新郑市市场定位报告

二、 新郑市地产市场情况
限购细则：
5月3日上午，郑州市房管局下发了关于进一步落实住房调控措施的通知，要求各县市（区、管委会）房地产管理部门各相关单位做好落实。 住房限购政策落实的具体工作明确如下： 一、自2017年5月3日起，住房限购区域调整为：市内五区、航空港区、郑东新区、经开区、高新区、新郑市、荥阳市、中牟县。在上述限购区 域内，依照《关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办〔2016〕64号）、《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（郑政办〔 2016〕75号）和《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》（郑政办〔2017〕58号）的有关要求实施限购政策。 二、购房居民家庭拥有住房情况指在限购区域内已完成网签的新建住房、已取得不动产权证的住房、已取得交易确认单的存量住房。购房人在《 郑州市购房申请表》中承诺在限购区域内拥有住房情况及3年内无住房赠与行为，网签机构应查询购房家庭拥有住房情况，合同备案机构应核查 购房家庭在限购区域内拥有住房情况和赠与情况。以家庭为单位购房的，购房人必须符合限购条件。 三、郑州市住房信息查询系统应按照限购区域进行调整，在调整到位前郑州市房产档案馆、郑州市房屋交易和登记中心、新郑市、荥阳市、中牟 县房地产管理部门要建立联动机制，指定专人负责，做到信息共享及时传递，按照文件要求做好住房限购工作，对于不如实申报拥有住房情况及 赠与行为的购房人暂停网签备案，开发企业不得向其出售住房。 四、新建商品住房购买时间以网签合同时间为准，存量住房购买时间以网签合同确认时间为准。取得《不动产权证》时间以权证上载明的时间为 准，不满3年不得上市交易。 五、单身人士包含未婚、离异、丧偶等。 六、企业注册时间以营业执照上注明的企业成立日期为准。 七、郑政办〔2017〕58号文件第4、5条所规定的郑州市行政区域，不仅包括已实施限购政策的区域，也包括暂未实施限购政策的区域。 八、以往文件与本文件有冲突的以本文件为准，未尽事宜以原有文件为准。
区域
新郑市 中心城区板块 均价（4820元/㎡） 龙湖镇 薛店镇
备注：此数据源自思源数据库。
二、 新郑市地产市场情况
16年新郑中心城区项目排行榜（按金额） 序号 1 项目名称 新尚城悦湖苑 套数 473 面积（㎡） 金额（万元） 75887 57494 序号 1
17年Q1新郑中心城区排行榜（按金额） 项目名称 东方国际 套数 311 面积（㎡） 金额（万元） 34405 17078
、十八里河和潮河等，皆季节河。
一、 新郑市概况
京广铁路、京广高铁、京港澳高速公路、107国道等国家重要交通干线贯穿全境；南水北调、西气东输、郑州环 城高速、郑尧高速等国家、省、郑州市的重点工程穿境而过。新郑处于承东启西、连接南北的“黄金十字路口”，交 通便利。同时，中原地区最大的航空港——郑州新郑国际机场，是沿海地区和西部地区的结合部分，是我国重要的干 线机场及空中交通枢纽。新郑因此形成了中原一流、全国独特的集公路、铁路、航空为一体的现代化立体交通网络， 是中部地区人流、物流、信息流和资金流的主要汇集地。
一、 新郑市概况
新郑在上古称为“有熊”，轩辕黄帝在此建都。帝喾时代，新郑为祝融氏之国。新郑又名祝融之墟，也称有熊之墟，为楚 国先民的最早起源地。 西周时期，新郑为郐国。公元前770年，郑国将国都从咸林迁到今新郑溱洧水间，仍为郑，历395年，称郑。公元前221年 ，秦始皇统一六国，实行郡县制。为了区别陕西之郑县，将韩之郑县改为新郑县，从此沿用千年不改。 新郑被列为第一批国家新型城镇化综合试点地区。
东至尉氏县城42.6 公里；南至长葛市区20.4 公里、许昌市区40
公里；西南至禹州市区36.5 公里、平顶山市区84公里；西至新密 市区34.5 公里。南北长42公里，东西宽36公里，总面积873平方 公里，总人口78.6万，辖14个乡（镇），337个行政村。 地势西 高东低，西部为浅山丘陵区，东部为平原，西北部为丘岗地。双 洎河贯穿全市，境内长30余公里。
2
3 4 5 6 7 8 9 10
盛世龙城
一江弘城 天鹅湖畔ຫໍສະໝຸດ 裴大户寨公园里 东方国际 缔景天城 宏基王朝 西亚斯御璟 剑桥郡
1036
899 492 483 624 387 573 382 279
114324
96741 68187 64303 75653 51736 68653 33308 36015
数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。
一、 新郑市概况
新郑市GDP每年递增，2016年GDP总数达651亿元，GDP排名（七大郊县）第三。
数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。
一、 新郑市概况
三产结构比例较为稳定，以第二产业为主，第三产业发展比重近年加快攀升（2016年达到45.4%）， 未来第三产业上涨空间巨大，利好房地产的发展。
