中外住房保障政策的对比及启示
住房保障制度的国际间比较
住房保障制度的国际间比较我国当前面临的低收入群体住房问题，可以说是一个体制建设问题。
本文通过对国际住房保障制度的比较分析，立足于我国的具体国情与国际经验的启示与借鉴，为我国住房保障体制的完善提出建设性的建议和措施。
关键词：住房市场住房保障住房政策住房保障政策的国际经验及理论依据房屋政策的先驱当尼逊(Donnison, 1967，引于Doling, 1999)提出三种政府在房屋政策中的角色：雏生(embryonic)型、社会(social)型及全面责任(comprehe nsive)型。
按此理论模型，大部分发展中国家可划分为雏生型的房屋政策，它们对低收入住户的住房问题较为被动，如巴西、墨西哥、泰国、印度等国家。
在采用这个政策的发展中国家中，在未有巨大问题爆发前，大多是项目式的临时措施，容易无疾而终，缺乏系统和有力的政策，与此同时，即使有相关的政策又缺乏执行力度，分析这类型的国家的住房保障问题，对我国而言，不仅是因为经济发展的所处阶段类似，而且在政策的执行过程中出现的问题也有相同的地方。
作为社会型采用房屋政策的国家和地区，如英国、美国和大多西欧国家，以及中国香港特区，这些国家和地区是以社会发展及社会公义为政策的出发点。
在现实的住房保障政策选择上属于社会型的房屋政策的国家，如荷兰、德国、瑞典以及新加坡，对住房市场的全方位介入和控制，是全面责任型住房政策的代表。
当尼逊的理论假设这三个模型是受制于经济发展，属于一种阶段论，所以随着经济发展，不论各国政治、经济和文化如何变化，都会逐一经历这三个阶段。
这对属于不同经济发展阶段的国家都有较强的借鉴意义，对我国来说也不例外。
国外住房保障政策与实施措施当氏提出其理论时其焦点集中在欧洲各国，不同国家在住房保障政策的目标、低收入户住房政策在整体房屋政策中的角色、确定资助对象及确保资助效率的方法、房屋建造及提供方式、财政及融资安排等都有不同的侧重点和选择。
当时正值西班牙、葡萄牙和希腊处于急速城市化的进程中，房屋被视为是一种社会的消费，而不是生产或者投资，被认为会拖慢经济增长。
住房保障制度的国际经验及启示
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住 房 保 障 制 度 的 国 际经 验
他 们 负担 得 起 的居 所 。
新 加 坡 政 府 分 级 提 供 公 有 住 宅 补 贴 ，严 格 按 家
世 界 各 国政 府 在 城 镇 居 民住 房 保 障 方 面 都 进 行 了 积 极 探 索 ，虽 然 做 法 不 一 ，但 总结 起 来 有 以 下 几 点 经
给 公 社 ，分 别 建 造 面 向 中 等 收 入 者 小售 和 面 向低 收入
者 租 的 住 房 。其 租 金 水 平 严 格 按 收 入 线 确 定 ，一 般 占各 收 入 层 家 庭 收 入 的 １ － ０ ，平 均 为市 场 租 金 多 方 位 住 房 补 助 ， 提 高 居 民 租 房 或 购 房 能 二
力。
问题 ，特 别 是 随着 近 年 来 房 地 产 价 格 的 节 节 升 高 ，房 价 收 入 比不 断 提 升 ， 中低 收 人 群 体 由于 受 支 付 能 力 的
限制 而 无 力 通 过 市 场 机 制 解 决 自己住 房 的 问 题 越 来 越 严 重 。 因此 ，如 何 进 一 步 完 善 我 国住 房保 障 制 度 ，切 实 解 决 城镇 居 民住 房 问题 具 有 重 要 的社 会 意 义 。
验：
庭 收 入 情 况 来 确 定 享 受 住 房 保 障 的 水 平 ，住 房 短 缺 时
