世联私家山体公园产品专题研究54PPT
世联私家山体公园产品 专题研究54PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
前言
• 在完成青岛辽阳东路项目的前期定位汇报之后,世联地产对市 场中的私家山体公园价值体系重新作出梳理,研究汇编沉淀成专题 成果。本专题在肯定项目工作组原有山体公园改造方案的前提下 ，作为视野扩充的补充内容，对接开发商产品后期跟踪服务。
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
• 案例借鉴用途
•
——山体公园成功因素的宏观验证
学习改变命运,知 识创造未来
◄深圳圣莫丽斯 ◄深圳半山兰溪谷 ◄大连东方圣荷西
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯项目基本情况与山体资源分析
项目基本情况
• 项目位置：深圳宝安区塘朗山生态 风景区内，龙华街道玉龙路西侧
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯山体公园操作案例总结
•咨询公司 •好的定位出发
•设计方案的可执行
•建筑澳大利亚博涛;景观 加拿大奥雅
有实战操作经验的设计
•中原别墅区 •原山大宅
•广告精准传达
•网站包装,广告物料宣传
•施工做足细节
•园林施工
真正可赏可游 具备一定细腻,手工精神的
圣莫丽斯园林打造耗资1亿,2000万重金打 造寸土寸金的私家登山道,总体上形成1轴3台地 8宅间庭院18景点的特德瑞士生态园林,3期中心 湖区与别墅区湖水相连形成35000平米私家内湖 ……
•“不差钱 的”
对于园林品质来讲,数目的选用非常关键, 尤其是年龄,树种的年龄越大,移栽成本就越高, 特别是成年树种,运输费用非常高,圣莫丽斯圆领 中大量树种是采自原始森林,直径在30公分以上, 在运输途中采用低压喷雾保湿系统……
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 日光和暮色下的白色灯塔均可起到引导作用
➢ 圣莫丽斯在社区和 栈道的节点位置建 造了一个白色灯塔 ，作为社区标志物 和引导性建筑。
➢ 日光和夜色、上山 和下山时均清晰可 见。
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
• 开盘时间：2009年3月28日三期开 盘
• 容积率：1.2 • 建筑面积：33万平米 • 物业类型：别墅（一、二期）、小
高层（三期）、高层 • 项目价格：三期起价14000，目前
均价35000元/平米
资源分解 ➢山体：塘朗山 ➢海拔：430米 ➢连绵：50多公里 ➢负离子：超高，10 万个
➢水库名称：牛嘴水 库、长岭陂水库、红 木山水库
•案例 同等条件下,圣莫丽斯市场表现最佳
区 楼盘 建面 容积 物业类型和价格
域
率
圣莫 33万 1.2 别墅售罄；
宝 丽斯
在售高层：34000
安
招华 30万 0.5 别墅：4万 曦城
靠山 ● ●
临水 ● ●
可参与 性
三条私 家登山
道
山体公园打造 对项目的溢价
水平 ★★★★★
★★★
公园 82.66 1.66 别墅、高层、小高层； ●
• 建筑面积：25万平米
• 物业类型：高层、 townhouse
• 项目价格：34000元/平米
资源情况 ➢山体名称：大南山 ➢海拔：336米 ➢负离子：较好 ➢公园名称：锦园公园
学习改变命运,知 识创造未来
•利用了红线外山体和公园资源，对山的控制水平较弱, 山体作为本项目的务虚卖点
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
学习改变命运,知 识创造未来
•2 世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？ •Q2: •私家山体公园市场的一般做法有哪些？ •Q3: •案例为我们提供哪些价值？ •Q4: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
➢ 山体内部交通的设置以 山体自身条件为基础加 以人工修葺
➢ 石阶设置的阶梯通道多 在山脚下，便于出入山
➢ 基于山体内部自身交通 条件，设置栈道或平铺 道路来提高便捷性及安 全性
【通道结合林木】山 体公园的内部交通依据 山体情况设置，通常为 石阶、栈道或平铺道路, 与原生林木自成景观
学习改变命运,知 识创造未来
木栈道采用硬度大,材质贵,不易开裂,防 腐强,进口木质,菠萝格……
•“讲足100个小故 事”
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯山体公园定位出发,设计发挥与施工落地可堪 称行业楷模,而其广告与营销更是打出行业之最口号
在园林特色各领风骚的深圳楼盘,谁都不 敢轻言自己是第一。但在敢闯敢拼的深圳，任 何强者都敢挑战第一，圣莫丽斯就是这样一个 楼盘，挑战深圳第一园林楼盘，不是口号是实 力……
•公园做的好!
•客户能体验
•公园卖的好!
