最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成
最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。
本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。
感原作者的辛苦付出和卓越智识。
目录问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的围如界定？是否包括承包人的应得利润？问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权围？问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？问题26：如认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如处理？问题28：建设工程优先权的行使式及其程序如认定？问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？问题31：人民法院是否可以依职权直接确认承包人享有建设工程优先权？问题32：人民法院在执行程序中是否可以确认承包人享有建设工程优先权？问题33：承包人的建设工程优先权与税务部门的税款征收权发生冲突时，者优先？问题34：建设工程优先权的6个月行使期限能否中止、中断或延长？问题35：当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，承包人的建设工程优先权是否已经丧失？问题36：已经竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题37：未竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题38：“烂尾楼”工程的承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？详解问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？【裁判规则】预售登记并非预购商品房的消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。
如何理解合同法第286条规定的建设工程优先受偿权
如何理解合同法第286条规定的建设工程优先受偿权作者：高印立原题：论建设工程优先受偿权的理论基础导语建设工程优先受偿权，是合同法第286规定的内容。
任何一个法律问题，都有其理论基础，只有从理论上把握其本质，方能在实践中更好地运用。
本文对建设工程优先受偿权的各种理论进行述评，并提出自身的观点。
一、前言我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人的优先受偿权，2002年6月20日最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》（以下简称《批复》），该《批复》对建设工程承包人优先受偿权与其他权利的顺位、行使期限等做了进一步规定。
但遗憾的是，其对该权利的性质未加以明确，致使在理论界和实务界对此存在不同观点。
而要讨论建设工程优先受偿权的性质，明确其产生的理论基础显得十分重要。
关于建设工程优先受偿权产生的理论基础，目前学界存在多种观点。
本文对主要观点进行了归纳、总结和评说，并在此基础上提出了自己的观点。
二、学者的主要观点及评说关于建设工程优先受偿权的理论基础，目前国内外学者主要有以下几种观点：1、“共有说”该说认为，不动产工程人员（包括工程师、建筑师、承揽人等）对其所修建的不动产，可视为不动产工程人与债务人的“共有物”，因为没有不动产工程人员的劳动和资金的投入，此项不动产就不会存在，所以不动产工程人员就其债权对该不动产应享有优先权，以调动他们的积极性。
此种基于“共有”观念或“准共有”而成立的优先权，具有促进特种事业发展的功能，不仅体现了“公平”的理念，而且具有功利主义的理由。
可以看出，该观点中将不动产工程视为“共有”的主要支撑在于，无不动产工程人员的劳动和资金的投入，该不动产就不会存在。
然而，债法中除不当得利和侵权之债外，几乎所有的债权都可以解释为因债权人的劳务或资金加入而成立，为何独建设工程上成立此种权利？而且，事实上建设工程承包人与发包人之间成立的是一种承揽合同关系，而不是共有关系。
承包人只拥有对发包人的债权，而无对工程本身的所有权或共有权。
解析建设工程价款优先受偿权【干货】
解析建设工程价款优先受偿权【干货】我国《合同法》第286条首次对建设工程价款优先受偿权做出规定，但因该规定表述较为原则，在司法实践中适用较为困难，不便于具体操作执行。
2002年6月11日最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，对该条的理解与适用作了进一步规定。
建设工程价款优先受偿权制度的确立，对于解决日益严重的工程欠款问题无疑是一剂良方，但在司法实践中，建设工程价款优先受偿权在实现过程中却遇到了诸多障碍。
第一部分：建设工程价款优先受偿权制度介绍首先稍微提下这个制度的名称。
通常我们称为建设工程优先权或者建设工程优先受偿权，实际其准确的名称为建设工程价款优先受偿权。
这个名称的来源有两本依据，一个是2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以司法解释的形式使用了建设工程价款优先受偿权这个名称。
再一个就是2011年最高院修改的《民事案由规定》在第三级案由“建设工程合同纠纷”下面增加第四级案由“建设工程价款优先受偿权纠纷”。
但是下面为例表达的方便，我可能还会表述为建设工程优先权或者更为简略的表述为优先权。
下面我们看一下建设工程价款优先受偿权制度的相关法律规定。
首先是1999年合同法第二百八十六条确立了该制度的框架。
紧接着，2002年最高院的批复对合同法286条进行解释，经过解释使286条具有了可操作性。
我们来看一下，批复第一条确定了优先权的权利顺位，是优先于抵押权以及其他债权；第二条规定了消费者权益优先于建设工程优先权。
那结合第一条第二条可以推导出消费者权益优先于抵押权。
实践中也有消费者以改批复对抗银行抵押权的案例。
第三条确定了优先受偿的工程款范围。
第四条确定了行使的期限和行使期限起算的时间点。
虽然02年批复使合同法286条可操作性加强，但也有许多有待解决的遗留问题。
比如第三条规定优先受偿的范围是工作人员报酬、材料款等实际支出，那么利润是否属于优先受偿的范围？第四条规定行使期限自竣工之日和约定的竣工之日六个月，从理论上看能够涵括所有的工程。
最高人民法院工程款优先权的批复
2002年6月27日最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号，以下简称《批复》）规定了建设工程价款优先受偿权的法律问题，应该说为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。
最高院的《批复》第1条，却规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，”应当依法认定建设工程承包人的优先受偿权，16号司法解释的规定：“最高人民法院关于《建设工程价款优先受偿权的批复》（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释[2002]16号
…上海市高级人民法院：
你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。
经研究，答复如下：
