不动产投资中的法律与税收问题
不动产投资管理办法
不动产投资管理办法摘要引言不动产投资是指在不动产市场中购买、持有和出售不动产以获取投资回报的行为。
随着不动产市场的快速发展，不动产投资成为了一种受欢迎的投资方式。
不动产投资受到市场波动、法律风险和管理困难等因素的影响，需要有效的管理办法来降低风险并提高投资回报。
管理原则不动产投资的管理原则包括风险管理、盈利能力评估和透明度。
风险管理是指对不动产投资中可能存在的市场风险、法律风险和操作风险进行识别、评估和控制。
盈利能力评估是指对不动产投资项目的潜在盈利能力进行评估，包括租金收入、资产增值和出售价值等因素的考虑。
透明度是指对不动产投资项目的信息公开和披露，确保投资者能够准确了解投资项目的情况。
管理流程不动产投资的管理流程包括项目策划、项目调研、投资决策、项目实施和项目监控等阶段。
项目策划阶段是指确定投资目标、制定投资策略和编制投资计划。
项目调研阶段是指对投资目标地区的市场需求、供应情况和法律法规进行调研和分析。
投资决策阶段是指根据项目调研结果，对投资项目进行评估、筛选和决策。
项目实施阶段是指根据投资决策结果，进行投资项目的购买、持有和出售等操作。
项目监控阶段是指对投资项目的运营情况进行监控和评估，及时调整投资策略和决策。
政策支持为了促进不动产投资市场的健康发展，政府应该加强对不动产投资的监管和政策支持。
政府应该建立健全不动产市场的法律法规，确保市场秩序和投资者权益的保护。
政府应该加强对不动产投资行为的监管和监督，惩罚违法违规行为，维护市场公平和正常秩序。
第三，政府应该提供税收优惠和金融支持等政策措施，引导更多的资金投入不动产市场，并提高市场的流动性和活跃度。
不动产投资管理的重要性未来发展趋势不动产投资管理在未来的发展中将面临一些挑战和机遇。
随着科技的进步和数据技术的应用，不动产投资管理将更加数字化和智能化，提高管理的效率和精度。
不动产投资将更加注重可持续发展和环境保护，通过绿色投资和节能减排等方式来提高投资的社会效益和环境效益。
房地产开发中的常见法律风险
房地产开发中的常见法律风险房地产开发中的常见法律风险1. 基础设施问题在房地产开发过程中，基础设施问题可能会引发法律风险。
例如，开发商在未获得相关批准或许可的情况下，盲目投资或扩建基础设施，可能会导致项目无法正常运作或违反相关规定，引发法律纠纷。
2. 拆迁问题在房地产开发中，拆迁是常见的问题，涉及到房屋征收、补偿和安置等一系列法律程序。
如果开发商在拆迁过程中违反相关法律法规，未能妥善处理拆迁补偿问题，可能会引发纠纷，并可能面临民事赔偿或行政处罚。
3. 合同纠纷房地产开发过程中，与各方签订的合同是保证项目顺利进行的重要法律文书。
由于合同条款的不明确或解释不一致，可能引发合同纠纷。
例如，买卖合同中的交付时间、物业质量和责任限制等条款可能成为纠纷的焦点。
4. 不动产权属问题在房地产开发过程中，不动产权属的确认是关键问题，涉及到土地使用权、房屋所有权、抵押权等多个方面。
如果开发商在不动产权属处理中存在违法行为，可能会导致项目权属不明或受到他人索赔，给项目带来巨大法律风险。
5. 环境影响评估房地产开发往往涉及土地开发和建筑施工，这可能对环境造成一定的影响。
开发商在进行项目前，应进行环境影响评估，并按照相关规定采取环境保护措施。
如果开发商未能履行环境保护义务，可能会引发环境污染或破坏，给开发商带来法律和声誉上的损失。
6. 建筑质量问题房地产开发中，建筑质量问题时有发生。
开发商应确保房屋建筑符合相关法律法规和建设标准，并提供相应的质量保证。
如果房屋建设存在质量缺陷，可能会引发购房者的维权要求，导致法律纠纷和赔偿问题。
7. 市场变化风险房地产市场波动时常存在，房地产项目可能面临市场价格下降、购房者需求减少等风险。
如果开发商未能及时调整开发策略，可能会导致项目滞销、资金链断裂等问题，给开发商带来巨大损失。
：房地产开发中存在许多法律风险，包括基础设施问题、拆迁问题、合同纠纷、不动产权属问题、环境影响评估、建筑质量问题和市场变化风险等。
不动产投资项目的法律审查与风险防范
不动产投资项目的法律审查与风险防范随着经济的发展和城市化进程的加快，不动产投资项目成为了各界关注的焦点。
然而，不动产投资项目涉及的法律问题众多，投资者在进行项目选择和决策时必须进行全面的法律审查，以防范潜在的风险。
本文将从法律角度分析不动产投资项目的相关问题，并通过案例加以说明。
一、不动产投资项目的法律审查不动产投资项目的法律审查是投资者进行项目决策的重要环节。
首先，投资者需要审查土地使用权的合法性。
在中国，土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。
投资者应仔细查阅土地使用权证书，确保土地使用权的来源合法，并核实土地使用权是否符合项目规划和用途要求。
其次，投资者还需要审查不动产的权属状况。
在购买或投资不动产项目之前，投资者应通过查询不动产权属证书、不动产登记簿等相关资料，确保该不动产的权属清晰，不存在纠纷或争议。