•客户可感知
•获取好的客户评价
•客户买单缘由
价值传递大于主观体验 精神挖掘大于产品效应 标签价值大于功能价值
私家山体公园打造
初级成就 可感知
中级成就 能互动
高级成就 标签的
身份的
精神层
面
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？
学习改变命运,知 识创造未来
•圣莫丽斯、四季山水、兰溪谷、天琴湾、东海岸、中梁澜山、 •公园大地、清林径、淘金山、华联城市山体
•东方圣荷西、万科溪之谷、东方圣克拉、红星海世界观、 •明秀山庄
•新界、北部新城、保利公园198、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、 •都江森林
•同景国际城、坡领顿小镇、保利白云山庄、天景雨山前、 •棕榈泉国际花园、万科金色城品、七季城、保利云山国际
•广告公司
•加工线
产品到概念的提炼水平 视觉传达的准确性与渲染高度
•——价值提炼的准确表达
•营销公司
•推广线
故事讲到什么程度？ 客户能够体验感知的引导水平
4PPT
•客户 •客户
•因素 优秀的私家山体公园经受客户感官体验与意 识感知的双重价值体系验证,并得以精神升华
•Q1: •Q1:
•针对私家山体公园，市场一般做法有哪些 ？
•案例为我们提供哪些价值？
•Q1: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 以深圳、大连、成都、重庆、昆明、五大具备丰富山 居资源的城市项目作为研究蓝本，总结其中的共性
•深圳 •大连 •成都 •重庆 •昆明
•从山底直至山顶的“一梯式”通道
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 山水结合
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？ •Q2: •私家山体公园市场的一般做法有哪些？ •Q3: •案例为我们提供哪些价值？ •Q4: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
•利用了红线外山水资源，对 山的控制水平较强,山体作为 本项目的真实卖点
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯打造1轴3台地8宅间庭院18大美景
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 半山设置白色灯塔作为标志物与点睛之笔
• 案例借鉴用途
•
——山的底图价值
学习改变命运,知 识创造未来
◄深圳圣莫丽斯 ◄深圳半山兰溪谷 ◄大连东方圣荷西
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 深圳半山兰溪谷基本情况与山居资源
项目基本情况
• 项目位置：深圳位于南山蛇 口半山区沿山路东侧
• 开盘时间：2009年7月11日 （二期）
• 容积率：2.4
•世博新城、春城高尔夫别墅
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 主题化套路,一句话引领景观脉络
•圣莫丽斯
•打造1轴3台地8宅 间庭院18大美景
•半山兰溪谷
•建筑在山里 •山在建筑里
学习改变命运,知 识创造未来
•东方圣荷西 •翠微八景
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 点睛之笔作为公园核心卖点
•因素 优秀的私家山体公园源于一个好的定位出发 ，以及与多方单位的缜密配合
•咨询公司
•一个好的定位出发
学习改变命运,知 识创造未来
•设计单位
•方案执行
设计项目内容越多越出彩吗？ 设计前瞻性越高越出彩吗？
•——做表达而不是做加法
•施工单位
•方案落地
考验施工成本控制的水平 施工细节的执行程度
•——成本控制下的景观落 地
•案例 兰溪谷-建筑在山里,山在建筑里,山之于项目意 境为最,充分发挥山的底图作用
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 兰溪谷-红线外的山能利用的内容有限,项目更 注重内部水系打造
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 紧紧抓住“溪”字，利用一定的坡度 通过卵石、植被在社区内部营造潺潺 溪流的意境。
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 登山道路串联景观节点
学习改变命运,知 识创造未来
【登山通道相关内容】 ➢与交通相结合的路边休憩座椅; ➢具备开阔观景资源项目强化观景台设计; ➢ 依据山体尺度需求而设立的园林小品;
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 木栈道因成本较易控制,效果可控多为公园发 力重要元素
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
前言
• 在完成青岛辽阳东路项目的前期定位汇报之后,世联地产对市 场中的私家山体公园价值体系重新作出梳理,研究汇编沉淀成专题 成果。本专题在肯定项目工作组原有山体公园改造方案的前提下 ，作为视野扩充的补充内容，对接开发商产品后期跟踪服务。
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
• 案例借鉴用途
•
——山体公园成功因素的宏观验证
学习改变命运,知 识创造未来
◄深圳圣莫丽斯 ◄深圳半山兰溪谷 ◄大连东方圣荷西
