浅析银行在办理房屋预告抵押登记中的法律风险
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控1. 不动产登记风险商品房预售抵押登记中的重要环节之一就是不动产登记。
如果在不动产登记的过程中发生错误，将会给银行带来不小的风险。
开发商可能出现不动产登记申请材料不真实、不完整或存在虚假记载等情况；还可能存在多次预售抵押登记导致不动产登记疑难、繁琐的情况。
这些都会给银行的抵押权造成不利影响，增加其法律风险。
2. 抵押权优先顺位风险在商品房预售抵押登记中，银行所拥有的抵押权可能会受到其他抵押权的影响，存在优先顺位风险。
开发商可能与其他金融机构签订了类似的预售抵押登记协议，或者在预售抵押登记之前已经存在其他抵押权，这些都可能导致银行的抵押权无法得到优先保障。
3. 商品房质押权纠纷风险在商品房预售抵押登记中，商银行可能出现质押权纠纷的风险。
开发商可能将同一套商品房抵押给多家银行，导致质押权的确权难以确认，这将增加银行在商品房上的抵押权纠纷风险。
1. 建立完善的尽职调查制度银行在参与商品房预售抵押登记时，首先应建立完善的尽职调查制度。
在进行抵押登记前，银行应对开发商的资质、项目的合规性、抵押物的相关情况等进行全面的调查，以确保所获得的信息真实可靠，避免风险。
2. 加强合同管理银行在与开发商签订预售抵押登记协议时，应加强合同管理，明确双方的权利义务，规定合同的解除条件和方式，并在合同中约定清晰的违约责任和补救措施，以规避可能的法律风险。
3. 加强合规风险管理银行应制定专门的合规风险管理制度，建立完善的内控机制，确保银行在商品房预售抵押登记中的业务合规，并及时调整和适应相关政策法规的变化，避免因未能及时适应政策法规变化而导致的法律风险。
4. 提高法律风险的应对能力银行应提高法律风险的应对能力，建立专门的法律风险处理团队，及时了解相关法律政策变化，提前预判可能的法律风险，并采取相应的应对措施，规避风险。
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控
商品房预售抵押登记中银行的法律风险防控商品房预售抵押登记是房地产开发商在预售商品房时，将其预售权利进行抵押登记，获取贷款资金的一种方式。
由于商品房预售抵押登记涉及到多方的权益关系，存在一定的法律风险。
本文将主要从银行的角度，分析商品房预售抵押登记中的法律风险，并提出相应的防控措施。
商品房预售抵押登记的法律风险之一是开发商行为规范性的问题。
在商品房预售过程中，开发商是否合规操作，是否按照相关规定办理预售许可证等事项是银行需要关注的重点。
如果开发商存在不合规行为，可能导致其预售权益无效，进而影响到银行的抵押权益。
为避免该风险，银行需要在放款前对开发商进行严格的尽职调查，确保其合规操作，并要求开发商提供相应的证明文件。
商品房预售抵押登记的法律风险之二是预售权益不完备的问题。
商品房预售时，开发商只拥有预售权，而尚未取得预售许可证和不动产权证书。
这就意味着在商品房交付之前，银行抵押的是一种虚拟的预售权益，存在一定的风险。
为降低此类风险，银行可以要求开发商提供相关的担保措施，如提供土地使用权证明和开发商的连带责任担保等。
商品房预售抵押登记的法律风险之三是预售合同不完全履行的问题。
在商品房预售过程中，双方签订了预售合同，约定了开发商的交付义务和购房人的支付义务等。
由于各种原因，开发商可能存在不能如期交付房屋的情况，导致合同不完全履行。
这将影响到银行的抵押权益，增加了风险。
为规避此类风险，银行可以要求开发商提供相应的履约保证措施，如提供履约保函或履约保险等。
商品房预售抵押登记涉及多方的权益关系，存在一定的法律风险。
对于银行来说，要保证自身的抵押权益不受损害，需要加强对开发商的尽职调查，确保其合规操作；要求开发商提供相关的担保措施，降低预售权益不完备的风险；要求开发商提供履约保证措施，预防预售合同不完全履行的情况；要求购房人提供相应的担保措施，防范其违约行为。
通过合理的风险防控措施，银行可以有效降低商品房预售抵押登记中的法律风险。
银行授信过程中抵押登记的法律责任划分与风险防范——以一则司法案例为例
法律事务Legal Affairs80《中国信用卡》2024.04在涉及银行大额授信和复杂抵押物情形下，确保抵押权有效设立并有效管控相关法律风险对银行来说至关重要。
本文以一起司法案例为例，简要阐述抵押登记过程中银行和抵押人的责任划分问题，并提出相关对策与建议，希望对银行有效防范抵押登记相关法律风险有所帮助。
一、案情概要2015年9月15日，A 银行与李某签订《授信额度协议》，授信金额为80万元。
同日，张某、赵某分别与A 银行签订《最高额抵押合同》,为前述授信提供最高本金限额80万元的担保，同时约定在合同签订后90日内，抵押人与抵押权人到有关部门办理抵押登记手续。
抵押合同中的“缔约过失”条款约定：“本合同签订后，抵押人拒绝办理或拖延办理抵押登记，或因抵押人的其他原因，致使本合同不能生效，抵押权不能有效设立的，构成缔约过失。
