国外住房保障制度的共同特征及发展趋势

美国银行业的发展史(1990年代)

内容目录 1995-1998 年美国银行股超额收益明显 (4) 1980-1990 年代美国银行业的兼并收购潮 (5) 危机处理阶段(1980-1994 年) (5) 提升竞争力阶段（1994-2000 年） (8) 1990 年代美国经济进入繁荣时期 (11) 1990 年代美国银行业进入高盈利稳定发展阶段 (13) 盈利能力持续增强，进入稳定发展新阶段 (13) 资产质量大幅改善 (15) 综合化经营能力增强 (15) 资产稳步扩张 (16) 净息差收窄，但高于危机前水平 (17) 总结 (18)

图表目录图1：1995-1998 年中旬美国银行业超额收益明显 (4) 图2：美国标普500 银行指数PB 值由1.2x 提升至3.5x (4) 图3：1995-1998 年中旬美国个股银行股价大幅上涨 (5) 图4：1980-1990 年代初期美国大量银行倒闭和救援 (6) 图5：1980-1994 年美国倒闭和救援银行总资产规模 (6) 图6：1980 年代美国银行业不良率持续在高位 (6) 图7：1970-1980 年代初美国经济陷入滞涨 (7) 图8：1994-2000 年美国银行业并购数量 (9) 图9：美国所有受FDIC 担保的银行业机构数量 (10) 图10：不同类型银行总资产分布情况 (11) 图11：1992 年开始美国经济稳定高增长 (12) 图12：1992 年开始美国呈现“低通胀+低失业率”的态势 (12) 图13：1990 年代美国新房销售持续增长 (13) 图14：1990 年代美国住房市场指数呈上升态势 (13) 图15：1990 年代住宅抵押贷款ABS 快速增长 (13) 图16：1990 年代抵押贷款支持证券发行额变动 (13) 图17：1993 年开始美国银行业净利润稳定增长 (14) 图18：1990 年代中后期美国银行盈利能力稳定在较高水平 (14) 图19：美国银行业不良率自1992 年3 季度持续快速下行 (15) 图20：1990 年代美国银行拨备覆盖率持续上行 (15) 图21：1994-2000 年美国银行业非息收入占营收比重持续提升 (16) 图22：1994-2000 年美国银行业资产进入稳定扩张期 (16) 图23：不动产抵押贷款占比提升 (17) 图24：1990 年代美国银行业净息差收窄 (17) 图25：1994-2000 年美国银行业处于加息环境中 (18) 图26：1990 年代存款占负债总额比重下降 (18) 表1：1980-1994 年美国倒闭和救援银行资产分布情况 (7) 表2：1980-1994 年美国各州关闭或接受了FDIC 援助的美国商业银行数量 (8) 表3：1980-1994 年破产和救援银行总资产超过100 亿美元的银行名单 (8) 表4：1992 年世界十大银行 (9) 表5：1995-2000 年美国银行业并购典型事件 (10) 表6：2000 年世界十大银行（按资本总额排名） (11) 表7：杜邦分析 (14) 表8：估值表 (20)

国外住房制度借鉴

他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。相似处：第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。区别处：第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。

香港公共住房市场分析报告

香港常住人口高达 600 多万，土地面积紧 1050 平方公里，人稠地狭，房价昂贵。市场竞争的结果必然是富人经济水平越高，住房条件更佳，而穷人则难以凭借个人力量买房置业。政府应履行社会价值再分配职能，积极为中低收入者提供住房保障以实现社会公正。高房价背景下，如何妥善解决中低收入家庭的住房问题，是香港多年来一直面临的一个严峻问题。总结分析香港如何应对中低收入居民住房问题对内地高房价城市有一定借鉴和指导意义。一、香港住房市场现状香港是全球最富裕的地区之一，2018 年人均 GDP 高达 4.87 美元，但经济高度繁荣的背后，住房却面临困境。（一）房价持续上涨，房屋供应不足香港的住房政策起伏较大，但房价保持总体上涨的态势。截至 2018 年底，港岛、九龙、新界的 A 类私人房屋每平米均价分别为 18.04 万港元、14.99 万港元和13.84 万港元，较1986 分别上涨20 倍、17 倍和18 倍，年均增长 9.77%、9.2%和 9.48%。私人房屋租金水涨船高，涨幅虽然不及房价涨幅，但仍上涨超过4 倍。 2019 年，港岛、九龙、新界平均每月每平米租金较 1986 年分别上涨 6.6 倍、 4.9 倍和 4.8 倍，租金等住房支出已成为香港居民最大的消费支出，占比超过 20%，租住私房负担同样很重。图表1 私人房屋售价（万港元/平方米、万港元（右轴））图表2 私人房屋租金（港元/平方米、万港元（右轴））港岛售价九龙售价新界售价九龙租金 20 15 10 5 4 3 2 1 600 400 200 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 港岛租金新界租金家庭月收入中位数0 资料来源：Wind，XXX市场部资料来源：Wind，XXX市场部