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯项目基本情况与山体资源分析
项目基本情况
• 项目位置：深圳宝安区塘朗山生态 风景区内，龙华街道玉龙路西侧
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯山体公园操作案例总结
•咨询公司 •好的定位出发
•设计方案的可执行
•建筑澳大利亚博涛;景观 加拿大奥雅
有实战操作经验的设计
•中原别墅区 •原山大宅
•广告精准传达
•网站包装,广告物料宣传
•施工做足细节
•园林施工
真正可赏可游 具备一定细腻,手工精神的
圣莫丽斯园林打造耗资1亿,2000万重金打 造寸土寸金的私家登山道,总体上形成1轴3台地 8宅间庭院18景点的特德瑞士生态园林,3期中心 湖区与别墅区湖水相连形成35000平米私家内湖 ……
•“不差钱 的”
对于园林品质来讲,数目的选用非常关键, 尤其是年龄,树种的年龄越大,移栽成本就越高, 特别是成年树种,运输费用非常高,圣莫丽斯圆领 中大量树种是采自原始森林,直径在30公分以上, 在运输途中采用低压喷雾保湿系统……
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 日光和暮色下的白色灯塔均可起到引导作用
➢ 圣莫丽斯在社区和 栈道的节点位置建 造了一个白色灯塔 ，作为社区标志物 和引导性建筑。
➢ 日光和夜色、上山 和下山时均清晰可 见。
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
• 开盘时间：2009年3月28日三期开 盘
• 容积率：1.2 • 建筑面积：33万平米 • 物业类型：别墅（一、二期）、小
高层（三期）、高层 • 项目价格：三期起价14000，目前
均价35000元/平米
资源分解 ➢山体：塘朗山 ➢海拔：430米 ➢连绵：50多公里 ➢负离子：超高，10 万个
➢水库名称：牛嘴水 库、长岭陂水库、红 木山水库
•案例 同等条件下,圣莫丽斯市场表现最佳
区 楼盘 建面 容积 物业类型和价格
域
率
圣莫 33万 1.2 别墅售罄；
宝 丽斯
在售高层：34000
安
招华 30万 0.5 别墅：4万 曦城
靠山 ● ●
临水 ● ●
可参与 性
三条私 家登山
道
山体公园打造 对项目的溢价
水平 ★★★★★
★★★
公园 82.66 1.66 别墅、高层、小高层； ●
• 建筑面积：25万平米
• 物业类型：高层、 townhouse
• 项目价格：34000元/平米
资源情况 ➢山体名称：大南山 ➢海拔：336米 ➢负离子：较好 ➢公园名称：锦园公园
学习改变命运,知 识创造未来
•利用了红线外山体和公园资源，对山的控制水平较弱, 山体作为本项目的务虚卖点
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
学习改变命运,知 识创造未来
•2 世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？ •Q2: •私家山体公园市场的一般做法有哪些？ •Q3: •案例为我们提供哪些价值？ •Q4: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
➢ 山体内部交通的设置以 山体自身条件为基础加 以人工修葺
➢ 石阶设置的阶梯通道多 在山脚下，便于出入山
➢ 基于山体内部自身交通 条件，设置栈道或平铺 道路来提高便捷性及安 全性
【通道结合林木】山 体公园的内部交通依据 山体情况设置，通常为 石阶、栈道或平铺道路, 与原生林木自成景观
学习改变命运,知 识创造未来
木栈道采用硬度大,材质贵,不易开裂,防 腐强,进口木质,菠萝格……
•“讲足100个小故 事”
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯山体公园定位出发,设计发挥与施工落地可堪 称行业楷模,而其广告与营销更是打出行业之最口号
在园林特色各领风骚的深圳楼盘,谁都不 敢轻言自己是第一。但在敢闯敢拼的深圳，任 何强者都敢挑战第一，圣莫丽斯就是这样一个 楼盘，挑战深圳第一园林楼盘，不是口号是实 力……
•公园做的好!
•客户能体验
•公园卖的好!
•客户可感知
•获取好的客户评价
•客户买单缘由
价值传递大于主观体验 精神挖掘大于产品效应 标签价值大于功能价值
私家山体公园打造
初级成就 可感知
中级成就 能互动
高级成就 标签的
身份的
精神层
面
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？
学习改变命运,知 识创造未来
•圣莫丽斯、四季山水、兰溪谷、天琴湾、东海岸、中梁澜山、 •公园大地、清林径、淘金山、华联城市山体
•东方圣荷西、万科溪之谷、东方圣克拉、红星海世界观、 •明秀山庄
•新界、北部新城、保利公园198、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、 •都江森林
•同景国际城、坡领顿小镇、保利白云山庄、天景雨山前、 •棕榈泉国际花园、万科金色城品、七季城、保利云山国际
•广告公司
•加工线
产品到概念的提炼水平 视觉传达的准确性与渲染高度
•——价值提炼的准确表达
•营销公司
•推广线
故事讲到什么程度？ 客户能够体验感知的引导水平
4PPT
•客户 •客户
•因素 优秀的私家山体公园经受客户感官体验与意 识感知的双重价值体系验证,并得以精神升华
•Q1: •Q1:
•针对私家山体公园，市场一般做法有哪些 ？
•案例为我们提供哪些价值？
•Q1: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 以深圳、大连、成都、重庆、昆明、五大具备丰富山 居资源的城市项目作为研究蓝本，总结其中的共性