由此使抵押权人受到损失的，抵押人应对抵押权人所受损失承担赔偿责任。
”其中，张某和赵某均未就提供的不动产权证办理抵押登记。
2015年10月5日，A 银行与李某签订《授信额度协议》项下的借款合同，借款共计75万元。
之后A 银行依约向李某发放该笔贷款，而李某未依约履行还款义务，只偿还了部分本金及利息。
A 银行遂起诉被告李某、张某、赵某，要求李某偿还借款，张某、赵某承担赔偿责任。
一审法院审理后判决，张某、赵某的两个抵押权未设立，虽然A 银行主张这是因抵押人拒绝办理抵押登记而导致的，但其没有证据证明，故无权要求张某、赵某承担赔偿责任。
A 银行不服一审判决提起上诉，请求改判张某、赵某承担赔偿责任，称张某、赵某是抵押登记义务人，未办理登记致使抵押权未设立，应承担缔约过失责任。
二审法院审理后判决，案涉抵押权未设立，双方均有过错，应按过错程度承担相应的责任。
二、法律分析本案涉及的法律问题主要有三个。
1.案涉抵押合同是否成立和生效本案中，案涉两份抵押合同均约定：“本合同自双方法定代表人、负责人或其授权签字人签☐ 对外经济贸易大学法学院 王辰辉银行授信过程中抵押登记的法律责任划分与风险防范——以一则司法案例为例法律事务812024.04《中国信用卡》署并加盖公章之日起生效，但依法需要办理抵押登记的，则自抵押登记手续办理完毕之日起生效。
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策
浅析抵押权预告登记优先受偿权的问题及其对策一、预购商品房抵押权预告登记的概念和性质我国《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
通过这个法条可以了解到，预购商品房抵押权预告登记具体指的是基于预购商品房抵押合同建立的请求权申请的预告登记，主要是为了实现抵押权人的合同目的以保障将来取得该预购商品房的房屋抵押权[1]。
在房地产经济快速发展的今天预购商品房抵押权预告登记已经是非常普遍的存在但是我国法律法规对其只是简单的提及，而对于抵押权预告登记的具体要求并没有明确的规定，这样一来在实践中有关预购商品房抵押权预告登记的问题就很多。
二、完善抵押权预告登记制度的必要性在预售商品房的过程中，抵押权预告登记制度经常出现问题的一个主要原因就是现行的法律法规对其没有明确的规定，只是在物权法中对预告登记做出了规定和明确了在建工程办理预告登记享有抵押权，实践中预售商品房遇到抵押权预告登记问题，由于法律法规对其的规定有很多空缺和规定模糊不清，解决办法只是参照物权法关于预告登记的相关规定和一些有关的条例和办法来解决，所以基于以上的情况，为了减少司法实践的冲突和更好地保护相关权利人的利益对抵押权预告登记制度进行完善和构建是非常有必要的。
再者，在预售商品房的过程中由于期房还没有取得产权证明就不能办理正式的抵押登记而只能办理抵押权预告登记，所以抵押权预告登记在预售商品房过程中是很常见的，而由此产生的纠纷在实际生活中非常之多，当购房人拖欠银行贷款时由于抵押权预告登记的效力尚未明确，银行想要追回贷款是有一定困难的。
基于此现状，为了维护房地产市场交易的有序性和保障预告登记权利人的合法利益，有必要完善和构建抵押权预告登记制度。
三、加强抵押权预告登记制度的建设（一）加强上位法的立法完善在我国现行的法律中并没有对抵押权预告登记作出规定，只是用条例和司法解释的形式对其作出了规定。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析
摘要我国房地产业快速发展促使住房抵押贷款规模不断扩大,个人住房抵押贷款已经成为商业银行贷款发放的重要组成部分,由此对贷款的风险管理提出了很高的要求。
住房抵押贷款业务的开展具有极为重要的意义：就微观层面言之，它使购房人的支付能力增强，住房需求提前得到满足，居住条件得到改善，银行和房地产开发商也从中获得巨大的经济利益；就宏观层面言之，一方面，它推进了我国的住房制度改革，另一方面，扩大了内需，促进了房地产业及相关产业的发展，拉动了国民经济增长。
文章分析了个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。
关键词: 中国工商银行xx分行 ;住房抵押贷款; 风险Abstractthe rapid development of real estate industry in our country to housing mortgage continues to expand the scale of individual housing mortgage has become a commercial bank loans, which is an important part of the risk management of loans raised very tall requirement. Housing mortgage loan business development has a very important significance: just say