德国住房制度

考察德国的住房制度近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。德国完善的金融体系有以下几个重要特征: 1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、

现代中西方社会保障制度的比较

现代中西方社会保障制度的比较材料一①从19世纪末起,英、德等国先后颁布了针对疾病、工伤事故等的保险法。针对低收入群体以及老人、儿童和妇女,西欧又建立或完善了救济制度。在理论方面,英国经济学家凯恩斯、贝弗里奇是最有代表性的社会保障学者,其中贝弗里奇被西方称为“福利国家之父”。②二战后,西欧逐步建立起面向全民的社会保障网,除退休、失业和医疗工伤三大保险外,还设立了产妇补贴、学童补贴等几十种项目。③20世纪70年代,欧共体制定了社会行动纲领,其把解决青年人和残疾人的就业问题列入优先目标之一。④20世纪80年代,西欧各国为了缓和财政不平衡状况,削减了社会保障支出。 ——摘编自李琮主编《西欧社会保障制度》材料二⑤计划经济时期最突出总体性特征是社会主义国家福利制度建设模式,社会主义、国家性、工作单位、民政部门、福利制度建设是五个关键词,凸显社会政策与福利制度的时代性特征。其目标是建立社会主义全民福利,追求平等与自由……⑥改革开放后突出总体特征是中国特色社会主义市场经济条件下多元主义社会福利制度,中国特色、社会主义市场经济、多元主义、个人与家庭责任、社区服务、社会保障制度是六个关键词,凸显改革开放以来中国社会福利制度建设时代特征。 ——刘继同《中国现代社会福利发展阶段与制度体系研究》 ①反映的是19世纪末西欧资本主义国家的社会保障措施;②反映出二战后西欧社会保障项目增多,保障范围扩大;③反映的是欧共体对社会保障的关注;④反映出20世纪80年代西欧各国削减了社会保障支出;⑤反映的是计划经济时期中国社会福利制度的特征,即国家主导;⑥反映的是改革开放后中国社会福利制度的特征,即多元化。材料一主要叙述的是19世纪末以来西欧社会保障制度的发展,材料二主要叙述的是中华人民共和国成立后社会福利制度的发展,凸显了时空观念、史料实证、历史解释等学科核心素养。【问题设置】 (1)根据材料一并结合所学知识,指出二战后西欧社会保障制度的新发展并分析其原因。 (2)根据材料二并结合所学知识,指出从计划经济时代到改革开放以来中国社会福利制度的变化及其原因。 (3)根据材料一、二并结合所学知识,谈谈你对中外社会保障制度的认识。第1页共1页

新中国银行业发展历史回顾与未来展望 (1)

