购土地， 然后以几倍、 几十 倍的价格出让， 赚取暴利， 甚至有人将 其上升为新的剥夺农民的 “剪刀差” 。 赵 燕菁对这些观点很不以为然， 认为 “这 些观点纯属无知” 。 政府拿到低价土 地后， 要建设道路、 管线、 学校、 医院、 公园、 机场、 码头， 剩下的土地才能升 值(厦门经验， 剩下可出让的土地只占 22%)。 即使剩余的部分， 地方政府大都 又拿去补贴企业， 然后通过农民工就业 增加反哺农村。 没有配套的 “毛地” ， 同 配套后剩下的“熟地” 就像矿石和钢铁 一样， 根本没有可比性。 “我们基于一级土地市场垄断的土 地财政制度， 是人类历史上独有的， 成 功也是前所未有的” ， 赵燕菁问道： “过 去二十年， 以中国的速度和规模城市化 的实例， 全世界历史上有过吗?对此， 我 们没有必要妄自菲薄。 ” 赵燕菁批评说， “我们的舆论、 学 者不去总结我们的模式， 而是带着别人 的眼镜， 否定自己的成功， 鼓动中央政府 ‘转变地方政府的增长模式’ ， 通过煽 动群众对与地方政府对立来为自己寻找 道德立足点， 不客气的讲， 这是对民族 和国家不负责任， 这是在自毁长城!” 。 鼓吹用税收财政代替土地财政的 学者认为， 地方政府要退出土地一级市 场， 让农民和开发商谈判， 自由确定土地 的供给和价格。 赵燕菁表示： “这是非 常重大的政策改变。 一旦实施， 必定会 造成财富分配的巨大不公， 政府公共服 务水平的急剧下降和经济发展速度的迅 速下滑” 。
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赵燕菁： 放弃土地财政就是自毁长城
《第一财经日报》 邵芳卿
远比目前直接向开发商收取地价更高。 他 甚至预感， 向土地私有化转变对社会基 本制度带来的冲击， 不会小于当年苏联解 体带来 “大爆炸” 式的影响。 “改变模式之 前， 要好好算算这笔账。 ” 他认为， 建立在土地国有上的垄断 的一级市场是中国城市融资的最大优 势。 虽然近年来征地拆迁摩擦急剧增 赵燕菁认为， 土地财政模式有问 题， 但需要的是改进， 完善， 而不是放 弃， 更不是转型。 政府应当做的是完善 二次分配， 将土地和高房价中获得的收 益， 确保新增市民都有一次置业机会， 以分享社会财富的增长。 “是中国的土地财政好， 还是美国的 税收财政好?其实， 各有利弊。 不要以为 只有中国地方政府 ‘融资平台’ 才有风险， 税收加债券的融资模式也有风险， 且不 说南美那些发展国家， 就是美国的州政 府， 甚至欧洲的主权国家， 都有因政府债 券濒临破产的先例。 ” 赵燕菁说。 赵燕菁指出， 如果不允许地方政府 搞依托土地财政的融资平台， 就须允许 其发债券， 就必须开征财产税。 否则， 全 由中央政府划拨， 又倒退至分税制以前 的时代。 他说， 若开征财产税， 就必须土地私 有化， 且向千家万户征税， 交易成本极其 巨大。 中国在这方面的制度存量甚至不如 印度， 我们没有对居民财产大规模征税的 传统， 没有与之配套公共选择制度。 要知 道， 制度的建立和习惯的养成需要长时间 的积累。 以其他国家经验看， 居民 “抗税” 比企业 “偷税” 更难处理， 其交易成本要 加， 但就整体融资而言， 仍然效率奇高， 远胜于实行税收财政的国家。 过去十年 中国经济跨越式大发展， 就是最好的证 明。 去年一年， 地方政府土地出让的直 接收益(融资)就超过1.5万亿， 以土地作 为抵押的各类“融资平台” 更是规模巨 大， 甚至中央政府项目的地方政府“配 套” 资金， 也大部分是以土地资产形式注 入的。 “不要轻言放弃一个在实践中已经 被证明是成功的经济制度。 ” 赵燕菁认为， 中国拥有的公有制土 地制度， 是计划经济的遗产， 是市场化改 革以来少数几个为数不多的制度残余， 一直是作为制度 “攻坚” 的对象， 却在一 系列制度演变过程中， 成为中国特有的 制度优势。 “所谓中国特色的社会主义， 核心之一， 就是基于土地公有制的土地 财政模式。 ” 赵燕菁认为， 过去二十年， 地方政 府对于国家经济增长的贡献， 很可能被 大大低估了 。 他甚至认为， 中国经济的高 速增长， 主要是靠地方政府推动。 没有 土地财政， 就没有地方的大规模补贴， 就没有近年来的基础设施建设(包括中央 固投的核心 “铁工基” )。 现在不少舆论、 学者猛烈抨击地方
