[工程类试卷]2006年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析
2006年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( )。
（A）待估地产状况（B）地上建筑物状况（C）市场情况（D）区域因素条件2 价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括( )等内容。
（A）估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型（B）估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型（C）估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期（D）估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3 一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，( )是不正确的。
（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人间津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来4 在土地估价实务中，选择估价方法主要根据( )确定。
（A）估价作业计划（B）估价基本原则（C）估价对象的特点（D）所需收集估价资料的完备程度5 某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建深井；供电由加油站自行投资，接自3公里外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话，无其他设施。
如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为( )。
（A）宗地红线外“两通”(通路、通信)及红线内场地平整（B）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)及红线内场地平整（C）宗地红线外“四通”(通路、通信、通电、供水)及红线内场地平整（D）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)、红线内“一通”(供水)及场地平整6 某土地登记用途为工业，但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。
现欲将土地使用权用于抵押贷款，在土地，估价时应按( )进行评估。
（A）工业用途（B）工业、商业的综合用途（C）城市规划确定的用途（D）商业用途7 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( )标准。
（A）出让合同价值（B）成本价值（C）完全产权价值（D）公开市场价值8 下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是( )。
（A）在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述（B）由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值（C）将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方（D）因紧急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字9 地价整体状况分析和判断是土地估价师要具备的基本能力。
假定甲城镇和乙城镇相邻且规模相当，如果甲的GDP增长率为9%，乙为7%，甲的城市建设用地面积增长率为7%，乙为5%。
根据这一情况分析，以下判断中( )正确。
（A）甲城镇的地价水平一定高于乙城镇（B）甲城镇的地价上涨速度一定高于乙城镇（C）甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相同（D）由于竞争，甲城镇的地价变动方向应与乙城镇相反10 对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：收益还原法1030元/平方米，市场比较法1000元/平方米，假设开发法990元/平方米。
按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：收益还原法50%，市场比较法30%，假设开发法20%。
则该宗地土地价格可确定为( )。
（A）990元/平方米（B）1000元/平方米（C）1007元/平方米（D）1013元/平方米11 经批准，某企业原使用的某宗划拨土地变更为出让，同时建筑容积率在原有基础上提高了2个百分点，则该企业应补交的土地出让金按( )公式测算。
（A）原使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格（B）新使用条件下出让土地使用权现时市场价格—划拨土地使用权现时市场价格（C）新使用条件下出让土地使用权原市场价格—划拨土地使用权原市场价格（D）新使用条件下出让土地使用权现时市场价格X30%12 某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元。
2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为( )(土地还原利率取 6%)。
（A）33.44万元（B）58.17万元（C）70.00万元（D）76.54万元13 由于估价目的不同，价格类型也会存在差异。
在下列情况中，( )的价格类型是相同的。
（A）国有土地使用权租赁与集体土地使用权转让（B）征收有关土地税费与土地司法鉴定（C）城镇标定地价与城镇级别基准地价（D）国有土地使用权作价人股与清产核资14 甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为 ( )。
（A）买卖价格（B）租赁价格（C）清算价格（D）抵押价格15 在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是 ( )。
（A）评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主（B）分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价（C）先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论（D）一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法16 某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。
