投资性房地产会计准则差异及影响分析
投资性房地产会计准则变化之影响分析
投资性房地产会计准则变化之影响分析董军武汉开发投资有限公司，湖北武汉４3０01５摘要：介绍我国房地产业迅猛发展的前景,企业投资性房地产价值低估及新会计准则出台北京.论述投资性房地产会计准则的主要特点,公允价值计量模式和转换条件.分析新会计准则对企业资产、所有者权益、利润、现金流及税收方面的影响。
阐明新会计准则中不确定条款的应用思路。
关键词：投资性房地产;会计准则；公允价值1、前言财政部于2006年２月发布了39项企业会计准则,宣布从２007年1月1日起在上市公司中率先执行，这标志着与国际惯例趋同的企业会计准则体系正式建立。
此次发布的企业会计准则体系强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念,实现了与国际惯例的趋同。
其中，对投资性房地产引用了公允价值计价模式,进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，对企业相关资产处理,特别是上市公司相关投资性资产价值和经营业绩将产生较大影响，从而带动对上市公司资产的价值重估。
2、我国投资性房地产会计准则的出台背景目前在西方国家的企业中,将房地产作为一种投资手段,已是非常普遍的经济现象，这有助于企业获取更大的利益或是抵御通货膨胀的风险.随着我国住宅分配制度由实物分配彻底转为货币化分配,我国房地产市场得到了前所未有的迅猛发展，全国各地商品房价格走进了一个上升通道,特别是近两年涨势尤甚。
以往的会计制度将房地产按历史成本记入企业的固定资产、无形资产、其他资产,并按其估计使用年限提取折旧、进行摊销。
但是这种计提折旧后的固定资产净值、或摊余价值往往不能反映投资性房地产的真实价值.投资性房地产在经过数年以后,它们的市场价值不能可能高与其账面净值,而且还可能高于其账面原值的数倍,甚至数十倍.显然，这种方法在很大程度上低估了房地产的市场价值，歪曲了企业投资的真实含义，不利于会计报表使用者了解企业的真实情况，并给企业当局进行利润操纵提供了很好的机会与很大的空间。
新会计准则规范了投资性房地产的后续计量与期末估值,谨慎性引入了公允价值的标准,给企业财务政策的选择留下了一定的空间,也给广大投资者及债权人、各级主管部门准确了解企业真实的资产及财务状况提供了合法的保障。
投资性房地产后续计量模式差异及影响分析
投资性房地产后续计量模式差异及影响分析财政部于2006年2月15日颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，规定在投资性房地产的后续计量中，可以选择采用成本和公允价值计量两种模式。
两种模式下的会计处理、税务处理及所得税纳税调整项目间的差异如表1所示：表1 两种计量模式下会计及税务处理规定、纳税调整项目比较历史成本公允价值会计处理应对投资性房地产计提折旧或进行摊销。
不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
税务处理应按实际发生的成本计量，通常情况下，不得调整固定资产和无形资产的账面价值，除非符合《企业所得税税前扣除办法》规定的例如国家统一规定的清产核资、将固定资产的一部分拆除等情形。
此外，《企业所得税暂行条例实施细则》规定，房屋、建筑物应当从投入使用月份的次月起计提折旧，无形资产应当采取直线法在不短于合同规定的使用期间内摊销。
尚无针对公允价值计量模式的涉税规范。
现行实务中的税务处理与成本模式相同，不考虑投资性房地产公允价值的变化。
论文网纳税调整项目折旧额折旧额；公允价值的变动额［例］环宇公司于2004年开始建造一栋楼房，工程于2005年12月完工并达到预计可使用状态，随后与某研究所达成协议，将新建成的楼房出租给该研究所作为办公用场所，租赁期为两年。
环宇公司为开发这栋楼房累计发生各项支出20000000元，该楼房预计使用年限为50年，税法上规定可使用40年，采用直线法进行摊销，不考虑残值和除所得税之外的其他税费，每年的租金收入为2000000元，所得税税率为33%，每年年末对房产进行评估，由于该栋楼房所处地段地价上涨较快，2006年12月31日，公允价值为21000000元，假定无其他纳税调整事项。
按两种计量模式对2006年的会计处理及纳税调整比较如表2所示。