此外，投资者还应了解不动产是否存在抵押、查封等限制性权利，以免影响项目的正常进行。
另外，投资者还需审查不动产项目是否符合法律法规的要求。
例如，不动产项目是否符合城市规划、环保、消防等相关法律法规的要求。
投资者应仔细阅读相关规划文件、环评报告等，确保项目的合法性和可行性。
二、不动产投资项目的风险防范不动产投资项目存在一定的风险，投资者应采取相应措施进行防范。
首先，投资者应充分了解项目所处的法律环境和政策支持。
例如，不同地区对不动产开发的政策支持力度不同，投资者应选择政策较为稳定、支持力度较大的地区进行投资。
其次，投资者应进行全面的尽职调查。
在投资不动产项目之前，投资者应对项目的市场前景、竞争态势、项目实施方案等进行全面评估。
此外，投资者还应了解项目所处的社会经济环境、交通配套等情况，以及周边的法律纠纷和争议，以便更好地评估项目的风险。
此外，投资者还应与专业律师进行合作，确保项目的合法性和可行性。
专业律师可以提供法律意见和建议，帮助投资者解决法律问题，并在合同起草、谈判等环节提供专业支持。
文旅 基础设施领域不动产投资信托基金 问题 建议
文旅基础设施领域不动产投资信托基金问题建议随着我国经济社会的快速发展，文旅行业已成为国民经济的重要组成部分。
文旅基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）作为一种创新的融资方式，对于推动文旅行业的发展具有重要意义。
然而，在REITs的实际操作过程中，仍存在一些问题和挑战。
本文旨在分析这些问题，并提出相应的建议。
一、文旅基础设施REITs发展存在的问题1.资产定价与估值问题：文旅资产具有独特的特点，如无形价值高、收益稳定性差等。
在REITs发行过程中，如何合理定价和估值成为一大难题。
2.经营权与所有权分离问题：文旅资产往往涉及特许经营权，而在REITs发行过程中，经营权与所有权分离可能导致资产收益不稳定，增加投资风险。
3.税收政策问题：当前，我国针对REITs的税收政策尚不完善，可能导致投资者税收负担不均，影响REITs市场的健康发展。
4.法律法规问题：我国法律法规体系尚不完善，尤其是在文旅REITs领域，缺乏针对性的法规指导，容易导致市场混乱。
5.融资渠道单一问题：文旅行业企业往往面临融资渠道单一的问题，REITs作为一种创新的融资方式，如何更好地发挥其作用，拓宽融资渠道，成为行业发展的关键。
二、文旅基础设施REITs发展建议1.完善法律法规体系：加强文旅REITs领域的法规建设，为市场参与主体提供明确的操作依据，保障市场秩序。
2.制定合理税收政策：统一税收政策，降低投资者税收负担，提高市场吸引力。
3.创新融资模式：积极探索多元化融资渠道，结合文旅行业特点，创新融资模式，提高融资效率。
4.优化资产估值方法：研究适用于文旅资产的估值方法，提高资产定价与估值的准确性，降低市场风险。
5.加强市场监管：加大对REITs市场的监管力度，防范潜在风险，保障市场稳健发展。
6.培育专业人才：加强REITs领域专业人才的培养，提高市场参与主体的综合素质。
总之，文旅基础设施REITs作为一种创新的融资方式，具有广阔的发展前景。
我国不动产投资信托的法律问题浅析
份额 ，则营运合伙单位可 以与不动产投 资 信托 的份额进行互换。 从形式 上， 营运合伙
组织直接拥有所有的不动产及投入的现金。
主要体现在 美国的 《 内收入法 》中。比 国 如该法规定 为满足特定的免税或减税 要求， 不 动产投 资信托必须是和法人一 样可征税 的实体 ，由董事会或受托管理 人管理 ，拥
内容 摘 要 ：本 文从 介 绍 美 国不 动 产 投 资 信 托 开 始 ， 分析 了不 动 产 投 资 信 托 的 结 构 和 管 理 模 式 ，并 在 比较 美 国和 其 他 国 家 不 动 产投 资 信 托 不 同 立 法 模 式 的 基 础 上 ， 针 对 我 国 目前 的 法 律 环
美 国不动产投 资信托的设立主要 由有
关 的税法所决定 ，其 最主要的法律条件来 自于针对不动产投 资信托 的税 法。 在美国 ， 只要符合税 法规 定的一定条件 ，不动产投 资信托就不需要缴纳 企业所得税。 此外 ， 不 动产投 资信托 还可 以通过提高不动产 投资 信托 的负债率 和降低房地产资产折 旧年限 等 方式来 实现 不动产投资信托的 “ 面损 账 失” ，这样就 可 以降低其应 缴纳税 收 的基
模式 。
息 、利息 差等债权 性收益。此外 ，还有 集
合 资本型 不动产投 资信托和抵押型不动产 投资信托功能于一体 的混合型不动产信托。 这些类型 的不 动产投资信托通常采取 三种结构： 传统式 、 伞型合伙式 以及 下式 不
动产 投资信托 。传统不动产投资信托 以信
关 键 词 ：不 动 产投 资 信托 法 律
维普资讯
不动产投资信托 的结构 与伞型 合伙不
动产投资信托类似 ，但 由不动 产投 资信托
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
房地产合作开发的涉税问题
合作开发司法基础（续） 合作开发司法基础（
