世茂集团住宅可售比标准
发售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1.doc
销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1 销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张许世坛认为，2014年中央出台针对房地产市场的全国性调控政策的可能性不大，仅有个别过热城市可能会推出相关的地方性政策，这些城市很可能通过收紧银行银根、对开发商的贷款以及对小业主的按揭，来达到预期的调控目标]大型发展商似乎并不特别担心今年的处境，尽管最近一段时间以来楼市“坏消息”不断。
2013年完成671亿元销售的世茂房地产（00813.HK），将2014年的销售目标设定在了800亿元。
世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛称，800亿元的目标是按现有销售资源1350亿元去化60%计算得出。
这一数字仅仅是对外宣布的保守预计，在世茂房地产内部，今年的目标是争取使可售资源达到1500亿元，同时提高去化率至70%。
倘若上述两项指标能够实现，世茂房地产将在2014年迈入“千亿俱乐部”——这从一个侧面反映出，虽然楼市不乏“看空”的声音，但并未实质影响到上市房地产商继续执行规模扩张的决心。
强调营运的安全性周二，世茂房地产公布2013年业绩，数据显示，2013年世茂房地产合约销售额达到671亿元，较上一年增加45.5%，同时比去年初承诺的550亿元目标超出22%。
考虑到去年全国楼市的强劲表现，这一业绩的取得并不算太出人意料。
2013年全国商品房销售总额达8.14万亿元，而五年前这一数字仅为2.41万亿元。
然而，进入2014年，市场人士普遍相信去年的好景难以再现，开发商将迎来严峻的市场局面。
评级机构穆迪预测，在经历了2013年极为强劲的增长后，2014年受其评级的中国房地产开发商的合约销售额，同比增长率将降至10%左右，而去年这一数字是26.6%。
上个月，兴业银行(10.35,0.77,8.04%)明确暂停房地产夹层和房地产供应链融资业务，引发外界对于今年房地产融资环境恶化的担忧。
紧接着在3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布无法偿付35亿元银行贷款的消息，更加剧了市场的恐慌。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
世茂前七月合同销售额
摘要：2023年，我国房地产市场面临诸多挑战，但世茂集团在逆境中稳中求进，前七月合同销售额约311.2亿元，展现了企业强大的抗风险能力和市场竞争力。
一、业绩回顾据乐居财经报道，世茂集团于2023年8月11日发布截至2023年7月31日止七个月的未经审核营运数据公告。
数据显示，截至2023年7月31日止七个月，世茂集团的累计合约销售总额约为人民币311.2亿元，同比减少38.49%；累计合约销售总面积为2,073,465平方米，同比减少33.77%。
其中，2023年7月合约销售额约为人民币30.5亿元，同比减少55.28%，合约销售面积为205,333平方米，同比减少51.33%。
二、市场分析1. 整体市场环境2023年，我国房地产市场受到多种因素影响，市场供需关系发生改变，竞争加剧。
在此背景下，世茂集团依然保持了良好的业绩表现，展现了企业的抗风险能力和市场竞争力。
2. 产品布局世茂集团在产品布局上，始终坚持品质优先、创新驱动，致力于为消费者提供高品质的住宅产品。
在市场调整期间，世茂集团积极调整产品结构，以满足不同消费者的需求。
3. 区域布局世茂集团在区域布局上，以一线城市和核心二线城市为主，同时拓展部分潜力区域。
在保持核心区域竞争力的同时，积极拓展新兴市场，实现全国布局。
三、未来展望1. 聚焦核心业务世茂集团将继续聚焦房地产开发业务，加强项目管理，提高产品品质，以实现企业可持续发展。
2. 多元化发展在保持核心业务优势的同时，世茂集团还将积极探索多元化发展路径，包括物业运营、长租公寓、商业地产等，以实现企业多元化布局。
3. 增强品牌影响力世茂集团将继续加大品牌宣传力度，提升企业品牌形象，以增强市场竞争力。
总之，世茂集团在2023年前七月取得了良好的业绩表现。
面对市场挑战，世茂集团将继续稳中求进，布局未来，为实现企业可持续发展而努力。
房地产集团管控ppt课件
HR、绩 效管理
保障特别是薪酬绩效 44 管理体系 管得如何?/做得如何?