制度经济学视角下的城市规划_下_
17制度经济学视角下的城市规划（下）赵燕菁【作者简介】赵燕菁，男，中国城市规划设计研究院／厦门市城市规划局教授级高级城市规划师。
【修改日期】２００５－０５－１８【文章编号】１００２－１３２９（２００５）０７－００１７－１１【中图分类号】Ｆ０６；ＴＵ９８４【文献标识码】Ａ（续上期）６ 新制度经济学视角一：政府的市场角色具体到城市规划，就是要明晰规划活动中不同的产权所有者和原始的产权分配，然后用客观的经济基准，替代主观的道德基准，研究如何通过制度创新，降低从一种资源配置向更优资源配置转换的交易成本，从而实现社会资源使用效率的最大化。
这就要求我们必须重新解释城市规划中不同主体的行为和角色，这其中，最主要的就是重新解释“政府的本质”。
因为政府是城市规划最主要的“消费者”，如果政府的行为模式是非经济甚至是反经济的，经济学的工具在城市规划里就会毫无用武之地。
也就是说，如果要在城市规划中应用新制度经济学对制度进行分析，被分析的对象（政府、开发商、市民等）就应当是追求利润最大化的“经济人”。
但恰恰在这个问题上，传统的城市规划理论和新古典的经济学一样，将政府看作仅仅是用来解决市场失灵（ｍａｒｋｅｔ ｆａｉｌｕｒｅ）的制度冗余（ｒｅｄｕｎｄａｎｃｙ ｏｆ ｉｎｓｔｉｔｕｔｉｏｎ）。
在城市规划主流看来，所有市场上的主体都是自利的，但政府却是例外，它应当是公众利益的代表，其责任是保持社会公正，而自身应当是非盈利的；在经典的经济学看来，政府应当是中立的裁判，不应干预任何市场活动，更遑论谋取自身的利益（如著名的弗莱堡学派）。
由于现实中，这种理想中的政府根本不存在，于是，规划师和经济学家不约而同地站在了政府的对立面，用他们想象中的“政府”作为基准，对真实世界政府的行为和动机展开了无休止的道德审判。
之所以会出现这种“不约而同”，就在于这两个学科的底层都假设（或隐含假设）了交易成本为零的世界，政府作为一种降低交易成本而产生的“制度”自然成为一种社会冗余。
是“土地金融”还是“土地财政”—— 改革的增长逻辑与新时期的转型风险
全球变局与中国模式再讨论所有权还是公有，不能出让；但使用权可以出让，有偿使用。
这一条款赋予土地相关的不动产以流动性，为土地资本化创造了前提。
1989年深圳特区建设伊始，首先面临的就是资本短缺问题。
在中央财力薄弱的情况下，深圳的城市建设需要自筹资金。
面对这一难题，深圳发现毗邻的香港政府财政资金雄厚，而其中的相当一部分来自土地拍卖，[2]深圳决定效仿香港。
世界上空前规模的资本市场就此启动。
1990年，国家土地管理局出台了《关于出让国有土地使用权审批管理暂行规定》，明确住宅用地的使用权年限为70年；工业用地的使用权年限为40年；商业用地的使用权年限为50年等。
这一看上去随时准备修改的“暂行”规定，后来被证明改变了整个国家经济发展的模式。
[3]地方政府从此摆脱了长期困扰发展的资金短缺问题。
[4]1998年，住房制度改革启动，存量住房私有化，增量需求不再由单位提供，市场成为获得住房的主要渠道。
“98房改”相当于几百个城市政府同时首次公开募股（Initial Public Offerings，简称IPO），地方政府手中原来不能交易的巨额存量资产——土地及相关不动产——由此进入资本市场。
更重要的是地方政府在其垄断的一级土地市场中不断以土地出让的方式为其昂贵的城市基础设施建设进行融资。
在这个资本市场里，开发商就像股票市场中的券商，通过开发各种楼盘（相当于股票市场中的理财产品）包销政府土地（股票），居民购房则相当于购买城市政府永不分红的股票，通过房屋升值来分享社会财富增长。
2004年国务院下发“71号令”，规定自当年8月31日起，必须采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地。