•深圳 •大连 •成都 •重庆 •昆明
•从山底直至山顶的“一梯式”通道
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 山水结合
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
问题
•Q1: •优秀的私家公园成功因素是什么？ •Q2: •私家山体公园市场的一般做法有哪些？ •Q3: •案例为我们提供哪些价值？ •Q4: •关于公园,我们还有多少想象空间？
学习改变命运,知 识创造未来
•利用了红线外山水资源，对 山的控制水平较强,山体作为 本项目的真实卖点
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 圣莫丽斯打造1轴3台地8宅间庭院18大美景
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 半山设置白色灯塔作为标志物与点睛之笔
• 案例借鉴用途
•
——山的底图价值
学习改变命运,知 识创造未来
◄深圳圣莫丽斯 ◄深圳半山兰溪谷 ◄大连东方圣荷西
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 深圳半山兰溪谷基本情况与山居资源
项目基本情况
• 项目位置：深圳位于南山蛇 口半山区沿山路东侧
• 开盘时间：2009年7月11日 （二期）
• 容积率：2.4
•世博新城、春城高尔夫别墅
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 主题化套路,一句话引领景观脉络
•圣莫丽斯
•打造1轴3台地8宅 间庭院18大美景
•半山兰溪谷
•建筑在山里 •山在建筑里
学习改变命运,知 识创造未来
•东方圣荷西 •翠微八景
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 点睛之笔作为公园核心卖点
•因素 优秀的私家山体公园源于一个好的定位出发 ，以及与多方单位的缜密配合
•咨询公司
•一个好的定位出发
学习改变命运,知 识创造未来
•设计单位
•方案执行
设计项目内容越多越出彩吗？ 设计前瞻性越高越出彩吗？
•——做表达而不是做加法
•施工单位
•方案落地
考验施工成本控制的水平 施工细节的执行程度
•——成本控制下的景观落 地
•案例 兰溪谷-建筑在山里,山在建筑里,山之于项目意 境为最,充分发挥山的底图作用
学习改变命运,知 识创造未来
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•案例 兰溪谷-红线外的山能利用的内容有限,项目更 注重内部水系打造
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 紧紧抓住“溪”字，利用一定的坡度 通过卵石、植被在社区内部营造潺潺 溪流的意境。
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 登山道路串联景观节点
学习改变命运,知 识创造未来
【登山通道相关内容】 ➢与交通相结合的路边休憩座椅; ➢具备开阔观景资源项目强化观景台设计; ➢ 依据山体尺度需求而设立的园林小品;
世联私家山体公园产品专题研究54PPT
•规律 木栈道因成本较易控制,效果可控多为公园发 力重要元素
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世联_私家山体公园产品专题研究_54PPT
➢ 在社区内，通过延伸至水面的凉亭和在水 面上设置的铜雕塑，形成水面景观节点。
➢ 木桥加强了亲水性。
本报告是严格保密的。
案例 圣莫丽斯山体公园定位出发,设计发挥与施工落地堪称 行业楷模,而其广告与营销更是打出行业之最口号
圣莫丽斯园林打造耗资1亿,2000万重金打 造寸土寸金的私家登山道,总体上形成1轴3台地 8宅间庭院18景点的特德瑞士生态园林,3期中心 湖区与别墅区湖水相连形成35000平米私家内 湖……
深圳 大连 成都 重庆 昆明
圣莫丽斯、四季山水、兰溪谷、天琴湾、东海岸、中梁澜山、 公园大地、清林径、淘金山、华联城市山体
东方圣荷西、万科溪之谷、东方圣克拉、红星海世界观、 明秀山庄
新界、北部新城、保利公园198、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、 都江森林
同景国际城、坡领顿小镇、保利白云山庄、天景雨山前、 棕榈泉国际花园、万科金色城品、七季城、保利云山国际
项目基本情况
• 项目位置：深圳位于南山蛇 口半山区沿山路东侧
• 开盘时间：2009年7月11日 （二期）
• 容积率：2.4
• 建筑面积：25万平米
• 物业类型：高层、 townhouse
• 项目价格：34000元/平米
资源情况 ➢山体名称：大南山 ➢海拔：336米 ➢负离子：较好 ➢公园名称：锦园公园
本报告是严格保密的。
➢该项目的山体栈道与圣莫 丽斯相比较为短小，仅有 400米，但做到了精致化打 造。 ➢木质、石质和藤质结合使 用。 ➢栈道旁设置木质凉亭，做 休憩和观景之用。
案例 兰溪谷案例小结
适合自己的,才是最好的.不是把山做到极致才能体现山居价值,将山作为项目 不可复制的底图才，显然更有效率.本案在结合现状、成本可控的前提下对山体进 行适度改造,在推广营销上做到恰当引导
➢ 木桥加强了亲水性。
本报告是严格保密的。
案例 圣莫丽斯山体公园定位出发,设计发挥与施工落地堪称 行业楷模,而其广告与营销更是打出行业之最口号
圣莫丽斯园林打造耗资1亿,2000万重金打 造寸土寸金的私家登山道,总体上形成1轴3台地 8宅间庭院18景点的特德瑞士生态园林,3期中心 湖区与别墅区湖水相连形成35000平米私家内 湖……