通过上表可以看出，两种计量模式的差异对会计处理、纳税调整以及会计信息方面均产生了不同的影响，具体如下：一是会计处理方面。
投资性房地产会计准则浅析
， “ ”
— —
。
房 地 产 开 发 企 业 自行 开 发
出 租 开 发 产 品 科 目核 算
“
”
．
(三 J投 资性 房 地产信 息 披露 的要 求
”
；
我 国 要 求 披 露 投 资 性 房 地 产 的种 类 金 额 和 计 量 模 式 ；采 用 成 本
、
非 房 地 产 开 发 企 业 开 发 的 房 地 产 对 外 出 租 的 在 固 定 资 产 科 目核 算 土 地 使 用 权 在 无 形 资 产 科 目核 算 鉴 于 投 资 性 房 地 产 具 有 高 收
， ，
现 投 资性 房 地 产 的 增 值 部 分 无 法 客 观 反 映 资产 的 实 际 价 值
，
，
。
负债 状 况 及 偿 债 能 力 考 虑 到 两 者 在 现 金 流 量 上 的 区 别 作 为 存 货 时
可 能在
一
新 准 则 中 在 成 本 法 的基 础 上 引 入 了 公 允 价 值 模 式 并 对 其 使 用
，
■ 二 ◆
、
新 准 则 与 国际 会计准 则相 关 规定 的 差异
“
易 实 现 转 让 那 么 好 的 选 择 是 继 续 作 为 自用 房 地 产 或 存 货
，
。
因 为这 样
(
一
)投 资 性 房 地 产 所 涵 盖 的 范 围
土地
”
丝 毫 不 影 响它 们按 照 公 允 价 值转 让 获 得 巨 额 账 面 利 润 并 获 得 现 金
． ，
国 际 会 计 准 则 相 比 披 露 内容 简 化 减 少 对 公 允 价 值 计 量 下 投 资性 房
关于投资性房地产会计准则特点及影响的分析
随着我 国经济与建设的发展和投 资观念 的改变， 将房地产作 为一种
续发展。至于选 择何种计 量模式 ， 实质上取决于管理者的意图。但是， 对
投资手段， 逐渐 成为一种普遍 的经济现象 ， 的企业 以此为主营业务 ， 有 更 于投 资性房地产计量模式～经确定 ， 不得随意变更。因此 ， 管理者在决定
我 国会计准则对投 资性房 地产一直采用“ 成本入账＋ 计提折 旧” 的会 高收益 ， 为一般 性固定资产进行处理显然是不合 适的， 作 因此 ， 需要把投 计核算方法 。 近几年来， 在房地产大 幅增值 的背景下 ， 大多数投 资性物业 资性房地产从 固定 资产 中划分 出来进行会计处理 。于是 ， 财政部于 ２ ０ 的账面净值 相对 市场价值 已明显低估 。然而 ， ０６ 此次新颁布 的投资性房地 年 ２月 １ ５日颁布了 《 企业会计准则第 ３号——投 资性房地产》 便适应 了 产会计准 则引入 了公允价值计价模式等先进理念 ， 这是会计准则改革 的 市场 的要求 ， 对投 资性房地产会计处理单独予 以了规范。 重大步骤 ， 对企业 （ 别是涉足相关投资性房地产的企业） 特 的价值和经也会随之上升 ， 有助 于企 业 在 的引入 了公允价值模式符合 了投 资性房地产的特性 ， 能够较好地 反映投 提升融资能力 ， 当前信贷 收紧的经济环 境下可 以有效缓解房地产经营 资性 房地产 的市场价值和盈利能力。新准则的推行必将 引导市场 对公允 业 企业资金链紧 张的局 面。 价值 模式进 一步的认可 ， 随着投 资性 房地产物业的增多 以及我 国房地 产
产作为一项投 资 ， 不是传 统意义上 的固定资产 ， 且投 资性房地产 高风 险
ｌ 投资 性房 地产 会计 准则 的突 出特 点
中国会计准则与IFRS差异的影响和前景
中国会计准则与ＩＦＲＳ差异的影响和前景【摘要】新准则颁布之后，学者们对新准则与IFRS的差异进行了大量研究。
但从目前来看，大多研究集中在差异本身及差异产生的原因上，而对差异的影响研究甚少，使许多人对差异存在的影响认识不足，直接影响了会计准则趋同的进程。
2006年，财政部颁布了新企业会计准则，首次构建了比较完整、有机统一的会计准则体系，标志着我国会计准则与IFRS趋同迎来了一个新的起点。
新会计准则强化了为投资者和社会公众提供决策有用信息的新理念，实现了与IFRS 的实质性趋同，有利于发展中国和世界的资本市场。
