最新世联-培训-怎样进行房地产市场分析课件ppt
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房地产市场分析教材(PPT 43页)
4
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
5
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
6
• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
7
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。 • 房地产市场分析可采用计划部门等机构对
22
• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
40
• （2）2011年，海口将举办泛珠三角区域合 作与发展论坛，其中海口国际会展中心及 会展酒店、会展中心市政路网工程、长流 起步区路网、长流起步区景观带、长流起 步区公共服务设施、丘海大道延长线的建 设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮 助。
41
• （3）长流创意产业园的建设，将为西海岸 的房地产发展提供另一个契机。
23
• SWOT分析法的一般步骤 • 一、分析环境因素 • 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各
种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。 • 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
24
• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
• 2、两个方面 • 供给 • 需求
5
• 3、三个时段 • 过去 • 现在 • 未来
6
• 4、五个影响因素 • 经济 • 人口 • 区位环境 • 自然条件 • 人文条件
7
• 二、房地产市场分析的内容 • 1、地区经济分析 • （1）地区经济的基本趋势分析； • （2）地区基础产业的发展趋势分析。 • 房地产市场分析可采用计划部门等机构对
22
• 7、项目自身研究
• SWOT分析方法
• SWOT：优势（Strength）、劣势 （Weakness）、机会（Opportunity）、威 胁（Threat）。
• 从整体上看，SWOT可以分为两部分：
• 第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
• 第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
• 这种方法可以找出对自己有利的和不利的因 素，发现存在的问题，找出解决问题的办法， 并明确以后的发展方向。
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• （2）2011年，海口将举办泛珠三角区域合 作与发展论坛，其中海口国际会展中心及 会展酒店、会展中心市政路网工程、长流 起步区路网、长流起步区景观带、长流起 步区公共服务设施、丘海大道延长线的建 设将对西海岸房地产的发展起到极大的帮 助。
41
• （3）长流创意产业园的建设，将为西海岸 的房地产发展提供另一个契机。
23
• SWOT分析法的一般步骤 • 一、分析环境因素 • 运用各种调查研究方法，分析项目所处的各
种环境因素，即内部环境因素和外部环境因 素。 • 内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它 们是项目在其发展中自身存在的积极和消极 因素，属主动因素；
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• 外部环境因素包括机会因素和威胁因素， 它们是外部环境对项目的发展直接有影响 的有利和不利因素，属于客观因素。
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
开发商
超出预期的利润
叫好又叫座
股份公司 改造效果
村民
沙嘴酒店、关外厂房、 城市大厦酒店、写字楼物业获
20%的利润分成
持续的经营回报
1:1拆赔、商品房购买打 折、配套提升（幼儿园 、小学）、产权洗白
政府主导阶段
政策主导阶段
市场主导阶段
开发商
居（村）民
特点
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
以深圳为例
在我国高速城市化过程中，一些城市的 城市更新已经显现出与西方国家相似的 历程
政府主导阶段
开发商主导阶段
三方伙伴关系阶段
深圳渔民村
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新 的房地产市场化之路 102PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
分享内容
一、城市更新的市场化之路趋 势和方向？
二、当今中国城市更新市场 化之路的主要模式？
城市更新的市 场化之路
三、城市更新的市场化之路该 如何走？
四、世联实践及服务客户的价 值点？
学习改变命So运ur,c知e: Roland Berger & Partners 识创造未来
总占地面积35万平方米，总建筑面积约52万平方米 ，分A、B两区
改造目标 将该区域建成具有旅游观光、休闲、特色餐饮、游艇俱乐部等多功能的综 合区
产品
高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车 俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街
