招商策略与操盘
招商运营方案范文（通用10篇）
招商运营方案招商运营方案范文（通用10篇）为了确保工作或事情顺利进行，常常需要预先制定方案，方案的内容和形式都要围绕着主题来展开，最终达到预期的效果和意义。
方案应该怎么制定呢？以下是小编收集整理的招商运营方案范文（通用10篇），希望对大家有所帮助。
招商运营方案1随着零售业在国内的发展，全国各地出现了大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，超市、大卖场、家居主力店、药材批发市场、图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等，上述市场在国内商业领域的角色举足轻重。
专业市场是大进大出、大流通、大幅射的代表性商业业态。
成熟、火旺的大型专业市场的年成交额都是以亿计，其幅射区域更是以百公里、千公里计，远非普通大型商场十几二十几公里的辐射半径所能比拟。
一、消费需求决定规模专业市场的规模大小和经营的商品的类型没有关系，而往往和市场所处地域的市场支撑能力、投资商的实力以及市场经营的方式等因素密不可分。
比如，同样是电子市场，专业经营电脑、配件、耗材及辅助设备北的华强北电子市场，规模庞大；而位于长沙的城电子市场则规模较小，其规模差别的原因在于深圳和长沙电子消费市场需求的差别。
不同实力的投资商即使在同一个地区，投资建设同样类型的专业市场，专业市场的规模也会差别很大，当然赢利能力也会差别很大。
这种情况一旦摆在商铺投资者面前，选择不可避免。
经营同样商品的专业市场，批发、零售的投资形式对其规模的影响很大。
比如位于深圳八卦岭的办公用品批发市场，其规模约3万平方米，专业批发办公所需各类用品，在深圳有较高的知名度，这种规模对于办公用品零售来讲一定是不恰当的。
专业市场的规划设计并不复杂，开发商往往将每层合理分区或分成几条步行街，商铺沿街布置或商铺按照“岛”型布置。
步行街的长度建议不要太长，超过600米，消费者同样可能产生疲劳、厌倦的感觉。
二、专业市场商铺的特点专业市场商铺的主要形式为铺位形式，极少铺面形式。
它的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。
创新的招商策略与方法
创新的招商策略与方法随着市场竞争的加剧，企业为了保持竞争力和获得更多的市场份额，需要不断地创新招商策略与方法。
本文将探讨一些创新的招商策略和方法，帮助企业开拓市场，吸引更多的合作伙伴和客户。
一、市场调研与定位在制定招商策略之前，企业首先需要进行市场调研和定位。
通过深入了解目标市场的需求、竞争对手的情况以及潜在合作伙伴和客户的偏好，企业能够更好地制定招商策略。
市场调研可以通过各种渠道进行，如问卷调查、市场研究报告等。
了解市场需求并进行准确定位对于制定创新的招商策略至关重要。
二、多元化合作模式传统的招商策略常常是通过直接销售或代理经销的方式。
然而，随着经济的发展和市场的变化，企业需要更加灵活的合作模式。
一种创新的招商策略是多元化的合作模式，如联合营销、战略联盟、合资合作等。
通过与其他企业合作，共享资源和优势，可以更快速地进入市场，并获得更大的市场份额。
三、数字化招商策略随着数字化时代的到来，企业可以通过互联网和新媒体渠道来进行招商活动。
通过建立企业官方网站、社交媒体账号以及在线广告等方式，企业能够实现更加精准的招商策略。
通过精确的定位和广告投放，可以更好地吸引目标客户，提高招商成功率。
此外，通过数据分析和在线推广手段，企业可以实时了解招商活动的效果并进行调整，提升招商效果。
四、创新的产品开发与推广一个创新的产品能够更吸引合作伙伴和客户的注意。
因此，企业需要致力于产品的创新与研发。
通过不断地研发出具有竞争力的产品，并灵活地进行产品定价和促销活动，可以吸引更多的合作伙伴和客户。
此外，通过与研发部门的密切合作，了解市场需求和变化，及时调整产品开发方向，也是一个创新的招商策略。
五、完善的客户服务体系招商工作并不仅仅是一次性的活动，更重要的是如何与合作伙伴和客户进行长期合作。
为此，企业需要建立完善的客户服务体系。
通过及时回应客户的需求和问题，提供优质的售后服务，企业可以树立良好的企业形象，并吸引更多长期合作的伙伴和客户。
招商策划方案
招商策划方案招商策划方案范文（通用5篇）为了确保事情或工作有效开展，常常要根据具体情况预先制定方案，方案是在案前得出的方法计划。