自从会计准则发布以来，学者们对新准则与IFRS的差异进行了大量研究，但大多研究集中在对差异本身及差异的原因上，而对差异的影响研究甚少，本文跳过中国会计准则与IFRS本身的差异，拟直接通过我国会计准则与IFRS差异的影响分析，并预测其存在前景，指出差异将对企业产生一些不可忽视的影响，并将继续存在一段时期，而差异的减少和消除则有待于会计环境的趋同。
一、中国会计准则与IFRS差异的影响分析中国会计准则与IFRS差异的影响涉及到经营成果、财务状况、财务比率、信用评级和股利分配政策等。
（一）对经营成果的影响中国会计准则与IFRS的差异对经营成果的影响是多方面的，本文仅以两个准则差异来分析对企业经营成果的影响。
1.对于投资性房地产IAS40更广泛地采用公允价值计量，而我国公允价值应用范围更小，条件更严格，所以更多地采用成本计价。
由于近年中国房地产价格暴涨，公允价值的上升将借记投资收益，则IFRS下投资收益和净利润会比中国会计准则下高，但我国准则下利润更具有稳定性，其原因是不受公允价值频繁变动的影响。
在公允价值模型下，不但公允价值上升会增加投资收益和利润，投资性房地产不需计提折旧而减少的营业成本也将增加利润，这对企业当期利润的影响是双倍的。
因此，采用两种会计准则核算产生的经营成果差异是很大的。
2.对于资产减值我国不允许转回而IFRS允许。
新会计准则第3号──投资性房地产
新会计准则第3号──投资性房地产⼀、概述投资性房地产是指以赚取租⾦或资本增值为⽬的⽽持有的房地产。
《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和⼟地，⽽在中国，⼟地所有权归国家或集体所有，企业只能取得⼟地使⽤权。
因此，本准则中的房地产实际上指的是“⼟地使⽤权”和建筑物。
投资性房地产和⾃⽤房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为⼟地使⽤权、建筑物或构建物等，但在产⽣现⾦流量的⽅式上具有各⾃的特点和显著的差异。
房地产投资是为了赚取租⾦或资本增值，或两者兼有。
因此，投资性房地产产⽣的现⾦流量在很⼤程度上独⽴于企业持有的其它资产，⽽⾃⽤房地产必须与其他资产如⽣产设备、原材料、⼈⼒资源等相结合才能产⽣现⾦流量。
根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进⾏会计处理，投资性房地产适⽤本准则，⽽⾃⽤房地产适⽤固定资产或⽆形资产准则。
我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和⾃⽤房地产。
然⽽在实务中许多企业持有投资性房地产。
由于两类房地产为企业带来现⾦流量的⽅式有较⼤差异，将投资性房地产和企业⾃⽤房地产都纳⼊固定资产或⽆形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。
新的会计准则⼤量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和⽆形资产的⼀项资产单独进⾏反映。
这⽆疑有利于提⾼会计信息的相关性，从⽽更好的为会计信息使⽤者做出决策提供依据。
该准则与准则发布前实务和制度规定⽐较，主要的差异有：1.在资产负债表上的列⽰新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列⽰在资产负债表上。
⽽在现⾏实务或制度中，⼀般作为固定资产或⽆形资产进⾏核算。
2.后续计量模式新准则规定，可采⽤成本模式或公允价值模式。
选⽤成本模式时，需要计提折旧、进⾏摊销及计提减值，减值⼀经计提，不得转回；选⽤公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账⾯价值，两者差额计⼊当期损益。
关于投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响
关于投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响标题一：投资性房地产的定义和性质投资性房地产是指为获取长期收益或资本增值而持有的、不拟用于销售或使用的房地产。
投资性房地产的主要特征是其产生的收益与持有其的长期价值相关联。
这些收益可以来自于房屋的租金或房屋的价值增值，或者是两者的组合。
投资性房地产的性质是长期持有和租赁。
投资性房地产被视为长期资产，不是为了短期销售而购买的。