改造效果
•政府完全行政手段的拆迁方式遇到严重的阻力，项目最终只完成了A区， B区由于拆迁无法推动被无限期搁置
最新世联培训如何进行房地产市场分析专业知识讲座
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文档来源于网络，文档所提供的信息仅供参考之用，不能作为科学依据，请勿模
仿。文档房如地有不产当市之场处分，请析联的系思本人路或、网步站删骤除和。方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
仿。文档学如习有不内当容之处，请联系本人或网站删除。
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
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4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。规避市场风险 4。制定项目的发展方向和市场定位 5。推荐最具竞争力的产品建议 6。评估开发商目标实现的可能性。。。
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3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
房地产投资环境与市场分析PPT课件
16
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
17
基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
【例】不同物业类型的市场区域
居住 物业
与就业点、配套设 施之间的距离，物 业内部环境和配套
商业 物业
与（不同等级）商 业物业之间的（时 间）距离
办公 呈集群或节点状分 物业 布
调查了解通勤类型、时 间和费用
按照步行时间10~15分 钟，划分为核心、次级 和边缘商圈
普通办公物业多集中于 某一节点，中大型或特 定主题办公物业则在整 个城市形成竞争
房地产投资 宏观环境与市场分析
1
主要内容：
1. 宏观环境与市场分析概述； 2. 宏观环境分析的内容； 3. 市场分析的内容； 4. 市场分析报告纲要。
2
一、宏观环境与市场分析概述
1. 宏观环境与市场分析的含义 以宏观环境与房地产市场为对象，从各种因素入手， 采用定性与定量相结合的方法，综合系统地分析宏观 环境和房地产市场的变化规律，及其与企业、拟投资 项目之间的相互作用，从而对环境的发展水平以及协 调发展等方面作出客观的评价，确立投资机会以及拟 投资项目的价值。
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基地 附近 市场 环境
供给 具有竞争性和替代性，充分了解 情况 基地附近已推出楼盘，可以作为 （含土地） 本身是否开发之参考依据
需求 情况
市场需求预测、市场趋势分析
销售 已售数量/可售数量；住宅自有率、 率 空屋率等
18
缺口
某种需求已经存在； 观察到吸纳量在增加，存量增加在放缓； 为新的需求提供供给； 将需求量较小的供给转变（升级）为需求量较大的其他 类型的房地产。
环境
（含片区）
城市设施和资源
人口及家庭结构
文化教育
10
3. 环境分析的步骤与方法
制定对策 评估营销环境 调查投资环境
世联策划部培训资料房地产定价.ppt
事实上，在对发展商施加任何影响之前，我们 首先要掌握的是—— “这个楼盘客观公正地讲，到底应该值多少钱？”
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭感 觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人们 常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店整 个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如： 星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开售 后，随时 总结销售 成果，及 时进行调 整。
分栋／分功能／分期 实收均价
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚
至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是：
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围 内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临 界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
这是我们心里的“底”，没底就没法干。
这一点很难，尤其对于在一线战斗的经理，大家是 有压力的，特别是销售速度、销售率，往往容易走压价 路线。
其实，发展商提出的价格往往会基于对代理公司的顾 虑，基于自己的孩子就是“漂亮”的心理，是需要压一 压，使之往理性上回归的。但是在压之前，心里一定要 找准“底”。想找准“底”也不难，就是多找案例，多 分析、多比较——
2、关注同层最高价、最低价的差距，在某一方向有特别景 观时尤为重要。
例如：
海华居、创 展、翠拥华庭
总结高层、多层、小高层、写字楼案例，
真正实收核心价并不容易被掌握，客户往往凭感 觉。举个例子：超市里头往往拿出几个品种（人们 常买、常看的），把价定低。如果你以为这家店整 个定价便宜，你肯定买单时会吃一惊.
