收益法土地使用费计算公式
收益法
一．收益还原法收益还原法是在估算待估宗地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原利率，将待估宗地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的一种方法。
此次评估，假设未来每年的纯收益保持不变、还原利率不变，有限年期的土地使用权价格计算公式为：P＝a÷r×[1－1/（1＋r）n]其中: P——土地价格a——土地年纯收益r——土地还原利率n——待估宗地土地使用年期具体测算思路是：1．房地年总收益＝房地年租金＝月租金×12×收益总面积×出租率×有效使用面积比率2．房地出租年总费用＝维修费+管理费+保险费+税金+房屋年折旧费3．房地年纯收益＝房地年总收益—房地出租年总费用4．房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率房屋现值＝重置价－折旧总额＝重置成本－年折旧费×已使用年限5．土地年纯收益＝房地年纯收益—房屋年纯收益6．总地价＝土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n]7．单位地价＝总地价÷总土地面积测算过程1．确定房地年总收益调查待估宗地所处区域与其特征相同或相似房地产用于出租的房地产租金水平，确定待估宗地房地出租的总收益。
待估宗地的月租金水平经过调查确定：估价对象位于城关镇双雄路，证载地上建筑物面积为302.00平方米，土地使用权面积100.8平方米，评估设定用途为住宅用地，估价对象对应地上建筑物设计用途为住宅，估价人员调查了周边同类住宅用房屋的租赁情况，城关镇双雄路附近同类房地产的租金水平为每月约9-13元/㎡（建筑面积），估价人员综合考虑其区域因素和个别因素经加权平均确定估价对象平均每月租金为11元/㎡。
通过参考周边居住用房屋出租的实际收益情况，确定其空置损失率为5%，租金损失率为5%，则估价对象年租金收入为：房地年总收益＝月租金×12×收益总面积×有效出租面积比率×出租率=11×12×302.00×(1-5%)×(1-5%)=35977.26元2．房地出租年总费用房地出租年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）（1）管理费管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
资产评估实务(一)收益法计算公式、房地分估模式下的土地评估知识点
收益法计算公式及应用举例（三）计算公式1.评估房地合一的不动产的价值（L＋B）不动产价值（L＋B）＝不动产净收益/综合资本化率r（4-10）式中，不动产净收益＝不动产总收益-不动产总费用根据不动产获取收益的方式时不同，可分为出租型不动产、商业经营型不动产、生产经营型不动产等类型，每种类型不动产净收益的计算方法各有不同。
2.单独评估土地的价值L（1）由土地收益评估土地价值（空地出租）（2）建筑物价值扣除法（3）建筑物收益扣除法3.单独评估建筑物的价值建筑物价值B＝不动产价值（L＋B）-土地使用权价值L（4-14）建筑物价值B＝（不动产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率r（4-15）2【说明】（1）不动产总费用并不包含不动产折旧费。
（2）以上所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，但在评估实践中，应注意土地使用的有限年期，以便进行相应的有限年期计算。
（3）在选取估值模型时应注意区分报酬资本化法和直接资本化法。
（四）应用举例1.不动产概况评估对象位于某市某区，建成于2005年，用途为商业，总楼层为地上3层，地下1层，总建筑面积为地上6009.77平方米、地下1898.99平方米。
评估对象（1）位置状况。
评估对象用地四至为：东至永安路，北至道路，西侧为基督教会，南侧为永清大街。
（2）权益状况。
根据委托人提供的《房屋所有权证》（证号略），评估对象设计用途为商业。
地号（略），土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期2043年7月30日，土地使用权面积为2145.14平方米。
评估基准日未设定他项权利。
（3）实物状况。
根据评估专业人员现场勘查，评估对象建筑物的装修标准及设备设施情况：钢混结构、外墙刷涂料，地下一层和地上一层地面铺瓷砖，石膏板吊顶，墙面刮大白。
地上二至三层地面铺地板，石膏板吊顶，墙面贴瓷砖。
供水、供电，照明系统，防火分区消防自动喷淋系统，给排风系统等。
（4）基础设施状况。
评估对象宗地红线内基础设施状况达到“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通热力）。
价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法
价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法导语：及时、准确地掌握大量不同行业的经济信息、技术信息和政策信息是运用收益法的基础，因此大量收集、整理和分析不同的信息是评估机构和评估人员运用收益法的前提。
以下是店铺为大家整理的价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法，仅供参考，希望能够帮助大家。
价格鉴证师《价格鉴证理论与实务》考点：收益法11、熟悉：收益法的基本概念和使用的前提条件收益法是利用资产未来收益的现值确定标的价格的方法。
比如土地的价格收益法，将标的在未来的预期收益，按设定的折现率折算成现值，借以确定标的价格的一种方法。
收益法基于预期原理，是建立在货币具有时间价值的基础上的。
前提条件1、收益货币化——标的必须是具有获利能力的资产，未来的预期收益能够用货币来衡量。
2、风险货币化——资产所有者承担的风险必须能够用货币来衡量。
注意：收益法使用的范围是能够连续获利的资产，未来收益很少或者不稳定的资产，不能使用收益法2、掌握：收益法的基本公式，掌握以下三种情况下的价格鉴证方法：(1)未来收益年限无限且收益不变、(2)未来收益年限有限且收益不变(3)未来收益年限有限且年收益不等额价值理解社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用在欧美发达国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所接受。
