德国住房制度
探讨住房融资渠道：德国住房储蓄银行模式在中国
【 参考文献Ｊ
［］《 １ 完善 中国住房融资体系》课题组． 关于开展住房储蓄 银行试点完善住房融资体系的建－ ［ 】 ／ ｊ． ３ 中国房地产，９７（） （ １９，７ ．
【】 ２ 孟宪海． 国际住房融资模式的比较研究【 】 乡建设， Ｊ． 城
２０ ３． ０ ０（）
（ ） 二 公积金 制度 在我 国产生 了积 极的 作用 ， 但是 其覆 盖面局 限 ， 且
缴费比例固定。 实行住房储蓄制度更为灵活和有效。 储户只要签订合同， 就可 以成 为 贷款 人 ， 当储 蓄存 款 达 到金 额 就可 以获 取 购房 款 。 储户的 储
蓄 金额在保 证每 月最低储 蓄额 的 前提 下， 是可 以 自由选择 数额 的 。 制度 该 较之 公积金 制 度的 固定 比例 缴纳 ， 使储 户可以根 据 自己的消 费偏 好， 收入
管 与 富・ ５ 理 财
式确实是一种有效的模式 ， 关键是如何与中国的国情相融合。 这些都需 要政 策上 的 支持， 以及 进 一步 的探 索。 丰富住 房 的融资 方式 ， 足居 民购 满
房建 房的 需求 ， 才是探 索住 房融 资渠 道的首 要 目标 。 【 作者 简介】： 璐 ： 东 人， 士， 究 方向： 李 广 硕 研 商业银 行 ▲
管理ｓ财 富 Ｂ ＣＭ
—
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～
一
探讨住房融资渠道 ：德国住房储蓄银行模式在中国
李璐
（ 西南财经大学金融学院 四川成都 ， １３） ６ １０ １
Ｉ 摘 要】： 本文首先提 出了 解决住房 问题 关键 是建立适合的融资渠道 ， 然后介绍德 国的储蓄银行模式在是一种由政府奖励
转 向更具 盈利 性的 其他 业务， 而忽视 了其建立 的 初衷 。 而且德 国的住 房 储 蓄 银行 是 结合 着 政府 的奖 励 政 策 。 政 府 的政 策倾 斜下 ， 房储 蓄 银行 在 住 才 能更 好的发 展 。 当时 ， 府还 没有 实行有 效 的奖励 政 策进行 支持 ， 而 政 在 其他 的商业 银行 竞争 的环境 下， 然会 陷入 困境。 必 （ ） 二 中德 住房 储 蓄银行 ２ ０ 年 在 天津 成立 的 中德住 房 储 蓄银 行是 建 设银 行和 德 国施 威 比 ０４ 豪 尔住 房储 蓄银 行共 同投 资成 立 的银 行， 其是 专 门从事 住 房储 蓄的 专业 化银 行。 中德 住房 储 蓄银 行 的操 作流 程 基本上 与德 国的住 房 储蓄 银行 的 模式 相 同 ， 也是 低 存低 贷， 贷款 利 率 固定 ， 封闭 运行。 天 津市 政府 也 且 且 给与了政 府 奖励 作为 支持 ， 发放 给 储户的 政府 奖 励按 １５ 其 ．％的年 利率 计
浅析我国住房保障制度
１ 廉租 房存 在 的问题 廉租房仔在的最大 问题就是 ：缺乏持 续 稳定 的资 金来源 。 按照 《 廉租房 管 理办法 》 的规定 ， 以财政 公共预 算资 金为 主 ， 只 但 有 少数城市 建立了 制度性 的财政 资金供应计 划， 相当多的城市都是依靠ｆ房公积金的增 ｔ 腹 收益 和公 劈售瞎歉 的余额部 分作 为廉租住 劈 资金 的主要渠 道 。显然 ，这部分 资 金不能 够满足廉租房建设的需要 ，淖且后续资金也 ． 得 下列 保障 。 ２ 、经济 适 用房政 策存 在 的 问题 （） 济适 片 房的 功能 存实 践 中 名不符 １经 ｊ 实。 经济 适 用房政 策是住 房保 障 体系 的内 容 之 一 ，因此 其基 本功 能是 住房 的保 障功 能 ， 即关键在于解决中『收入家庭的住房问题。 氐 但是 ， 实践 巾反 而是 耶些 有权 有势 或者 高 存 牧人 阶层通 过各 种 天系购 得经济 适 用房 ， 并 日 ＿ 经济适 用房 的面积也大 大地超过 政府 规定 的 标准 。
重 要 内容 之 一 。 【 关键 词 】 住房保障 ； 经济适 用房 ； 廉租房
二、发达国家住房保障政策的典型模式