1、调整商品住房限购区域。在《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》
（郑政办〔2016〕64号）规定的限购区域基础上，增加新郑市、荥阳市、中牟县。 2、在上述限购区域，暂停向注册时间不足3年的企业（不含专营住房租赁业务的企业）销售住房（含 新建商品住房和存量住房，下同）。
3、在上述限购区域，暂停向已拥有一套以上（含一套）住房的本市户籍单身人士出售住房。
一、 新郑市概况
新郑市地处淮河流域。境内河流分别属于颍河和贾鲁河水系。属颍河水系的主要河流有潩水河、双洎河、黄水河（ 古溱水）、梅河、暖泉河和莲河。 潩水河，发源于新郑市辛店镇的具茨山主峰风后岭白龙潭，流经观音寺镇入长葛市境。境内河段约24公里，流域面 积102平方公里。此河因流域工业较少，污染不甚严重，尚可饮用。 双洎河，清朝以前称洧水，发源于登封市阳城山，流经新密市境，在新郑境内河段35.5公里，流域面积239平方公里 ，为新郑境内最大河流；20世纪70年代尚可饮用，80年代后由于上游发展地方工业，大量提取地下水和工业污染等，已
核
主
S323
郑新公路
S223
二、新郑市地产市场情况
二、 新郑市地产市场情况
新郑市产品面积段以100-120㎡、120-140㎡为主；总价段以50万以下、80-90万为主。
2017年1-3月新郑全市面积段&总价段交叉分析
面积段/总价段 60㎡以下 60-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡ 100-120㎡ 120-140㎡ 140-160㎡ 160-180㎡ 180㎡以上 总计 1620 705 670 50万以下 539 108 142 292 300 239 38 117 54 356 114 26 32 63 29 148 390 5 3 75 381 41 49 192 84 7 2 831 536 166 111 38 15 30 3 899 40 229 283 46 12 15 2 627 1 254 73 10 24 23 385 2 2 81 319 4 1 5 414 3 67 308 68 1 40 487 14 107 8 71 14 12 9 1 3 25 15 28 18 118 179 50-60万 60-70万 70-80万 80-90万 90-100万 100-110万 110-120万 120-140万 140-160万 160-180万 180万以上 总计 539 253 1281 817 1657 1817 275 100 210 6949
新郑市市场定位报告
一、新郑市概况 二、新郑市地产市场情况
目录
三、新郑市房地产市场区域竞品分析
四、项目本体分析
五、项目整体定位
六、项目概算
一、新郑市概况
一、 新郑市概况 1、城市概述
新郑市隶属郑州市，位于河南省中部，北靠省会郑州，东邻中 牟县、尉氏县，南连长葛市、禹州市，西与新密市接壤。北距郑 州市区38 公里；东北距中牟县城45.6 公里、开封市区120 公里；
二、 新郑市地产市场情况
新郑纳入限购，主要是因为南龙湖。在郑州市区限购以后很 多投资客涌向南龙湖，致使南龙湖均价攀升至10000+。新 郑限购之后，投资客被抑制，南龙湖销量将锐减，刚需族或 成最大赢家。 注册三年内的企业不得购房，这是新增加的内容，属于郑州 市的调控创新，直接把想通过企业购房的路径堵死。想新注 册企业购房，不可能！ 户籍单身人士只能购买一套住房，通俗地讲就是，离婚行不 通了，离婚后也只能享有一套住房。想要购房，除非名下一 套住房也没有。此条内容是对离婚买房进行限制。 一般卖方从认购到拿到不动产证大约是2年的时间，取得 《不动产权证书》后3年内不得转让，实际上就是从买到卖5 年不得转让。投资线拉长，投资客的资金成本加大，风险也 随之加大，这直接将抑制大批投资客。 避免投资客钻空子，想通过赠与方式转让住房，赠与后，3 年内不能买房。
55041
45142 37505 32987 32253 24604 24212 17161 14499
2
3 4 5 6 7 8 9 10
凤台苑新型社区
缔景天城 西亚斯御璟 天鹅湖畔 裴大户寨公园里 剑桥郡 一江弘城 新尚城悦湖苑 锦和嘉苑
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129 137 82 65 82 93 8 13
27006
数据来源：郑州市统计局、新郑市统计局。
一、 新郑市概况
3、城市发展规划
新郑市区发展方向：东强西控、南优北跨
《河南省新郑市城乡总体规划（20092030）》明确了新郑市“东强西控、 南优北跨”的发展战略，北部成为新郑 市发展的主战场，北部新区北起北环路、 南至郑韩故城、东起京广铁路、西至新 郑大道，规划总面积16.31平方公里， 主要发展市级行政办公、商业金融、居 住、教育等功能，是以办公、商贸、教 育、居住、文化娱乐为主的综合型城市 新区。
二、 新郑市地产市场情况
龙湖镇板块 均价（8976元/㎡）
地块位于新郑市的龙湖镇板块，2017年一季度价 格最高，高于中心城区和薛店镇板块；随着郑州 市的南部扩张，未来整个南部拓展区域将成为以