项目前期审批流程示意图
项目开发报批报建流程.doc
项目开发报建报批流程前言本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。
需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。
作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！此致敬礼营销策划部敬上2003年12月29日感谢你的观看感谢您的观看项目开发流程一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让2. 流程示意（以拍卖为例）现场勘察，收集相关资料信息的初步 收集、分析确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则获取土地出让信息及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。
（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。
（一般采用假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。
竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。
获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续3.细节阐述1)信息资料部分A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料；C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）；2)前期可行性分析（机会可行性分析2）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；2可行性分析可大致分为三个阶段：1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）开发成本明细表序号项目备注1 土地取得成本、2 前期费用、2.1 策划研究费、2.2 勘察设计费、3 建筑期费用参考《价格信息》及同类物业3.1 桩基础工程、3.2 地下室工程、3.3 主体土建工程、3.4 安装工程、3.5 室外配套工程、3.6 专业人员费用约前五项之和的3%3.7 不可预见费约前五项之和的3%4 总建造成本、开发费用明细表序号项目备注1 管理费用建安费用的3%2 财务费用贷款年期利率计算3 推广费用按售价/租金的3%-5%计算税费明细表序号类别税（费）率计算基数1 营业税5% 成交价2 城市维护建设税1% 营业税3 教育费附加33% 营业税4 印花税0.1% 售价/租金5 房产税* 1.2% 房产原值X 70%6 房屋租赁管理费*2% 租金7 企业所得税415% 销售税后利润二、立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得3仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。
房地产项目前期手续办理管理规定
房地产项目前期手续办理管理规定1 目的为了明确和规范项目开发流程，使项目操作进一步规范化、科学化、制度化，提高工作效率和质量，特制定本制度。
2 适用范围本管理制度适用于本公司下辖房地产开发项目。
3 各级职责3.1 开发部3.1.1 负责各项手续的前期政策信息的了解和反馈。
3.1.2 负责具体手续的完善和办理。
3.1.3 负责协调、处理项目手续过程中的突发事件。
3.2 技术部3.2.1 需在公司总体计划在规定时限内出具所需的报规资料。
3.2.2 需在联审过程中负责对各行政单位提出的问题进行答复。
3.3 工程部3.3.1 工程部需配合开发部进行现场踏勘及测绘等。
3.3.2 工程部需联系气象局防雷中心，规划局稽查中队进行跟踪检测。
3.3.3 工程部需在办理墙改退费前所需资料。
3.4 营销部3.4.1 需提供维修基金缴纳证明及测绘报告及房产幢平面图。
3.4.2 需提供商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书。
3.5 成本部3.5.1 成本部需提供审核测绘报告、楼盘示意图及墙改退费手续中所需预算清单。