在此规定之前，地方政府想出售辖区的土地需要到处招商，土地市场处于买方市场，不同的城市政府（生产者）之间为卖地展开竞争，而开发商（消费者）坐享消费者剩余。
“831大限”2004年起，地方政府必须采取公开招标、公开拍卖、公开挂牌的方式出让土地“98 房改”相当于几百个城市政府同时首次公开募股（Initial Public Offerings，简称IPO），地方政府手中原来不能交易的巨额存量资产——土地及相关不动产——由此进入资本市场。
制度经济学视角下的城市规划_上_赵燕菁
规划研究40P l a n n i n g S t u d i e s【摘要】长期以来，制度因素一直是城市规划中无法规范分析的一个领域。
许多规划实际上都是建立在制度影响为零的假设之上的。
一旦这些“理想”的规划进入现实，就会受到一系列制度因素的扭曲。
结果，不是规划完全走味，就是干脆无法实施。
制度经济学经过半个世纪的发展，逐渐发展出一套规范分析的方法。
这些方法可以成为理解规划中制度因素的有用工具。
如何借鉴制度经济学的新进展，开拓城市规划的视野，建立起城市规划的制度分析框架，是一个对未来规划理论具有重大意义的学术方向。
【关键词】新制度经济学；城市规划；价格理论；空间分析URBAN PLANNING IN THE PERSPECTIVE OFINSTITUTIONAL ECONOMICSZHAO Y anjingABSTRACT: Institution has long been an elementthat can not been properly analyzed in urban planning,and many plans is based on the presumption that theinfluence of institution is zero. Once the “ideal” plansare put into practice, they are distorted by the forceof institutional elements. For half a century institu-tional economics has gradually developed a series ofmethods which could be helpful to understand theinstitutional element in urban planning. Therefore itis important to establish a framework for institutionalanalysis in urban planning by referring to the progressin institutional economics.KEYWORDS: new institutional economics; urbanplanning; price theory; spatial analysis制度经济学视角下的城市规划（上）赵燕菁【作者简介】赵燕菁，男，中国城市规划设计研究院／厦门市城市规划局教授级高级城市规划师。
土地财政_一种只有建筑物的荒芜_兼论所谓_土地初始信用理论_殷冬明
过去二十年，无可讳言是中国房地产行业和城市化高速发展的二十年，而这二十年发展的制度基础则是极具中国特色的土地财政。
这二十年的发展既带来了房地产行业的高度繁荣，同时也为中国经济和社会埋下了深重的祸根。
在学界终于开始反思土地财政之弊时，赵燕菁博士的两篇文章（包括在本刊的一篇专栏文章《土地财政与政治制度》，另一篇名为《土地财政：历史、逻辑与抉择》）却试图以制度经济学的一些概念和方法从整体上重新评价土地财政制度。
这两篇文章对于如何转变土地财政的分析，我较为赞同，但对于土地财政究竟是什么，应该如何评价它，我却不敢苟同。
下面，我主要说说我所不赞同的部分。
在我看来，赵博士评价土地财政的观点之谬有四：专栏题：无形语殷冬明南京大学城市规划学士，中国科学院GIS硕士，美国马里兰大学城市规划硕士。
清华大学客座教师。
维翰（北京）信息咨询有限公司总经理。