投资性房地产的主要目的是为了收益。
通常情况下，投资性房地产的收益来自于房屋的租金。
此外，投资性房地产还存在价值增值的可能性，即房屋价格的上涨导致资本增值收益的增加。
综上所述，投资性房地产的定义和性质是制定投资性房地产准则的前提。
标题二：投资性房地产准则调整的背景和目的投资性房地产准则是对投资性房地产会计处理的规定。
投资性房地产准则的调整背景是市场需求和国际化趋势。
随着全球经济的快速发展，越来越多的公司开始涉足投资性房地产。
因此，需要统一投资性房地产的会计处理方式，以便更好地反映公司的财务状况和经营成果，并方便投资者进行比较和评估。
投资性房地产准则的目的是为了规范投资性房地产的会计处理，提高财务报告的质量和透明度，为投资者提供更多的信息，促进公司的经济效益和健康发展。
标题三：投资性房地产准则的主要内容投资性房地产准则的主要内容包括对投资性房地产的定义、分类、计量、披露等方面进行规定。
具体来说，投资性房地产准则主要包括以下几点内容：1. 投资性房地产的界定：准确明确投资性房地产的定义，包括如何区分投资性房地产和持有待售房地产。
2. 分类标准：通过对各种投资性房地产的特征和用途的分析，将其划分为三个分类：自用房地产、持有待售房地产和投资性房地产。
3. 计量方法：规定了投资性房地产的计量方法，主要包括成本模式和公允价值模式两种方式，明确了计量模式的选择原则。
4. 披露要求：规定了投资性房地产相关的披露要求，包括各种数据和信息的披露范围、具体方式和时间，以便于用户了解相关信息。
投资性房地产会计准则变化之影响分析
３ 投 资 性 房 地 产 会 计 准 则 的 显 著
特 点
特别 是 上 市 公 司 相 关 投 资 性 资 产 价 值 和 经 ３１ 单 独核 算 和 反 映 投 资 性 房 地产 ．
营业 绩 将 产 生 较 大 影 响 ．从 而 带 动 对 上 市
公 司 资 产 的价 值 重 估
目前 ．我 国许 多 企 业 持 有 投 资 性 房 地 金 流 ． 响企 业 的 可持 续 发 展 影 产 ． 在 原 有 制 度 下 ． 资 性 房 地 产 和 企 业 但 投 另外 企 业 在 投 资 性 房 地 产 与 其 他 资 产
国 房 地 产 市 场 得 到 了 前 所 未 有 的 迅 猛 发 的市 场 价 值 和 盈 利 能 力 新 准 则 的推 行 必 展 ．全 国各 地 商 品房 价 格 走 进 了一 个 上 升 将 引 导 市 场 对 公 允 价 值 模 式 进 一 步 的 认
企 业 选择 以成 本 计 价 模 式 对 投 资 性 房 地 产
目前 在 西 方 国 家 的 企业 中 ．将 房 地 产 ３ ． 真 正 引 入 了 公 允 价值 计 量 模 式 ２ 作 为 一 种 投 资 手段 ．已 是 非 常普 遍 的 经 济
进 行 计 价 时 ．无 论 何 时将 投 资性 房 地 产转
一
定的空间 ， 给广大投资者及债权人 、 也 各 产 的公 司 而 言 ．在 所 持 物 业 持 续 升 值 的情
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投资性房地产会计准则差异及影响分析
作者简介：史雪华（1968.01-），女，汉族，江苏溧阳，大专，会计师，财务总监，阳光万恒集团有限公司。
摘要：随着中国经济的快速发展以及现代社会人们对投资观念的改变，现在的房地产投资已经作为经济生活中常见的投资手段，这是现代企业经济发展的一个新趋势。
2006年，我国财政部门在北京召开新闻发布会，颁布了有关企业会计的新准则《企业会计准则第3号―投资性房地产》，新准则的内容对满足会计务实的需要有着非常重要的意义。
新准则的颁布，能够对越来越多的投资性房地产业务的会计进行统一处理，还可以使我国的会计准则跟上国际会计准则的发展步伐。
关键词：投资性房地产；会计准则；差异比较
一直以来，许多企业把具有投资性质的房地产当作普通的固定资产，在计算的处理方式上一直采用传统的历史成本入账和分期计提折旧的方法。
随着投资性房地产的发展其市场价值一般不会低于初始的投资成本，反而会大大增加，因而传统的固定资产净值不能够反映出投资性房地产的真实
市场价值。
在会计业务上应该需要将投资性房地产从企业原有的固定资产中分离出来，作为单独的一类进行企业会计规范化管理，伴随着投资性房地产也就诞生了。
