深圳莱蒙水榭春天二期公开选房开盘销售总结
房地产行业某某城二期营销策划报告
房地产行业某某城二期营销策划报告目录一、世纪彩城一期的销售总结（一）一期销售的基本情况统计（二）一期的现状分析（三）一期营销对二期营销的启示二、二期概况及分析（一）产品概况及分析（二）销售周期分析（三）机会点与威胁点三、二期的销售时机（一）销售时机的选择因素（二）二期开盘的基本条件（三）二期形象对销售的促进（四）开盘时间的确定四、彩城二期的营销推广主题（一）主题选择因素（二）主题延展要点五、彩城二期的卖点整合六、彩城二期的销售手段（一）销售物料的准备（二）促销活动的策划（三）销售渠道的拓展（四）广告包装宣传（五）销售步骤安排（六）二期祥苑、裕苑价格表七、附图（一）户型修改方案（二）广告设计方案（三）导示系统设计方案一、世纪彩城一期的销售总结（一）、一期销售的基本情况统计截止2002年12月31日，世纪彩城一期总体销售面积为49685平方米，销售套数为260套，下列分别从面积区间、价格区间、客户资料、销售周期四个方面进行一期销售情况统计。
1、按面积区间统计及分析（表格略）如下图：图1-1-1（按面积区间划分——不一致面积区间的销售比率）略图1-1-2（按面积区间划分——不一致面积区间的销售情况占总销售情况比率）略说明：图1-1-1，80-90平方米的二房二厅开盘不久就已售完； 120-130平方米的三房二厅作为一期的主力户型，其销售情况很好，销售率达到91%；130-150平方米的三房二厅销售通常，销售率低于整体销售水平；160平方米的四房二厅销售率为78%；复式为一期的滞销户型，销售率仅为11%。
图1-1-2，120-130平方米的三房二厅由于为一期的主力户型，其销售面积最大，且适合市场需求，销售情况良好，占一期销售总面积的51%。
从目前市场需求来看，目标客户对购房的面积需求逐步趋小化，且由于外来人口的增加、社会家庭成员构成简单化与人们居住空间呈现独立性的进展趋势等因素，二房二厅与小面积的三房二厅的市场需求更为明显，由一期销售情况可知，功能性强面积较小的120-130平方米的三房二厅基本构成世纪彩城一期销售的主体；从目前市场供应来看，世纪彩城一期有效把握住120-130平方米的市场空白点，在销售期间与周边楼盘形成明显差异性，但整个周边楼盘的市场供应也正在走功能齐全化、面积趋小化的路线，因此世纪彩城二期开发在面积区间定位与户型定位上，与周边楼盘的竞争将更为猛烈。
深圳四季山水二期项目营销执行报告2010年全策行117页
1四季山水二期销售执行报告全策行.深圳 2010年1月11日2目 录1. 一期回顾总结 ............................................................................................................................................................................................. 5 1.1 成交客户基础特征分析 ...................................................................................................................................................................... 5 1.2 形象认知 ............................................................................................................................................................................................ 11 1.3 硬件设施 ............................................................................................................................................................................................ 12 1.4 物业服务 ............................................................................................................................................................................................ 14 1.5 推广历程 ............................................................................................................................................................................................ 14 1.6 营销活动 ............................................................................................................................................................................................ 17 1.7总结 (19)2. 环境分析 ................................................................................................................................................................................................... 