深圳 大连 成都 重庆 昆明
圣莫丽斯、四季山水、兰溪谷、天琴湾、东海岸、中梁澜山、 公园大地、清林径、淘金山、华联城市山体
东方圣荷西、万科溪之谷、东方圣克拉、红星海世界观、 明秀山庄
新界、北部新城、保利公园198、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、 都江森林
同景国际城、坡领顿小镇、保利白云山庄、天景雨山前、 棕榈泉国际花园、万科金色城品、七季城、保利云山国际
项目基本情况
• 项目位置：深圳位于南山蛇 口半山区沿山路东侧
• 开盘时间：2009年7月11日 （二期）
• 容积率：2.4
• 建筑面积：25万平米
• 物业类型：高层、 townhouse
• 项目价格：34000元/平米
资源情况 ➢山体名称：大南山 ➢海拔：336米 ➢负离子：较好 ➢公园名称：锦园公园
本报告是严格保密的。
➢该项目的山体栈道与圣莫 丽斯相比较为短小，仅有 400米，但做到了精致化打 造。 ➢木质、石质和藤质结合使 用。 ➢栈道旁设置木质凉亭，做 休憩和观景之用。
案例 兰溪谷案例小结
适合自己的,才是最好的.不是把山做到极致才能体现山居价值,将山作为项目 不可复制的底图才，显然更有效率.本案在结合现状、成本可控的前提下对山体进 行适度改造,在推广营销上做到恰当引导
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
世联东莞中央公园1号价 格策略报告57PPT
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
报 告 思 路
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
定 价背景 客户分析 推售策略
市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 对外价格表生成
项目概况 市场现状
实收价格表确定
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
总销售面积（住宅）： 59812.36平米 建筑容积率：2.05 总套数：664套
（酒店公寓168套，不售）
可售套数：496套
棕榈湖畔 金美花园
碧湖花园 新城市花园
新天美地
依托于隐贤山大环境，以中 大户型为主的居住区，主力 户型100~130平米左右，均 价3600~3800元/平米左右
中央公园1号
展示
朝向
销售周期 新推主力 户型
销售价格
东田丽园
碧湖花园
新天美地
金凯水都
样板房、通道 展示到位，感 染力强
卖场及样板房效果 样板房效果是常
较差（园林效果好 平感染力最强的
）
项目
未推出
东西朝向为主 ，偏南（介绍 为东南朝向）
坐北朝南
南北朝向
——
2.5年
3年
3年
——
新推第三期、 二栋，约150 套，132-165三 房
楼层高、密度较 周边全是高楼（ 密集（压抑）
大（压抑
压抑）
园林景观（绿化 65%
人工湖水景、 绿化高，外部 荔枝林
园林景观（外部 隐贤山下 工厂包围）
园景
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
市场现状——持续销售周期较长，销售均价在4100~4500元/平米；新
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
报 告 思 路
学习改变命运,知 识创造未来
报告思路
定 价背景 客户分析 推售策略
市场比准均价的确定 价格表结构生成 价格表验证 对外价格表生成
项目概况 市场现状
实收价格表确定
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
总销售面积（住宅）： 59812.36平米 建筑容积率：2.05 总套数：664套
（酒店公寓168套，不售）
可售套数：496套
棕榈湖畔 金美花园
碧湖花园 新城市花园
新天美地
依托于隐贤山大环境，以中 大户型为主的居住区，主力 户型100~130平米左右，均 价3600~3800元/平米左右
中央公园1号
展示
朝向
销售周期 新推主力 户型
销售价格
东田丽园
碧湖花园
新天美地
金凯水都
样板房、通道 展示到位，感 染力强
卖场及样板房效果 样板房效果是常
较差（园林效果好 平感染力最强的
）
项目
未推出
东西朝向为主 ，偏南（介绍 为东南朝向）
坐北朝南
南北朝向
——
2.5年
3年
3年
——
新推第三期、 二栋，约150 套，132-165三 房
楼层高、密度较 周边全是高楼（ 密集（压抑）
大（压抑
压抑）
园林景观（绿化 65%
人工湖水景、 绿化高，外部 荔枝林
园林景观（外部 隐贤山下 工厂包围）
园景
世联东莞中央公园1号价格策略报告57PPT
市场现状——持续销售周期较长，销售均价在4100~4500元/平米；新
世联北京独栋别墅产品线和产品研究别墅
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世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
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小独栋别墅主要功能空间面积建议
首层、地下室
分层
功能空间
门厅
客厅、餐厅、家庭室（可三者或两者结合布置）
首层
公用卫生间 厨房（区分中厨、西厨）
次卧室
车库
家庭影院
多功能厅
地下室
设备间
洗衣房/储藏
工人房(包括卫生间）
面积(㎡)
5 60 - 70