那么问题来了，方案应该怎么写？下面是店铺为大家整理的招商策划方案范文（通用5篇），欢迎大家分享。
招商策划方案篇1xxxx超市位于商贸中心地带，是一家集购物、休闲、美食、娱乐为一体的大型综合性现代化购物中心。
超市总建筑面积7000平方米，卖场面积6300平方米。
超市采用计算机结算售货系统，安装有大型中央空调、自动扶梯、自动消防喷淋及电子监控系统等现代化设施设备。
公司以“顾客至上、提高服务、迎合消费需求、领导消费时尚”为己任，全力打造一流购物场所。
现面向社会隆重招商，具体招商方案如下:一、招商范围:1、食品类:休闲食品、膨化食品、奶粉、饼干、烟酒、饮料、冷饮、干果、粮油、调味品、罐装制品、熟食、特色小吃、糕点、主食厨房、面包、蛋糕坊、腌腊制品。
2、生鲜类:海鲜、水产、生肉、蔬菜、水果、豆制品现场制作、酱菜、干菜、蛋类。
3、百货类:洗涤日化、办公文具、纸制品、陶瓷玻璃制品、日杂用品、不锈钢制品、木制竹编品、塑料制品、箱包、体育用品、玩具、鞋类、床上用品、针织、妇女用品、服装、图书音像、小家电、自行车。
二、招商时间: xx年4月15日——年5月30日。
三、招商对象及条件:1、具备一定经营能力和经济实力的厂家、公司或个人，地域不限、资信可靠、可长期合作。
2、具有良好的职业道德，自觉遵守国家各项法律、法规和企业的各项规章制度。
3、组织观念强，能自觉接受管理和监督。
4、对所经营的商品具有透彻的市场分析能力、超前的经营理念以及市场机遇的把握能力。
5、能够按规定及时交纳各种费用。
四、合作方式:1、供货商:是指由供货人按照与超市所签协议的约定条款，为超市提供商品和有关支持的厂家、公司或个人。
本方式有两种形式：①供货商按进价供货，超市制定商品售价。
②供货商提供商品建议售价，购物中心按核定的比例提取利润。
招商策划招商策划书怎么写(范例(通用10篇)
招商策划招商策划书怎么写（范例(通用10篇)方案是从目的、要求、方式、方法、进度等都部署具体、周密，并有很强可操作性的计划。
大家想知道怎么样才能写一篇比较优质的方案吗？本文是勤劳的小编山仔帮家人们整理的招商策划书怎么写（范例【通用10篇】，欢迎借鉴，希望对大家有所帮助。
招商策划书篇一一、现状分析蔓延开的经济低迷形式所致，自20xx年来济南范围内乃至全国范围内的物流仓储行业一直处于高成本低效益的态势。
但是随着济南城区的发展和不断东扩，以及二环周边同类型物流市场，因为各种原因的拆迁重建（如黄台物流市场等）。
为集团济南园区市场的招商和发展提供了及其有利的外部条件。
分析来看，周边物流小市场（如南徐物流市场及二环周边其他小市场等）的建设和广泛入住，势必为处于物流辐射区中心位臵的我市场提供竞争力。
但是高效的服务意识和优良的品牌口碑加之各部门招商人员的竞争意识让济南园区五金市场、货运市场保持了90%以上的出租率，仓储中心也有相对很高的出租率，现阶段情况下势必保持竞争意识，提高园区管理水平，规模改善硬件设施、场地规划、不断加强自身优势，保持续签率。
同时随着交易大厅1、2的竣工，其周边的利用率稍低的部门仓库决定今年了济南园区市场具有更大的潜力可挖掘。
二、招商策略1、定位完成年度预订经营计划，稳扎稳打夯实发展2、招商范围招商范围包括交易大厅、仓储中心、货运市场、五金市场3、招商对象①全省范围成型企业打算扩充业务，有大型仓库需求的；②各大型商超、第三方物流。
（此类客户一般因进成型市场投资太大，一般会选择新市场进入）；③处于拆迁计划、拆迁中的市场里的。
同类物流仓储业户。
4、招商方法、途径（1）任务目标确立根据物流市场招商周期，每年的4月—9月招商黄金期，例如设置相应的针对性的临时招商小组进行目标的招商突击。
（2）相关宣传策略对外宣传主要分为三个大块：网络宣传、线下宣传、主要的突击性宣传；A、网络推广的5个必要途经a、集团xx网站的针对性宣传介绍页面；b、各种物流专业网站发帖和必要推广；c、大众性网站发帖进行宣传；如58、赶集网、手拉手等（免费）d、有偿使用百度搜索或其他引擎；e、物流论坛、物流群进行灌水（免费，但注意方法避免托的嫌疑）B、线下宣传（此处只描述招商中常用和低投入高效果的宣传方式）招商宣传不同于大众性宣传，宣传的目标是确定的，做有大型仓储需要的客商，所以建议做以下宣传a、彩页直接发放宣传（事实证明，此类方简易有效）；b、专业物流报纸、刊物宣传；c、收集各成型市场大客户信息，进行对应的短信发送；d、班车的流动性宣传；e、人口密集区可适当选择公交宣传，以弥补户外宣传的空白；f、汽车广播宣传（建议选择专业频道）g、公交站牌、户外广告（此项宣传投资较大，前期不建议使用）h、小区内公示牌、电梯内宣传位（在后期的大众性宣传中可适宜使用）等等C、突击宣传此项宣传主要针对升级、拆除的物流市场。