一.人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二.消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三.建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
建设工程优先权法律规定(3篇)
第1篇一、引言建设工程优先权是指在建设工程中，承包人、施工人、勘察人、设计人等依法享有的对工程价款、材料款、工程款等优先受偿的权利。
建设工程优先权法律规定是保障建设工程各方合法权益、维护建设工程市场秩序的重要法律制度。
本文将从建设工程优先权的概念、法律规定、适用范围、行使方式等方面进行阐述。
二、建设工程优先权的概念建设工程优先权是指承包人、施工人、勘察人、设计人等依法享有的对工程价款、材料款、工程款等优先受偿的权利。
具体来说，建设工程优先权包括以下几种：1. 工程价款优先权：承包人完成建设工程后，有权要求发包人支付工程价款。
2. 材料款优先权：材料供应商在供应材料后，有权要求承包人支付材料款。
3. 工程款优先权：施工人在施工过程中，有权要求发包人支付工程款。
4. 工程垫资优先权：承包人在垫资施工过程中，有权要求发包人支付垫资款。
5. 工程保修优先权：承包人在工程保修期内，有权要求发包人支付保修费用。
三、建设工程优先权法律规定1. 《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第二百五十二条规定：“建设工程承包人完成建设工程后，发包人应当按照约定支付工程价款。
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人有权要求支付工程价款，并有权依法行使优先权。
”2. 《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国建筑法》第四十二条规定：“承包人完成建设工程后，发包人应当按照约定支付工程价款。
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人有权要求支付工程价款，并有权依法行使优先权。
”3. 《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第二百三十一条规定：“建设工程承包人完成建设工程后，发包人应当按照约定支付工程价款。
发包人未按照约定支付工程价款的，承包人有权依法行使优先权。
”4. 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“建设工程承包人完成建设工程后，发包人应当按照约定支付工程价款。
建设工程价款优先受偿权裁判依据汇总
建设工程价款优先受偿权裁判依据汇总1、《合同法》第二百八十六条【工程价款的支付】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
解读：中华人民共和国合同法释义（中国人大网）建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
承包人按照本条规定行使优先受偿权，应当注意以下几点：1.发包人不支付价款的，承包人不能立即将该工程折价、拍卖，而是应当催告发包人在合理期限内支付价款。
如果在该期限内，发包人已经支付了价款，承包人只能要求发包人承担支付约定的违约金或者支付逾期的利息、赔偿其他损失等违约责任。
如果在催告后的合理期限内，发包人仍不能支付价款的，承包人才能将该工程折价或者拍卖以优先受偿。
2.承包人对工程依法折价或者拍卖的，应当遵循一定的程序。
发包人对工程折价的，应当与发包人达成协议，参照市场价格确定一定的价款把该工程的所有权由发包人转移给承包人，从而使承包人的价款债权得以实现。
承包人因与发包人达不成折价协议而采取拍卖方式的，应当申请人民法院依法将该工程予以拍卖。
承包人不得委托拍卖公司或者自行将工程予以拍卖。
3.工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。
4.根据本条规定，按照工程的性质不宜折价、拍卖的，承包人不能将该工程折价或者拍卖。
如该工程的所有权不属于发包人，承包人就不得将该工程折价。
如国家重点工程、具有特定用途的工程等也不宜折价或者拍卖。
2、建设工程司法解释（二）第十七条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
最高法院：建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成
最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。
本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。
感原作者的辛苦付出和卓越智识。
目录问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的围如界定？是否包括承包人的应得利润？问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权围？问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？问题26：如认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如处理？问题28：建设工程优先权的行使式及其程序如认定？问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？问题31：人民法院是否可以依职权直接确认承包人享有建设工程优先权？问题32：人民法院在执行程序中是否可以确认承包人享有建设工程优先权？问题33：承包人的建设工程优先权与税务部门的税款征收权发生冲突时，者优先？问题34：建设工程优先权的6个月行使期限能否中止、中断或延长？问题35：当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，承包人的建设工程优先权是否已经丧失？问题36：已经竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题37：未竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题38：“烂尾楼”工程的承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？详解问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？【裁判规则】预售登记并非预购商品房的消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。
关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的理解和适用
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最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复
法释[2002]16号
(2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过)
上海市高级人民法院：
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经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
此复。