在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率4.20%、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行活期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。
若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为( )。
（A）6.20%（B）5.56%（C）7.23%（D）6.12%17 在上题结论的基础上，若知在估价期日，宗地附近区域政府出租工业用地的租金标准为4万元/年，市场租金标准为6万元/年。
通过这些信息，若要针对其他目的进行估价测算，则下列结论正确的是( )。
（A）土地使用权出让，宗地地价92万元（B）土地使用权作价入股，宗地地价92万元（C）标定地价评估，宗地地价106万元（D）土地使用权转让，宗地地价101万元18 按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映( )。
（A）监测点现状条件下的土地价格市场水平（B）监测点实际成交价格水平（C）监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平（D）监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平19 不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是 ( )。
（A）液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估（B）评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响（C）油(气)井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定（D）采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益20 在进行城镇分等时，选取了五个因素，通过特尔菲法，已确定出因素的重要程度为 V1＜V2，V1＞V3，V3:V4:V5，若采用因素成对比较法(0，0.5，1三种数值)，下列说法中，不正确的是( )。
（A）V1的权重为0.3（B）V2的权重为0.4（C）V3的权重为0.5（D）V5的权重为0.1721 在进行城镇定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心的规模指数为100，区级中心的规模指数为50，小区级中心规模指数为20，市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为 ( )。
（A）100、50、20（B）50、30、20（C）100、30、20（D）59、29、1222 在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是( )。
（A）r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比（B）r数值在(0，1)之间变化（C）离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0（D）r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近123 城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是( )。
（A）不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行（B）规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标（C）影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数（D）贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性24 下列关于城镇土地分等定级的说法中，不正确的是( )。
（A）城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系（B）土地等反映城镇之间土地质量的地域差异（C）土地级反映城镇之间土地区位条件和利用效益的差异（D）土地分等定级韵实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级25 在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为30和10，某一参评城镇对应指标为25，则计算的因子分值为( )。
（A）20（B）66.7（C）75（D）5026 土地利用系数是农用地分等的主要参数之一。
下列关于土地利用系数的说法中( )是正确的。
（A）土地利用系数计算时，Y jmax指第j种指定作物国家一级指标区内最高单产（B）土地利用系数等值区的边界可打破村级行政单位的完整性（C）土地利用系数的计算必须分指定作物计算（D）等值区内各行政村指定作物土地利用系数在X±25之间(X表示平均值；S表示标准差)27 采用样地法进行农用地分等过程中，选择和确定标准样地是关键步骤之一。
一般情况下，标准样地应位于( )。
（A）土地利用总体规划确定为基本农田的分等单元（B）土地利用总体规划确定为一般农田的分等单元（C）土地利用总体规划确定为基本农田或一般农田的分等单元（D）土地利用现状图中的任一图斑确定的分等单元28 B、C是A省的两个县级单位，E是D省的县级单位，A省省级农用地分等成果的自然等以400分为等间距，B省省级农用地分等成果以200分为等间距。
历年土地估价师考试真题及答案解析(2000-2010)
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[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)历年真题试卷汇编1(无答案)
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土地估价师（土地估价实务基础）历年真题试卷汇编1（无答案）一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 下列关于工业用地出让价格表述欠妥的是( )。
（A）在协议出让方式下，不同城市工业用地出让价格相互之间的可比性较差（B）真正现实意义上的工业用地价格可以通过土地利用收益还原并测算出来（C）基础设施条件的改善，同一个经济区域内的城市之间、工业用地相互之间的替代性增强（D）招标拍卖挂牌出让是土地资产市场优化配置的方式，也是促使工业用地价格上涨的主要原因2 在土地估价实务中，经常会涉及划拨土地使用权价格与承租土地使用权价格评估问题。
下列关于二者关系的观点正确的是( )。