组织 绩效
流程 绩效
部门 绩效
员工 绩效
人力 资源
IT 系统
•根据规划的流程管理体系完善IT系统 44 4
房地产集团管控
1.集团管控篇
1.1集团管控概述
－如何选择管控模式：组织管控模式与3P(管控模式) －如何管控：房地产价值链模型与管控5种方法
- 需要总公司管理人员掌握在两种不同模式下的工 作方法； - 增加绩效管理体系的复杂性； 15
原则
管理
矩阵模式以“工作和任务为中心”，项目公司模式以 “成果为中心”，两种模式达到的目标不同，需要不 同的管理系统做支撑
矩阵模式 •以工作和任务为中心： •项目部和职能部门只为各自专 业的目标负责，毋须承担整体责 任； •保障专业品质；
价值:如何衡量组织价值?
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集团管控的目的是什么?
管控的目的不仅仅是控制风险而是实现组织的价值最大
化－风险＋收益
价值:如何衡量组织价值?
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• 收益类指标：销售利润/结 转收入 /销售利润率/投资回 报率/IRR • 资金类指标：经营性现金 流/资金平衡 财务视角 运营视角 • 进度指标 • 质量目标 • 专业管理目标: 如目标成本
－某企业管控权责设计 －皇庭地产集团管控模式
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登记
房地产价值链模型（VAC）－3个思想
项目立项
主体结构开工
开盘销售
竣工
入伙
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
采购管理
工程管理阶段
客户关系管理
阶段
居民住房调查报告6篇
居民住房调查报告6篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产销售周报：销售改善趋缓，房地产融资再收紧
行业报告 | 行业研究周报房地产证券研究报告 2021年01月10日投资评级 行业评级 强于大市(维持评级)上次评级 强于大市作者陈天诚 分析师SAC 执业证书编号：S1110517110001**********************张春娥分析师SAC 执业证书编号：S1110520070001 *******************胡孝宇 联系人 *****************资料来源：贝格数据相关报告1 《房地产-行业点评:关于加强和改进住宅物业管理工作的通知——政策评价》 2021-01-072 《房地产-行业点评:龙头房企表现超预期，整体销售目标超额完成——12月百强房企销售点评》 2021-01-03 3 《房地产-行业研究周报:地产政策因地制宜，土地市场热度逐渐改善——房地产土地周报0103》 2021-01-03行业走势图销售改善趋缓，房地产融资再收紧——房地产销售周报0110行业追踪（2020.12.28-2021.1.3）一手房：环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%本周跟踪36大城市一手房合计成交4.46万套，环比下降17.38%，同比上升18.94%，累计同比下降21.44%，较前一周减少13.79个百分点。
其中一线、二线、三线城市环比增速分别-24.4%、-41.83%、33.41%；同比增速分别为33.52%、-19.24%、72.85%；累计同比增速分别为51.05%、-61.94%、23.44%，较上周分别增加40.5、-49.32、32.25个百分点。
一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-69.2%、-20.66%、-16.19%、28.18%；累计同比分别为-94.24%、112.42%、38.8%、92.99%，较上周分别变动-104.45、112.53、11.03、82.94个百分点。
二手房：环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.87万套，环比下降38.42%，同比下降14.58%，累计同比下降99.68%，较上周减少103.81个百分点。
