【企业管理手册】物业管理手册范本

XX商业街物业管理手册

XX公司

中山分公司

二○一四年三月

目录

一、导言 (3)

二、X X商业街概况 (3)

三、物业交付 (5)

四、物业服务 (6)

五、日常保养事项 (8)

六、紧急事件处理 (10)

七、保安措施 (13)

八、防火措施 (16)

九、公共设施及服务 (16)

十、商务推广服务 (18)

十一、物业使用守则 (18)

十二、防火指引 (21)

《XX商业街治安管理规定》

《XX商业街消防、安全管理规定》

《XX商业街“动火、烧焊”申请制度

《XX商业街卫生环境管理规定》

《XX商业街除四害消杀管理规定》

《XX商业街绿化管理规定》

《XX商业街地库停车场管理守则》

用户管理服务手册

一、导言

为便于用户进一步了解XX商业街的物业管理服务运作情况，物业公司特编定本手册。XX商业街之管理制度及规定，旨在保障用户之权益，提供用户

能有一个设施完善、服务优良的星级经营、办公环境。

请妥善保管本手册，以便阁下或雇员能够随时取阅。手册将会因国家法律法规的修订而不定期更新其内容，欢迎各用户向物业公司索取最新版本。

手册中条款将与时俱进，内容会及时修订。

籍此机会，XX公司中山分公司全体仝仁欢迎商户进驻，我们将为商户提供高质服务而感到荣幸，预祝用户生意兴隆，财源广进。

二、XX商业街概况

1 XX商业街概况

1.1 XX商业街总建筑面积约㎡。

1.2 XX商业街位于中山市区路街号。

2公共地方/公共服务设施

2.1 “公共地方”：发展商设计和指定列为共同使用部分，其中包括正门入口、大

堂、电梯、楼梯、各层走廊、天面及平台范围、沙井、储水池、隔油池、变压器房、配电房、发电机房、电梯机房、水泵房、电信机房、消防监控中心机房、行人通道、车道、绿化区及为XX商业街用户及顾客而设并供其共用的其他公共地方或范围等。