新业发展历史回顾与未来展望中国银行业监督管理委员会主席金融是现代经济的核心，银行业是金融领域的重要支柱之一。新中国成立60年来，银行业在党中央、国务院的领导下，经历了不平凡的光辉历程，对促进国民经济稳健发展、改善社会民生发挥了重要作用。新中国60年银行业发展历程回顾新中国银行业的形成和发展从1949年新中国成立到1978年改革开放前，新中国银行业逐步成长并不断发展壮大，为巩固新生的人民政权、支持国家经济建设作出了重要贡献。 1949~1956年：银行业促进国民经济恢复和基本完成社会主义改造的7年这一阶段，我国有步骤地实现了从新民主主义到社会主义的转变，基本完成了对生产资料私有制的社会主义改造。新中国成立后的头三年，中国人民银行在全国建立统一的金融市场，努力促进国民经济恢复。1949年9月，《中华人民共和国中央人民政府组织法》明确将中国人民银行纳入政务院的直属单位，确立了其作为国家银行的法定地位。这一时期中国人民银行的主要任务为：一是发行人民币，支援解放战争；二是建立独立统一的货币体系和统一的国家银行组织体系；三是接管官僚资本银行和整顿金融业；四是积极开展存款、贷款、汇兑和外汇等银行业务，促进国民经济恢复，为迎接大规模经济建设做准备。 1953~1956年，我国进入第一个五年计划建设时期。为全面动员社会资源进行大规模经济建设，国家实行高度集中的计划经济管理体制，银行业则实行信用集中原则，中国人民银行编制的综合信贷计划纳入国家经济计划。1956年公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成了大一统的银行体制。一五期间，国家银行各项存款年均增长12%，各项贷款年均增长21%，有力地支持了国民经济的建设。 1956~1965年：银行业推动全面建设社会主义的10年 1956年我国开始转入全面社会主义建设阶段。1958~1962年为第二个五年计划时期，经历了大跃进和三年严重自然灾害，银行的业务制度和原则遭到破坏，导致信贷投放失控，现金发行过多。这一时期，国家银行各项存款年均增长25%，各项贷款年均增长20%。 1963~1965年，中共中央决定实行调整、巩固、充实、提高方针，对国民经济实行全面整顿。经过整顿，国民经济基本恢复正常，金融工作也步入正轨。这期间，国家银行各项存款年均增长%，各项贷款年均增长%，基本解决了大跃进时期遗留的通货膨胀问题。 1966~1976年：银行业遭受文化大革命重创的10年

发达国家的住房保障制度

目录美国 (1) 赴美考察中低收入家庭住房建设报告 (1) 瑞典 (5) 住房宽敞贷款帮忙:瑞典人居住现状一瞥 (5) 加拿大 (6) 日本 (8) 法国 (8) 英国 (9) 美国赴美考察中低收入家庭住房建设报告 2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。一、美国解决低收入者住房的举措在美国，70％左右的住房为私有。虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。

中国和西方发达国家社会保障制度比较研究

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/526901699.html, 中国和西方发达国家社会保障制度比较研究作者：黄蕾来源：《经营者》2019年第19期摘要加拿大作为西方发达国家，其社会保障制度建设比较完善，对中国社会保障制度的发展具有一定的借鉴意义。本文首先分析了加拿大社会保障制度的基本构成状况，其次总结加拿大社会保障制度设计的先进经验，最后总结了中国社会保障制度建设存在的不足，并提出相应的完善对策，以扩大我国社会保障制度的覆盖面，提高社会保障制度的公平性与福利水平。关键词中国加拿大社会保障制度经验一、加拿大社会保障制度的基本构成状况加拿大社会保障制度的建立开始于20世纪初期，1927年頒布《老年养老金法》标志着加拿大养老保障制度的初步形成。经过几十年的发展，该国社会保障制度相对比较完善，能够适应自身的发展需求，大大提升了社会保障水平，能够满足该国国民的养老、医疗、失业、就业等方面的社会保障需求。当前，加拿大社会保障制度基本由5个部分组成，具体为：第一，养老保险制度。加拿大养老保险主要为三支柱体系，其中第一支柱是国家养老金计划，于1966年立法实施，主要由雇主和雇员共同缴费构成，缴纳比例为工资的6%，雇主、雇员各承担3%。该养老金计划具有国家强制性。第二支柱是雇主退休金计划，由雇主与雇员双方签订投保协议，雇主选择一个保险公司为雇员投保，且雇主必须缴费。该计划分为确定配额与确定福利两种，能够满足雇员流动时个人账户的转移，但风险需要雇员承担。目前，加拿大有约50%私营企业加入了该项养老金计划。第三支柱是个人登记退休储蓄计划，该计划由政府引导实施，缴纳的资金不超过个人工资的18%，少于13500加元的收入，政府对其免除征税。它是私人养老金计划的一种。除此之外，加拿大还设计了老年保障计划，以确保老年人的健康生活，提升老年人的生活福利水平。第二，医疗保险制度。加拿大医疗保险制度主要依靠公费医疗，资金来源于政府税收，由私人医院或医生为国民提供医疗保障服务。该医疗保险制度包括加拿大10个省份和3个地区，最终形成一个完整的医疗保障计划，能够让国民享受优质的公费医疗，提升了加拿大的整体医疗保障水平。此外，该国还制定了补充性医疗福利计划，如商业医疗保险，国民在参加该计划后能够享受到公费医疗项目外的一些医疗服务，一定程度上可以减轻国民医疗方面的负担，扩大了医疗保障服务覆盖面。第三，失业保险制度。加拿大失业保障主要通过发放失业金实现，该资金主要由政府部门承担，是给予失业者的一种短期补贴，包括失业津贴、怀孕津贴和育儿津贴等，能够解决他们失去工作后的生活困难问题。申请失业保险金，相关人员需要满足一定的条件，如连续7天无