期 只 有 月 收 人 不 超 过 ８ ０新 元 的 家庭 才 有 资 格 租 住 公 ０ 有 住 宅 。政 府 对 购 房 补 贴 也 采 用 分 级 的 办 法 ，例 如 ： 对 于 一 室 一 套 住 房 ，政 府 补 贴 １３ ／ ；对 三 室 一 套 住 房 ， 政 府 只 补 贴 ５ ；对 四 室 一 套 住 房 ，政 府 不 仅 没 有 补 ％
世界各国住房保障的做法及启示
世界各国住房保障的做法及启⽰世界各国的住房保障做法及启⽰安居才能乐业。
对任何国家来说，有效解决国民特别是低收⼊群体的居住问题都是⼀个重⼤的社会、经济和政治问题。
20世纪以来许多国家都承认仅靠市场解决不了低收⼊家庭的住房问题。
为满⾜低收⼊者的基本居住需求，维护社会稳定，各国先后建⽴住房保障制度。
住房保障制度与经济体制和社会保障制度紧密相关，各国的住房保障模式、住房保障⽔平各具特⾊，但在住房保障的起源、政府担当的责任、法律体系的构建、住房保障政策的演变等⽅⾯，⼤多数国家却都具有相似性。
⼤规模公共住房建设起源于住房短缺英国：英国是⼯业化最早的国家，也是最早建⽴住房保障制度的国家之⼀。
19世纪80年代，为应对⼯业化、城市化引起的城市住房问题，英国开始兴建政府公寓，以优惠的价格出租给农民。
20世纪40年代⾄60年代初，为解决第⼆次世界⼤战造成的“房荒”，英国政府⼤量兴建福利性公寓，以解决⼤量⽆房户的需要。
美国：20世纪30年代的经济危机使美国⼤量的抵押房产遭受剥夺，贫民窟问题⽇益严重，直到60年代⼆战后住房短缺现象依旧存在，这⼀时期由政府出资的公共住房建设计划在扩⼤住房供给⽅⾯发挥了积极的作⽤。
新加坡：新加坡获得独⽴后，住宅问题严重，有近半数的⼈⼝⽣活在环境恶劣的贫民窟中，1960年新加坡政府成⽴了建屋发展局，实施了⼀系列的五年建房计划，最终成为东南亚地区解决住宅问题的典范。
与这些国家类似，德国、法国、荷兰、奥地利和⽇本等国家的住宅保障制度也都是起源于住宅短缺问题。
这些国家⽆⼀例外都将“满⾜城市居民的基本居住需求，保障居民的基本⽣活需要”作为建⽴住宅保障制度的出发点，在住房短缺时建设⼤量的公共住房。
中央和地⽅政府共同承担责任住房保障是政府责任，各国住房保障制度的最⼤特点在于政府⼲预的普遍性。
尽管市场经济国家主要依赖市场配置住房资源，但政府在住房保障制度中起了决定性的作⽤。
尽管各个国家和地区在公共住房运营过程中政府的参与模式不同，但各国中央政府和地⽅政府都设⽴了相关部门，专门负责住房保障体系的构建和实施。
国外住房保障制度对我国的启示
总资产周转率造成 了一定的影响 ， 需要进行进一步的分解。 ５ ． 资产总额的分解
结合相应 的数据 和实际情况 ， 建行在 ２ ０ １ ０年在经营 、 投 资等方面 的先进流量净 额均 有所 减少 ， 但是 由于金融危机 的 影响， 使得 市场存在过 多的流动性 ， 在 国家货 币政 策调整 的
Ｆ Ｉ Ｎ ＡＮ Ｃ Ｅ Ｅ Ｃ ＯＮ ＯＭＹ 金融 经济
国外住房保障制度对我国的启示
杨 立凤
（ 中国人 民银 行 沈 阳分行 营 业管理 部 ， 辽宁 沈阳 １ １ ０ ０ １ ３ ）
摘要 ： 近年 来， 中央 出台了一 系列房地 产调控政 策 ， 其 中
一
一
类为供给导 向型 的公屋政策 ， 另一类为需求导 向型的公屋
一
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国外住房保障发展概述
保 障性住 房是 与商品房相对应的一个概念 ， 是指政府为 中低 收入住房 困难 家庭所 提供的限定标准 、 限定 价格或租金 的住 房 ， 一 般 由廉租住 房 、 经济适用住 房和政 策性租赁住 房 构成 。国际称呼上 ， 没有保 障性住房这一说法 ， 将住房分为公 屋与私屋 。公 屋是 由政府买单的保障性住房 ， 而私屋则是 由 私人拥有 的不享受政府买单优惠 的自建或市场化的商品房 。 根据保 障方式 与环节的不同 ，公屋政策主要分 为两类 ：