土地财政，一种只有建筑物的荒芜——兼论所谓“土地初始信用理论”第一，对土地财政的定义错误；第二，对制度经济学理论的适用范围的理解错误；第三，对土地财政与中国政治制度之间的依存关系辨析错误；第四，对土地财政造成的经济后果解读错误，或者说，评价土地财政所造成的后果的方法失当。
先来谈谈定义错误。
赵博士实际上并未给中国的土地财政一个基于现实的定义，他用类比为土地财政作了定义：美国建国期间获取印第安人土地的方式就是土地财政，联邦政府曾经有48%的收入来自卖地，所以它是土地财政，相对应的我们也是土地财政。
以上叙述有着惊人的错误。
在我看来，土地财政必须有收入主体，那就是地方政府。
因为，任何一个中央政府都不会把卖地的收入用于建设当地城市设施甚至开发房女”。
这个崇古的思路，在中国千年未变，“古”且多出来“朴”“拙”等内涵。
这样的艺术观念，是与一个民族漫长的艺术发展历史相伴生的。
历史既是财富也是阻碍，因为太过久远，烟波浩渺，所以要常常回溯。
明清以来推崇碑学，认为汉代以前的文字更能代表书写的基本状态，书家努力寻求并表现“金石气”。
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赵燕菁：土地财政：历史、逻辑与抉择作者：厦门市规划局局长赵燕菁（原中国城市规划设计院总设计师、Cardiff University PHD）计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。
不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。
改革就是一系列选择。
但真正改变历史的选择，当时并不一定看得清楚。
“土地财政”就是如此。
从诞生到形成，它并没有一个完整的设计，甚至“土地财政”这一名词，也是后来才想出来的。
但正是这个来路不清、没人负责甚至没有严格定义的“土地财政”，前所未有地改变了中国城市的面貌，成为全球经济成功与问题的根源。
“土地财政”是否可以持续？是否还能改进？还是必须全盘放弃？乃是攸关国家命运的重大抉择。
由于“土地财政”被“房价”、“腐败”、“泡沫”等敏感的社会话题所绑架，摒弃“土地财政”，几乎成为学界和舆论界一边倒的共识。
本应客观、专业的学术讨论，演变成了指责“土地财政”的竞赛。
好的“学术”，不在于告诉人们众所周知的“常识”，而在于能解释众所不解的“反常”。
“土地财政”之所以抗风而立、批而不倒，就在于其有着不为学术界所知的内在逻辑。
“土地财政”背后的经济含义，远比我们大多数人知道的深刻、复杂。
本文试图以“信用”为主线，重新评价“土地财政”的功过，思考“土地财政”改变可能带来的风险，探讨改进“土地财政”的可行路径。
信用：城市化的催化剂城市出现了几千年，有兴有衰，但为何到了近代却突然出现了不可逆转的“城市化”？绝大多数研究，都认为城市化是工业化的结果。
这一表面化的解释妨碍了我们对城市化深层原因的认识。
城市的特征，就是能提供农村所没有的公共服务。
城市不动产的价值，来源于所处区位；不同区位的价值，取决于公共服务的水平。
公共服务是城市土地价值的唯一来源。
无论城墙，还是道路，或是引水工程，公共服务都需要大规模的一次性投资（fixed cost）。
但由于传统的资本获得方式，主要是通过剩余的积累，大型工程建设往往需要成年累月的建设。
巨大的投资，限制了大型公共设施的建设，成为制约城市发展的主要障碍。
突破性的进步，来自于近代信用体系的创新。
信用制度为大规模长周期的设备和基础设施投资提供了可能。
信用制度的关键是如何获得“初始信用”。
工业化和城市化的启动，都有赖于获得跨越原始资本的临界门槛。
只有资本才能为资本作抵押。
一旦原始资本（基础设施）积累完成，就会带来持续税收。
这些税收可以再抵押、再投资，自我循环，加速积累。
城市化模式的选择，说到底，就是资本积累模式的选择。
不同的原始资本积累方式，决定了不同的城市化模式。
历史表明，完全靠内部积累，很难跨越最低的原始资本门槛。
强行积累，则会引发大规模社会动乱。
因此，早期资本主义的原始资本积累，很大程度上是靠外部掠夺完成的。
几乎每一个发达国家，都可以追溯到其城市化早期阶段的“原罪”。