例如： 星河明居
二、价目表制作六大步骤
核心实收均价
着重市场把握
正式开售 后，随时 总结销售 成果，及 时进行调 整。
分栋／分功能／分期 实收均价
差距特小时（ ＜1500元/高层 ，？/小高层， ？/多层要总结），一般从高层开动。
选择竞争对手的薄弱处，制定有竞争力的价 格，不论是1—5还是10—15还是25—30，通 过层差的反复试算，可以达成。
2、层差一定不是均匀的，可以是0，可以是1000， 甚
至更高，完全取决于销售需要 ，层差大幅跳动的 可能点是：
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围 内，呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临 界点会死得惨。
2、只有真正客观地掌握了市场，才有可能制 定一份优秀的价目表——
应坚持运用市场比较法，广泛选择竞争项目
房地产市场调研培训课件世联地产内部
调研准备阶段
实地调研阶段
报告写作阶段
调研准备阶段
---成立市场调研小组
根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组 长，并确定小组人数。
调研准备阶段
---为本次调研定向
认识本次调研的目的、 需取得的成果，确定调 研方法及明确分工。并 拟定调研计划，报部门 经理审批。
调研准备阶段
---相关物料准备
实地调研阶段
---服务内部
调研过程中应留意地块 信息和发展商信息，为 市场拓展人员提供相关 资料。
实地调研阶段
---周期性工作
对于普查调研，应进行周期性工作。 具体周期根据城市不同而定（如半个 月、一个月、一个季度等），调研所 获得信息应及时输入数据库，予以信 息更新。
无声之处听惊雷
——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。
房地产调研报告撰写
一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一 下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设 计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。
任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向 。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再 通过综合分析判断市场走向。
内容包括： 调查的目的，调查的组织及具体实施方案。
**城市概况
主 要 内 容
概况概述 行政划分（附区划图）
人文 教育 交通架构（附主要路线图） 小结
**城市概况
1、概况概述 •位置 、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。 2、行政划分（附区划图） •尽可能要包括各行政区域的基本情况。 3、人文 •人口数量、外来人口数量、人口密度…… 4、教育 •教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。
房地产市场分析最新课件
城市基础设施建设在同期固定资产投资中占重要比重：
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
其他固定资产投 资：76%
城市基础设施建 设投资：24%
数据来源：上海统计
上海的魅力
1.2、城市建设－交通 目标：建设国际大都市一体化交通，创造国际一流的人性化、 捷运化、信息化和生态化的巨型交通空间
2004年将投资200亿元，大手笔完善道路网络，争取大大改善道 路状况
人均可支配收入的不断增长是上海房地产市场保持稳定和上升状态的有
利保证
数据来源：上海统计局及市政府网站
上海的魅力
一、城市建设 1.1、 基础设施建设投入 对城市基础设施实施高强度投入、大规模推进和高质量建设， 极大地提升了上海的城市功能，改善了投资环境
1991-2002年，全市用于城市基础设施建设的投资累计超过 4100亿元，平均每年增长28.8%
LOGO
（4）社会文化 社会文化，是指一个地区在社会与文化等
方面所具有的基本条件。主要包括民族语言、 文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值 观念、道德标准、教育水平及人口素质等。 （5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度、政 局的稳定性、政策的连续性以及是否存在战争 风险。政治制度是国家政权的组织形式及其有 关的管理制度。政治局势有国内局势和国外局 势两类。政策法规即国家或政党为实现一定历 史时期的路线而制定的行动准则。
交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没 有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产 市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一 次交换行为都是对房地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权 益的交易市场，是权益的让渡市场。
LOGO
❖房房地地产产市市场场的对一商般品问短题期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，
房地产市场分析(24ppt)
• 2.项目SWOT分析
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
– 2.1项目优势分析 – 2.2项目劣势分析 – 2.3项目机会分析 – 2.4项目威胁分析
• 3.项目定位方案
– 3.1项目产品方案 – 3.2主要功能建筑规模 – 3.3主要技术经济指标
• 市场细分
幻灯片 6
市场细分
• 以消费者为核心,以消费者的表象需求和潜 在需求为导向
• 2）品质定位
– 一哄而上的 INTERNET网络、闭路电视、管道 热水与你的楼盘的品质是否相匹配？
– 高品质按盘带来高价位又是否能被客户所接受？
– 目前市场上，一些品质适中的楼盘在市场上取 得了比高档接盘更好的销售业绩
• 一个楼盘的销售成功与否，并不在于其品 质的高低，而在于其品质档次能否适合市 场的实际需求
市场分析
• 政策分析研究 • 供给分析 • 需求分析 • 消费者研究 • 竞争对手研究 • 对未来市场的预测
目标市场确定、产品定位
1、市场细分，确定子市场（一个或若干个）
细分的依据主要有:购买决策和购买过程的参与者特 点、供应商与客户的关系方面的特征等
2、项目定位 3、产品规划设计 4、销售推广方案
• 8、家庭成员
– 1人、 2人、 3人、 4、 5人、 6人、 7入、 7人以上……等。
• 9、家庭生命循环
– 可区分为年轻单身、年轻已婚无子女、年轻已婚最小小孩6岁以下， 年轻已婚最小小孩6岁以上，年老已婚有小孩，年老已婚无18岁以 下小孩，年老单身……等。
• 10、职业
策略B：根据地理因素细分定位
• 3.市场价格