化成本结构 ， 增加利 润 ； 另 一方 面 ， 应 该响应央 行政策 导 向，
在于积极对业务进 行了创新 ， 使得银行 获得 了新的利润增长 点。 但是 ， 也需要 注意到其 中存在的问题 。 ２ ０ １ ０年 ， 建行的经 验成 本进 一步增 加 ， 与２ ０ ０ ９年相 比高 出 １ ５ ． ５ ８ ％， 对销售 的
中国香港和韩国住房保障制度简介及启示
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中 国香 港 、 国住 房 保 障 制 度简 介 韩
的立法工作应先行 一步 ， 为完善的法律法规体 系是稳步有序 较
推进住房保障 制度建设的根本保 障。
１ 中国香 港 的 住 房 保 障 、
中国香港土地资源稀 缺 ， 是世界上人 口最稠密的地区之一 ， 对住房 的需求巨大。中国香港通过建 立私人开发商和政府部门 共同发展的双轨 制的住房供 应体 系 ， 功地解 决了不同阶层住 成
’
．
地区住房 问题 解决的比较好 的代表 ， 为我国住 房保 障制度的 可 构建和完善提供参考。
一
法》《 、地方税法》《 、韩国住宅银行法》《 、 大韩住宅公社法》 。这 等 些法律为住房保障体制的建立提供了依据 ， 明确 了住房保 障体
制的基本 目标 ， 并规定 了住房保障的实现方式 。因此 ， 住房保障
元以 下 的 家庭 提 供 居 所 。
把该基金在香港联交所 上市。 韩 国解决公营住宅筹资问题的主要措施是住宅金融 。韩 国
的住宅金融主要包括 以下三种类型 ０一是国民住宅基金 ， 它是
（ ） 时居屋 计划 。 １６ ３临 ９ ４年 ， 府 又推 出“ 时房屋 区计 港 临 划 ” 以安置那些不符合入住公屋 资格 、 ， 没有 能力租住私人楼宇
通过上述比较可 以发现 ，中国香港政府是以直接投资建 造 大量低租 金公房 出租给 收入最低 的最需 要住房保 障的那部分 人来解决低收入者住房问题 的。而韩 国则是通 过住房补贴 、 低 息贷款和税收优惠来资助低收入家庭租赁或者购买住房 。我们 应该 根据我国国情 ， 合理借鉴 它们在 住房保障制度 中的成 功经 验， 分步骤 、 有重点地完善我国的住房保障制度。
国内外住房保障体系比较及其启示
作 者简 介 ： 谢树锋 （９ ３ ） 男 ， １８ 一 ， 广东潮 州人 ，６级技术 经济 与管理 硕士研究 生 ， ０ 从事工 程项 目管理研 究 ； 永师 （ ９ ５） 庞 １５ 一 ，
男， 湖北宣化人 ， 广州大学教授 ， 从事 工程项 目管理研究 。
广州共住房的出售或出租的价格一般低于市场价 ， 差价 主要来源于政府在土地供应、 房租和税收等方面的政策性 补贴 ；６公共租赁住房建设的优先性。各国普遍优先发 （）
能得到与其收入水平相适应的住房， 以实现“ 住有所居” 的社会目 标。因 此学习和借鉴国外的“ 舶来经验”在住 ， 房市场化 、 商品化的今天 ， 无疑对完善我国的住房保 障体 系有着启迪意义。
第 ７卷第 ９期
２０ ０ ８年 ９月
广州大学学报 （ 社会科 学版 ）
Ｊｕｎ ｌ ｆ ｕｎｚｏ ｎｖｒｔ Ｓｃ ｌ ｃ ｎｅＥ ｉｏ ） ｏｒａ ｏ ａ ｇｈｕＵ ｉ ｓｙ（ ｏｉ ｉ ｃ ｄｔｎ Ｇ ｅｉ ａＳｅ ｉ
Ｖｏ ＿ Ｎｏ． Ⅲ７ ９ Ｓ ｐ．２０ ８ ｅ ０
２０ ０ ８年第 ７卷
发展的“ 加速器” 之称， 其发展有助于解决公共住房建设