for micro level of the person that buy a house, it makes pay ability strengthens, housing needs met, ahead of living conditions improved, Banks and property developers also gain enormous economic interests; Will the macroscopic level of words, on the one hand, it boosted our housing system reform, on the other hand, expanding domestic demand and promoting the real estate industry and the related industries, pull up the national economic growth. This paper analyzes the individual housing mortgages as a major housing finance tools in bank credit has a large proportion in the total, and has the characteristic with long, bitter payments.Key words: icbc Inner Mongolia branch; Housing mortgage loan; risk目录1.引言 (1)1.1研究目的 (1)1.2研究综述 (1)1.2.1国外的研究 (1)1.2.2国内的研究 (2)2. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展现状 (3)2.1中国工商银行XX分行的基本概况 (3)2.2中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款业务发展的基本现状 32.3经济效益的分析 (4)3. 中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析 (4)3.1中国工商银行XX分行个人住房抵押贷款风险分析的基本状况 4 3.2中国工商银行XX分行的风控管理水平 (5)3.3应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 (6)3.4个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究 (6)4.个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议 (7)4.1制度建设及风险意识方面 (7)4.2操作环节方面 (8)5.结论 (9)致谢 (10)参考文献 (11)1.引言1.1研究目的近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议
银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议【摘要】银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险涉及到房产买卖中可能出现的风险问题，这包括证书真实性、债权人优先权等方面。
针对这些风险，可以采取一些对策建议，如加强审慎调查、确保合同条款清晰明确等。
法律责任及风险预防措施也需要完善，包括建立风险预警机制、加强法律监管等。
要规避这些风险，需要加强监督与管理，并关注未来发展趋势，及时调整相关策略以防范风险。
在房地产交易中，银行收执抵押人不动产权属证书的合法性需加强监管，以确保交易的安全性和合法性。
【关键词】银行收执、抵押人、不动产权属证书、法律风险、对策建议、法律责任、风险预防、监管、规避风险、监督与管理、发展趋势。
1. 引言1.1 银行收执抵押人不动产权属证书存在的法律风险及对策建议在当今的金融市场中，银行收执抵押人不动产权属证书已经成为一种常见的贷款抵押形式。
这种证书在一定程度上为借款人提供了便利，同时也带来了一定的法律风险。
我们有必要深入了解这种形式的抵押，分析其中存在的法律风险，并提出相应的对策建议。
什么是银行收执抵押人不动产权属证书呢？简单来说，这是指借款人将不动产的权属证书交给银行作为贷款抵押的一种形式。
借款人在贷款期间无法处置此不动产，直到贷款还清后方可恢复权利。
这种形式的抵押也存在着一定的法律风险。
如果借款人出现违约情况，银行可能会直接通过该证书取得不动产的所有权，给借款人带来巨大损失。
借款人在还款过程中可能会面临不动产权属争议，导致法律纠纷。
为了规避这些风险，建议借款人在签署相关文件前，仔细阅读并确保自己的权益得到保障。
借款人还应及时偿还贷款，避免违约情况的发生。
银行也应加强对不动产的审查，确保其权属证书的合法有效性。