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案_策划方案_
商业地产招商方案范文_商业用地招商策划方案商业地产招商策划是商业地产营销策略上的重要一环，是商业地产成功与否的关键原因之一，如何写招商方案呢?下面小编给大家介绍关于商业地产招商方案范文的相关资料，希望对您有所帮助。
商业地产招商方案范文一一、策划的总体思路1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、项目背景1.用地概述本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广常本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。
2.项目规划商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局住宅形式：小户型酒店式公寓布局(不含返迁楼)2.1商铺部分：约15000㎡2.2商住部分：销售住宅：约17000㎡返迁住宅面积：约10000㎡2.3绿化面积约3000㎡(包括平台绿化)2.4地下建筑：约6000㎡3.相关部门给定的规划设计要点XX市规划局建设用地规划设计要点(略)4.用地红线图(见附件)三、企业资源分析、企业目标的界定---效益和品牌1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。
1.2总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。
2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。
招商方法和技巧
招商方法和技巧在当今竞争激烈的市场环境中，招商是企业发展壮大的重要手段之一。
然而，要想成功招商并吸引优质合作伙伴，需要一定的方法和技巧。
下面将分享一些招商的方法和技巧，希望对您有所帮助。
首先，了解目标市场是至关重要的。
在招商之前，必须对目标市场进行充分的调研和分析，包括市场规模、潜在客户群体、竞争对手情况等。
只有深入了解目标市场，才能有针对性地制定招商策略，提高招商成功率。
其次，建立良好的企业形象和品牌是招商的关键。
企业形象和品牌是企业的门面，直接影响着合作伙伴对企业的信任和认可度。
因此，企业在招商过程中要注重提升自身形象和品牌价值，通过优质的产品和服务赢得合作伙伴的青睐。
再者，招商过程中的沟通和谈判技巧也至关重要。
在与潜在合作伙伴的沟通中，要善于倾听对方的需求和意见，尊重对方的利益诉求，通过有效的沟通建立起良好的合作关系。
在谈判过程中，要灵活运用各种谈判技巧，寻求双赢的合作方案，最大限度地满足双方的利益需求。
此外，招商过程中的风险管理也是不可忽视的。
在招商过程中，可能会面临各种风险和挑战，如合作伙伴信用风险、合作风险等。
因此，企业在招商过程中要做好风险评估和管理工作，制定相应的风险防范措施，降低招商风险，保障企业利益。
最后，建立良好的售后服务体系也是招商成功的关键。
与合作伙伴签约之后，企业要及时履行合同约定，提供优质的售后服务，树立良好的企业口碑，为未来的招商合作奠定良好的基础。
总之，招商是企业发展的重要环节，通过合理的方法和技巧，可以吸引优质的合作伙伴，推动企业的快速发展。
希望以上分享对您有所帮助，祝您招商顺利，合作愉快！。
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
招商的技巧和要点
招商的技巧和要点招商是企业发展的重要手段之一，对于企业而言，招商技巧和要点的掌握至关重要。
本文将从招商的目标、策略、方法、实施等方面，总结招商的技巧和要点。
一、招商的目标招商的目标是为企业获取更多的资源，包括人才、资金、技术、市场、渠道等，以推动企业的发展。
因此，企业在招商时需要明确自己的目标，同时也要考虑对方的需求，以达到共赢的效果。
二、招商的策略招商的策略应该根据企业的发展阶段、行业特点、市场竞争等因素制定，并要求在实施过程中不断调整和优化。