（A）划拨土地使用权属于物权，承租土地使用权属于债权（B）二者在土地使用权性质上不同，但价格水平相当（C）二者在土地使用权性质上不同，价格也不同，二者的价格差等于土地出让金（D）由于权利性质不同，二者不可能在同一土地市场中交易3 经批准，某宗已出让国有土地的用途由工业变更为居住，按规定应补交土地差价，该差价可用批准时居住用地出让年期的市场价格扣减( )求得。
（A）批准时工业用地法定最高使用年期的市场价格（B）原取得工业用地国有土地使用权时实际支付的价格（C）批准时工业用地剩余土地使用年期的市场价格（D）批准时居住用地的土地使用权出让金4 我国地价体系的核心是( )。
（A）交易地价和标定地价（B）基准地价和标定地价（C）交易地价和成交价格（D）基准地价和公告地价5 某房地产开发商于2006年7月经出让取得一宗住宅用地，2年后取得房屋预售许可证，2009年2月销售房产，其土地使用权最长截止日期为( )。
（A）2079年7月（B）2079年2月（C）2076年7月（D）2076年2月6 某宗地生地价格为P1，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。
土地估价师(土地估价相关知识)历年真题试卷汇编3及解析与解析
土地估价师（土地估价相关知识）历年真题试卷汇编3及答案及解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为零分。
1 城镇土地使用税的征税对象范围是指在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有的土地。
( )（A）正确（B）错误2 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误3 我国房产税实行定额税率。
( )（A）正确（B）错误4 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。
( )（A）正确（B）错误5 外汇必须以外国货币来表示是外汇的基本特点。
( )（A）正确（B）错误6 保险除了具有分担风险和组织经济补偿的基本职能以外，还具有融资、防灾防损及分配等派生职能。
( )（A）正确（B）错误7 上市公司采取定向增发方式发行的有价证券属于私募证券。
( )（A）正确（B）错误8 资本公积是由企业形成的利润转化而来的。
( )（A）正确（B）错误9 住宅建筑是消费者的耐用品，在国民收入账户中，被作为消费支出处理。
( )（A）正确（B）错误10 一般来讲，提高利率，用于投机的货币则会减少。
( )（A）正确（B）错误11 银行汇票只适用于异地之间各种款项的结算。
( )（A）正确（B）错误12 国家对于房地产企业已使用但未售出的商品房，暂不征收房产税。
( )（A）正确（B）错误13 按照我国《城市规划基本术语标准》对城市基础设施的定义，狭义的城市基础设施主要包括工程性基础设施及社会性基础设施两大类。
( )×（A）正确（B）错误14 西方经济学生产论中，各种生产要素增加的比例大于产量增加的比例，称之为规模报酬递增。
( )（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
15 在我国金融分业监管模式下，信托投资公司由( )进行统一监督管理。
土地估价实务基础：土地价格的概念试卷三
土地估价实务基础：土地价格的概念试卷三1、单选全国共有（）万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人。
A.2B.3C.4D.5正确答案：A2、单选（）年《土地管理法》颁布后，土地估价（江南博哥）中介服务有了更快的发展。
A.1982B.1987C.1986D.1988正确答案：C参考解析：1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。
3、单选因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。
以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）。
A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B.采用完全市场公开价值标准评估底价C.根据法院出具的意见评估底价D.根据案件申请执行方的意见评估底价正确答案：B4、多选土地估价必须依据（）。
A.土地估价原则B.土地估价理论C.土地交易双方D.土地估价经验E.土地估价方法正确答案：A, B, E5、单选甲企业拟与乙企业就资产置换问题进行谈判，为谈判提供依据的土地估价结果应为（）。
A.买卖价格B.租赁价格C.清算价格D.抵押价格正确答案：A6、单选下列人员情形，不能报名参加土地估价师资格考试的有（）。
（2009年真题）A.被取消土地估价师资格已3年B.被取消考试资格已3年C.在评估业务中受到行政处罚，自处罚之日起至报名之日止已3年D.因故意犯罪受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起至报名之日止已8年正确答案：A7、单选土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于（）。
A.土地交易双方B.土地区位C.市场D.经济形势正确答案：A8、单选土地估价就是估价人员（）评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
A.客观B.实际C.正确D.综合正确答案：D参考解析：暂无解析9、单选房屋拆迁规模大、分期分段实施拆迁时，拆迁估价期日为（）。
A.首批房屋拆迁之日B.全部房屋拆迁之日C.当期（段）房屋拆迁实施之日D.房屋拆迁许可证颁发之日正确答案：C10、单选按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷10及答案与解析
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土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷10及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 因为土地具有（）优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。
（A）价值（B）使用价值（C）区位（D）成本2 道路功能与宽度属于城镇土地定级的（）因素。
（A）繁华度（B）城镇基础设施（C）交通通达度（D）城镇规划3 某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。
经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接人供水；风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接入，并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。
据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为（）。