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室内空间感
首层
•首层的景观内庭 院
世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
下沉式庭院
受
u下沉式庭院增加了室外空 间的层次感，业主可随意 分配各类使用功能于此；
u从目前市场在售项目的销 售情况看，下沉式庭院对 支付能力有限、非常向往 别墅庭院生活的客户很有 打动力。下沉式庭院已经 成为小别墅必备点。
通过控制别墅地上建筑面积、实现低总价，提供满足小独栋别墅 置业群支付能力的产品
挖掘小独栋别墅的产品特色，使购买该类产品的客户充分享受别 墅的居住感觉，做到“小空间·大感受”。
世联北京独栋别墅产品线和产品研究 别墅
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小独栋别墅设计要点
•“小面积”体现“大空间” •充分突显“别墅感”
将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅） 结合布置。 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大， 而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。 紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流， 通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。 在控制成本的前提下，增加赠送的地下室面积，并将工人房、设 备间等服务空间设置在地下室中。
世联温泉项目案例49PPT[1]
![世联温泉项目案例49PPT[1]](https://360docs-1393072327.cos.ap-beijing.myqcloud.com/568175cea8114431b80dd867.webp)
世联温泉项目案例49PPT[1]
地块优势条件
弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源 项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素 2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
案例共通性：
1. 临近城市群
2. 拥有核心的温泉资源
3. 发展历程及核心驱动力
4. 发展模式
u 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄
…………
研究内容： 发展现状及发展阶段
世联温泉项目案例49PPT[1]
国际一流温泉度假区成功开发的5大成功 要素
温泉资源开发
资源整合
结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章， 形成不可复制的核心竞争力 环境的保护，确保永续经营
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
项目背景 ——约束条件
1. 云居山柘林湖旅游风景区被评为国家AAAA级风景名胜区，但是 社会知名度不高，2005年旅游人数仅15万；
2. 云居山柘林湖旅游风景区管委会刚刚成立，想通过本项目启动来 带动整个景区的发展；
3. 项目位于九江市示范村——易家河村，周边配套严重不足； 4. 项目周边仅有一个农民商品房开发，售价400-600元/平米； 5. 项目含经营性产品即温泉酒店和销售性产品即公寓和别墅，具有
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
地块优势条件
弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优 质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源 项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一，且温泉含有多种稀 缺的元素 2、交通条件便利 •周边路网完善，三小时车程辐射闽南三大城市； 3、良好的自然环境 •处于东山湾内海，拥有一线海景 •地块内部水面较大，拥有潜在利用价值
案例共通性：
1. 临近城市群
2. 拥有核心的温泉资源
3. 发展历程及核心驱动力
4. 发展模式
u 国内： 珠海御温泉 珠海海泉湾 惠州汤泉 九华山庄
…………
研究内容： 发展现状及发展阶段
世联温泉项目案例49PPT[1]
国际一流温泉度假区成功开发的5大成功 要素
温泉资源开发
资源整合
结合企业及温泉资源本身，在内涵或外延上作足文章， 形成不可复制的核心竞争力 环境的保护，确保永续经营
世联温泉项目案例49PPT[1]
学习改变命运,知 识创造未来
项目背景 ——约束条件
1. 云居山柘林湖旅游风景区被评为国家AAAA级风景名胜区，但是 社会知名度不高，2005年旅游人数仅15万；
2. 云居山柘林湖旅游风景区管委会刚刚成立，想通过本项目启动来 带动整个景区的发展；
3. 项目位于九江市示范村——易家河村，周边配套严重不足； 4. 项目周边仅有一个农民商品房开发，售价400-600元/平米； 5. 项目含经营性产品即温泉酒店和销售性产品即公寓和别墅，具有
项目目标 利润目标 开发周期
¶控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流 的温泉度假区; ¶基于社区开发模式在原有基础上进行提升；
世联TownHouse产品户型专题报告