常见的招商策略包括：1.品牌认知策略：通过建立企业品牌，提升企业知名度和美誉度，吸引更多的投资者和合作伙伴。
2.资源整合策略：通过整合多方资源，形成优势互补，提高企业在市场上的竞争力。
3.市场开拓策略：通过拓展市场，开发新产品和服务，满足消费者的需求，增加企业的收益。
4.技术创新策略：通过技术研发和创新，提高企业的核心竞争力，吸引更多的技术合作伙伴和投资者。
三、招商的方法招商的方法包括线上招商和线下招商两种方式。
线上招商主要是通过互联网平台和社交媒体等渠道进行招商，线下招商则是通过展会、路演、洽谈会等方式进行招商。
1.线上招商方法：（1）网站招商：建立专门的招商网站，提供企业介绍、产品展示、招商政策等信息，吸引潜在投资者和合作伙伴。
（2）社交媒体招商：通过微信公众号、微博、知乎等社交媒体平台，发布招商信息和企业动态，吸引潜在投资者和合作伙伴。
2.线下招商方法：（1）展会招商：参加相关行业的展会，展示企业形象和产品，吸引潜在投资者和合作伙伴。
（2）路演招商：通过企业路演，向潜在投资者和合作伙伴展示企业的发展计划和市场前景，吸引投资和资源。
（3）洽谈会招商：组织企业内外部人员进行洽谈，深入了解潜在投资者和合作伙伴的需求，达成合作意向。
四、招商的实施招商实施需要具备以下要素：1.明确企业定位：企业应该明确自己的定位和目标，根据不同的定位和目标，制定不同的招商策略和方案。
招商活动策划方案大全6篇
招商活动策划方案大全1. 引言招商活动是企业吸引投资者和合作伙伴的重要手段之一。
通过策划和组织一系列有针对性的活动，企业可以有效地展示自身优势，吸引更多的投资者和合作伙伴加入。
本文将介绍招商活动策划的一般步骤和相关注意事项，并提供招商活动策划方案的示例。
2. 招商活动策划步骤2.1. 确定目标在策划招商活动之前，首先需要明确活动的目标。
目标应该具体、可衡量，并与企业的发展战略相一致。
例如，目标可以是吸引10个新投资者或签约2个战略合作伙伴。
2.2. 分析目标受众根据活动目标，分析目标受众的特征和需求。
目标受众可以是潜在投资者、合作伙伴、业界专家等。
了解目标受众的特点有助于制定相应的活动内容和传播方式。
2.3. 策划活动内容根据目标受众的特点和需求，制定招商活动的具体内容。
可以包括企业介绍、产品展示、合作伙伴对接、专题讲座等。
活动内容应具有吸引力和独特性，能够激发目标受众的兴趣和参与度。
2.4. 确定活动时间和地点根据活动内容和参与人数，确定活动的时间和地点。
确保时间和地点的选择能够方便大多数目标受众的参与，并提供良好的活动体验。
如果需要，可以考虑邀请目标受众参观企业或产品生产基地，加深他们对企业的了解和信任。
2.5. 确定活动预算制定招商活动的预算，包括活动场地租赁费用、设备、物料、餐饮等费用。
合理规划预算，确保在活动中能够提供足够的资源，同时控制开支。
2.6. 确定活动推广渠道根据目标受众的特点，确定适合的活动推广渠道。
可以通过邮件邀请、电话邀请、社交媒体宣传等方式进行推广。
同时，可以考虑利用行业协会、商会等渠道扩大活动的影响力。
2.7. 制定活动执行计划制定详细的活动执行计划，包括活动日程安排、人员分工、物料准备、活动现场布置等。
确保活动能够按时、有序地进行。
2.8. 进行活动后续跟进活动结束后，进行后续跟进工作。
可以通过电话、邮件等方式向参与者提供感谢信、活动总结等，加强与参与者的互动和沟通。
招商运营方案
招商运营方案一、背景介绍近年来，随着互联网的迅速发展和消费者购物习惯的变化，电商行业逐渐兴起。
越来越多的企业开始将线上渠道作为业务增长的重要手段。
在这个竞争激烈的市场中，有效的招商运营方案能够帮助企业吸引更多的优质商家加入，并提升平台的运营效果。
二、招商策略1. 渠道选择招商渠道的选择是招商策略的第一步。
根据企业的定位和目标用户群体，可以选择线上渠道和线下渠道相结合的方法。
线上渠道可以是通过电商平台、社交媒体、行业论坛等方式进行招商；而线下渠道可以是通过洽谈会、展会、合作伙伴等方式进行招商。
2. 目标商家在进行招商之前，需要明确目标商家的类型和数量。
根据企业的定位和发展需求，可以确定目标商家的特征，例如：拥有一定品牌知名度、产品品质可靠、适合线上销售等。
3. 招商策略制定招商策略是招商运营方案的重要环节。
招商策略可以包括以下几个方面：•基于数据分析的招商：通过大数据分析，了解目标商家的潜在需求，根据需求定位招商方向。