但就目前国内情况看，则很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用成本法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被接受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。
由于西方发达国家市场经济发展历史很长，市场发育比较成熟和完善，人们对于市场经济中企业价值的理解和观念明显区别于计划经济体制影响下的中国大多数人。
在市场资产交易中，任何投资者的目的非常明确，即投资是为了收益，某项资产交易能否成功以及成交价格的高低就取决于该项资产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低，而不是取决于购建被交易资产的成本。
收益法2
收益法收益法适用的对象是有收益或潜在收益的房地产。
估价对象为办公房地产，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，因此适宜用收益法进行评估。
收益法：是指预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
具体步骤：(1) 测算收益期或持有期→ (2) 测算未来收益→ (3) 确定报酬率→ (4)计算收益价值收益法计算公式为：其中：V ——收益法评估价格 R ——房地产报酬率A ——房地产年纯收益 n ——房地产收益年期 G ——净收益逐年递增的比率。
房地产纯收益=年总收益-年维修费-管理费-保险费-税金 一、 估价对象描述与分析1估价对象房屋状况（1）所在物业："凤凰商务办公楼"总占地面积9.84亩，总建筑面积18500平方米（含地下停车场），五层全框架式结构。
地处新华西街打通与凤凰南街交叉十字路口西南角，集商业与商务办公为一体。
，属乙级写字楼。
（2）建筑面积：150.61m 2。
（3）层数：估价对象所在建筑总层数为6层，估价对象位于第4层，空间布局较合理。
（4）建筑结构：估价对象为钢筋混凝土结构，层高约3.5米 。
（5）现状用途：办公用房。
⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛++--=nR G GR AV 111（6）设施设备：估价对象具备供水、供电、排水通畅、1部客梯、中央空调等设施设备能满足办公需要。
（7）装饰装修：A：公共部分：外立面1-6层采用玻璃幕墙。
大堂及走廊部分为大理石地面，墙面为乳胶漆粉刷，电梯间地面为高级镜面砖，墙面为花岗岩干挂。
B：估价对象内部：进户门为玻璃门，地面铺瓷砖，内墙面乳胶漆装修，顶棚PVC。
估价对象整体结构稳定，室内上下水、电照设施齐全。
估价对象所在幢基础稳固、无沉降现象。
室内地面、墙面及门窗均无破损现象,维护及使用状况良好。
（8）建筑年代：2006年左右。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
房地产估价师-收益法公式汇总复习过程
、等差数列a n - fli l)xrf通项公式：伽+知｝2求和公式： 氐-叫』；％严？T前n 项和公式:三、报酬资本化法最一般的公式¥_ A | 爲 ||人 ______—応'(1+X)(^X)+ (1+X)(1^\) '<^Yn四、净收益每年不变的公式1. 收益期限为有限年的公式Z 收益期限为无陶年的公式公式的假说前提（应用条件）是: ① 净收益每年不变为质 ② 报酬睾不等于壽为Y; ③ 收益期眼为有限年n“【例】某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50年，已使用了 6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
a+Y)nl此公式的假设罰捉是’ ①净收益每年不变为加 ⑦报酬牽大于零为¥卡 ③收益期限为无限年.前n 项和公式：、 v-收益价格〔现值几 叶房地产的收益期限 川-房地产第|财净收益, Yi-房地产第〃期报酬率"【解】该宗房地产的收益价格计坍如下;/门 1 1V = —[1 ----------------- ]Y(1 + YY二斗1_________ L__H.5% (I + 8,5%)50-^=91-52(万元)不同土地使用期限价格之间的换算公式:滋1+<［(1+益)”-r【例】已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/怦，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
［解］该宗房地产50年土地使用权下的价格:…严(1+吋b + Mp"5乔而|帀产i］v_ _孔0山吐竺业凹匕刃8%(l+8%r|(l + 10%f-1J五、净收益按一定数额递增的公式X收益期限为有限年的公式(14 Yf Y X(l + Y)1'式中：b为净收益邃年递增前数額.公式假设条件：①净收益未来第仰为凡此后按数诙逐年递增，SnT>jXn-1)b］：②报酬率大十零为丫；③收益期限為有限年仏2.收盖期隈为无躍年的公式公式茁假设条件事：①净收羞未来弟1研为九此后年谨堵i②报斟率大于疗收琵期跟n为无眼年.【例】预计某宗房地产未来第一年的净收益为280万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加4万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。
土地使用权用权评估的方法
有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有 关对比资料如下表所示;
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素 交易时间地价指数
A
2000.10 0
1.1 0
0
108
甲 780 1999.2 +1%
1.2 -2%
0