– 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 – 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
市场研究
• 4.市场预测
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•在建或者正在筹建、拟建的项目
•租金或者售价，以及不同位置和品质的物业租金或售价的波动
•现有和拟建项目的特点、功能和优劣势分析（核心竞争力）
本报告是严格保密的。
7
STEP３:市场分析的落脚点－－必须回答的 三个核心问题
1. 本项目的目标客户是谁？ 2. 目标客户的置业需求和偏好是怎样的？ 3. 本项目面对竞争市场的机会点在哪里？是跟随、
世联-培训-怎样进行房地产市 场分析
课程目标
理论联系实际，以实用为原则，指导新人做 正确的事，使之能够尽快融入工作团队。
本报告是严格保密的。
正确地做事还需在实战项目的传、帮、带中更多的活学活用。 2
学习内容
¶ 理论部分 ¶ 案例学习
为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法
本报告是严格保密的。
3
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
STEP2:供给市场分析－竞争项目市场分析
通过城市年鉴和房地产年 鉴、房地产统计数据及市 场调研数据获取。
供给分析主要考虑以下关键因素： •现有物业的供应类型和各供应面积
•空置率和空置物业的特点
•近期物业的吸纳情况，包括购买和出租的情况
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
中国当前几种主要的房地产指数
本报告是严格保密的。
16
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准
与国际上其他国 家相比，在相同 的收入水平下， 我国城市居民的 住房支出占总消 费支出的比重仍 然偏低
本报告是严格保密的。
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
人均GDP与房地产发展关系
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判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶 段
第三步：专业市场分析
按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测， 从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析
根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估 项目的市场占有率。
本报告是严格保密的。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
区域经济环境和市 场分析
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
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房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动
同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异
在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
房价收入比＝平均房价/平均家庭年收入 平均房价＝面积单价×面积指标 平均家庭年收入＝平均个人年收入×计算人口数
各指标的取值不同，算出的房价收入比结果相差是非常大的 面积单价：经济适用房面积单价、商品房面积单价、新旧房折合单价 面积指标：60平方米、80平方米、人均建筑面积×平均家庭人口 平均个人年收入：工资收入、工资收入及修正、可支配收入 计算人口数：双职工假设、平均家庭人口
（一）基本内容 区域经济环境分析 + 区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素 进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步
（二）基本资料的获得
区域经济环境和市 场分析
• 区域经济环境分析
房地产周期理论
价格
阶段： 复苏
本报告是严格保密的。
发展 危机 萧条
阶段 14
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
房地产市场预警预报指标体系
本报告是严格保密的。
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第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
超越、还是差异化竞争？
本报告是严格保密的。
后面与案例结合讲解
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
1。思路
三个层次
区域市场、专业物业市场、项目物业市场
两个方面
供给、需求
三个时段
过去、现在、未来
区域房地产发展处于何种阶段？ 项目市场处于何种竞争格局？
区域 市场分析
专业 市场分析
项目 市场分析
竞争供给分析 客户需求分析
3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消 费支出水平
4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 区域房地产市场分析
1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
1、总量指标
GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、 接待入境旅游人数……
2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构
数据来源
•各地方统计年鉴、统计公 报、经济发展月报、地方 经济信息网、地方政府网 站、中房指数、国房指数、 地方房地产年鉴 •土地、规划部门的政府官 员访谈 •规划、房地产等专业人士 访谈
例如：
青岛房地 产市场
青岛住宅 市场
青岛高端 住宅市场
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房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到 影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
定义
某个住宅市场上某个指定时期内销售的住宅的自由市场价格中位数 （或平均数）和该市场上家庭年收入中位数（或平均数）的比值。 国际上的大多数组织使用中位数定义，而我国的房价收入比定义属 于平均数定义。
来源：综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区（生境）中心、世界 银行对房价收入比的定义
计算方法及缺陷