为了加快构建社会主义和谐社会，解 决好广大中低收人家庭的住房问题 ， 我们必 须学习借鉴发达国家的先进经验 ，制定和完 善符合我国实际的住房保障制度。 １ 、德国的住房保障模式 德 国的住房补贴制度主要包括租房补 贴和购房补贴两类 。其中， 针对低收入居民 住 房保 障的最 主要 方 式是 ：租 房补 贴 制度 。 德 国约有 ６ ％左右的居民租住住房 ，其中 ０ 约 １ ３ 住 公共 住 房 、２ ３ 住私 人 房屋 。 ／ 租 ／ 租 近 年 来 ， 保 汪每 一个 家庭 都能 够有 足 够的 为 住房租金支付能力，政府规定 ： 居民实际缴 纳 租金 与 可以承 受租金 （ 般为 家庭 收入 的 一 １ ３的差额由政府承担 ，补贴资金的来源 ／） 由联邦政府和州政府 各承担 ５％。 Ｏ ２ 新加坡的住房保障模式 新加坡政 府实 施的是 高覆盖 、 标准 的 高 住房保障政策。由新加坡政府成立专门的法 定机构，对占住户总数８％的中低收入者， ０ 统 供 应住 房 ，并实 行严格 的 限房价 、限户型 政策， 保证 大 多数居 民买得 起住 房 。政 府规 定 ：每 户 中低收 入 家庭可 以购买一 套 住房 ， 对 购买住房 居住 不满 ５ 出售 的实行高 税率 年 政 策。同时 ， 府购房 补 贴标 准为 ： 政 两奎 一 套 的， 政府补贴购房总价的１ ３三室一套的， ／； 政 府只补贴 ５ 四室以上大户型的不补贴。对 ％； 占居民家庭总数 ８ ５ ．％的特困户，租给更小 面积的旧住房（ 一般为 ４ 平方米左右） Ｏ 。 ３ 法国的住房保障模式 法 国政 府规 定 ： 何一 个开 发 商在 住宅 任 建造 规划 中 ，至 少 拿出２ Ｉ的面积 ，卖 给社 ０ ｝ 会福 利房屋 管理 公司 ，由其 出租或 出售 给低 收入 者 ，并提 供房屋 的 日常维 护和管 理 ，其 余８％Ｎ按照市场价格销售。 ｏ 这一强制性规
住房保障制度的国际经验及启示
、
住 房 保 障 制 度 的 国 际经 验
他 们 负担 得 起 的居 所 。
新 加 坡 政 府 分 级 提 供 公 有 住 宅 补 贴 ，严 格 按 家
世 界 各 国政 府 在 城 镇 居 民住 房 保 障 方 面 都 进 行 了 积 极 探 索 ，虽 然 做 法 不 一 ，但 总结 起 来 有 以 下 几 点 经
给 公 社 ，分 别 建 造 面 向 中 等 收 入 者 小售 和 面 向低 收入
者 租 的 住 房 。其 租 金 水 平 严 格 按 收 入 线 确 定 ，一 般 占各 收 入 层 家 庭 收 入 的 １ － ０ ，平 均 为市 场 租 金 多 方 位 住 房 补 助 ， 提 高 居 民 租 房 或 购 房 能 二
力。
问题 ，特 别 是 随着 近 年 来 房 地 产 价 格 的 节 节 升 高 ，房 价 收 入 比不 断 提 升 ， 中低 收 人 群 体 由于 受 支 付 能 力 的
限制 而 无 力 通 过 市 场 机 制 解 决 自己住 房 的 问 题 越 来 越 严 重 。 因此 ，如 何 进 一 步 完 善 我 国住 房保 障 制 度 ，切 实 解 决 城镇 居 民住 房 问题 具 有 重 要 的社 会 意 义 。
验：
庭 收 入 情 况 来 确 定 享 受 住 房 保 障 的 水 平 ，住 房 短 缺 时
期 只 有 月 收 人 不 超 过 ８ ０新 元 的 家庭 才 有 资 格 租 住 公 ０ 有 住 宅 。政 府 对 购 房 补 贴 也 采 用 分 级 的 办 法 ，例 如 ： 对 于 一 室 一 套 住 房 ，政 府 补 贴 １３ ／ ；对 三 室 一 套 住 房 ， 政 府 只 补 贴 ５ ；对 四 室 一 套 住 房 ，政 府 不 仅 没 有 补 ％
住房制度建设与改革的国际经验和启示
～
、
不 闽 幽 辩
≯ 垮
共 住 宅 供 其 租 住 ， 大 力 推 行 “ 会 住 房 ” “ 房 并 社 和 住
（ ） 一 美国的住 房 制度
金 ” 资助 政策 。此 外 ， 国政府 还 实施 “ 房金 ” 等 德 住 制 度 ， 过 向低 收人 家庭 提供 补 贴 ， 这部 分 人 群获 通 帮助 得 合适 的住房 。住 房储 蓄制 度是 德 国住房 保 障制度
（ ） 国的住 房 制度 二 德
德 国住 房 制 度 是 一 种 由住 房 销 售 市 场 和住 房
模 式建 设 与改 革 的启 示， 中包括 ： 府要 适度 干预 ， 其 政 建 立 健全 完备 的住 房 法 律 制度 ，根 据 不 同阶段 制 定阶 段 性 目标 ， 房制 度应 更 多提 倡租 售 并举 等 。 住 关键 词 ： 房制 度 ； 革 ； 住 改 经验 与 启 示
民家庭 收 入不 足 以租 赁适 当住 房 者 ， 权享 受 住房 有
文章 编号 ：０ ５ ９ ３ （ ０ ０ ０ — ０ ５ ０ １ ０ — １ Ｘ ２ ｌ ）７ ０ １— ３
补 贴 ， 租补 贴 的资金 由联 邦 政府 和州 政府 各 承担 房
一
半 。 于经 济 收人过 低 的家庭 ， 提供 福利 性公 对 政府