（A）宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整（B）宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整（C）宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整（D）宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4 对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重（），以初步划定城镇等别。
（A）开展城镇土地分等准备工作（B）计算分等对象的综合分值（C）资料整理及定量化（D）验证、调整分等初步结果5 某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用（）中心功能扣除法。
（A）高级（B）次级（C）中级（D）低级6 甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。
时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。
以下分析内容正确的是（）(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0％)。
（A）估价报告仍在有效期内，评估公司可直接修改估价目的，不需重新评估价格（B）评估目的不同，估价结果有一定差异，因此评估公司可以接受甲企业的期望值要求（C）估价对象未变，估价时间相差较近，价格水平变化不大，企业可以直接使用原估价报告（D）如果接受委托，评估公司应该脱离原估价结果重新评估7 在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为3.0％～4.0％，并在市场比较法试算过程参与比较。
[工程类试卷]2006年土地估价师(土地估价实务基础)真题试卷及答案与解析
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2006年土地估价师（土地估价实务基础）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 某估价机构在承接一项土地评估业务后安排土地估价师对待估宗地周边环境进行了详细的调查，你认为该调查的主要目的是了解待估宗地的( )。
（A）待估地产状况（B）地上建筑物状况（C）市场情况（D）区域因素条件2 价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括( )等内容。
（A）估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型（B）估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年期、价格类型（C）估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年期（D）估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年期3 一个合格的土地估价师从信息收集分析到价格测算都要具有较好的专业素养，你认为下列描述，( )是不正确的。
（A）土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致（B）同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大（C）同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人间津，这是经济因素对地价所产生深刻的影响（D）土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来4 在土地估价实务中，选择估价方法主要根据( )确定。
（A）估价作业计划（B）估价基本原则（C）估价对象的特点（D）所需收集估价资料的完备程度5 某一加油站处于城市远郊区，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建深井；供电由加油站自行投资，接自3公里外变电所，宗地临接某一区域主干道，加油站装有一部电话，无其他设施。
如果评估，其土地价格定义中开发程度应设定为( )。
（A）宗地红线外“两通”(通路、通信)及红线内场地平整（B）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)及红线内场地平整（C）宗地红线外“四通”(通路、通信、通电、供水)及红线内场地平整（D）宗地红线外“三通”(通路、通信、通电)、红线内“一通”(供水)及场地平整6 某土地登记用途为工业，但临街的一幢一层厂房改造为平价超市并投入经营，并经税务、工商、市政管理部门办理了相关审批手续。
土地估价实务例题
土地估价师考试辅导讲义(2006.12.19沈阳)一、土地估价综合计算题(一)土地估价综合计算概述选准估价方法;正确运用估价方法;依题意确定计算结果。
(二)土地估价方法组合1、土地估价方法种类(1)市场比较法;(2)收益还原法;(3)剩余法;(4)成本逼近法;(5)路线价法;(6)基准地价系数修正法;(7)重置成本法。
2、土地估价方法组合类型及相互关系(1) 组合类型a、二种估价方法组合;b、三种估价方法组合。
(2)相互关系a、并列关系;b、相含关系;c、并列+相含关系。
3、土地估价方法组合运用实例(1)收益还原法+剩余法某公司于2002年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。
该公司于2003年10月动工兴建一座钢筋结构的综合大楼。
由于建设资金紧张，该公司拟于2004年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？项目其他有关资料如下：a、该大楼1-3层为商场，建筑面积为3000平方米，4-5层为办公楼。
b、大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
c、大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90% 和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%，维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%；项目投资回报率取建安造价的30%；建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。
另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%。
解题步骤:A、用收益还原法测算房地产总价●计算年出租总收入在计算年出租总收入时，应明确：①房地产的总建筑面积以及不同类型房地产的物业面积分割情况；②办公楼自留使用部分应按市价计算虚拟其出租收入；③对与出租收入有关的各项指标应用。
[工程类试卷]土地估价师(土地估价实务基础)模拟试卷11及答案与解析