• 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险， 资金的当事人不承担经营风险，只分配固 定数量房屋的， 定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同 • 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险， 资金的当事人不承担经营风险，只收取固 定数额货币的，应当认定为借款合同。 定数额货币的，应当认定为借款合同。
房地产合作开发 的涉税分析
合作开发司法基础
• 《最高人民法院关于审理涉及国有 土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释》（法释[2005]5 》（法释[2005]5号 问题的解释》（法释[2005]5号）
• 第二十四条 合作开发房地产合同约定
提供土地使用权的当事人不承担经营 风险，只收取固定利益的， 风险，只收取固定利益的，应当认定 为土地使用权转让合同。 为土地使用权转让合同。
• 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的 当事人不承担经营风险， 当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式 使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
3 西安张辉 sw029@
转让在建工程取得固定货币
• 法释（2005）5号 第二十四条 合作开发房 法释（2005） 地产合同约定提供土地使用权的当事人不 承担经营风险，只收取固定利益的， 承担经营风险，只收取固定利益的，应当 认定为土地使用权转让合同
• 房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入 房产由开发商过户给投资方， 账价值和计税价值以投资款为基础确定， 账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户 时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本 时的公允价值无关，
11 西安张辉 sw029@
财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告
财政部、税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2022.01.26•【文号】财政部、税务总局公告2022年第3号•【施行日期】2021.01.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文财政部税务总局公告2022年第3号关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告为支持基础设施领域不动产投资信托基金（以下称基础设施REITs）试点，现将有关税收政策公告如下：一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。
原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。
二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。
其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。
原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。
三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。
四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。
五、本公告自2021年1月1日起实施。
2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。
财政部税务总局2022年1月26日。
不动产投资中涉及的法律和合规问题
不动产投资中涉及的法律和合规问题在不动产投资领域，了解和遵守相关的法律和合规要求是至关重要的。
不仅可以保护投资者的权益，还可以降低潜在的风险。
本文将从法律和合规的角度，探讨不动产投资中的一些关键问题。
一、土地使用权和不动产登记不动产投资的第一步是确保土地使用权的合法性和稳定性。
在中国，土地使用权归国家所有，投资者可以通过购买或租赁土地使用权来进行投资。
然而，土地使用权的转让和登记程序是复杂的，需要遵守相关的法律法规。
投资者应当确保所购买的土地使用权证书真实有效，并且在不动产登记中进行登记。
不动产登记是确保不动产权益的重要手段，可以保护投资者的合法权益，防止不动产被他人侵占或转让。