在监督和管理方面，相关部门也应建立更加严格的法律监管机制，加强对银行收执抵押人不动产权属证书的监督，确保各方权益得到充分保护。
银行收执抵押人不动产权属证书在带来便利的同时也存在一定的法律风险，我们需要认真对待并采取相应的对策措施，确保各方的权益得到有效保障。
房产抵押的风险预警与监控
房产抵押的风险预警与监控随着房地产市场的繁荣，房产抵押已成为一种常见的融资方式。
然而，房产抵押不仅涉及巨额资金，还可能引发一系列风险。
本文将讨论房产抵押的风险预警与监控的重要性，并提供一些实用策略。
一、风险预警1.借款人信用风险：房产抵押贷款的风险首先源于借款人的信用状况。
对于房产抵押贷款而言，借款人的信用历史、收入稳定性、负债状况等因素都可能影响其还款能力。
因此，金融机构需要仔细评估借款人的信用风险，制定相应的贷款政策。
2.市场风险：房产抵押贷款的市场风险主要来自于房地产市场的波动。
如果房地产市场发生重大变化，房价下跌或房地产市场萧条，可能会导致借款人无法按期还款。
为防范市场风险，金融机构需要密切关注房地产市场的变化，制定相应的风险管理措施。
3.法律风险：在房产抵押过程中，法律风险不容忽视。
如借款人违约或欺诈行为，都可能导致法律纠纷。
因此，金融机构需要严格遵守相关法律法规，确保抵押过程的合法性。
二、风险监控1.定期检查：金融机构应定期对抵押的房产进行检查，确保其价值仍符合贷款条件。
这包括对房屋的状况、市场价值、租赁情况等各方面的评估。
如果发现房产价值下降或存在潜在风险，应及时采取措施，如追加担保或调整贷款额度。
2.贷款监控：金融机构应密切关注借款人的还款情况，确保借款人按期还款。
一旦发现还款逾期或违约行为，应及时采取相应措施，如增加催收力度、启动法律程序等。
此外，金融机构还应定期对借款人的信用状况进行评估，调整贷款政策。
3.风险管理工具：金融机构可以采用各种风险管理工具来降低风险，如保险、担保、信用评级等。
通过这些工具，金融机构可以更准确地评估风险，制定更合理的贷款政策，降低不良贷款率。
4.建立风险预警系统：为了更有效地监控风险，金融机构可以建立一套风险预警系统。
该系统可以通过数据分析、数据挖掘等技术手段，对借款人的信用状况、市场变化、法律环境等进行实时监测，及时发现潜在风险，并采取相应的应对措施。
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浅析银行在办理预购商品房预告抵押登记
中的法律风险
随着我国商品房预售制度的产生与发展，银行房屋按揭贷款业务也愈发兴旺，其中，预购商品房按揭贷款就是此项贷款业务中不可或缺的部分。
通常情况下，预购商品房按揭贷款的模式为购房者将其在房地产开发商处预购的商品房抵押给作为贷款人的银行来获得贷款，并以此向开发商支付房款，同时，由开发商向银行承担阶段性连带责任保证。
虽然这样的做法不管是开发商、购房者还是银行都已司空见惯，但因为其中涉及预告抵押登记这一制度，作为债权人的银行不得不引起足够的重视。
一、预告抵押登记简述
首先，我们来了解什么是预告登记。
预告登记是指为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。
它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。
《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失
效。
预告抵押登记作为预告登记的其中一种类型，则是指预售商品房购买者为在银行获得购买房屋的贷款而将所预购的房屋在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签订的同时，在房管局的备案系统上对该房屋的抵押作预告登记，以排斥第三人对该房屋权利的行使。
二、房屋预告抵押登记与抵押登记的区别
（一）登记的内容不同。
抵押登记针对的是已经取得所有权的房屋，登记的是房屋所有权人将该房屋抵押给债权人的事实；而预告抵押登记针对的是尚未取得所有权的房屋，登记的则不可能是房屋抵押的事实，而是预告抵押登记权利人在将来可以取得该房屋抵押权的一项期待权或请求权。
（二）登记义务人的身份不同。
抵押登记的义务人是房屋的所有权人，享有对抵押标的的现实所有权；预告抵押登记的义务人不是房屋的所有权人，而是对预购房屋建成后享有过户请求权的人，预告登记的房屋所有权人仍是开发商。
（三）登记的目的不同。
抵押登记的目的是赋予抵押权人在债务人不履行到期债务时，可以就抵押物折价、变卖或者拍卖后的价款优先受偿的权利；而预告抵押登记是在未办理正式抵押登记之前，预告登记权利人享有在抵押登记条件成就时对系争房屋享有办理抵押权登记的请求权，并可排除他人同性质物权变动请求权，使该请求权实现其物权变动的内容。
（四）有效性不同。
《物权法》第二十条第二款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