新中国银行业发展历史回顾与未来展望

新中国银行业发展历史回顾与未来展望中国银行业监督管理委员会主席刘明康金融是现代经济的核心，银行业是金融领域的重要支柱之一。新中国成立60年来，银行业在党中央、国务院的领导下，经历了不平凡的光辉历程，对促进国民经济稳健发展、改善社会民生发挥了重要作用。新中国60年银行业发展历程回顾新中国银行业的形成和发展从1949年新中国成立到1978年改革开放前，新中国银行业逐步成长并不断发展壮大，为巩固新生的人民政权、支持国家经济建设作出了重要贡献。 1949~1956年：银行业促进国民经济恢复和基本完成社会主义改造的7年这一阶段，我国有步骤地实现了从新民主主义到社会主义的转变，基本完成了对生产资料私有制的社会主义改造。新中国成立后的头三年，中国人民银行在全国建立统一的金融市场，努力促进国民经济恢复。1949年9月，《中华人民共和国中央人民政府组织法》明确将中国人民银行纳入政务院的直属单位，确立了其作为国家银行的法定地位。这一时期中国人民银行的主要任务为：一是发行人民币，支援解放战争；二是建立独立统一的货币体系和统一的国家银行组织体系；三是接管官僚资本银行和整顿金融业；四是积极开展存款、贷款、汇兑和外汇等银行业务，促进国民经济恢复，为迎接大规模经济建设做准备。 1953~1956年，我国进入第一个五年计划建设时期。为全面动员社会资源进行大规模经济建设，国家实行高度集中的计划经济管理体制，银行业则实行信用集中原则，中国人民银行编制的综合信贷计划纳入国家经济计划。1956年公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成了大一统的银行体制。一五期间，国家银行各项存款年均增长12%，各项贷款年均增长21%，有力地支持了国民经济的建设。 1956~1965年：银行业推动全面建设社会主义的10年 1956年我国开始转入全面社会主义建设阶段。1958~1962年为第二个五年计划时期，经历了大跃进和三年严重自然灾害，银行的业务制度和原则遭到破坏，导致信贷投放失控，现金发行过多。这一时期，国家银行各项存款年均增长25%，各项贷款年均增长20%。 1963~1965年，中共中央决定实行调整、巩固、充实、提高方针，对国民经济实行全面整顿。经过整顿，国民经济基本恢复正常，金融工作也步入正轨。这期间，国家银行各项存款年均增长5.5%，各项贷款年均增长6.8%，基本解决了大跃进时期遗留的通货膨胀问题。 1966~1976年：银行业遭受文化大革命重创的10年

香港住房政策与国内住房政策对比及启示

一、香港房地产市场的调控措施透明的房地产市场交易信息。为遏制楼市投机行为、抑制房价过快上涨，香港政府不断加强新房屋预售、销售环节的透明度，降低开发商对房屋售价与现房供应的操纵，从而抑制了因新房销售信息不对称所引发的哄抬房价现象。香港政府对开发商预售、现售环节、信息披露、首次放盘量等方面出台了多项指引文件，还明确规定了有关预售新房(含楼花)示范单位的细则。健全的土地管理制度。香港在坚持土地公有制的前提下，将土地使用权批租给受让人，土地批租主要采用公开拍卖、招标、私下协议和临时租约四种形式。香港有比较健全的土地法例体系，包括《香港房地产法》、《收回官地条例》、《土地征用法令》、《地契条款》、《拍卖地产条例》等。政府只是根据这些法例进行管理，实行有偿、有期、有条件使用土地。所有要使用土地的人都需要通过土地市场获得土地。既有垄断控制，又有自由转让。在楼市出现泡沫的时候政府采取增加住宅用地供应的做法，在楼市萧条时期政府采取减少土地供应的措施，以保持楼市的平稳发展。完善的公屋制度。香港的公屋制度不仅包括政府出资建造建筑实体，还包括货币化的综援金制度。到1997年，香港650万居民中居住在出租公屋、政府补助出售房屋的人口达331.38万，占全港人口的51%。公租房制度与香港的房地产大规模开发几乎同步，不仅解决了众多中低收入者的住房问题，还为香港节约了土地资源，保持了社会稳定，提高了城市竞争力。