2.2 “公共服务设施设备”：指在公共地方或按商业项目设计要求、为顾客、物业

使用人共同使用而安装的各项设备和系统（但任何只供个别用户使用的设施不包括在内）。

2.3 供水管、下水管、管道、排水沟、电线槽等设施；

2.4 公用事业部门（如水电煤气）安装的有关设备设施；

2.5 消防系统装置和救火用具；

2.6 电梯及其系统装置；

2.7 有线电视及保安闭路电视系统；

2.8 在XX商业街范围的绿化植物、草坪；

2.9 其它公共设施设备。

上述公共地方/公共服务设施的描述，旨在让物业使用人充分了解XX商业街的公共功能划分，更好地享用XX商业街的优质服务设施。

由于XX商业街产权单一，日后公共投入、公共收益将由XX商业街投资者支配。

2.10 XX商业街物业公司

2.10.1 “XX公司中山分公司”被发展商聘任为广州[XX商业街]之合作物业管理人，

执行并承担本手册中规定物业管理人的各项权利、义务及责任，由训练有素

之管理人员二十四小时当值，专业严谨的物业管理及星级服务，定可让每位

商户享受到品质高尚、舒适、周全、细致的管理服务。

2.10.2 为更好地为XX商业街内商户服务，公司聘请了具有国际物业管理资深经验之

“XX公司”为物业管理，务求为广大用户提供国际专业现代管理服务。

2.10.3 物业公司主要负责工作有：XX商业街保安、清洁、绿化、车场、交通管理、

公共设备设施管理、消防管理、装修监管、对外公共关系协调、客户服务、

物业招商等日常物业经营管理服务。

2.10.4 若用户对物业管理工作有任何疑问或建议，请于办公时间致电与物业管理处

联系。

2.10.5 管理处联系电话（9：00—18：00）：。

监控中心24小时值班电话：。

管理处地址：。

2.10.6 在非办公时间管理处将安排职员当值，用户在非办公时间需要管理处协助或

查询管理事宜，请随时致电，物业公司职员均乐意为各用户提供服务。

2.10.7 XX商业街营业时间：每天时至时开放。

开放时间若有变动，则另行通知。XX商业街内某些行业可能有不同营业时

间，管理处整理后将予以告示。

三、物业交付

1合约签订

1.1 当完成一切租赁手续，签订《租赁合同》及《物业管理服务协议》并付讫所有

费用后，该单元将会交付用户使用。以后，商铺内之安全、清洁、及维修保养，由用户负责。

1.2 如用户须进行装修，请参阅《装修指南》并以书面形式向物业公司提出申请。2交付须知

2.1 用户或其授权人带齐备相关租赁资料、营业执照、国税、地税登记证副本复印

件（加盖公章）及身份证明文件复印件到XX商业街物业公司客户服务部办理交付使用手续，签妥有关管理文件并领取其单元锁匙、接收商铺。

2.2 接收商铺后，如发觉其单元之装置或设备有欠妥善之处，请于接收后四十八小

时内，以书面形式知会物业公司，以便安排尽快修理。逾时之报告将有可能不予受理。

3用户搬运须知

3.1 迁入

用户可于正式迁入前与物业公司联络，以便搬迁工作顺利进行，物业公司职员将乐意随时回答用户之任何垂询，并提供相应的协助。

3.2 事前安排

3.2.1用户于运送物品时必须按照物业公司指定之地方及时间内进行。如需超时搬运，

须书面向物业公司申请，另作安排，以免影响其它用户正常经营、办公。

3.2.2 如运送途经之公共地方或其它用户单元范围有容易破损的设施或物品，必须事

先做好足够的保护工作，并听从物业公司之安排而行。

3.3 清理

用户应指示其搬运工必须负责搬运后的清理工作，请将废弃物放置于XX商业街指定的垃圾堆放点。倘由物业公司发现有废物被弃置于本XX商业街内，则用户须负责额外之清理费用。

3.4安全

搬运公司/用户均有责任在搬运期间，尽力确保XX商业街公共通道畅通，以及避免积存大量易燃物料、杂物等，以策安全。

3.5损坏赔偿

用户必须负责对因其迁入或搬迁时对任何公共地方或其它用户单元造成的损

坏进行赔偿，故须小心及服从物业公司的迁入或搬迁安排。物业公司会在进行一切搬运前后，分别对搬运所涉及之范围进行巡查以作对比是否有对XX商业街内造成任何损坏。若有，用户须负责修复或赔偿。

四、物业服务

1管理

用户在其商铺内享有绝对之使用权，但以不妨碍他人为原则。同时物业公司对所有主要结构、公共地方、电梯、泵房、道路等以及所有设备、机械及一切物业管理服务均保留绝对管理权，任何用户均不得使用任何途径，进行更改或破坏该等公共设备以及阻挠物业公司对该等设备的维护。

2物业公司具有代表权

在发展商的委托下，物业公司有权代表用户就有关[XX商业街]之一般问题及

公共事务与政府、公共服务公司和各团体进行磋商，其中包括聘请律师或法律顾问、聘请专业公司或人士提供专业服务、聘请各类工程之承建商或工人等。3管理费

3.1 XX商业街管理费用包括：

阁下现已成为[XX商业街]之用户，为保障用户之单元及整体物业正常运作，

故亦需要承担各项保养维修及日常管理费用。各项支出包括但不限于：公共建筑物、公共通道、露天场地、绿化及其它公共地方之保养、清洁、维修费用；

公共照明、电梯、消防等保养及能源费用；行政费用及职员薪金等均包括在内。

用户须于每月5号前缴纳该月之管理费用，费用的分项收取方法，按照相关租赁条款、《XX商业街物业管理服务协议》所约定之方法处理。

3.2 租赁单元使用权的法律状态。例如被政府或司法机关查封等不能作为减免租

金、管理费的理由，此特殊的法律状态期间，用户仍需缴交租金、管理费。3.3 已租出的空置单元由用户缴交管理费。

3.4 租金、水、电、煤气及其它相关费用

管理费中并不包括用户单元之租金、水、电、煤气及其它相关费用。若用户对有关手续有任何疑问，物业公司乐意为各用户作详细解释。

3.5 用户需按有关政府物价部门/煤气、网络、有线电视等公司制定之价格、付款

办理自行缴付或委托物业公司有偿代缴；

3.6 XX商业街公共水、电费及用户使用水、电费由物业公司每月于规定日期内统

一抄表、计费收取；

3.7 物业公司受XX商业街发展商委托，按照租赁条款向用户收取租金。

3.8 管理费付款办法

3.9 物业公司欢迎用户采用支票、自动转账（转账所涉及的银行费用由用户承担）

或现金交予物业公司财务部。款项到账后物业公司将开具正式的票据。

3.10 请用户在每月5号前，直接将租金、管理费、水、电及其它费用等交予物业公

司财务部。煤气费由用户直接到煤气公司支付。所有费用请勿交予XX商业街内保安员或物业公司其它职员。除物业公司财务部外，物业公司之职员均禁止收取任何款项。

3.11 用户可办理银行自动转账付款业务，请向物业公司财务部查询有关安排。

4拖欠费用处理

4.1 任何用户如未能于到期日(该日期为每月号)支付其应付费用，逾期欠交

者，物业公司有权由到期之日起每日收取总额千分之二的滞纳金，以及任何

因拖欠费用而引起物业公司额外的行政手续费或法律事务之费用。

4.2 任何用户如未能于到期日起计30天内支付其应付费用，包括管理费、车位管

理费、租金、水电费、油污处理费、加时公共区域照明、电梯费、滞纳金和手续费等相关费用，则物业公司有权采取一切合理、适当措施，包括：于XX商业街内张贴公告、停止供应电、水等予相关之单位，同时亦将禁止欠费单元之用户或其授权人士使用XX商业街内公共设施及享用有关之公众服务，及至采取法律行动直至应付之款项及滞纳金付清为止。