的最 大 特 色 ， 有 以下 特点 ： 是 先储 蓄 、 主要 一 后贷 款 ， 即先 由储 户根 据 自己住房 需要 及 储 蓄能 力，与 住房
美 国 的市场 经 济 体 系 比较 发 达 ， 市场 在住 房 供 给与分 配领 域 中发 挥着 重要 作用 。市场 交易 是美 国
的住 房 分配 和 消 费 主要 渠道 ， 政府 公 共 住 房机 构 辅 助 分配 低 收入 家庭 的福 利性 住 房 。美 国住房 制 度 的
第三章_德国社会保障制度
德国现行的农民养老保险模式是“付多少，用 多少”的模式，即由年轻人出钱，老年人享用的 一种方式。但是随着人口出生率的不断降低和老 龄化趋势的增强，由年轻人提供的这笔资金已经 不能满足老年人的需求，需要政府拿出一部分钱 来弥补其差额。 因此，这种模式已经成为一种不断消耗公共资 源的模式，并且由于中央政府对这个模式的投入 严重不足，致使大部分退休农民的利益没有得到 保护。
救济原则
三、德国社会保障制度的主要内容
社会保险 社会赔偿 社会促进 社会救济
社会保险制度
德国社会保险是社会保障体系中 的核心领域，它包括医疗保险、护理 保险、养老保险、事故保险和失业保 险5个子项目。
德国社会保险的管理层次：
1.联邦政府部门
管理德国社会保险的联邦政府部门主要有三个，即 德国联邦卫生部、劳动社会事务部和劳动（就业） 部。 卫生部负责医疗和护理保险（政策制定和业务协调） 劳动社会事务部负责养老和事故保险 德国联邦劳动（就业）部负责失业保险 每个部都下设专门的管理办公室或执行委员会负责 具体社会保险的业务管理。各州（有的几个州合起 来只设一个局）、地方政府也设立相应的局（或办 公室）负责执行。 2.经办执行机构即公共保险公司和私人保险公司。
社会促进
家庭促进：提供子女津贴、养育津贴和养育假
教育促进 ：在免除中小学和高等学校大量费用的 情况下，如果在校学生生活费和教育所必需的费 用没有保障，他们可以申请教育促进法上规定的 教育促进
住房促进 ：住房津贴 、福利性公共住宅 、住房 储蓄 、房租管制 、购建房税收政策
社会赔偿
战争受损害者供养 ：在第一次世界大战和第二次世 界大战中的受损害者和士兵，由于战争影响或者由 于服兵役而使身体受到损害时有权获得供养; 因暴力行为受损害赔偿 ：自1976年5月15日起，战 争致损害赔偿法对因暴力行为受损害者和他们的家
美德两国住房保障制度之异同及其对我国的启示
关键词 ： 美国 ； 德 国； 住 房 保 障 制 度
中图分类号 ： Ｆ ２ ９ ９
文 献标 识 码 ： Ａ
文章编号 ： １ ６ ７ ２ — ８ １ ０ ６ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ — ０ ０ ５ ９ — ０ ４
Ｓ ｉ ｍｉ ｌ ａ ｒ ｉ ｔ ｉ ｅ ｓ ａ ｎｄ Ｄｉ ｆ ｆ ｅ ｒ ｅ ｎ ｃ ｅ ｓ ｂ ｅ ｔ ｗｅ ｅ ｎ ｔ ｈｅ Ｈｏ ｕ ｓ ｉ ｎｇ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ ｔ ｙ
ｍａ ｎｙ ａ ｒ ｅ ｑ ｕｉ ｔ ｅ ｒ ｅ ｐ ｒ ｅ ｓ ｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｖ ｅ．Ｔｈｅ ｔ ｗｏ ｃ ｏ ｕ ｎｔ ｒ ｉ ｅ ｓ ｓ ｈａ ｒ ｅ ｓ ｏ ｍｅ ｃ ｏｍ ｍ ｏ ｎ ｆ ｅ ａ ｔ ｕ ｒ ｅ ｓ ｉ ｎ ｔ ｈ ｅ ｉ ｒ ｈ ｏ ｕ ｓ ｉ ｎ ｇ ｓ ｅ —
Ｖｏ１ ． １ ２ Ｎ Ｏ． ２
Ａｐ ｒ ． ２ ０１ ３
美 德 两 国住 房 保 障制 度 之 异 同 及 其 对 我 国 的启 示
高 新 ， 唐 永 忠
（ 北 京 交通 大 学 经 济 管 理 学 院 ， 北京 １ ０ ０ ０ ４ ４ ）
摘 要 ： 在 主要 发 达 国 家 中 ， 美 国 和德 国的 住 房 保 障 制 度 具 有 一 定 代 表 性 。 美德 两 国住 房 保 障制 度 的 共 同特
（ Ｓ ｃ ｈ ｏ ｏ ｌ ｏ ｆ Ｅ ｃ ｏ ｎ ｏ ｍｉ ｃ ｓ ａ ｎ ｄ Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ， Ｂ ｅ ｉ ｊ ｉ ｎ ｇ Ｊ ｉ ａ ｏ ｔ ｏ ｎ ｇ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ｒ ｓ ｉ ｔ ｙ，Ｂ ｅ ｉ ｊ ｉ ｎ ｇ １ ０ ０ ０ ４ ４，Ｃｈ ｉ ｎ ａ ）
德国穷人福利制度