房地产开盘去化率的标准
房地产开盘去化率的标准
房地产开盘去化率是指某一特定期间内房地产项目的销售情况，即售出与开盘总套数的比率。
该指标通常用于衡量项目销售的速度和市场接受程度。
不同的地区和市场可能存在一些差异，但一般来说，房地产开盘去化率的标准可以在以下范围内考虑：
* 高去化率：通常，开盘去化率高可能表明市场对该项目的需求较大，销售相对迅速。
一般来说，开盘去化率在70%以上被认为是比较理想的水平。
* 中等去化率：如果开盘去化率在50%到70%之间，这可能表示市场接受度一般，需要关注项目的销售推动和市场调整。
* 低去化率：如果开盘去化率低于50%，可能表明项目销售相对较慢，市场需求不足。
此时，开发商可能需要采取措施来提高项目的吸引力，例如调整定价、改进营销策略等。
需要注意的是，房地产市场受到多种因素的影响，包括经济状况、利率水平、地区发展等。
因此，开发商在评估开盘去化率时，应该考虑到这些因素，并与具体市场情况相结合。
此外，有些地区和国家可能有特定的行业标准或监管规定，开发商也需要遵循当地法规和标准。
在评估房地产项目的销售情况时，建议开发商与专业的市场研究团队或房地产专业人士合作，以更全面地了解市场动态和制定相应的销售策略。
可售比计算公式
可售比计算公式可售比这个概念在房地产领域可是相当重要的呢！咱们先来说说啥是可售比。
简单来讲，可售比就是指可以销售的面积占总建筑面积的比例。
那这可售比计算公式是怎么回事呢？可售比的计算公式其实并不复杂，一般来说就是：可售面积÷总建筑面积×100%。
这里的可售面积，通常包括住宅、商业、车库等能够出售获得收益的部分。
而总建筑面积呢，则包括了所有的建筑物面积，像楼梯、电梯间、设备房等等这些公共区域也都算在内。
我给您讲个事儿啊，就前阵子，我有个朋友小李，他准备投资一套房产。
他在看楼盘的时候，对可售比这个概念那是一头雾水。
他给我打电话说：“哎呀，这可售比到底咋算啊，我都快被搞晕了！”我就跟他详细解释了一番。
我跟他说：“小李啊，你看，比如说这个楼盘，总建筑面积是 10 万平方米，其中可售的住宅面积是7 万平方米，商业面积是1 万平方米，车库面积是 1 万平方米，那可售面积加起来就是 9 万平方米。
用 9 万除以 10 万再乘以 100%，这楼盘的可售比就是 90%。
”小李听了之后，还是有点迷糊，说：“那这可售比高好还是低好呢？”我告诉他：“一般来说，可售比越高，说明开发商能够拿来销售赚钱的面积越大，相对来说成本分摊就少些，对开发商和购房者可能都更有利。
但也不是绝对的，还得综合考虑楼盘的品质、配套设施等等因素。
”后来小李又去看了几个楼盘，每次都会按照我教给他的方法算一算可售比。
最后，他终于买到了一套可售比相对较高，而且各方面都比较满意的房子。
在实际的房地产项目中，影响可售比的因素那可多了去了。
比如说建筑设计，如果设计不合理，公共区域过大，那就会降低可售比。
还有规划要求，有些地方对某些类型的建筑有特定的面积比例要求，这也会影响可售比。
另外，不同的地区、不同的楼盘类型，可售比也会有所差异。
比如说在一些繁华的商业区，商业部分的可售比可能会相对较高；而在一些以住宅为主的小区，住宅的可售比就会是重点关注的对象。
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世茂集团住宅可售比标准【76.74%】
76.74%，这是一个车位配比1:1，地面停车不超过15%的项目可售比。
不是大约77%或者75%的约数，更不是拍脑袋的经验值。
为合理分配项目成本，提高销售利润率，规项目方案审查流程，世茂集团研发设计中心发布了集团住宅可售比标准。
可售比指标编制目的1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。
2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。
3、控制住宅部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
意义：提高货值、降低成本，提高集团产品利润率。