•二层、三层的休闲露台、造 景阳台形成错落层次；连接 各层动线的楼梯旁，精心加 入景观元素；
世联TownHouse产品户型专题报告
上海中高档TownHouse市场典型案例户型研 究
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世联TownHouse产品户型专题报告
•案例1：上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）
项目
用地
建面
2002
片区
浦东 闵行 静安 浦东 浦东新区 松江区 浦东新区 嘉定区 闵行 闵行 南汇
宝山
项目名称
中邦晶座 皇都花园 静鼎安邦 上海滩花园洋房 帕萨迪纳 复地香堤苑
蓝山 金地格林春晓
雅士苑 樱园 康桥半岛
锦秋加洲花园
均价（元/m2）
20000 25000 30000 20000 11100 7000 13000 9000 7000 7500 8000
•Y型中央景观带
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•叠加多联体，设计为弧度状，平面布局丰 富
•北立面，半沉式地下车库 世联TownHouse产品户型专题报告
•上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）•B型房（01）
建筑面积 （m2）
房型
层数
开间
进深
客厅层 高
主卧层高
花园 （m2）
露台 （m2）
地下室 （m2）
车位
•TH： 是本案的主力产品， 户数比重大；目前无锡 TH市场尚处培育期，是 本项目运做成功的重中之 重。
•独栋别墅：位于小 区核心，总户数少。
•高层：无遮挡望湖，观景 效果最佳；产品成熟度高， 有广泛的市场基础。
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世联TownHouse产品户型专题报告
TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少， TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；
世界旅游度假地产经典项目研究分析PPT课件( 94页)
——三阶段开发
项目选取原因：
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的 顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。
该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴பைடு நூலகம்
本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义
其准确的市场定位对青州项目有指导意义
项目概况：
“
区位：
从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘 搭渡轮需45分钟
项目概况：
区位：
位于大屿山的东北部，距香港国际 机场12公里
规模
占地约8平方公里，容积率0.8
游旅资源 定位 目标客户群 主要项目
大屿山、南中国海
度假式住宅区，
概况： 愉景湾距离香港岛西部大约16公里，与2005年开幕的香港迪士 尼乐园大约离2公里远，是个低密度住宅发展区。目前有7000 多住户
客户：现在有1万4千多人居住在愉景湾，来自30多个国家的外籍居民 占多。
开发模式：
前期投入巨大，多家公司共同开发
悦椿酒店2000年建/五星級 1995年建/五星級
联合启动项目：1990年，基于一些私有经济者的提议下，新加坡工业技术公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），专业旅游胜地开发公司 Wah Chang International, the Keppel group 和当地银行共同启动开发。
产业升级：通过旅游地产的成功开发和经营,当地由历史捕渔 业和农业，升级为旅游产性为主导，轻工业为副的多元化产业 结构，旅游开发起到了调整产业结构的作用。
项目可借鉴之处：
开发模式：
启动区：借鉴本案，建议青州项目启动区不要超 过总体开发规模的1/3
项目选取原因：
2004 到达民丹岛旅游的人数达到两百万名，该项目成为为亚洲的 顶尖度假胜地，可持久增长的综合性时尚度假胜地。
该项目片区联行式和引入轻工业的开发模式值得借鉴பைடு நூலகம்
本案三阶段的开发节奏对青州项目的开发节奏有借鉴意义
其准确的市场定位对青州项目有指导意义
项目概况：
“
区位：
从新加坡的丹拉美拉渡轮码头乘 搭渡轮需45分钟
项目概况：
区位：
位于大屿山的东北部，距香港国际 机场12公里
规模
占地约8平方公里，容积率0.8
游旅资源 定位 目标客户群 主要项目
大屿山、南中国海
度假式住宅区，
概况： 愉景湾距离香港岛西部大约16公里，与2005年开幕的香港迪士 尼乐园大约离2公里远，是个低密度住宅发展区。目前有7000 多住户
客户：现在有1万4千多人居住在愉景湾，来自30多个国家的外籍居民 占多。
开发模式：
前期投入巨大，多家公司共同开发
悦椿酒店2000年建/五星級 1995年建/五星級
联合启动项目：1990年，基于一些私有经济者的提议下，新加坡工业技术公司（ Singapore Technologies Industrial Corporation ），专业旅游胜地开发公司 Wah Chang International, the Keppel group 和当地银行共同启动开发。
产业升级：通过旅游地产的成功开发和经营,当地由历史捕渔 业和农业，升级为旅游产性为主导，轻工业为副的多元化产业 结构，旅游开发起到了调整产业结构的作用。