的资金瓶颈问题 ， 对住房消费产生 强大 的助推作用 ， 发达 国家一般设有专业 的住房金融机构 ； １） （２ 公共住房发展 的和谐性。公共住房 的选址和布局既关系到城市总体规 划的和谐 ， 也与社会 的稳定和谐紧密相关 ， 因此住房体系 较成熟的国家长期把分散低收入者住房、 改善社 区质量纳
一
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国外住房保 障体 系分析
国外住房供应体系大致分为两部分 ： 市场商品化交易 住房和政府保障性供应住房。由于住房具有社会保 障性
质， 几乎各国政府都会为保障公民基本的居住权而直接投
英美住房保障制度对我国的启示
英美住房保障制度对我国的启示英美是世界上发达国家中住房保障制度最为完善的国家之一，其住房保障制度在保障人民基本住房权利的也对我国住房保障制度的建设有很多启示。
我国正处于住房改革的关键时期，了解英美的住房保障制度有助于我们更好地完善我国的住房保障制度。
在这篇文章中，我们将探讨英美住房保障制度对我国的启示。
英美住房保障制度的立法保障健全。
英美的住房保障制度立法较为完善，包括住房保障法、房地产相关法律等。
这些法律的出台和实施，保障了人民基本的住房权利，规范了住房市场的发展。
在我国，虽然也有相关的住房保障法律，但还存在一些问题，比如执行力度不够、监督不到位等。
我国可以借鉴英美的经验，完善住房保障法律，建立更加健全的住房保障制度。
英美住房保障制度注重政府与市场的合作。
在英美，住房保障既有政府的补贴和租金补贴等形式的直接补助，也鼓励市场主体开发廉租房等保障性住房。
政府通过出台政策、提供资金支持等方式，与企业、社会组织等形成合力，共同保障人民的住房权益。
在我国，政府主导的住房保障措施过多，市场主体参与度不够。
我国可以借鉴英美的经验，通过政府和市场的合作，实现住房保障的多元化和普惠化。
英美住房保障制度强调租购并举。
在英美，除了提供租金补贴、修缮补贴等直接补助外，政府还通过购房补贴、购房贷款优惠等方式，鼓励人民购买自己的住房。
政府还支持租赁企业建设保障性住房，通过租赁方式向低收入人群提供住房保障。
我国也在大力发展保障性租赁住房，但是购房政策依然较为偏重。
英美的经验表明，租购并举能够更好地满足人民的住房需求，使住房保障制度更加全面。
英美住房保障制度注重对低收入人群的保障。
在英美，低收入人群可以通过政府的租金补贴、住房补贴等方式，获得经济上的支持，从而得到基本的住房保障。
而且，英美的住房保障制度还注重帮助低收入人群融入社会、改善生活，如提供职业培训、社区服务等方面的支持。
在我国，虽然也有相关的住房保障政策，但还存在实施不到位、覆盖面不够广等问题。
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示
新加坡住房保障制度研究及其对中国的启示首先，新加坡住房保障制度强调政府主导以及多元供应的原则。
新加坡政府通过建立公共房屋发展局（HDB），在不同地区建设公共住房，向居民提供负担得起的住房。
同时，政府也鼓励私营部门参与住房建设，增加住房供应。
中国可以借鉴新加坡的做法，建立相应的政府机构负责住房供应、规划和监管，同时鼓励社会资本参与住房建设，提高住房供给的多样性和适应性。
其次，新加坡住房保障制度注重住房改善和户外环境建设的结合。
新加坡政府在公共住房项目中注重提升居民的生活质量，不仅为居民提供安全、基本的住房条件，而且还注重户外环境的美化和社区设施的建设，使居民能够享受到良好的生活环境。
中国在推进住房保障制度时可以注重提高居民生活品质，同时关注社区发展和户外环境建设，从而提高住房保障的综合效果。
再次，新加坡住房保障制度鼓励居民通过储蓄购买住房。
新加坡政府通过建立特殊的储蓄机制，鼓励居民进行住房储蓄，并提供贷款和购房补贴等措施，帮助居民实现购房梦想。