4 作业内容4.1 土地证办理流程4.1.1 土地局利用科出具盖章的呈报表、国有土地出让合同；4.1.2 公司财务部缴纳土地契税及印花税；4.1.3 开发部携带组卷至行政大厅土地局审批科窗口；4.1.4 领取土地地籍调查表、四邻及土地竞得人法人代表身份证明、指界人委托书；4.1.5 土地评估事务所填写土地地籍调查表中宗地界址内容、并签字出具宗地图；4.1.6 开发部组织四邻法人及指界委托人在土地地籍调查表、法人代表身份证明、指界人委托书上签字、盖章；4.1.7 区局地籍科组织土地竞得人、四邻相关人员进行现场勘验后填写土地地籍调查表中勘验结果；4.1.8 公司开发部将上述资料组织土地卷，上报土地局审批科；4.1.9 审批科正式受理，进行权属审核，报相关领导审批签字；4.1.10 审批科进行注册登记，颁发证书。
4.2 总平面图办理流程4.2.1开发部向规划局技术服务中心提出申请，出具现状地形图；4.2.2公司技术部根据规划设计条件向规划院提出方案设计要求；4.2.3 规划设计院出具规划说明书、区位分析图、现状分析图、总平面规划方案图（应标明每栋建筑高度；含地下停车库示意图，其中停车位应与地上停车位应逐一编号。
工厂建设政府审批流程
厂房建设政府审批流程建设厂房一般分为三个阶段：一、项目前期立项审批阶段一、环保审批1. 办理机关：市环境保护局2. 工作时限：材料齐全、合格，需提交环境影响评价报告书的60日完成审批；报告表的30日完成审批；登记表的15天完成审批。
3、办理程序（1）、市环保局受理；（2）联系具有国家资质的环评单位出具环评报告；（3）、送达审批文件；（4）市局审批。
4、提交材料要求：（1）、建设项目环境影响评价文件报批申请书1份（市环保局工作人员告知已不需提供）；（2）、编制环境影响报告书的建设项目，报送环境影响报告书一式8份；编制环境影响报告表的建设项目，报送环境影响报告表3份，同时报送辖区环保部门的预审意见；编制环境影响登记表的建设项目，报送环境影响登记表3份；（3）、涉及二氧化硫和化学需氧量排放的项目，必须提交总量批复文件；（4）、备案制项目提交备案文件，审批制和核准制的工业项目提交符合产业政策和地区规划的支持性文件，审批制和核准制的非工业项目提交符合区域规划的支持性文件。
注：待领取环保局批复后，持该批复到发改委完成项目核准手续二、用地审批办理机关：市国土资源局（一）用地预审办理时限：材料齐备、合格 10个工作日办理程序：受理--→审核--→出具预审或初审意见。
发改委核准项目用地预审所需资料1、要求对发改委核准项目用地预审报告（原件1份，原件核查）；2、项目立项文件、可行性研究报告和项目初步设计（原件2份）；3、标注建设项目用地范围的1∶1000或1∶500地形图电子版和纸质图（原件2份）（文件格式为dwg）；4、土地利用现状图及地类分类情况说明（原件2份）；（国土局内部科室提供）。
（二）用地报批办理程序：申请并提交材料、审核并编制报件、局级审查上报、报市政府批准、报省厅、缴费、省政府批复。
办理时限：材料备齐即报。
分批次建设项目用地报批窗口受理所需材料1、法人资格证明(营业执照和法人代码证的复印件2份，原件检查)；2、法定代表人证明(身份证复印件2份原件检查)；3、法定代表人身份证明(复印件份)4、授权委托书(原件1份)；5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查)；6、项目立项批准文件(原件1份,复印件3份，原件核查)；7、项目规划选址意见书 (原件1份)；8、土地规划许可证(原件1份)；9、规划图（市或区规划部门出具的红线图）；10、其他需要提交的材料（包括用地申请报告等）。
代建工程前工作指引
1、使用单位编制工程项目设计任务书，并将设计任务书送城建局技术科。涉及征地拆迁的项目，使用单位需将意向性选址红线提交到城建局拆迁办。
2、根据市发展和改革局要求需进行可行性研究编制的工程项目，使用单位根据实际情况，自行编制或委托有资质部门编制可行性研究报告，并将情况知会城建局技术科。如采用委托方式的，报城建局合同科进行政府采购或招投标工作。
一、工程项目前期工作流程
城建局接到市政府关于工程项目建设的文件后，成立项目组或联系人，发公函至使用单位，告知项目负责人、联系人和联系方式。并参照《市城建工程管理局代建工程项目前期工作流程图》（附件一）及《工程前期工作费用一览表》（附件二）协助使用单位办理工程项目的前期工作。
二、工程项目前期工作办理程序