21 2.1 宏观环境分析 .................................................................................................................................................................................... 21 2.2 中观环境分析 .................................................................................................................................................................................. 33 2.3微观环境分析 (44)3. 项目分析 ................................................................................................................................................................................................... 50 3.1 项目基础分析 .................................................................................................................................................................................... 50 3.2项目TOWS 分析 (53)34. 项目定位 ................................................................................................................................................................................................... 60 4.1 市场定位 ............................................................................................................................................................................................ 60 4.2 目标群体定位 .................................................................................................................................................................................... 62 4.3 形象定位 ............................................................................................................................................................................................ 65 4.4荣耀家族概念 (67)5. 营销战略 ................................................................................................................................................................................................... 71 5.1 项目价值体系 .................................................................................................................................................................................... 71 5.2 项目价值传播分析 ............................................................................................................................................................................ 77 5.3 营销总纲 ............................................................................................................................................................................................ 82 5.4阶段性媒介选择 (96)6. 物业发展建议 ......................................................................................................................................................................................... 113 6.1 建议集总 .......................................................................................................................................................................................... 113 6.2 客户接待标准流程 .......................................................................................................................................................................... 115 6.3 现场接待客户流程 ............................................................................................................................................ 错误！未定义书签。
深圳水榭春天营销启示录[品牌建设、营销策略]
![深圳水榭春天营销启示录[品牌建设、营销策略]](https://img.taocdn.com/s3/m/d77c5b21168884868762d6bb.png)
水榭的品牌价值
开发理念：与自然融合的美式纯别
墅
> 价值缔造专家，增值奇迹创造者
建筑设计：浙江绿城东方
> 水榭品牌价值——豪宅专家
景观设计：香港易道园林设计
室内设计：港督府STEPHEN
水榭山——深圳中心J区AM品ES质最高的别墅项目
承建商：江苏华建
根据客户的调查，我们得出项目的核心竞争力：品牌× （规模＋区位+地铁+商业配套），并根据不同诉求重点选 择不同卖点组合
莱蒙·水榭春天位于深圳二线拓展区，毗邻地铁4号线红山 站，是有着56万平米建筑面积的地铁沿线高品质大盘
水榭春天区位图及地块划分示意图
项目基本信息
> 莱蒙·水榭春天位于深圳二线拓展区 ，龙华人民路旁，毗邻地铁4号线红 山站，是片区内唯一具备如此大规模 体量的地铁生活的高品质大盘
> 片区内最大规模体量的大盘 总用地面积：约167000㎡ 总建筑面积：约565902㎡
“国十一条”新政后第一个取得开门红——豪宅大盘
水榭地产，继水榭花都、水榭山之后，在深圳热点区域开发——56万平米标杆大盘 2010年1月17日，莱蒙·水榭春天一期开盘，501套单位全部推出，销售435套，销售率 87%，销售金额7.2亿，成交均价18000元/平米——速度及价格两者平衡拿捏到位的明星 大盘 2010年5月17日，莱蒙·水榭春天二期开盘，推出403套单位，销售220套，销售率55%， 销售金额4亿，成交均价20000元/平米，开盘后仍保持周均成交40多套——419地产调控 政策出台后深圳最热销的项目
深圳房地产新房市场成交分析
2010年8月深圳房地产新房市场成交分析市场综述8月深圳全市新房量价齐升，新房成交量环比上月猛涨8成，总体成交量直逼新政前水平，成交套数直逼3000。
本月共成交26.09万平方米/2971套，环比上涨83.41%，同比下降32.41；成交均价19433元/平方米，环比上涨6.90%，同比上涨3.2%。
商业地产方面，遇冷小幅下滑。
水榭春天、万科第五园领峰、招商澜园占据成交龙虎榜前三名。
户型方面，各户型成交全面暴涨近倍 90-144井喷式增长，成交量相当于7月的3倍。
8月的高成交量以及9月份的预计高推盘量，夹杂着新政余威和阴阳合同大限来临，使得今年传统意义上的金九银十备受关注。
一、8月深圳新房供应及开盘情况预售情况：9个项目获得预售许可证开盘情况：8个项目开盘或老盘加推商品房存量（截止到8月31日）截至8月31日，深圳新房可售套数和面积分别为30059套和346.72万平方米，环比上月可售套数和可售面积分别上涨1.52%、2.53%二、深圳8月新房整体成交情况分析深圳8月新房成交量价齐升成交量直逼5、6月成交总和8月深圳新房量价齐升，新房成交环比上月暴增八成，全市商品住宅成交总套数为2971套，环比上周上涨76.74%；成交面积26.09万平方米，环比上涨83.41%，同比下降32.41；成交均价19433元/平方米，环比上涨6.90%，同比上涨3.2%；总成交金额为50.70亿元，环比上涨96.06%；8月除罗湖区成交量下降外，其余片区均呈上涨态势；成交均价方面罗湖和宝安区价格下跌，其余片区均上涨，尤其是盐田区东部华侨城东麓和京基天涛豪宅的放量成交使其均价暴增24倍，同时对全市新房均价的上涨也产生了一定影响。
深圳8月新房成交面积TOP10深圳新房一年成交走势从一年来深圳新房成交走势上看，以4月为分水岭，受新政的直接影响，5月新房暴跌六成，6、7两月深圳楼市成交低位运行，价格停滞。
新政四月后，8月进入所谓“后观望时代”，一方面国家政策进入“空窗监控期“，另一方面开发商和购房者经历了漫长的观望过后，或多或少开始松动，投资客也开始蠢蠢欲动，8月深圳现新政后首个推盘高峰期可见一斑。
深圳水榭春天营销启示
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对于来访客户的访谈调研显示：水榭品牌是消费者目前对莱蒙· 水榭春天最认可的因素，对水榭品牌的宣传因此成为推广重点
来访客户关注点的访谈调研结果
排名 原因 累计组数
250
1 发展商品牌 210
2 区域规划 187
3 航母级大 盘 135
4 升级潜力 130
2
3
© Copyright Centaline Group, 2010
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提出“春天精神”的概念，实现项目与客户精神层面的对位
客户 项目 深圳
如果说
罗湖是属于80年代深圳的春天人物
福田CBD是属于90年代深圳的春天 人物 那么 CBD中央居住区是属于21世纪之交 深圳的春天人物
水榭系的豪宅品质控制体系
> 前瞻性的开发理念、 > 高品味的设计、 > 高品质的配置标准、 > 严谨的工程质量
水榭花都——深圳中心区二手价格最高的楼盘
地段：选择CBD中央别墅区优越地段
>…