传统中国社会的差序格局中，基于熟人社会的民间借贷，只能是小规模和短周期的。
近代中国被打开国门后，不仅没有积累下原始资本，反而成为列强积累原始资本的来源地。
1949年后，中国重获完整的税收主权，但依靠掠夺实现原始资本积累的外部环境已不复存在。
中国不得不转向计划经济模式。
所谓“计划经济”,原理上仍然是通过自我输血，强行完成原始资本积累的一种模式。
在计划经济条件下，经济被分为农业和工业两大部类，国家通过工农业产品的剪刀差，不断将农业的积累转移到工业部门。
依靠这种办法，中国建立起初步的工业基础，但却再也没有力量完成城市化的积累。
超强的积累率，窒息了中国经济，使生产和消费无法实现有效地循环。
改革前，中国城市化水平一直徘徊在百分之十几。
中国城市化的“最初的信用”中国城市化模式的大突破，起始于上世纪80年代后期。
当时，农业部门已经无力继续为中国的工业化提供积累。
深圳、厦门等经济特区被迫尝试仿效香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。
从此开创了一条以土地为信用基础，积累城市化原始资本的独特道路。
这就是后来广受诟病的“土地财政”。
1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。
随着1998年住房制度改革（“城市股票上市”）和2003年土地招拍挂（卖方决定市场）等一系列制度创新，“土地财政”不断完善。
税收分成大减的地方政府不仅没有衰落，反而迅速暴富。
急剧膨胀的“土地财政”，帮助政府以前所未有的速度积累起原始资本。
城市基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还有部分超前（高铁、机场、行政中心）。
的确，没有“土地财政”，今天中国经济的很多问题不会出现，但同样，也不会有今天中国城市化的高速发展。
中国城市成就背后的真正秘密，就是创造性地发展出一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。
可以说，没有这一伟大的制度创新，中国特色的城市化道路就是一句空话。
为何中国能走这条路？这是因为计划经济所建立的城市土地国有化和农村土地集体化，为政府垄断土地一级市场创造了条件。
“土地财政”的作用，就是利用市场机制，将这笔隐匿的财富转化成为启动中国城市化的巨大资本。
“土地财政”并非中国专利。
从建国至1862年近百年间，美国联邦政府依靠的也是“土地财政”。
同土地私有化的老大陆不同，殖民者几乎无偿地从原住民手中掠得大片土地。
当时美国联邦法律规定创始十三州的新拓展地和新加入州的境内土地，都由联邦政府所有、管理和支配。
公共土地收入和关税，构成了联邦收入的最主要部分。
土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%。
对比中国土地财政，就可以想象当年美国的“土地财政”规模有多大。
2012年，中国国税收入11万亿元，如果按土地收入占48%计算，就相当于5万亿，而2012 年“土地财政”总收入只有不到3万亿。
中国土地财政，就是从上世纪90年代初算起，迄今也不过20余年。
而美国从建国伊始，直到1862年《宅地法》（Home stead Act）规定土地免费转让给新移民，联邦政府的“土地财政”才被地方政府的财产税所代替，前后持续近百年。
所不同的是，美国“初始地权”的获得，靠的是对北美印第安人的屠杀和掠夺，而中国则是通过计划经济的制度设计。
土地财政的本质是融资而非收益土地私有的城市，公共服务的任何改进，都要先以不动产升值的方式转移给土地所有者，然后政府通过税收体系，才能够将这些外溢的收益收回。
因此，税收财政的效率几乎完全依赖于与纳税人的博弈，交易成本极高。
而在土地公有制的条件下，任何公共服务的改进，都会外溢到国有土地上。
政府无需经由税收“过滤”，就可以直接从土地升值中获得公共服务带来的好处。
相对于“征税”的方式，通过“出售升值土地”来回收公共服务，外溢漏失小、交易成本低。