短期交易“额外印花税”。为了抑制投资者炒房，香港引入了短期交易“额外印花税”。目前，香港物业交易须缴纳最高4.25%的从价印花税，而“额外印花税”则分为三级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%；6个月以上至12个月之间转售，税率10%；12个月以上至24个月之内转售，税率为5%。换言之，持有物业的时间愈短，业主需要缴纳的“额外印花税”税率便愈高。楼宇按揭成数调整。楼宇按揭成数也是香港调控楼市的主要手段之一，且效果比较明显。香港楼宇的按揭成数一般在5成左右。香港金融管理局根据楼市冷热程度适时调整楼市按揭成数。在楼市萧条时期上调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越高；楼市出现泡沫时下调楼市按揭成数，一般楼价越高按揭成数越低。2010年11月，香港金融管理局宣布下调楼宇按揭成数。新政一出，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。据香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周减少近八成，二手楼看楼量普遍下跌五成以上，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。二、香港与内地房地产政策调控的比较香港楼市调控的针对性比内地强。一般来说，香港政府楼市调控的针对性很强，目标直指短期炒楼行为，加大炒家转手成本，进而遏制楼价快速上涨。在遏制纯投资购房者以金融杠杆炒楼的同时，也确保了真实自住型需求不受政策影响。所以香港楼市调控政策的短期效应比较明显，特别是楼市泡沫期间，每一轮楼市新政出台后的数周内，

国外房地产税制的借鉴和启示_段晓力

国外房地产税制的借鉴和启示 □ 段晓力摘要：从经济建设发展的进程看，要进一步抑制房价、打击投机、运用税收手段实现公平和效率的统一，实现房产税改革势在必行，我国财产税体系急待完善。国外的房产课税在税种设置、课征方法、征收规模和征收管理方面的经验有待于我们借鉴和思考。针对中国现行房产税制存在的问题，提出了物业税开征的设想和建议。关键词；房地产税；物业税；税收原则；课税方法１问题的提出——为什么要对房地产存量进行征税房地产税，又称“不动产税”， “财产税”　（ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ　ｔａｘ）或“地产税”，是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种税。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市场价值的升高而提高。在香港和东南亚地区，又叫做“物业税”。如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。这在一方面造成了一部分人同时拥有多套住房，而另外一部分人由于房价过高而买不起房的普遍现象，进而使社会的贫富差距进一步加大。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。住房是特殊商品，政府必须积极干预，才能保证住房市场健康发展。主要依据是房屋系具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，由于是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。房地产开发涉及近５０个行业，对国民经济影响较大。特别是中国的房地产行业，目前系中国经济的根本命脉所在，政府不能放任不管。基于这样的社会现实，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容。中国人民银行行长周小川在“２００３中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。但是物业税的开征，在理论上还有许多问题尚未界定，在实施层面上有待进一步深化，在效率和公平问题上有待于探讨。２借鉴——对房地产课税的国际比较与启示众所周知，包括房地产税在内的财产税，是当今世界大多数国家普遍开征的税，是一国税收体系的重要组成部分，构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。（１）课税对象的比较国外的财产税严格来讲，其课税对象应该是纳税人的所有财产，但实际上，由于许多动产无法征税，各国对征收查实困难、征收费用过高或不易作价的财产，一般不列入课税范围。例如，在美国，财产税主收稿日期：２００５－０４－１８作者工作单位：厦门大学，福建厦门３６１００５４５

欧洲银行发展史

欧洲银行发展史摘要：银行是通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介的金融机构。它主要的业务范围有吸收公众存款、发放贷款以及办理票据贴现等。银行的存在方便了社会资金的筹措与融通, 它是金融机构里面非常重要的一员。本文以欧洲银行业的发展史作为研究的对象，重点考察了银行业在欧洲得以产生并不断发展完善的过程.在这些考察的基础之上，论文还尝试对银行业这一中世纪新兴的金融和经济力量与不同时代的社会环境之间的互动关系进行了初步的梳理，试图说明在由中世纪向现代社会转型的各阶段的社会变动中，银行业所受到的影响，考察在社会总体形势不断发生变化的情形之下，银行业适应变化的新环境的过程。关键词：银行业；欧洲经济；欧洲社会历史