4. 3 因物业公司采取上述行动造成用户的一切损失（如有），一概由用户自行承担。

即使用户的损失（如有）超过所欠交之管理费及滞纳金，用户仍不得以此为由抗辩物业公司追讨该等管理费及滞纳金之权利，也不得因此而向物业公司采取任何形式之追讨。

4. 4 租赁期内，用户如需提前退租的，将根据租赁合同办理，经发展商书面同意

后，用户需到物业公司结清应缴的所有费用并办理相关退租手续。

5用户授权人与紧急联络方式

5.1 用户如需要委托他人代收物业公司之信函或缴费通知书、大件物品放行、商铺

非营业时间物品放行等授权签名人或放行印章模式、提供紧急联络方式，请将该授权人之姓名及印章模式、紧急联络名单以书面形式通知物业公司以作记录及放行物品备查。

5.2 用户及委托人之资料如有变更，必须及时通知物业公司做出更改，如因用户未

及时通知物业公司而产生的相关责任由用户负责。

6投诉及建议

一切有关公共地方之投诉及建议，请直接向物业公司客户服务部反映。并请留下公司名称、联络地址、联络电话、联络人姓名等资料，以便及时回复，一切合理之投诉及建议，本公司皆乐意聆听、接受，并贯彻有关的改善工作以提供更佳服务水准。

7管理人员职务

所有物业公司员工，均需要执行有关之日常职务，用户请勿任用物业公司员工作任何私人服务，以免与其日常职务产生冲突，物业公司员工只遵照公司指示工作，一概不准收受用户的礼物或其它利益，敬请各用户支持。

7.1 定期组织XX商业街商户进行交流沟通，听取商户对XX商业街经营管理的建议

及诉求。

7.2 根据XX商业街商户的建议及计划定期组织推广活动。

五、日常保养事项

1 用户责任

1.1 用户须自行负责其租赁单元室内设施的维修。用户之设施如需委托维修，如光

管更换、换锁等，物业公司可有偿提供此等服务，详情可致电物业公司查询。

1.2 商铺外墙

承租人不可油漆或用硬刷、沙纸等刷抹商铺外墙，或对其用广告画、装饰等物品进行遮档（经发展商同意的除外）以免造成严重损坏和影响其耐用及美观。

1.3 XX商业街幕墙窗户为紧急时使用，平时必须关闭，必要关启时，需注意安全，

避免强风危险及高空坠物，恳请各用户配合管理。

1.4 餐饮排污。

XX商业街没有专门处理餐饮废水的隔油池，其产生的餐饮排污设备设施由承

租人自行安装，费用由各用户自负。

六、紧急事件处理

1受伤/急症

XX商业街物业公司有责任对XX商业街的用户及顾客的安全加以照顾。如阁下

发现他人或自己需要急救的援助，请立即通知物业公司管理人员或致电中山急

救中心：120。

2火警发生

2.1 XX商业街室内公共地方及商铺已安装有消防自动报警系统及喷淋系统，各楼层

亦设置有消防栓、灭火器及消防卷闸。

2.2 若于单元附近发生小火，可能不会即时启动喷淋系统，故需各用户立即进行处

理及时扑救。但应以顾客、自身、员工生命为重，不宜强行扑救。

如阁下发现附近出现烟雾或火舌：

2.1 应立即通知XX商业街安管及消防监控中心。XX商业街消防管理部门会作出通知

消防局的决定，及安排人员赶赴现场协助扑救或立即疏散现场职员及顾客。

2.2 在情况许可下使用灭火筒，并向火焰的底部喷射灭火剂。

2.3 切勿使用消防栓水枪灌救因漏电而产生的火警。

2.4 倘阁下认为自己及顾客有危险，请即疏散办公室或XX商业街内人员及顾客，

到场协助的保安人员将视情况决定是否要进行疏散。

2.5 如果听到本楼层连续的火警钟声，必须关掉煤气供应总掣/关掉室内电源，所

有职员及顾客必须利用消防楼梯迅速撤离到室外。

2.6 切勿使用电梯撤离。

2.7 必须在消防局及XX商业街物业公司认定已排除危险后，方可再进入XX商业街。

3煤气泄漏

用户如果怀疑有煤气泄漏，请立即：

3.1 关掉煤气的供气总掣。

3.2 打开门户以便空气流通。

3.3 切勿关掉或开启任何电器，切勿使用打火机、电话（包括手提电话），对讲机、

传呼机等，以免引起火灾。