开发理念：与自然融合的美式纯别墅 建筑设计：浙江绿城东方 景观设计：香港易道园林设计 室内设计：港督府STEPHEN JAMES 承建商：江苏华建
5 便利交通 109
6 未来配套 87
7 社区配套 70
8
9
10
11 精品户型 24
12 金牌物管 20
建筑品质 集中式商业 大园林 45 41 27
210
200
187 135
150
批数
130 109 87 70 45 41
100
50
27
复盘报告-开盘总结-房地产-2019
积为190~200㎡、价格400-600万、别墅按套计价”；根据反馈客户对价格抗性较大，输出口径为“400万左右”， 逐
步输出 “中间套350万起，边套400万起”。实际开盘价在320~350万，成功促进开盘当天的客户接受度；3月期间，
内场组织12次专项培训和考核，专项培训别墅户型说辞和口径，培训价格解说口径，提升顾问信心。
占地：18.5亩 建面：0.23万㎡ 货值：0.208亿
展示区 首期货量区
占地：39.2亩 建面：5.39万㎡ 货值：8.51亿
产品 洋房
户型
原计划首期供 实际首期供货 （实际供货）筹 开盘当天推售
货值
值
货比
货值
YJ140
5.67
5.67
2.60:1
5.67
YJ260
2.84
2.84
1.35:1
2.84
233说辞小结说辞经验总结简要概述24宣传推广示例主题节点通路活动包装物料拓客项目品牌导入城墅将至碧有不同区位价值解读公园旁繁华里一墅揽沙洲示范区开放实景兑现一湾一墅一见倾城启动认筹即将开盘层峰人士碧有一墅开盘热销炒作港城影响力大邸在此20161016摘牌20161225展厅开放35儿童魔幻剧41星耀港城费翔音乐会认筹48盛大开盘线上以主流媒体自媒体为主结合少量线下媒体进行初步渗透少量线下媒体自媒体网络配合节点集体炒作整合张家港8盘广告资源结合示范区开放和费翔活动线上线下媒体全面覆盖网络大v朋友圈推广户外灯箱社区横幅影院贴片等全面出击线上媒体自媒体进行轮番热炒作区域热销潜力集中爆发重点造势活动结合事件话题营销借势八盘联动活动展厅开放活动主城生态板块强势发声
示
首开推售320套，其中YJ140共计252套，YJ260共计68套，货量共计8.51亿
房地产工作心得体会(精选15篇)
房地产工作心得体会(精选15篇)房地产工作心得体会1转眼间，就过去，到__公司实习的时间也将近5个月了，回想起在__工作的点点滴滴，感慨万千。
新的一年即将来临，意味着新的起点、新的机遇和新的挑战，我决心再接再厉，使工作更上一层楼，努力打开一个工作新局面，更好地完成学校给我们的这个实习机会和公司安排的各项工作，扬长避短。
还清晰地记得刚进这里的时候什么都是懵懵懂懂的，不清楚工作上都有哪些流程和该做什么。
不过通过自己的日积月累实践和同事的悉心讲解，我终于在工作中变不断地变明朗起来，而且越做越顺手。
不过通过这几个月的工作给我最大的感触是做好一名业务员和业务助理并不是那么简单的事。
原本以为买卖房子是一个很简单的事情，一个愿买一个愿卖就可以了，可是事情并没有想象中的那么简单，从开盘到房子都卖完不是一两天就能完成的，这买卖房子的流程是环环相扣的，而且一关比一关来的复杂，甚至是难上加难。
卖完房子了就要开始办产权证，从开发商到银行再到房管局，这程序还真不是一般的多。
几次的支援使我知道了一套房子经过开盘，认购，签合同，书面写了电脑里面还要登记，要有备案证明，客户的许多身份证明等等，客户闲麻烦，我们更麻烦。
在工作中，我发现我更熟悉房地产上的一些业务了，知道了怎么办产权，怎么去银行借还件，去房管要经过哪些程序，产权证出来了怎么通知客户做好登记工作。
还要录总表，登记送件取件时间，录房信。
有地方出错的还要经过被退，重新再来一遍，甚是麻烦。
不过麻烦归麻烦，许多事情终究是“万事开头难”，要本着对工作负责的原则，只有满怀激情的去投入，在不同的工作和挑战中淬炼自我，才能工作起来游刃有余，轻松自如。
所以不管怎么样在以后的工作中我都会端正好自己的心态，不断积累经验，努力学习有关工作相关的东西，与各位同事一起努力，勤奋的工作，努力提高文化素质和工作技能，做好自己该做好的每一件事。
我相信每一次的付出都将是我进步的表现，不管是现在实习还是将来做什么工作都会是很好的铺垫。
2019莱蒙水榭春天专案研究报告
三重交通网 催升区域交通价值
1 地铁4号线+快速路网 连接龙华与福田CBD
地铁4号线红山站距离水榭春天约500米，步行约10 分钟，6站出入福田CBD； 南坪快速、新区大道、福龙路15分钟到达福田CBD。
2 地铁4号线+广深港高铁 连接龙华与香港
广深港高铁2019年全部落成启用,即时30分 钟高速出入龙华与香港。
3、智能家居可视系统 4、客厅、卧室装有全双层LOW-E中空玻璃幕墙 5、阳台栏杆为不锈钢双层钢化夹胶玻璃栏杆
双大堂设计，地下车库设有大堂，一定程度上提升项目“豪宅性”
地下车库为第一大堂，方便业主直接停车入户； 花园平台架空层为第二大堂，为礼仪型大堂。
地上一楼大堂
地下车库大堂
园林景观：大师设计 / 56000㎡·无边界·水公园
89㎡ 3房2厅2卫 户型优点： ➢ 户型方正紧凑，通透实用； ➢ 露台、阳台赠送面积； ➢ 阳台可改成卧室或书房，利用率高； ➢ 主卧带阳台、露台，华丽大气，观景效果佳
户型缺点： ➢ 餐厅空间不够独立，餐厅客厅不够分离； ➢ 主卧过道浪费； ➢ 客厅面积过小。
➢ 水榭春天二期推出单位为3#、5#、6#、7#4栋33层的高层单位，房管局录入套数为1128套，实际合 拼户型后为818套。 ➢ 二期房源主要有77㎡的2房，85-89㎡的3房、118㎡-120㎡的4房、140㎡的合拼四房、165㎡的合拼 5房以及200㎡-270㎡的顶层花园合院。主力户型为4房单位，共496套，占据61%。 ➢ 二期于2019年5月17日开盘，成交均价为20000元/㎡， ➢ 截止2019年10月14日，房管局显示共售出710套，销售率为87%。其中合拼5房户型房源以及销售 较差，共62套，售出20套，销售率为32%。
深圳市房地产项目销售执行报告