引言欧洲是银行业最早出现的地方，主要出现在当时的世界商业中心意大利的威尼斯、热那亚等城市，1580年成立的威尼斯银行通常被认为是最早使用“银行”名称经营业务的。英语中银行一词“bank”就是由意大利语的“BanCa”演变而来的，原意是交易时用的长凳、椅子，当时银行家的前身——“坐长板凳的人”发现，可以把客户暂时滞留在他们手上的钱贷放出去，赚取利息。于是后来这些银行家们就开始有意识地吸收别人手上的闲钱，并支付给储户一定的利息，然后他们再把吸收的钱贷放给急需用钱的人，收取更高的利息，从中赚取差价。这种存贷款业务也就是真正意义上的最早的商业银行业务，这种新的行业也就是早期的银行业。而银行业究竟在何时出现，我们只能推出大致的是中世纪晚期的欧洲，其具体的时间很难确定，因为从“坐长板凳的人”到钱币兑换商再到银行家的转变，不是一蹴而就的，也不是刻意为之的结果，它是在商业贸易长期发展的过程过程中，缓慢演变而来的，是一个量变到质变的过程。一、文献综述有关中世纪银行研究的学术史综述，必须置于中世纪欧洲经济社会史研究的大背景中予以考察，方能得到较为全面的认识。20世纪30年代，对于中世纪以及文艺复兴时期欧洲的经济史研究来说至关重要。此时的经济史早己经发展成为一门繁盛的学科，有许多学者投入到对西方经济增长起源的诸多问题的研究方面。比较著名的学者包括亨利·皮雷纳，基诺·卢查托和阿尔弗雷德·多伦。其中，尤以比利时学者皮雷纳对中世纪城市的研究而闻名于世。总体看来，早期的经济史研究多偏重于描述，而非技术性的分析。换句话说，早期经济史家并没有充分运用源自经济学自身的方法来研究经济史。他们的研究方法大致可以划分为三个方向:意大利历史学家，被一些学者称为经济法律学派，他们的研究主要集中于确定不同的经济利益群体，目的是为了更好地理解公社政治;制度经济学派，尤以德国历史学家为代表，他们集中讨论经济组织与活动的法律问题;第三种学派可以被称为“空想家”，这些人受韦伯和桑巴特的影响，研究主要集中于讨论抽象的资本主义精神，并进而研究企业家与某些近代观念，如文艺复兴时期的个人主义观念的关系问题。总体而言，所有这些研究都集中于对外在经济活动的研究，而对于经济理论以及经营技术方面的研究则付之网如。’造成这种状况的原因主要在于缺乏经济史方面的专业人士，经济史的研究对于历史学和经济学，对历史学家和经济学家的依赖性依然很强。这种依赖导致经济史研究的二元性，使得经济史的主题长期以来被分为两个板块:历史学家主要对工业革命之前的时期比较感兴趣;而经济学家主要的兴趣点都集中于工业革命之后的时期，发展的连续性因而受到损害。历史学家因为对新经济分析方法缺乏理解，而经济学家对于最近的历史研究又所知甚少，由这些人来从事经济史的研究，难免具有某些不足之处。正因为意识到这一点，格拉斯教授指出，补救的办法在于推动经济史研究的专业化。二、未曾中断的货币经营活动（一）庄园经济下的信贷活动罗马帝国晚期，欧洲城市生活与商业发展原本已经处于衰退的趋势之中。蛮族的入侵导致状况进一步恶化。欧洲社会逐渐倒退到以农业为主的庄园体制之下。它是以土地为基础的经济单位，产生于动荡的乱世之中，目的是为了保证每个成员最低限度的生存需要。在庄园