项目可借鉴之处：
开发模式：
启动区：借鉴本案，建议青州项目启动区不要超 过总体开发规模的1/3
世联研究案例-华盛顿伯克湖公园度假地产共19页
1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷-华盛顿伯克湖公园度假 地产
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
某中心公园项目整体定位及发展战略(ppt 65页)
的
的
本报告是严格保密的。
CBD物业的属性取向规律
有两类方向： 第一个方向：大户型豪宅，它一般需俱备的条件是： 有良好的外部景观资源。 有较大规模和良好的内部环境。 内部不含办公楼，因为办公楼对大户豪宅价值有折减。 与CBD的商务氛有一定距离。
第二个方向：中等户型服务式住宅和小户型公寓 具备服务功能和公共交流功能。 处在CBD氛围内或其延续范围内。 如临主干道，则偏向办公。 内部环境不成为其核心价值。
大连CBD的四大功能区： 一是以东部海关、商检以及东港区改造为代表的临港产业园区； 二是以人民路两侧商务酒店和商务办公楼宇所形成的商务办公区； 三是以中山广场为核心所形成的金融商务区； 四是以青泥洼购物中心和正在改造的天津街商业区构成的商贸购物区；
基础设施完善： 具备完善的市政交通与通讯条件
投资客大约占20-30%： 目前已售的住宅物业的客户注重周边物业的租金、物业的升值潜力； 或由于产品稀缺性而提前购买。
本报告是严格保密的。
案例借鉴（1）——SOHO现代城
地理位置：北京朝阳区建国路88号SOHO现代城 ，CBD核心区位的边缘区； 发展商：北京中鸿天房地产有限公司 占地面积：7.3万平米 建筑面积：49 万平米 容 积 率：6.7 停 车 位： 2092个 基本情况： 项目为公寓+商业+写字楼为一体的综合体； 一期建设：6栋28层塔楼，总建筑面积27万平米，公寓总套数为1385套，车位1226个； 二期建设：4栋联体楼，总建筑面积22万平米，商业街1.9万平米,写字楼6.1万平米、公 寓14万平方米；其中SOHO公寓512套，商铺48间，办公室277套，车位866个； 配套：一所幼儿园2150平米，一所小学校5800平米，俱乐部2235平米；
公园景观课件PPT
05
公园景观的未来发展 趋势
生态化与可持续发展
生态优先
在公园景观设计中，优先考虑生态保护和可持续发展，减少对自 然环境的破坏和污染。
资源循环利用
采用资源循环利用技术，如雨水收集、中水回用等，降低能耗和 资源消耗。
绿色建筑材料
使用环保、节能的绿色建筑材料，如再生材料、低碳材料等，降 低碳排放。
人文化与地域特色
道路与步道
道路规划
道路与步道的标识与照明
根据公园的功能需求和游客流量，规 划合理的道路布局，确保游客安全、 便捷地游览公园。
设置清晰、易懂的标识和照明设施， 提高游客的导向性和安全性。
步道设计
设计舒适、美观的步道，满足游客步 行观赏景观的需求，同时考虑步道的 防滑、排水等性能。
水景设计
01
02
03
水景类型
根据公园的特色和景观需 求，选择适宜的水景类型 ，如池塘、溪流、喷泉等 。
水质管理
采取有效的水质管理措施 ，确保水景水质清洁、生 态平衡，同时考虑水景的 循环利用和节约水资源。
水景周边环境
合理规划水景周边的植被 、驳岸、桥梁等元素，营 造出优美、自然的水景景 观。
景观建筑与小品
景观建筑设计
日常维护与管理
日常清洁
每天对公园内的道路、设施和绿 化进行清扫，保持环境整洁。
设施检查
定期检查公园内的座椅、照明、 标识等设施是否完好，及时修复
损坏设施。
绿化养护
定期修剪、施肥、灌溉植物，保 持绿化美观和生态平衡。
定期维护与管理
设施更新
根据设施使用情况和损坏程度，定期进行更新和 升级，提高公园品质。
公园景观课件
目录
• 公园景观概述 • 公园景观元素 • 公园景观规划设计 • 公园景观的维护与管理 • 公园景观的未来发展趋势
旅游地产项目：世联：旅游地产最新研究成果PPT课件
机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高
夏威夷产品和活动符合更广泛市场的需求
更大范围的区域推广
区域旅游度假 resort类
具备区域内的强势资源条件和吸引力
Binta相n 对复合功能，综合满足市场需求
与区域市场保持100-300公里黄金距离
Forest 一般性资源 Highland
具备部分休闲度假功能
唐代宫廷御式服务、御 泉道 经历产品
优美景观泡池
中国第一个“香熏温泉 矿沙岛”，共有各种特 色温泉38种
恩平锦江温 泉
韶关曹溪温 泉
新会古兜温 泉
江门市 恩平市
大田镇
占地720 亩
韶关曲 江县马 坝镇曹 溪
江门市 新会区 崖南
占地50 万平米
占地150 多亩
有温泉冲浪区、温泉飘流区，将滨海旅游、山水旅游的独特 项目与温泉旅游“巧妙结合”，令人在温泉冲浪大浴池中感 受绿浪翻滚、涛声阵阵的刺激，在温泉飘流中感受那泉水淙 淙、碧波荡漾、逍遥自在的感觉。
丹霞山、 大小梅沙
本地旅游休闲 自住类resort
不必是特别 强势的资源
大部分来自 本区域
<100公 里，45 分钟车 程
自驾车或捷 周末1天 运系统； 或当天 购房自住 往返
低端酒店配 套等设施， 主要供游客 住宿
西湖 龙门温泉
旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。
不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。
在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。
第一层次 旅游功能
本地型至目的地型resort表现为渐进关系， 伴随着功能复合和覆盖面等的升级