德国穷人福利制度摘要：一、德国穷人福利制度概述二、德国穷人福利制度的组成部分1.社会保障2.失业救济3.住房补贴4.教育补贴5.家庭援助三、德国穷人福利制度的实施效果四、对中国福利制度的启示正文：一、德国穷人福利制度概述德国穷人福利制度是德国社会保障体系的重要组成部分，旨在保障低收入家庭和贫困人口的基本生活，减轻其生活压力，提高社会公平正义。
该制度以社会公平、人道主义和可持续发展为原则，涵盖了社会保障、失业救济、住房补贴、教育补贴等多个方面。
二、德国穷人福利制度的组成部分1.社会保障德国社会保障制度主要包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等。
低收入家庭和贫困人口可以从中获得一定程度的保障，避免因病、老、失业等原因陷入贫困。
2.失业救济德国设有失业救济制度，为失业者提供一定期限内的经济援助。
在失业期间，失业者可以领取失业救济金，保障其基本生活。
此外，政府还为失业者提供职业培训和就业指导等服务，帮助他们尽快重返职场。
3.住房补贴德国政府为低收入家庭和贫困人口提供住房补贴，以减轻其住房负担。
补贴形式包括直接发放现金、减免房租等。
此外，政府还通过建设公共租赁住房，保障低收入家庭的基本居住条件。
4.教育补贴德国实行免费教育制度，低收入家庭和贫困人口的孩子可以享受免费教育。
政府还为贫困家庭的学生提供助学金、免费教材等资助，确保每个孩子都能接受良好教育，提高社会人才素质。
5.家庭援助德国政府对低收入家庭提供家庭援助，包括发放儿童抚养补贴、单亲家庭援助、残疾人家庭援助等。
这些措施有助于减轻贫困家庭的生活负担，保障家庭成员的基本权益。
三、德国穷人福利制度的实施效果德国穷人福利制度自实施以来，取得了显著的成效。
贫困人口的生活水平得到明显提高，社会公平正义得到有力保障。
同时，该制度还有助于维护社会稳定，促进经济发展。
四、对中国福利制度的启示1.完善社会保障体系：借鉴德国的做法，我国应进一步完善社会保障体系，扩大保障范围，提高保障水平，确保低收入群体和贫困人口的基本生活。
公积金的起源与发展
公积金的起源与发展公积金作为一项重要的社会保障制度，其起源可以追溯到20世纪初，经过多年的发展和改革，逐渐成为许多国家都采用的重要经济政策工具。
本文将探讨公积金的起源与发展，并重点分析其在中国的应用。
一、公积金的起源公积金最早的起源可以追溯到欧洲的福利国家制度建立的时期。
19世纪末20世纪初，欧洲国家开始关注劳工福利，为了解决劳工生活和住房问题，各国开始实施公积金制度。
瑞典在1894年成为第一个实施公积金制度的国家，其后英国、德国、荷兰等国家也相继推出了类似的制度。
二、公积金的发展随着时间的推移和经济的发展，公积金制度在各国得到进一步的完善和发展。
公积金的发展方向主要包括以下几个方面：1. 资金来源多元化早期的公积金主要由政府和雇主共同出资，但随着经济体系的完善，国家开始引入更多的多样化资金来源。
如税收收入、基金投资收益等，以保证公积金制度的可持续发展。
2. 功能拓展最初的公积金主要用于解决住房问题，但随着时代的变迁，公积金的功能也得到了进一步的拓展。
如瑞典的公积金制度还包括失业救济、医疗保险等福利内容。
3. 利率调整公积金的利率调整直接关系到每位缴存者的利益。
在发达国家，公积金的利率通常与市场利率和通货膨胀率挂钩，保持相对稳定，确保缴存者的资金保值增值。
三、公积金在中国的应用作为一个发展中国家，中国首次引入公积金制度可以追溯到20世纪80年代。
当时，中国面临着农村劳动力向城市迁移的激增，同步产生了大量的住房需求。
为了解决这一问题，中国政府开始试点推行公积金制度。
经过多次改革和完善，中国的公积金制度逐渐建立起来。
中国公积金的特点主要包括：1. 强制性缴纳中国的公积金制度属于强制性缴存制度，雇主和员工都需要按照一定比例缴纳公积金。
这样可以确保公积金制度的公平性和可持续性。
2. 住房为主要用途中国的公积金制度主要用于解决住房问题，包括购房、租房和住房贷款等。
这有助于提高居民的住房条件，促进社会稳定和经济发展。
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考察德国的住房制度
近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府
也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地
产调控很可能是“来真的”。 这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长