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度, 据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比 容积率为1时的地价增加5% 要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数 2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、 个别因素及容积率修正系数
(1)使用年限法 (2)打分法
结构部分的评 分修正系数
设备部分修 正系数
成新率= G S B 结构部分 合计得分
×
＋
装修部分 合计得分
×
＋
设备部分 合计得分
×
装修部分的评分 修正系数
待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万 元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底 对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数 为100%,从2001到2006年的价格指数每年环 比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场 勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分 别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、 0.1和0.1
20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用 为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
收益法的公式
对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式之一处理：
1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。
2 将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
收益法的基本公式如下：
n Ai
V ＝∑ --------------
i=1 （1＋R）i
式中V ─ 收益价格（元，元/m2）；
Ai ─ 未来第i年的净收益（元，元/m2）；
R ─ 资本化率（％）；
n ─ 未来可获收益的年限（年）。
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VB·RB
VL ＝------------------- ………………（5.3.9－1）
RL
当利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取建筑物价值时，在净收益每年不变、可获收益无限期的情况下，应采用下式：
AO－VL·RL
VB ＝------------------- ………………（5.3.9－2）
RB
式中AO ─ 土地与地上建筑物共同产生的净收益（元，元/m2）；
VL ─ 土地价值（元，元/m2）；
VB ─ 建筑物价值（元，元/m2）。
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收益法土地使用费计算公式
以收益法土地使用费计算公式为标题，本文将介绍土地使用费的计算方法及其相关内容。
一、收益法土地使用费计算公式的概念
收益法土地使用费计算公式是指根据土地的收益情况来确定土地使用费的计算方法。
这种计算方法主要基于土地的利用价值和土地的收益情况来确定土地使用费的数额。
二、土地使用费的计算公式
收益法土地使用费计算公式一般为：
土地使用费 = 土地面积× 土地单价× 土地租金率
其中，土地面积是指土地的实际面积，土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格，土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
三、土地面积的确定
土地面积的确定是计算土地使用费的基础，一般是根据土地的实际测量结果来确定的。
在计算土地使用费时，应准确测量土地的面积，避免因面积计算错误而导致土地使用费计算结果的不准确。
四、土地单价的确定
土地单价是指按照土地的用途和位置确定的每平方米的价格。
土地
的用途和位置是决定土地单价的重要因素。
一般来说，土地的用途越高，位置越好，土地单价就越高；反之，土地单价就越低。
在确定土地单价时，应结合土地的实际情况进行评估。
五、土地租金率的确定
土地租金率是指土地的年租金收益与土地价值的比率。
土地租金率的确定与土地的经济效益密切相关，一般是根据土地租赁市场的行情来确定的。
在计算土地使用费时，应结合土地的租赁市场情况和土地的经济效益进行评估。
六、土地使用费的计算实例
下面以一块商业用地为例，假设该商业用地的面积为1000平方米，土地单价为每平方米5000元，土地租金率为5%。
那么，该商业用地的土地使用费计算如下：
土地使用费 = 1000平方米× 5000元/平方米× 5% = 250,000元
七、土地使用费计算的应用
土地使用费计算公式在土地管理、土地评估、土地租赁等方面有着广泛的应用。
通过土地使用费的计算，可以合理确定土地的使用费用，为土地的合理利用提供参考依据。
八、土地使用费计算的注意事项
在进行土地使用费的计算时，需要注意以下几点：
1.准确测量土地的面积，避免因面积计算错误而导致土地使用费计
算结果的不准确；
2.合理确定土地的用途和位置，准确确定土地单价；
3.结合土地的租赁市场情况和土地的经济效益，合理确定土地租金率；
4.根据土地的实际情况进行评估，确保土地使用费的计算结果准确可靠。
总结：
收益法土地使用费计算公式是一种根据土地的收益情况来确定土地使用费的计算方法。
该方法通过土地面积、土地单价和土地租金率来计算土地使用费。
在进行土地使用费的计算时，需要准确测量土地的面积，合理确定土地的用途和位置，结合土地的租赁市场情况和土地的经济效益，确保土地使用费的计算结果准确可靠。
通过土地使用费的计算，可以为土地的合理利用提供重要参考依据。