其积累效率如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施融资，甚至还可以以补贴的方式，为有持续税收的项目融资。
计划经济遗留下来的这一独特的制度，使得土地成为中国地方政府巨大且不断增值的信用来源。
不同于西方国家抵押税收发行市政债券的做法，中国土地收益的本质，就是通过出售土地未来的增值（70年），为城市公共服务的一次性投资融资。
如果把城市政府视作一个企业，那么西方国家城市是通过发行债券融资，中国城市则是通过发行的“股票”融资。
在中国，居民购买城市的不动产，相当于购买城市的“股票”。
这就解释了为什么中国的住宅有如此高的收益率——因为中国住宅的本质就是资本品，除了居住，还可以分红。
不仅分享现在公共服务带来的租值，还可以分享未来新增服务带来的租值。
因此，中国的房价和外国的房价是完全不同的两个概念。
在这个意义上，“土地财政”这个词，存在根本性的误导——土地收益是融资（股票），而不是财政收入（税收）。
在城市政府的资产负债表上，土地收益属于“负债”，税收则属于“收益”。
对“土地财政”本质的认识，还有助于解释困惑经济学家的一个“反常”——为何中国经济高速增长，而股票市场却长期低迷不振。
如果你把城市土地市场视作股票市场的一部分，就会发现中国股票市场的增长速度和中国经济的增长速度完全一致，一点也不反常。
由于土地市场的融资效率远大于股票市场，因此，很多产业都会借助地方政府招商，变相通过土地市场融资。
这也间接反驳了那些认为土地财政抑制了实体经济的指责。
土地财政相对税收财政的效率差异，虽然很难直接观察，但我们仍然可以通过一些数据间接比较。
近年来，中国M2持续高速增长，但并未引发经济学家所预期的超级通货膨胀。
一个重要的原因，就是M2的规模是有实际需求支撑的。
现在有一种流行的做法，就是拿M2和GDP作比较。
2012年M2余额97.42万亿。
2012年GDP约51万亿，M2与GDP的比例达190%。
有人认为，M2/GDP 数据逐年高企，说明资金效率和金融机构的效率较低。
更有人担心通胀回归和房价反弹。
但实践表明M2和GDP并不存在严格的对应关系。
1996年是个分水岭。
从这一年开始M2超过GDP，但此后却长期保持了低通胀，甚至局部时期还出现通缩。
而改革开放后几次大通胀都出现在此之前。
这是因为，合意的货币发行规模，取决于货币背后的信用而非GDP本身。
如果说税收财政信用与GDP存在正相关关系，土地财政提供的信用与GDP的这种相关性就可能比同样GDP的税收财政成倍放大。
1998年住房制度改革虽然没有增加GDP，但却使“城市股票”得以正式“上市流通”，全社会的信用需求急速扩大。
如果我们理解房价的本质是股价的话，就会知道，通货膨胀之所以没有如期而至甚至出现通缩，乃是因为房价上升导致社会信用膨胀得更快。
理解土地财政的问题与风险虽然“土地财政”给中国经济带来了诸多好处，但同任何发展模式一样，“土地财政”模式也有其自身的重大问题。
这些问题不解决好，很可能会给整个经济带来巨大的系统风险。
其后果，不会小于税收财政曾经带来的“大萧条”、“金融风暴”、“主权债务危机”。
首先一个问题，就是“土地财政”必定要将不动产变成投资品。
政府打压房价的政策之所以屡屡失效，就是没有按照资本品的市场来管理住房市场。
“土地财政”的本质是融资，土地乃至住宅就必定是投资品。
买汽车公司股票的人，并不是因为没有汽车。
同样，买商品房（城市股票）的人，也并非因为没有住房。
只要是土地财政，不动产就无可避免地会是一个资本品。
无论你怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本渠道，资金就会继续流入不动产市场。
第二，拉大贫富差距。
土地财政不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道。
靠投资不动产在一代人之内完成数代人都不敢梦想的巨额财富积累，成为过去十年“中国梦”的最好注脚。
但与此同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资不动产居民的贫富差距迅速拉开。