二、建筑规划和建设许可在进行不动产投资之前，投资者需要了解并遵守相关的建筑规划和建设许可要求。
建筑规划是指根据城市规划和土地利用规划，对土地进行合理利用和开发的规划。
建设许可是指在符合建筑规划的前提下，取得政府相关部门的许可，才能进行建设和开发。
投资者应当确保所投资的不动产符合建筑规划，并取得相应的建设许可。
否则，投资者可能面临被强制拆迁或停工的风险。
此外，投资者还应当关注建筑质量和安全等问题，确保所投资的不动产符合相关的建筑标准和规范。
三、房地产交易和合同法律问题在房地产交易中，合同的签订和执行是至关重要的。
投资者应当仔细阅读和理解合同条款，并确保合同的合法性和有效性。
合同中应明确约定双方的权利和义务，包括价格、交付时间、质量标准等。
此外，投资者还应当关注房地产交易中的一些特殊问题，如预售许可证、商品房销售合同等。
预售许可证是开发商在售房前需要取得的许可证，投资者应当确保开发商取得了有效的预售许可证。
商品房销售合同是购房者和开发商之间的重要法律文件，投资者应当仔细审查合同条款，确保自身权益得到保护。
四、税务和财务合规问题不动产投资涉及到税务和财务合规问题，投资者应当了解并遵守相关的税法和财务规定。
在投资过程中，投资者需要缴纳相关的税费，如土地使用税、房产税等。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。
那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。
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土地使用权是指土地使用者依法取得的，在法律规定的范 围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法 处分的权利。土地使用权作为一种独立的权利类型，主要 具有以下特征：（1）派生性。指土地使用权是由土地所 有权中分离出来的一种权利。所谓“分离”是指土地所有 人在不丧失土地所有权的情况下，将部分权能暂时或长久 地让渡给他人享有；（2）物权性。指土地使用权是基于 土地所有权而产生的，但并不从属于土地所有权，具有很 强的独立性。土地使用人对土地享有独立的支配权和排他 性的占有、使用、收益权；（3）明确的期限性。指土地 使用权最终要回归到所有权中使土地所有权恢复圆满状态。
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5.1.4 房地产交易法律制度 房地产交易法律制度，是国家为了加强房地产市
场管理，规范各种交易行为，维护正常的经济秩 序和社会秩序，保证房地产业的健康发展而制定 的各种法律规范的统称。 1. 房地产交易的概念 房地产交易是指以房屋等建筑物、构筑物及其占 用范围内的土地使用权为对象而进行的一种商品 交换活动。它包括转让、出租和抵押等。
第5章 不动产投资中的法律与税收问题
5.1 不动产投资中的法律问题 5.2 不动产投资税收
5.1 不动产投资中的法律问题
5.1.1 不动产法律概述 1. 不动产法律的概念 所谓不动产法律，是指国家调整不动产关系的法
律规范的总称。它是国家管理不动产市场，保护 不动产权利人的合法权益，促进不动产业发展的 重要工具。 具体来说，不动产法律是调整不动产开发、经营、 交易、管理以及与不动产相关的社会关系的法律 规范的总称，包括《中华人民共和国城市房地产 管理法》和与其相配套的行政法规、部门规章， 以及相关法规中的有关规定。
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2. 不动产法律的调整对象 不动产法律的调整对象是指不动产法律所调整的
特定领域的不动产社会经济关系。 （1）房地产开发关系 房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地
产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济 组织之间所发生的经济关系。 （2）房地产交易关系 房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主 体之间在房地产转让、租赁、抵押、交换过程中 发生的经济关系。
具备以下条件：①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所； ③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业技术人员；⑤法律、 法规规定的其他条件。
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（2）房地产开发企业的资质认定 ①一级资质： ②二级资质： ③三级资质： ④四级资质：
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4. 房地产开发建设法律责任 （1）房地产开发建设单位的法律责任 (2) 有关部门和人员的法律责任