本篇文章主要对我国颁布的投资性房地产准则与国际会计准则的差异进行比较分析，就投资性会计准则对现代企业的影响进行简要介绍。
一、投资性房资产会计准则的差异
1、新准则与国际会计准则的差异
我国的投资性房地产会计新准则与国际会计准则中对投资性房地产的初始计量、转换以及处置等方面相类似，但是还在以下方面存在差异：（1）投资性房地产所覆盖范围不同。
在我国的投资性会计准则中土地是具有公有制性质的，所涉及到的“土地”是指土地的使用权，而在国际会计准则中的所涉及到的“土地”指的是土地所有权。
我国将融资注入的房地产以及用经营方式租入之后又有转租的房地产放在了租赁准则之内，国际会计准则与之不同，他是将其放在投资性房地产的范围之内的。
（2）投资性房地产确认和计量的选择不同。
我国对投资性房地产的确认条件以及计量的有关规定和国际会计准则基本一致。
但是我国的投资性房地产会计准则引入公允价值，是以公允价值为基础来调整其账面价值，没有计提折旧和减值得准备，并且严格规定公司的计量模式，防止上市公司操作公司利润。
而国际会计准则没有
强调公允价值的条件，要求所有企业通过计量目的或是成本模式来确定投资性房地产的公允价值，国际会计准则认为公允价值和市场价值是相互等价［1］。
2、新准则和我国会计制度相关规定的差异
企业的投资性会计新准则与我国会计制度上的相关规
定有些不同，主要体现在下面两个方面：（1）会计科目的差异。
投资性房地产的是根据《企业会计制度》和一些相关规定处理事物。
房地产开发企业是通过“存货，然后出租开发产品”的科目核算。
非房地产的开发企业是以“固定资产“科目核算，在土地的使用股权上是通过“无形资产”科目核算，新准则根据投资性房地产的有关特性单独设置了“投资性房地产”科目。
（2）后续计量方法上存在差异。
会计制度对具有“固定资产”、“无形资产”的投资性质的资产利用成本模式计价，按期计提折旧或是摊销，最后，会计把扣除折旧、摊销和资产减值准备后的资金作为账面价值。
而在新规则中以成本法为基础，引入公允价值模式并且限制了使用条件。
公允价值模式不计提折旧、摊销或是计提减值准备，用会计期末的公允价值为基础来调整初期时的账面价值［2］。
二、企业投资性房地产会计准则的影响
1、增加企业所有者的权益
现代房地产市场发展迅速，企业所具有的投资性房地产的公允价值比账面价值要高一些。
企业在实施投资性房地产
会计准则时，原账上面的价值和公允价值的差额调整为留存收益，能够提高投资性物业企业的账面上的净资产价值，这种调整办法可以增加企业所有者的权益。
2、加大了相关企业的利润波动性
在采用公允价值模式之后，当年投资性房地产的升值程度对相关企业的净利润产生很大的影响。
净利润随着公允价值的变化而不断变化，利润没有稳定性。
现在我国许多投资性房地产业务不断升值，伴随着当年的利润也不断上升。
这种利用增值提高企业的利润方式，会受到各种因素的影响，其中一种因素发生变化，企业的利润也就随之变化，进而使企业的利润没有稳定性。
3、实际执行有一定难度
市场的有效性能够更好的采用公允价值模式，投资性房地产要确定重估价值就必须实现“公允”，不然就会使企业具有操纵利润的空间。
要建立活跃并且规范的相关交易市场以及公正客观的价值评估系统，才能够真实的反映企业的实际价值。
对上诉所提到的条件，我国现在建设的还不完善，在一定程度上，企业对利润的操纵加大，相关政府部门规范管理的成本也就加大［3］。
结束语：
企业投资性房地产会计准则的颁布，虽然在一些方面存在差异，但是和国际会计准则的发展方向相同，有利于我国
企业加入国际贸易市场，同时也有利于外国企业来中国投资，拉动中国经济不断增长，使我国的经济能够更好更快的融入国际经济之中。
企业要根据房地产准则所带来的影响，根据企业自身的情况，及时的做出调整，使企业可以适应政策的要求，以获得更高的利益。
参考文献：
［1］丁燕松.投资性房地产核算中成本模式计量与公允价值模式计量对企业各期会计利润的影响分析［J］. 科技经济市场. 2011，06(07)：21-22
［2］章美珍.《投资性房地产》准则将带给企业的利弊――兼论所得税处理问题［J］. 会计之友. 2012，06(09)：36-37 ［3］王秀云.论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题［J］. 现代商贸工业. 2012，08(05)：46-47。