中国可以借鉴这一做法，建立健全的住房储蓄和购房贷款机制，引导居民进行住房储蓄，从而提高居民的购房能力。
此外，新加坡住房保障制度还注重提供各类住房选择，满足不同人群的住房需求。
比如，新加坡的公共住房项目中既有承租制度，也有购买制度，满足了不同收入水平的人群的住房需求。
中国可以学习这一做法，因地制宜地发展不同形式的住房供应，满足不同群体的住房需求。
总之，新加坡的住房保障制度为中国提供了一些有益的借鉴和启示。
政府主导和多元供应、注重住房改善和户外环境建设、鼓励住房储蓄和购房贷款以及提供多样化的住房选择是新加坡住房保障制度成功的关键点，对中国在住房保障领域的发展有重要的指导意义。
中国可以结合自身的国情和发展阶段，借鉴新加坡的经验，不断完善住房保障制度，以满足居民的正当住房需求。
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中外住房保障政策的对比及启示
3月13日，十二届全国人大二次会议在北京人民大会堂举行记者会。
国务院总理李克强在人民大会堂三楼金色大厅会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者并回答记者提出的问题。
有记者问，房地产问题一直是社会持续关注的问题，今年两会上也有代表委员提了很多的建议和意见。
请问总理，政府在这方面有没有什么新的思路和新的举措？
李克强说，房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。
让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。
我们需要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。
李克强表示，政府还是要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题。
现在我们国家城镇集中连片的棚户区还居住着上亿人，可以说不具备基本的生存条件。
几百个人一个旱厕，特别是北方，到了冬天居民入睡要带着棉帽、穿着棉衣，这可以说是政府心头之痛。
所以今年我们要继续加大棚户区改造的力度，至少要再改造470万套以上。
先说说我国住房保障政策实施过程中出现的问题
1.住房保障体系建设严重滞后。
我国住房制度改革以来,房地产行业显得过度市场化,有些地方政府在提供经济适用住房上根本没有积极性,使得本应占市场主体的保障性住房逐渐边缘化,商品房成了解决居民住房的基本模式。
一方面,经济适用房投入回报低,因而不受地方政府重视,难以发展起来;另一方面,商品房可以拉动GDP,增加税收。
所以房地产拉动国民经济的作用在地方政府“政绩观”的引导下发挥到了极致,地方政府通过多种方式,利用房地产投资来刺激当地的GDP增长,但地方政府对于廉租房政策落实很不到位。
2.缺乏稳定的廉租房源和资金来源渠道。
在廉租住房制度的具体实施过程中,房源主要来自房管部门的自有房源和市场收购。
而购房资金来源于房管局上交的统筹财力、事业费收入、历年房产重置基金等。
而仅靠政府房管部门的财力,难以长期支撑以市场价购置廉租住房和租金补贴的资金支出,并且与众多需要政府
提供廉租住房的家庭急迫的住房需求相比,廉租资金的筹集远远满足不了这种需求。
3.在住房保障对象的界定上,还没有一个统一的科学的认定标准。
若保障主体界定模糊,将导致住房保障的泛社会化,结果会造成需要政府提供保障住房的家庭得不到住房保障。
例如,经济适用房享受对象错位的现象极为普遍。
4.住房公积金制度发挥作用有限。
能参加住房公积金的大多是效益好的国有企业和事业单位,还有很多群体被排除在住房公积金大门之外。