可见基于预告抵押登记而产生的请求权在可正式登记的条件成就后有三个月的时间限制，超过该期限的，当事人不再享有该项权利。
而抵押登记在新的物权登记变更前则是长期有效的，不存在时间限制。
（五）性质不同。
抵押登记属于本登记，是为了保障债权人在债务人不履行到期债务时能够对抵押物享有优先受偿权，其登记具有终局效力。
而预告抵押登记属于预备登记，并非终局性的，其最终要么消灭，要么转为抵押登记。
（六）权利证明不同。
抵押登记，房屋登记机给抵押权人发放的是房屋他项权证书或房地产他项权证书。
而预告抵押登记，房屋登记机构发放给预告登记权利人的是预告登记证明。
三、预告抵押登记的性质与法律效力
我国对预告登记的性质在学说上主要存在以下几种观点：一是预告登记系于债权与物权之间，兼具两者的性质，以保全对不动产物权的请求权为目的，具有若干物权效力的制度；[1]二是准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权；[2]三是债权物权化说，认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，其本质在于限制现时登记的权利人处分其权利，从而给予属于债权法的请求权以排他的物权效力。
[3]以上几种观点都同意预告登记具有有一定的物权效力，但从本质上来说又不能等同
于物权。
预告抵押登记作为预告登记的一种，同样具有上述性质。
概括而言，预告抵押登记虽然具有对抗第三人的效力，但从本质而言仍然属于债权，预告抵押登记后，登记权利人享有的只是在将来可以将本项登记转化为物权登记的请求权。
关于预告登记的效力，学说上普遍认为具有保全效力、顺位效力和破产保全效力。
[4]保全效力即预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的行为无效。
顺位效力，即当预告登记转化为本登记后，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期来确定的；破产保全效力，即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件尚未成就时，预告登记权利人可以将作为请求权标的的不动产排除在破产财产在外，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先于破产债权的效力。
因此，预告登记不是一种物权登记，其效力不在于保障登记权利人享有某种物权，如所有权、担保物权，也不能使登记权利人享有对物的价值的优先受偿权，而是限制其他人对物的处分，具有排斥任何人未经债权人同意而取得不动产物权的效力。
四、银行如何降低预告抵押登记带来的法律风险
2014年，《最高人民法院公报》在2014年第9期中刊登了上海市第二中级人民法院关于预告抵押登记是否享有优先受偿权的二审判例，认为预告登记并未使贷款银行获得现实的抵押权，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
虽然在此公报刊登前，预告抵押登记是否享有优先受偿权的问题在司法实践中存在争议，也出现了截然不同
的判决结果，但此期公报的刊登无疑加大了银行办理预告抵押登记的风险。
因此，建议银行做好以下几方面的工作，尽量降低自身法律风险：
（一）加强客户经理的培训，认清预告抵押登记的法律风险，做实做好贷后管理工作。
建立预告抵押登记台账，及时跟踪预购商品房施工进度，在抵押登记条件成就后，及时督促开发商与购房者配合做好预告抵押登记转换为抵押登记。
（二）重视房地产开发商的阶段性担保责任。
虽然我行的《个人购房担保借款合同》对预购商品房抵押贷款业务均要求开发商承担阶段性连带保证责任，但大部分客户经理仍然没有转变思维，没有引起足够的重视，认为只要对预购商品房办理好预告抵押登记，我行的债权就有了全面的保障。
在我行审查的《个人购房担保借款合同》中，时有对开发商的阶段性连带责任保证的约定出现瑕疵的情况，如漏选开发商承担保证责任的阶段，在合同签章处无开发商签章等，这些失误都极大地增加了我行的贷款风险。
（三）加大借款人在抵押登记条件成熟后不配合办理本登记的违约责任。
在借款合同中明确借款人在所购商品房能进行本登记的详细条件以及借款人未进行本登记应履行的具体义务。
明确违约责任，使借款人能够预见不履行登记义务的法律后果。
（四）积极与法官进行沟通，争取银行的诉讼请求得到法院的支持。
虽然司法实践中不乏请求优先受偿而未得到支持的判例，但预告抵押登记是否应该享有优先受偿权并没有法律的明文规定。
我们在向
法官陈述理由时可多从民法法理的角度分析利弊，让法院意识到如果银行的诉讼请求得不到支持是对作为贷款人的银行的不公平，同时也不利于银行按揭贷款业务的发展，影响经济与社会的进步。
注释：
[1]王泽鉴《民法物权》一中国政法大学出版社2001年版第128页
[2]王利明《物权法研究》中国人民大学出版社2002年版第213页
[3]梁慧星《民法典草案建议稿附理由（物权篇）》法律出版社2004年版第38页
[4] 王利明《物权法论》中国政法大学出版社2003年版第173页。