10、办理《建设用地规划许可证》，由使用单位到规划部门办理（详见附件十一），将有关报销凭证（一般需缴纳计算机作图费）交城建局技术科办理请款手续。《建设用地规划许可证》办理完毕后，三个工作日内提供《建设用地规划许可证》及用地红线图原件给城建局技术科，使用单位保存办理结果复印件。
11、办理建设项目用地审批，由使用单位到国土部门办理（详见附件十二），需缴纳新增建设用地土地有偿使用费等收费项目，使用单位将有关缴费通知单交城建局技术科，由技术科办理请款手续，使用单位负责将缴费收据提交给市会计核算中心基建工程会计委派科。建设项目用地审批办理完毕后，三个工作日内提供相关原件给城建局技术科，使用单位保存办理结果复印件。
建设项目报合同科办理
2
办理建设项目环境影响评价
委托有资质部门编写环境影响报告表或报告书费用
3
办理建设项目地震安全评估
委托有资质部门编写《地震安全评估报告》
4
办理建设项目地质灾害评估
工程项目建设程序及审批部门
工程项目建设程序工程项目建设程序主要包括：第一部分工程建设前期阶段第二部分工程建设准备阶段第三部分工程建设实施阶段第四部分工程竣工验收备案与保修阶段工程建设项目程序示意图2第一部分工程建设前期阶段工程建设的前期阶段主要指的是在工程建设的初期，建设单位形成投资意向，通过对投资机会等的研究和决定，形成书面文件上报主管部门和发改委进行审批，进而立项的过程。
主要包括编制项目建议书和可行性研究报告，并通过立项审批。
一、项目建议书（由发改委实施）（一）项目建议书的主要内容：对于政府投资工程项目，编报项目建议书是项目建设最初阶段的工作。
其主要作用是为了推荐建设项目，以便在一个确定的地区或部门内，以自然资源和市场预测为基础，选择建设项目。
项目建议书经批准后，可进行可行性研究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决策。
项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。
项目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设管理部门选择并确定是否进行下一步工作。
项目建议书的审批程序：项目建议书首先由项目建设单位通过其主管部门报行业归口主管部门和当地发展计划部门(其中工业技改项目报经贸部门)，由行业归口主管部门提出项目审查意见(着重从资金来源、建设布局、资源合理利用、经济合理性、技术可行性等方面进行初审)，发展计划部门参考行业归口主管部门的意见，并根据国家规定的分级审批权限负责审、报批。
一般应包括以下几方面的内容：1、项目提出的必要性和依据；2、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3、资源情况、建设条件、协作关系等的初步分析；4、投资估算和资金筹措设想；5、项目的进度安排；6、经济效益和社会效益的估计。
（二）建议书报送材料：符合编制要求的项目建议书、审批请示及有特殊规定必备的附件材料。
基本建设项目审批流程
基本建设项目审批流程一、立项阶段（一）发改窗口受理（窗口电话：85863116）：窗口开出项目咨询单，项目建设单位到相关部门去盖章。
（二）规划预审（窗口电话：85862756）：窗口预审后，拿到局里领导签字备案，在咨询单上盖章。
（三）国土用地预审（窗口电话：85862565）：1.新增建设项目土地预审，项目建设单位带好联系单和示意图到相关土地所里办理预审手续。
2.存量土地提供土地证，无需预审。
3.招拍挂土地，无需预审，土地出让合同代替用地批准证书。
(四)环保预审（窗口电话：85861559）：企业投资核准类项目、政府投资类项目，在环保窗口初步审核，在符合无锡市总体规划要求、具备污水接管条件及进驻项目符合国家级、地方产业政策等有关规定的前提下，在联系单上盖章，企业投资备案类项目无需预审。
（五）、法律法规涉及的其他相关部门预审。
（六）、发改局项目审批、核准、备案（窗口电话：85863116）：具体办理见附件1。
二、阶段（一）规划分局：规划选址意见书（窗口电话：85862756）具体办理见附件2（二）规划分局：规划设计方案审查（窗口电话：85862756）具体办理见附件3（三）规划分局：建设用地规划许可证（窗口电话：85862756）具体办理见附件4（四）国土局：用地批准证书（窗口电话：85862565）具体办理见附件5。
（五）环保局：建设环境影响评价审批（窗口电话：：85861559）审批程序：1.建设项目环境影响报告书（表）审批：建设单位到窗口领取或市、区环保局网站直接下载《建设项目环境影响申报（登记）表》→到镇（街道）环保办签署意见→窗口受理→窗口现场踏勘→窗口预审→窗口登记表审批或同意编制环评报告书（表）→环评报告书（表）批复→窗口发件2.环保设施验收：建设项目竣工→申请试生产→窗口受理→审核→试生产→试生产3个月内申请验收→窗口受理→审核→批复→窗口发件。