•优惠政策：为目标商家提供合理的优惠政策，例如：低佣金收费、广告补贴等，吸引商家加入。
•资源支持：为商家提供线上线下的资源支持，例如：培训、技术支持、运营推广等，增加商家入驻的积极性。
•深度合作：与商家建立长期稳定的合作关系，例如：共同开展营销活动、产品研发等，提升合作双方的竞争力。
三、招商运营实施1. 招商流程招商流程是招商运营的关键环节，以下是一个常用的招商流程：•目标商家筛选：根据目标商家的特征，从潜在商家中筛选出符合条件的目标商家。
•招商策略执行：根据招商策略，与目标商家进行沟通和洽谈，使其对平台感兴趣并愿意加入。
•签约合作：与商家签订合作协议，明确双方的权益和责任，并进行资金结算。
•商家上线：为商家提供上线指导和培训，确保商家能够顺利上线，并提供后续的技术支持和运营指导。
•运营推广：通过广告投放、内容营销、社交媒体推广等方式，提升商家及平台的曝光度，增加用户的访问和购买量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
五、商圈分析的核心
1、商圈分析以市场调查为基础。 市场调查，针对选址要素详尽收集和占有材料。 2、市场调查的主要内容和制式表单 3、商圈分析内容 （1）战略与标准分析，是否符合企业发展战略和基本标准 （2）经营分析，主要是盈亏平衡分析 （3）投资分析，主要是投资回报分析 （4）资本分析，主要从资本运作角度分析商业物业的增值 潜力和实现途径 附表一：
中国专业（批发）市场的 战略性调整、创新与发展
批发市场从起步到发展有近20余年，虽然全国发展很不平衡， 东部沿海省市已基本饱和，中西部地区还有较大发展空间， 从总体上讲，中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整 期，面临着一个业态提升，扶优扶强，功能扩充，管理升级， 二次创业的严峻挑战。 批发市场与企业一样，在激烈的市场竞争中，优胜劣汰。 但批发市场这种流通模式在相当一段时间内，如在2010年至 2020年期间，由于中国还是一个发展中国家，城市化水平低， 各地经济发展的不平衡性，加上传统的消费习惯，还将存在 与发展，充满着活力，但数量不应增加，而应减少，一些名 牌批发市场将存在更长的时间，特别是农副产品批发市场存 在的时间会更长。
商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住 房的居民百分比；总的可支配收入;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势， 以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 (2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水 平；普通员工的学历与工资水平。 (3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得 性与可靠性。 (4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 (5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动 的自由度。 (6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位臵、数量、规模、营业额、营业 方针、经营风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争 的短期与长期变动；饱和程度。 (7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的 性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺 的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。 (8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制 (9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件
选址要素
1、城市要素