土地估价师（土地估价实务基础）模拟试卷11及答案与解析一、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。
选错不得分，但不倒扣分。
1 下列不属于影响土地价格的社会因素的是（）。
（A）政治安定状况（B）社会治安状况（C）城市规划（D）房地产投机2 区域因素不指土地所在地区的（）条件。
（A）自然（B）人文（C）社会（D）经济3 关于电估价报告的使用，下列做法正确的是（）。
（A）估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料（B）估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方（C）土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方（D）估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或转载报告有关内容4 与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（）。
（A）类型（B）影响距离（C）数量（D）相对位置5 支路以下道路的影响距离，一般按市内道路的疏密状况，确定在（）km之间。
（A）0.2～0.5（B）0.3～0.6（C）0.5～0.9（D）0.3～0.76 指数与道路作用或车流量大小（）。
（A）成正比关系（B）成反比关系（C）无关（D）成非线性关系7 在城市建设中，如建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论的中心地体系为（）体系。
（A）K一2（B）K一3（C）K一4（D）K一78 能够通过查阅地籍图获取的信息是（）。
（A）宗地高程（B）宗地规划限制（C）宗地界址（D）市政管网位置9 在农用地分等定级单元划分方法中，（）适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。
（A）叠置法（B）地块法（C）网格法（D）多边形法10 根据农用地（），初步划分土地经济系数等值区。
（A）自然质量（B）利用状况（C）经济状况（D）经营状况11 土地利用总体规划的本质特征是（）。
（A）综合性和战略性（B）综合性和控制性（C）控制性和权威性（D）战略性和长期性12 住宅用地影响因素不包括（）。
2006年房地产估价师考试理论与方法真题及答案
2006年房地产估价师考试理论与方法真题及答案一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)1.下列不属于房地产区位因素的是()。
A.交通B.用途C.环境D.楼层2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。
假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为()万元。
A.96B.192C.240D.4803.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。
A.3000B.3277C.3295D.35994.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。
则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为()。
A.036B.122C.2.78D.3255.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。
A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为()元/m2。
A.3300B.3324C.3335D.35737.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
2006年全国土地估价师资格考试试题参考答案
2006年全国土地估价师资格考试试题参考答案试卷一土地管理基础与法规一、判断题：1.√2.×3. ×4. √5. √6. √7. ×8. ×9. ×10. √二、单项选择题11.A 12.B 13.D 14.C 15.B 16.C 17.A 18.D 19.C 20.A 21.D 22.B 23.B 24.A 25.C 26.B 27.C 28.D 29.D 30.B 31.B 32.A 33.C 34.C 35.A 36.C 37.C 38.D 39.C 40.D 41.B 42.A 43.A 44.D 45.C 46.D47.C 48.C 49.C 50.B三、多项选择题：51.ACD 52.AC 53.ABD 54.BCE 55.BCE 56.ABDE 57.AC 58.ACD 59.ADE60.ADE 61.ACE 62.BCE 63.ABD 64.ADE 65.BCD四、情景分析题：66.D 67.BC 68.AD 69.ABD 70.BD 71.CD 72.B 73.ABC 74.D 75.AB试卷二土地估价理论与方法一、判断题：1.√2. √3. ×4. ×5. √6. √7. ×8. ×9. ×10. √二、单项选择题11.B 12.D 13.B 14.B 15.A 16.B 17.B 18.C 19.C 20.C 21.C 22.C23.A 24.D 25.C 26.C 27.B 28.C 29.C 30.D 31.D 32.B 33.D 34.B35.B 36.A 37.B 38.D 39.A 40.C 41.D 42.A 43.C 44.A 45.A 46.A 47.D 48.A 49.D 50.C 51.D 52.C 53.A 54.A 55.C 56.B 57.C 58.C59.B 60.C三、多项选择题：61.AB 62.ABE 63.BD 64.BD 65.ABCE 66.ACE 67.ACDE 68.ABE 69.BCE70.AC 71.BCE 72.BCD 73.BC 74.ABDE 75.ACD四、情景分析题：76.BC 77.D 78.ABCD 79.ACD 80.AB 81.C 82.B 83.D 84.AC 85.C 86.C 87.ABD 88.A 89.B 90.A试卷三土地估价实务基础一、单项选择题1.B2.A3.C4.C5.B6.A7.D8.A9.C 10.C 11.B 12.B 13.C14.A 15.A 16.A 17.C 18.A 19.C 20.C 21.B 22.C 23.D 24.C25.C 26.D 27.A 28.A 29.D 30.B二、多项选择题：31.BC 32.BC 33.BCD 34.ADE 35.ACD 36.DE 37.CE 38.ABCE 39.ABC 40.AB 41.ABC 42.CDE 43.ABCD 44.BD 45.BDE 46.ABD 47.ABE 48.AB49.ABE 50.BC三、情景分析题：51.BC 52.ABC 53.D 54.C 55.AB四、计算题：（一）答题要点及参考答案：1.解题思路与方法选用估价对象为有收益的房地产，且有客观收益和出租费用等资料，适宜选用收益还原法评估。