申报材料：1.建设项目环境影响报告书（表）审批：（1）建设项目环境影响申报（登记）表；（2）核准类项目需提供投资主管部门出具的同意办理前期工作的公函，备案类项目需提供投资主管部门出具的项目备案通知书；（3）新建项目需提供工商局《企业名称预先核准通知书》复印件；（4）新建需基建的项目需提供规划审批材料，其它项目需提供土地证、房产证；（5）公用事业局、区建设局污水接管审批材料及排水管网图；（6）污染物排放总量平衡方案和总量批准指标；（7）按规定应事先征求规划、园林、安全等相关部门的意见材料；（8）其它需提供的材料。
工程项目立项审批流程
资源局
1.建设项目可行性研究报告批复、核准批复、备案确认文件等有关批准文件。根据项目情况提供下列相关批准文件：（1）批次用地项目，提供有关人民政府同意的批次用地说明书并附规划图；（2）审批初步设计的建设项目，提供初步设计批复；（3）符合城镇规划的建设项目，提供建设用地规划许可证或者建设项目选址意见书；（4）符合乡村规划的建设项目，提供乡村规划许可证或者县级城乡规划主管部门出具的符合乡村规划的证明文件；（5）**、殡葬设施等建设项目，提供相关行政主管部门的批准文件；（6）因设计变更等原因需要增加、减少使用林地面积或者改变使用林地位置的，提供有关设计变更等的批复文件。
2.规划依据图、测绘成果
3.建设项目依据（项目建议书批复、项目服务联系单、投资项目受理通知书、项目列入相关规划文件或者相关产业政策文件等）
4.土地利用现状图、土地利用总体规划图
5.土地利用总体规划修改方案或土地利用总体规划修改方案暨永久基本农田补划方案
6.项目用地边界拐点坐标表、占用永久基本农田拐点坐标表、补划永久基本农田拐点坐标表
水务局
1.建设项目的立项审批、核准或备案文件
2.具有相应资质的规划设计单位编制的替代工程方案设计报告或经法定机构评估、审定的补偿方案
3.被占用灌排工程设施管理单位的书面意见
4.有管辖权的水行政主管部门的书面意见及涉及相邻行政区利害关系水行政主管部门书面意见（与第三方有利害关系的，需提供与第三方达成的协议文件或承诺书）
5.拟设立地点和拟设立场所的可行性说明
6.**活动场所管理组织集体研究同意的书面材料
7.必要的资金证明
8.县(市、区)、市(州)人民政府**事务部门和当地人民政府签署的书面意见
9.申请书，内容包括拟改建或者新建建筑物的项目说明及理由等
吴中区项目用地及开工建设报批流程
可同步向开发区规划黄科申请保密协议，并交企业填写签章后 （一式二仹），申请正式红线图电子档，使企业可以进入建筑设计阶段。 行政中心规划李科：65635265
办理《土地证》流程如下：
› 请企业根据《土地出让合同》上的出让金额，缴纳4%的契税至：
苏州吴中经济开发区财政分局
江苏东吴农村商业银行吴中区支行 7066601901120100106186
1. 由企业人员签署《交付土地确讣书》和《挂牌竞价成交确讣书》各三 仹，并领取土地款缴费通知书； 2. 《交付土地确讣书》在企业、区国土局都签章完毕后，需送交开发区 管委会王书记签字，并由党政办办公室加盖管委会章；
根据土地款缴费通知书，在指定的时间内，带领企业人员前往吴中区 国土局缴费并签订土地出让合同： › 企业全套法人章、公章； › 土地款（本票） ； › 土地交易费（1元/平米）；
上述材料一并交不吴中区行政服务中心一楼发改刘科，发改会根据企 业经营范围进行审核，一般1个工作日内可以得到发改立项批复，并 出具土地上市拍卖发改准入意见表。 在填写《企业投资项目立项申请表》时，注意企业拟建厂房面 积需满足开发区规划控制要点中所规定的容积率底线0.8，最好在 1.0~1.1左右；建筑层数也应事先规划好。
区建设局庄科：652企业填写建设项目申请表并签章； › 环评审批意见书复印件一仹； › 土地证复印件一仹； › 消防设计审核意见书原件复印件各一仹； › 白蚁合同及相关文件原件； › 墙改办立项批文原件复印件各一仹，总平图原件； › 人防办立项批文原件复印件各一仹；
1. 上述材料统一交给国土中心所张瑜，约2周后可以办结，届时请企业前往吴中 区国土局窗口缴纳办证注册费用，再凭发票找张瑜领取领证表格； 2. 领证表格分别由加工区领导、开发区规划局张局、财政分局朱科、开发区李主 仸签字，再去和张瑜换领土地证原件。