（1）城市类型：地形、气候、风土，行政、经济、历史、 文化、教育 （2）城市设施：学校、医院，能源供应，环保 （3）城市交通：城际交通、城内交通 （4）城市规划：行政区、商业区、居住区、道路、 大型基础设施 （5）消费者：人口、收入、可支配收入、消费水平、 消费结构、消费习俗、禁忌 （6）城市商业：数量、面积、从业人员、销售额 （7）城市供应商
市场发展的重大制约因素
部分市场管理人员和交易人员素质低，‘市 场网络化建设缓慢。 管理人员熟悉集贸市场的运作，对现代流通 模式和现代企业管理方式了解得少。 市场交易人员素质更是参差不齐，只注重眼 前利益，缺乏长远的发展眼光。 市场网络化建设缓慢，更是制约大多数市场 发展的重大因素。
中国批发市场起源
从80年代初期，大致由三个方面形成， 一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来 的； 二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部 门的购销中心的基础上形成的； 三是为适应经济发展的要求而兴建的。 90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发 展时期，成为中国经济发展的一个新的增长点。
物业要素
（1）场地：形状、地基、朝向、日照、道路衔接 （2）楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通 （3）水、电、气、暖、通讯条件 （4）中央空调、货梯、客梯、消防、人防 （5）卸货区、库房、通道 （6）停车，机动车、自行车 （7）广告位 （8）相邻关系 （9）法律与权利瑕疵，是否依法建设，是否有抵押， 是否有拆迁可能 （10）租期，租金，支付方式，免租期
Hale Waihona Puke 商业地产的商业模式(2) 只售不租：
物业建成后，整体出售或者将产权分割后再 进行销售，也就是当前比较流行的产权式商 铺、产权式酒店等；开发上通常希望通过提 供后期的物业管理为项目提供服务。
商业地产的商业模式(3)
租售结合
商用物业建成后，投资商、开发商将其中的 一部分物业出租，另一部分物业销售； 通常有两种方式：一种是底层销售，二层以 上出租；另一种是主力店部分出租、配套商 铺出售。这种模式大都是迫于资金的压力。
选址的要诀
金角：城市主要干道的交叉路口的 把角为上等立地 (十字、转盘） 银边：城市主要干道的边缘地带、 商业特色街的中间地段 草肚皮：人口集中的腹地地带、大 型社区主干道等
当前中国选址必须解决的四个缺乏
缺乏一：缺乏专业的、系统的选址策略； 缺乏二：缺乏对商业和地产不同业态整合的经验； 缺乏三：缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒 作和盲目追风； 缺乏四：缺乏对国情的正确认知，夸大个别案 例效应；
选址禁忌
（1）西晒 （2）风口 （3）斜坡 （4）快车道、单行道 （5）门前障碍，如大树、建筑物、构筑物、立交桥、 人行天桥 （6）地基、路面有高差 （7）门脸太窄 （8）无门前广场，顶街而建 （9）人居环境复杂，区域脏、乱、差，治安混乱， 几不管
商圈研究是核心
商圈要素 1）位臵，是否商圈内主要聚客点，人流是否会 被竞争对手截流，是否有自然障碍 （2）人口，人口数量、密度，人均收入，购买力 （3）道路、交通 （4）竞争店，商圈饱和度 （5）客流量 （6）商圈内规划变化的可能性
商业房地产：(Commercial Investment
指所有可能产生交易的不动产， 包括住宅、写字楼、商铺等
)
[根据美国商业房地产投资协会（CCIM）的行业定义] 商用房地产（real estate for business)
指用于商务活动所使用的不动产、主要 是指单一商铺、商场、大卖场等
住宅开发的商业模式
住宅开发的商业模式
第三种类型为精品店模式。 这是万通地产致力追求的模式，只在少数高 端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳 斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价 格高，所以营业额较高。
商业地产的商业模式(1)
只租不售：