远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践
及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。
在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场
化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土
地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，
愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。
德国完善的金融体系有以下几个重要特征:
1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人
们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。
封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的
资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄
融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥
更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。
2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行
自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息
储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与
义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储
蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、
自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转
型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在
个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的
过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷
款机会。
3.开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收
减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、
需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方
式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来
引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住
房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要
购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储
蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；
对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利
息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供
长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负
效应。
德国作为发达的市场经济国家，高度重视住房保障体系建设，主要内容
是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。根据德国法律规定，德
国公民家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，房租补贴的资金由
联邦政府和州政府各承担一半。对于因经济收入低，或某一民族、信仰某一宗教
或孩子太多等原因导致找不到房子的家庭，政”的资助框架内，政府还资助私人
投资者和地方房地产公司，帮助他们为市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉
的租用房。政府还资助房地产开发商对现有住房翻新改造，供低收入家庭居住。
此外，德国政府还实施“住房金”制府提供福利性公共住宅供其租住，并大力推
行“社会住房”和“住房金”等资助政策。所谓“社会住房”，包括供出租的公
寓楼和合作社住宅。政府通过不同的补贴方式，使这类住房低于成本的租金供应
给低收入阶层。近年来，“社会住房度，通过向低收入家庭提供补贴，帮助这部
分人群获得合适的住房。统计显示，最近几年中领取“住房金”的家庭，住房负
担（包括房租和购房负担）占家庭税后月收入的比例由45%下降到31%。住房
储蓄制度是德国住房保障制度的最大特色主要有以下特点：一是先储蓄、后贷款。
即先由储户根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储贷合同，储户
每月按合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例后，即可取得贷款权。二是贷
款利率固定、低息互助，住房储蓄制度是一种封闭运转的融资系统，独立于德国
资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系、不受通货膨胀等利率变动因素的
影响。
德国住房保障制度成功的经验对我国的启示
（一）根据国情选择住房保障模式
从国外住房保障制度成功的经验看，各国都根据本国国情选择适合的模式。
住房保障运作模式的选择必须取决于本国的国情，对于我国目前来说，房地产市
场发展尚未成熟，国土资源较为紧张，城市化水平迅速提升，城市中低收入家庭
较多，我国必须从实际的国情出发，选择适合的住房保障运作模式。
（二）应尽快建立健全我国住房保障法律体系
国外经济发达国家住房保障制度一般是以法律形式存在的。而我国至今有关
居民住宅的法律、法规也没有出台，由于缺乏法律规定与约束，使得地方政府重
视形象工程建设，忽视百姓住房建设，使得国家住房保障计划难以有效落实与实
施。因此，我国应尽快出台住房保障法律、法规，可从立法上规定住房保障的对
象、标准、资金来源等。
（三）强化政府在住房保障体系中的作用
政府作为一国经济的宏观调控者和管理者，担负着促进社会全面发展和保障
全体居民基本权利实现的职责，理应成为构建住房保障体制的主体。虽然西方经
济发达国家推崇自由竞争、市场经济，但在住房市场上却采取各种方法来进行干
预。我国政府在住房保障制度建设和实施过程中也应承担起这个责任，努力改善
居民居住条件，保障和维护广大居民的切身利益，保持社会稳定。
（四）建立多层次的住房保障体系
多层次的住房保障体系，是主要针对中等偏下和低收入（含最低收入）住房
困难家庭的一系列制度安排和政策措施。对不同的收入阶层，保障手段应采取多
种形式。目前我国的住房保障体系中，由政府提供实物型的公共住房主要有廉租
房、经济适用房两种，由于这种实物型住房保障需要的一次性投入非常大，将会
给地方政府带来巨大的压力，所以，对于我国经济实力不强，政府财政还比较困
难的情况，现阶段住房保障应以最低收入家庭为主，随着经济的发展，将保障的
对象逐步扩大到中低收入家庭，保障标准也应根据经济发展，逐步提高。建议对
适用于廉租住房制度的最低收入家庭，采取以租金补贴为主的手段，实物配租只
能在满足特定条件的情况下才能进行，如军、烈属、残疾人等；对适用于经济适
用房的中低收入家庭，则采取出售为主、租售并举的原则。
（五）充分发挥住房金融作用
德国等西方发达经济国家非常重视住房金融对住房保障的支持，而我国住房
金融市场起步较晚，还没有形成较为完善住房金融市场，政府对公共住房开发商
的支持力度不够，信贷额度不高；个人住房融资渠道不畅，针对个人房贷业务资
格审查，手续办理，减息或免息的比例等，与西方经济发达国家比有较大差距。
因此，我国政府应该扩大住房市场融资渠道，增加住房贷款品种，实行抵押贷款
保险，发行房地产抵押贷款证券，设立全国性住房贷款基金。
德国住房保障制度成功的经验值得借鉴，但不宜不顾国情差异的简单模
仿。反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。相信我们的国家，将来
的住房制度会越来越好。