城市100工程发卖执行陈述目录第一篇市场查询拜访陈述--------------------------------p61.1 总体市场态势-----------------------------------------p71.2 华强北区域市场总特征-----------------------------p121.3 重点竞争物业阐发-----------------------------------p151.4 客户群体及表里销市场阐发------------------------p20第二篇工程的住宅和公寓阐发---------------------p222.1 工程概况---------------------------------p232.2 工程的SWOT阐发--------------------------p242.3 工程的物业定位及目标客户群阐发-----------p252.4 发卖卖点组织-----------------------------p262.5 工程的综合评价及总体开展战略-------------p26第三篇商业局局部析------------------------------p273.1 地块的商业价值阐发-----------------------p283.2 工程的SWOT阐发--------------------------p283.3 商业的定位阐发及商业的业态划分建议〔附：商场铺位划分图〕------------------------------p293.4 商业物业办理-----------------------------p343.5 发卖卖点的组织---------------------------p343.6 商场的综合评价及总体评价-----------------p34第四篇发卖方案-------------------------------------p354.1 总体发卖策略-----------------------------p364.2 发卖时机及发卖的阶段安排-----------------p364.3 现场包装及形象包装-----------------------p384.4 发卖渠道选择与设计-----------------------p474.5 广告策略与发卖方案及预算-----------------p494.6 现场包装及预算---------------------------p53第五篇价格策略-------------------------------------p555.1 塔楼局部--------------------------------p565.1.1 价目表制定的原那么-----------------------p565.1.2 工程的实收均价与发卖速度---------------p565.1.3 折扣率的说明---------------------------p585.1.4 各发卖阶段折扣率-----------------------p585.2 商业局部--------------------------------p595.2.1 市场售价比拟法-------------------------p595.2.2 市场租金比拟法〔投资回报法〕-----------p61第六篇发卖实施-------------------------------------p65第七篇发卖筹办工作细节--------------------------p67第八篇附件-------------------------------------------p751、物业开展建议-------------------------------p768.1 住宅局部--------------------------------p768.1.1 架空层〔含会所〕功能设置---------------p768.1.2 公用局部的装修尺度建议-----------------p778.2 商场局部--------------------------------p778.2.1 装修尺度建议---------------------------p778.2.2 商业物业经营办理建议-------------------p782、价格拟定的参考数据------------------------附页8.3 竞争物业查询拜访表〔住宅物业数据表1-8〕8.4 与竞争物业比拟打分表〔城市100商住比拟表〕8.5 商业裙楼各层的平面划分图〔1-4层〕第一篇市场查询拜访陈述1〕住宅局部2000年上半年深圳市共发卖商品房233.42万平方米，同比增长15.4%。
_深圳龙华莱蒙水榭春天5期开盘简报_23p_2012年6月_大盘_CBD中央居住区_营销活动策略
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示
开盘总平图
选房流程——常规流程
销售情况 到场客户情况 选房流程 现场管理
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示
选房流程
7:10客户签到，领取排队 号码（正副帖）
——Thanks——
IT，金融等热
门行业为主要 职业以及部分 民营企业老板
分罗湖的客户
在市区上班的
居多
部分客户访谈
成交客户
陈先生：来自罗湖区的陈先生夫 妇购买的是A座3栋B座10楼C 户型，优惠后的总价是150万。 据他谈到，此次的价格让他感 觉比较适中，而且前段时间央 行降息，他和妻子考虑再三后 决定购买水榭春天5期的88平 米的三室两厅。
推售单位明细
首批推售单位 加推单位
开盘情况
销售情况
到场客户情况
选房流程
现场管理
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示
销售情况分析
销售情况：截止到中午11:30，现场销控285套。下午1点加推4A栋144套，截止到下 午5点，现场销控830套，销售率约为80%
开盘情况
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示
主推户型
1栋AB单元3室2厅2卫2厨 255.00㎡
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示
主推户型
2栋A座ABD单元、2-4栋B座BCDE单元、5栋ABCRS单元3室2厅1卫1厨 88㎡
项目资料 开盘情况 价格策略 成交客户 营销节点 户型分析 营销启示