并且住房公积金累积数额较慢,在住房贷款时难以发挥很大作用,而且还有很多房地产销售商不接受住房公积金贷款。
5.我国的住房保障法律体系不完善。
与中国相比，各国政府根据本国的政治、经济体制和文化背景的不同,在各个不同时期分别采取了相应的住房保障政策。
就拿英国来说，英国商品经济发展较早,其住房问题也先于其他国家出现。
1919年以前,英国政府把住房作为单纯的生活消费品看待,住房问题主要靠居民自己解决,政府对房地产市场完全不干预。
当时英国的城市化、工业化迅速发展,该政策带来严重后果,房价太高使绝大多数居民买不起房。
根据英国1914年的统计,城市人口的90%租房居住,房主又普遍采用高房租牟取暴利。
针对住房商品的特殊性,1919年,英国政府开始建立现代住房制度,其基本思想是:建立一个政府支持的与居民合理住房消费相结合的住房制度。
第二次世界大战后工党执政期间推行福利国家政策,建造了大量供出租用的公共住房,实施范围很广泛的住房保障制度,保障低收入家庭可以租到合适的住房。
随着这一制度的发展,逐渐出现了财政负担过重的问题。
进入上世纪80年代,撒切尔夫人执政后,大力推行私有化政策,其住房政策的目的是实现贫困家庭支付能力和政府补贴之间的平衡,把公房私有化作为其政策的核心。
再说说美国20世纪20年代末,由于席卷美国的经济危机, 美国政府开始介入住宅产业,形成住宅供求以市场机制为主、政府参与为辅的住宅产业发展制度。
美国政府先后通过了《住房法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等,对住
房保障作了相应的规定。
20世纪中期以后,主要采取贷款贴息、税收减免等办法帮助低收入阶层买房,并扶持国民成立住房合作社,同时政府也提供一些低租金福利性住房,使一般国民不仅有房住而且住得比较好。
1990年,美国制定了《国民可承受住宅法》,意图从自有住宅和租赁住宅两个方面充实可承受住宅的供给,把满足所有家庭享有合适的居住环境和居住空间作为国家目标,并展开了“住宅计划”和“希望计划”来促进所有公民在住宅上的公平性,同时支援低收入阶层的经济独立。
美国注重法制建设的与时俱进,注意根据不同时期的住房保障要求对原有法律条文进行修订或推出新的相关法律,目前在住房保障立法方面形成了比较完善的体系,涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。
注重法制,使住房保障政策措施有法可依,进而保证政策的权威性和有效性,这是美国住房保障制度的突出特点。
综观世界各国住房保障政策,针对我国国情启示如下:
1.建立完备的住房保障法律制度。
由于中低收入阶层住房问题是实现全社会住房目标所面临的主要问题,因此西方国家一方面以法律为依据成立专门的机构来实施法律规定的各项保障措施;另一方面通过法律来引导和规范其他经济主体的行为,鼓励其服务于住房保障的整体目标,从而保证住房保障体制落到实处。
2.住房保障体制的运作以维护市场机制为基础。
西方国家将房地产市场中应由政府主导和由市场机制主导的两部分明确区分开来,大多数国家的住房保障的主要对象是针对中低收入者和无力自己解决住房问题的特殊阶层,住房保障只是住房市场机制的补充。
3.动态调整。
住房保障的广度和深度是与一个国家经济发展水平、各级政府的保障承受能力、居民的可支配收入、消费结构等紧密地联系在一起的。
住房保障应与社会、经济的发展和人民生活水平的提高相适应,保障的范围、保障的方式也应随着社会经济环境的变化不断地进行调整。
我们在设计未来的城镇住房保障体系时应充分考虑居民住房消费能力和政府财政支付能力的变化,根据经济与社会发展的阶段性对住房保障体系与政策适时作出动态调整。