P法概况
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5.1.2 房地产开发用地法律制度 土地开发用地是指依法取得了土地使用权，进行投资开发建设基础设
施和房屋的国有土地，包括基础设施建设用地、房屋建设用地和土地 房屋一体化建设用地。 1. 土地所有权和土地使用权的概念 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，行使对土地占有、 使用、收益和处分的权利。
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（3）土地使用权出让合同 土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、
县人民政府土地管理部门与土地使用者签订土地使用权出 让合同。 土地使用权出让合同包括以下主要内容：①出让合同双方 当事人的名称、地址；②出让合同的标的（包括出让合同 标的要求的土地位置、面积、界线等土地自然状况等）； ③土地用途；④土地出让金的数额、支付方式和支付期限； ⑤土地使用权出让年限；⑥建设规划设计条件即使用条件； ⑦出让合同双方当事人的权利和义务；⑧出让合同的变更 和续期；⑨违约责任；⑩土地使用权的终止。
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（3）房地产管理关系 房地产管理关系是指人民政府及其房地产管理部
门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过 程中发生的社会关系。 房地产管理关系又包括城市土地管理关系和城市 房屋管理关系。 城市土地管理关系是指用地单位或个人和已经取 得土地使用权的单位或个人与土地管理和城市规 划部门发生的管理与被管理的关系； 城市房屋管理关系是指国家有关城市住房及其他 规划、开发、建设和改造的管理和被管理的关系。
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2. 土地使用权出让 （1）土地使用权出让的概念 土地使用权出让是国家将国有土地使用权在一定
年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家 支付土地使用权出让金的行为。只有国有土地的 使用权可以有偿出让。 （2）土地使用权的出让方式 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 的规定，土地使用权的出让可以采用协议、招标 和拍卖三种方式。
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5.1.3 房地产开发法律制度 1. 房地产开发的概念 房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土
地上进行基础设施、房屋建设的行为。 2. 房地产开发的原则 根据我国《城市房地产管理法》及其配套法规的
规定，房地产开发应遵循以下基本原则： （1）严格执行城市规划的原则
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（2）综合开发、配套建设的原则 （3）鼓励开发建设居民住宅的原则 （4）维护消费者合法权益的原则 （5）坚持经济、社会和环境效益相统一的原则 （6）按照土地使用权出让合同约定开发土地的原则
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3. 房地产开发企业设立和资质认定 （1）房地产开发企业设立的条件 根据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业的设立必须
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3. 土地使用权划拨 （1）土地使用权划拨的概念 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土
地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 （2）土地使用权划拨的范围 根据《城市房地产管理法》的规定，下列建设用地的土地 使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准 划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地 和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等 项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。