新加坡住房保障制度

三、新加坡的住房保障制度（一）住房公积金制度公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。（二）政府“组屋”建造新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。（三）“组屋”的合理配售在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。（四）分级补贴政策新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。（五）法律法规为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。四、国外住房保障制度之比较通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。（一）政府在住房保障问题方面的作用这些国家的政府在住房问题上都发挥了积极的作用。德国的住房保障以政府主导为主。在推动住房建设、实施住房保障方面,还通过运用金融财税等经济手段,充分发挥各市场主体的作用来实现。美国的市场经济比较发达，市场在住房供给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房保障制度的基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制”。新加坡的住房保障则完全由政府主导。新加坡住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是通过政府直接干预，这是新加坡住房保障制度的一大特色。（二）不同国情下的住房保障模式这些国家虽然都是发达的市场经济国家，但不同的国情决定了其不同的住房保障模式。德国是一个高福利的国家，自有住房率不高，因此德国基于住房储蓄制度以社会福利房作为最低保障,鼓励住房合作社等非政府形式的建房形式,制定房屋补贴、税收优惠等政策。美国拥有发达的住房金融市场，通过金融政策、财税手段、法律保障等对房地产市场进行调节的模式，保障低收入人群的利益。对于一个发达而规模小的经济体，新加坡建立了以政府建设

香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示

第17卷　第1期长　春　大　学　学　报 Vol .17　No .1 　2007年1月 JOURNAL OF CHANGCHUN UN I V ERSI TY Jan .2007　文章编号:1009-3907(2007)01-0036-04 收稿日期:2006-11-02 作者简介:周精灵(1982-),女,湖北省武汉市人,武汉科技大学文法与经济学院硕士研究生,主要从事社会保障理论研究。香港公屋制度对我国廉租住房制度的启示周精灵,刘　丹 (武汉科技大学文法与经济学院,湖北武汉　430081) 摘　要:廉租房制度是住房保障的核心内容之一。建立和完善廉租房制度,是解决城镇新贫困人口住房问题的重要途径,也是住房制度改革的一项重要内容。本文着重分析了香港公屋制度的具体特点,在借鉴香港公屋制经验的基础上,根据我国国情提出了解决我国廉租房制度现存问题的具体措施。关键词:香港公屋;廉租房;政府支持;专业运营;资金筹集;准入与退出机制中图分类号:F293131 文献标识码:A 1998年下半年,我国基本完成了传统的福利性住房制度向商品性住房制度的历史性转变,逐步建立了以市场配置资源为主的住房新体系。广大城镇居民开始转向通过市场渠道解决住宅问题。房地产业蓬勃发展,迅速成为我国新的经济增长点。居民的住宅水平得到了显著提高,市场化取向的住房制度改革取得了一定成效。但由此也产生了新的问题,大量低收入家庭没有经济能力通过市场化渠道购买住房,因此早在1999年4月,政府部门就已经出台《城市廉租住房管理办法》,希望通过廉租房计划来解决城市低收入家庭的住房问题。2004年3月1日开始实施新的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》和2005年5月1日起实施的《城镇廉租住房租金管理办法》,进一步明确了政府负有为低收入人群提供廉租住房保障的责任。但从我国目前廉租房计划的实践来看,还存在诸多问题必须加以解决,才能更好地推进城镇廉租房计划的进程。 1　香港的公屋制度香港政府于1954年开始实施公屋制度,经过50多年的实践,已日趋完善。截止2004年3月底,香港约20119万人,即占香港人口的30%,居住在香港房屋委员会提供的公屋,租住公屋单位的数目为6418万个,占全港房屋总数的三成[1] 。香港公屋计划的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、公屋管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分,这些成功的经验为中国内地的廉租房制度提供了宝贵的经验。111　专业化的运营和管理在公屋的发展中,香港房屋委员会发挥了积极的作用。1973年成立的香港房屋委员会不以赢利为目的,它由政府直接经营,以满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要。房委会负责统筹所有政府公屋供应、编配和管理事务,通过其执行部门房屋署规划及兴建公屋。同时房委会还注重成员在社会和专业背景方面的多元化,以确保房屋政策的研究和制订能反映社会不同阶层的意见。对于房屋事务,房委会聘用专业房屋事务经理管理辖下房屋。在公屋的建设过程中,香港房委会不仅照例建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,以提高公屋的居住质量。 112　政府土地政策的支持香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,为不