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方案设计批复 （市规划局、市建委）15个工作日
城市房屋拆除批准书 （房管局） 10个工作日
委托地质勘探 约15天
初步设计批复 （市规划局、市建委） 10个工作日
城市房屋拆除验收合格 证（房管局） 6个工作日 具体建设项目用地审批 （取得建设用地批准书） 委托施工图设计 约1个月
绿化指标审核 （市园文局） 8个工作日
绿色表示在市“中心”办理，黄色表示在“中心”外办理 审批 非审批 路径 非必经程序 编制日期： 2013.5.29
建设项目用地复核 验收（市国土局） 21个工作日
契税 （市农税局）
土地登记 （国土局） 13个工作日
城市房屋初始登记 （房管局）
Байду номын сангаас
临时用电申请 （市电力局） 核发建设工程规划许可证 （市规划局）13个工作日 临时用水申请 （市自来水公司） 气象施工图审查 （市气象局） 15个工作日
土地登记 核发土地使用权证 （市国土局） 13个工作日
施工招标 约1个月
监理招标 约20天
质安监监督手续 （市建委）5个工作日
建筑消防设计防火审核 （消防局） 20个工作日
杭 州 市 投 资 项 目 审 批 服 务 流 程 示 意 图
城市房屋拆迁许可核准 （房管局） 10个工作日 征收集体所有土 地房屋拆迁许可 （国土局） 3个工作日 集体所有土地 房屋拆迁验收 （国土局） 3个工作日
立项（技改项目由市经委审批） （市发改委）10个工作日 建设单位委托 选址论证 晒地形图1个工作日 画四线1个工作日 建设项目选址意见书或选址条件 （市规划局）10个工作日
三委四局审查意见（市旅委） （限风景名胜区项目） 二周会审一次 风景名胜区建设项目选址意见书 （市园文局）8个工作日
市建委意见
市规划局意见
省建设厅意见
核发建设用地规划许可证 （市规划局）8个工作日 建设用地预审 （市国土局）3个工作日 委托土地测绘 约15天 农转用报批，市国土局转报 （省政府或国务院） 具体建设项目用地审批 （市国土局）10个工作日 职业病预评价 约1个月 日照分析 约10天
建设工程竣工环保 验收（环保局） 10个工作日
公用专用停车场 （库）竣工验收 （交警支队） 7个工作日
绿化工程竣工验收 （园文局）
防雷装置竣工验收 （气象局） 5个工作日
卫生设计许可竣工 验收（卫生局） 3个工作日
房屋实测绘 约1个月
建设工程竣工验收 备案（市建委） 15个工作日
质量监督报告 （市建委） 竣工档案移交认可意见 书（城建档案馆）
设计招标 约1个月 委托方案设计 约1个月 市电力局 委托编制交通影响分析报告约15天 市教育局 交通影响分析报告审查 （市规划局）10个工作日 市气象局 市园文局 市城管办 市卫生局 委托初步设计 约1个月 委托编制环评报告 约15天 环评报告审批 （市环保局） 25个工作日（含公示10个工作日） 可研批复（市发改委） 15个工作日 交警支队 市消防局 市林水局 市人防办 市环保局 市国土局 市建委 绿化异地补偿费 （市园文局）1个工作日 市发改委 市规划局
委托综合管线设计（电力、自来水、煤气、 电信、网通、有线电视） 约15天
委托施工图审查 约15天 施工图审查备案 （市建委）1个工作日
建设项目设计卫生许可 （市卫生局） 10个工作日
交警施工图审查 （交警支队） 7个工作日
人防工程建设设计许可 （市人防办） 10个工作日 防雷设计技术评价意见书 （省防雷中心） 约7天
人防异地建设费 （市人防办） 5个工作日
宗地测绘 约15天
人防工程竣工验收 （人防办） 15个工作日 人防工程平时利用 许可（人防办） 15个工作日 地下工程建设设计许可 （人防工程区域实确 认）15个工作日 建设工程竣工规划 验收（规划局） 12个工作日 建设工程竣工消防 验收（消防局） 7个工作日
规费核准办理 （市建委） 4个工作日
白蚁预防受理（市 白蚁防治研究所） 1个工作日
新型墙体材料专项 基金（市墙改办） 1个工作日
建设工程竣工档案 移交承诺书（市城 建档案馆）1个工 作日
散装水泥专项资金 （市散装水泥办公 室）1个工作日
人防工程质量监督注册 （市人防办） 5个工作日
核发施工许可证 （市建委）5个工作日 建筑定位 （市勘察设计院） 灰线检验 （规划分局）5个工作日 开工建设 ±0检验 （规划分局） 临时排水许可证核发 （城管办）10个工作日 形象进度核准 （市建委） 房号清单审核 （市地名办） 商品房预售许可核准 （房管局） 房屋预测绘 约1个月 地下工程建设设计许可 （人防工程区域预确认） 10个工作日