物业建成后，形成独立的产权，通过招 商合作制与商户签订租约，收取租金作为现 金流的主要来源。 产权形成后，物业经过商业运营的包装后 进入资本市场获取良好的融资。
商圈的划分（不同业态的差异）
第一商圈 以1km为半径的， 也叫做核心商圈 第二商圈 以3km为半径的， 也叫做次级商圈 第三商圈 以 5km 以 上 为 半 径 的 ， 也叫做边缘商圈
商圈分析的步骤
一般可分为以下几步： 第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、 信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。 第二步是确定调查的内容，包括购物频率、 平均购买数量、顾客集中程度。 第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。 第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。 第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。 最后要确定商店的区域、地点和业态等 。 附表三：
提升商业地产价值的首要环节
一、选址工程的环节控制
所谓[选址]，关键在于“选” 因为选址是一项系统工程。 选址不是在“找地” 选址的核心理念： “引凤筑巢”而不是“筑巢引凤”
终端为主，渠道制胜
Location，Location，Location， ——店址，店址，还是店址 ‚一步差三市‛ 商业物业的资本价值首先在于选址
选址的基本原则
1、适用性：根据公司发展战略、规划及业态特点选址 2、便利性：针对目标客户群，以顾客为导向 首先是为顾客选址，其次为自已选址，最后才是为自己未来所
遇到的竞争选址。 包括交通、可视性、进出、购物、环境，都要方便顾客到达、 确认、选购，一切以顾客为中心
3、前瞻性：充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境 变化，夺取市场先机 4、购买力 5、成本与投资测算 6、效率与速度 7、标准的严肃性，不急于求成 的
商圈的零售饱和指数
一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需 要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量， 饱和指数可由公式求得。 IRS＝C×RE／RF 式中 IRS—— C——商业圈内的潜在顾客数目； RE——商圈内消费者人均零售支出； RF——商圈内商店的营业面积。 假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共 有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和 指数为… IRS＝100000×25／144000＝￥17．36 这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小， 则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和 指数较高的商圈开店。
商圈的设定方法
在实际动作中，超市主要可以通过实施来店顾客问卷调 查的方法来设定商圈。 1、顾客调查的主要项目：（1）住址；（2）来店频率 （次/周、次/月）；（3）大型店利用频度；（4）竞争 店利用频度。 2、将约100～150份问卷所收集的住址在地图上标示画线 即使商圈的范围自然展现。 3、商圈确认后，利用住户资料算出户数。 4、户数乘以每月生活费用支出，即为一家店铺营业额。 5、商圈的范围一般可按销售额与市场占有率指标分为三 个层次，即第一商圈，市场占有率在30%以上，占本店销 售额的75%；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本让 销售总额的25%；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本 店销售额的5%。
第一种类型为沃尔玛模式。 比较典型的是万科模式，在不同城区的 郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标 客户极其准确，体制上采取一个总部强势控 制，有计划地在郊区连锁开店