西方银行业的存在与发展

西方银行业的存在与发展壹、西方银行的起源一、起源于货币兑换里吉比银行（西方商业银行的原始状态）于公元前六世纪古巴比伦，希腊寺院、公共团体、私人商号，已从事金融活动，但仅限于货币兑换。二、起源于资金的代理支付随着中世纪欧洲地中海沿岸国际贸易的发展，1587年，在意大利建立的威尼斯银行成为最早出现的近代银行。威尼斯银行早期是由货币兑换商组织起来的，主要是兑换各国货币以方便贸易，而货币兑换商很多都是放高利贷出身的犹太人，银行对风险很大的贸易比如海上贸易，东方贸易等都放高利贷的，后来又有专门的风险评估和利率等级贷款抵押中保人等等设置，贷款业务就蓬勃发展起来，贸易兴旺时，银行没有钱贷出去，就开始向更多商人吸引存款，发展到后来就向普通百姓吸收存款，利率都有协议签订。三、起源于贵金属保管 17世纪，英国金匠保存、划拨，“金匠券”。17世纪中叶，英国的金匠业极为发达，人们为了防止金银被盗，将金银委托给金匠保存。当时金匠业不仅代人保管金银，签发保管凭条，还可按顾客书面要求，将金银划拨给第三者。金匠业还利用自有资本发放贷款，以获取利息。同时，金匠们签发的凭条可代替现金流通于市面，称之为“金匠券”，开了近代银行券的先河。这样，英国早期银行就在金匠业的基础上产生了。早期银行小规模地行了现代银行的大部分职能；此外，它们还担负着类似现代证券交易所的许多工作。贰、西方银行的发展阶段 1、资本主义商业银行的兴起资本主义商业银行的产生基本上通过两种途径：一是旧的高利贷性质的银行逐渐适应新的经济条件，演变为资本主义银行。在欧洲，由金匠业演化而来的旧式银行，主要是通过这一途径缓慢地转化为资本主义银行。另一途径就是新兴的资产阶级按照资本主义原则组织的股份制银行，这一途径是主要的。这一建立资本主义银行的历史过程，在最早建立资本主义制度的英国表现得尤其明显。其中具有代表性的是苏格兰银行，1694年，英国政府支持创办了第一家资本主义股份制商业银行：英格兰银行，根据英王特许成立，股本120万镑，向社会募集。成立之初即取得不超过资本总额的钞票发行权，主要目的是为政府垫款。到1833年英格兰银行取得钞票无限法偿的资格。1844年，英国国会通过《银行特许条例》（即《比尔条例》），规定英格兰银行分为发行部与银行部；发行部负责以1400万镑的证券及营业上不必要的金属贮藏的总和发行等额的银行券；其他已取得发行权的银行的发行定额也规定下来。此后，英格兰银行逐渐垄断了全国的货币发行权，至1928年成为英国唯一的发行银行。与此同时，英格兰银行凭其日益提高的地位承担商业银行间债权债务关系的划拨冲销、票据交换的最后清偿等业务，在经济繁荣之时接受商业银行的票据再贴现，而在经济危机的打击中则充当商业银行的“最后贷款人”，由此而取得了商业银行的信任，并最终确立了“银行的银行”的地位。随着伦敦成为世界金融中心，因实际需要，英格兰银行形成了有伸缩性的再贴现政策和公开市场活动等调节措施，成为近代中央银行理论和业务的样板及基础。同时英格兰银行是第一家股份制的商业银行，标志着现代银行制度的开始。标志着资本主义商业银行制度开始形成以及现代银

中外住房保障政策的对比及启示

中外住房保障政策的对比及启示 3月13日，十二届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行记者会。国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题。有记者问，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？李克强说，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。先说说我国住房保障政策实施过程中出现的问题 1.住房保障体系建设严重滞后。我国住房制度改革以来,房地产行业显得过度市场化,有些地方政府在提供经济适用住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化,商品房成了解决居民住房的基本模式。一方面,经济适用房投入回报低,因而不受地方政府重视,难以发展起来;另一方面,商品房可以拉动GDP,增加税收。所以房地产拉动国民经济的作用在地方政府“政绩观”的引导下发挥到了极致,地方政府通过多种方式,利用房地产投资来刺激当地的GDP增长,但地方政府对于廉租房政策落实很不到位。 2.缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道。在廉租住房制度的具体实施过程中,房源主要来自房管部门的自有房源和市场收购。而购房资金来源于房管局上交的统筹财力、事业费收入、历年房产重置基金等。而仅靠政府房管部门的财力,难以长期支撑以市场价购置廉租住房和租金补贴的资金支出,并且与众多需要政府