世茂集团住宅可售比标准
世茂宁波余姚别墅市场研究及牟山湖项目产品竞争策略
在售 待售
金色兰庭
中江浅水湾 众安时代广场
悦龙湾
一品水岸蓝庭
万里项目
华润五彩城
舜大东第
舜大和园
东方卢浮郡 君悦国际花园
中宇太守府
阳光威尼斯二期
东城名苑
姚江公馆
万达广场
保利文化广场
【整体市场概况——市区商业及综合体】经历过去几年住宅市场的快速发展，余姚 的商业及综合体开发进入新纪元，尤其华润、保利、万达的入驻，将极大提升当地 的开发水平和商住氛围
余姚别墅市场研究 及牟山湖项目产品竞争策略
2012年4月
目 录：
项目本体分析 项目竞争策略研判 客户需求机会分析
典型案例研究 本案产品竞争策略
余姚整体市场概况 重点别墅项目分析
【城市解读——区位交通】余姚地处长三角城市群南翼，交通极其便利，余慈组 团统筹发展，致力打造宁波的北部城极，经济副中心，城市地位大幅提升。
资源 别墅
牟山
用地 2200
亩
酒店 温泉+ 高尔 夫+独 栋别
墅
0．4
道路 交通 略有 不便
区位
目前距离 余姚市中 心20分钟
车程
体量
约400 栋别墅
产品规划 建筑 风格
综合分析
500-700平 米，平均占 地1.2亩/栋
法式、 本案属于未来规划度假旅 意式、 游居住区，价值优势巨大， 英式 同时自然资源优势明显，
开盘时间 2010.11.7 2010.12.30 2011.5.26 2011.11.5
推出套数
54
203
174 公寓293套 联排207套
备案套数 54 166 48
户型面积 （平米）
发售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1.doc
销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张1 销售目标800亿世茂房地产继续规模扩张许世坛认为，2014年中央出台针对房地产市场的全国性调控政策的可能性不大，仅有个别过热城市可能会推出相关的地方性政策，这些城市很可能通过收紧银行银根、对开发商的贷款以及对小业主的按揭，来达到预期的调控目标]大型发展商似乎并不特别担心今年的处境，尽管最近一段时间以来楼市“坏消息”不断。
2013年完成671亿元销售的世茂房地产（00813.HK），将2014年的销售目标设定在了800亿元。
世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛称，800亿元的目标是按现有销售资源1350亿元去化60%计算得出。
这一数字仅仅是对外宣布的保守预计，在世茂房地产内部，今年的目标是争取使可售资源达到1500亿元，同时提高去化率至70%。
倘若上述两项指标能够实现，世茂房地产将在2014年迈入“千亿俱乐部”——这从一个侧面反映出，虽然楼市不乏“看空”的声音，但并未实质影响到上市房地产商继续执行规模扩张的决心。
强调营运的安全性周二，世茂房地产公布2013年业绩，数据显示，2013年世茂房地产合约销售额达到671亿元，较上一年增加45.5%，同时比去年初承诺的550亿元目标超出22%。
考虑到去年全国楼市的强劲表现，这一业绩的取得并不算太出人意料。
2013年全国商品房销售总额达8.14万亿元，而五年前这一数字仅为2.41万亿元。
然而，进入2014年，市场人士普遍相信去年的好景难以再现，开发商将迎来严峻的市场局面。
评级机构穆迪预测，在经历了2013年极为强劲的增长后，2014年受其评级的中国房地产开发商的合约销售额，同比增长率将降至10%左右，而去年这一数字是26.6%。
上个月，兴业银行(10.35,0.77,8.04%)明确暂停房地产夹层和房地产供应链融资业务，引发外界对于今年房地产融资环境恶化的担忧。
紧接着在3月，浙江兴润置业投资有限公司宣布无法偿付35亿元银行贷款的消息，更加剧了市场的恐慌。
住宅小区各指标估算方法
住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。
前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析,开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型,停车方式及停车位数量,开发成本估算及盈利性分析等.前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成.现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。
某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备,目前,开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议,土地出让协议中规定土地出让年限为70年,用途为住宅，规划容积率为2.5,出让金为3675万元。
另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。
一、住宅小区开发前期策划1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。
具体调查结果见下表：从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980—6980元/M2.经过综合分析,拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。
在销售运作时，可根据市场的供求关系,在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。
公寓式住宅与住宅式公寓的区别
公寓式住宅与住宅式公寓的区别公寓分为经营性公寓和公益性公寓。
经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。
与普通住宅的区别，主要体现在以下几个方面：一、规划管理：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制，建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。
1、规划配套指标居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或者按居住区标准缴纳小配套费。
机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。
混合型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标的50%安排，或者按居住区标准的50%缴纳小配套费。
机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。
酒店型公寓的各项规划指标按照公共设施标准执行。
机动车车位按照国家规定的酒店配建指标执行。
2、层高控制居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在4.2 （有的地方控制在3.6米）米以内。
当标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。
酒店型公寓建筑标准层层高应控制在5.6米以内。
当标准层层高大于5.6米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。
非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。
二、土地属性及年限：居住型公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限70年（有的地方50年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限50年；酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限40年。
三、设计及验收：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。
居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。
四、使用：居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理，水电费按商用计算。
世茂滨江新城
金陵项目简介：至尊江畔豪宅大南京城市风景线世茂外滩新城(推广案名：世茂滨江新城)地处南京滨江板块城市功能区之核心，位于南京市秦淮河入口的长江沿岸，社区总占地约51万平米，总建筑面积约150万平米，绿化面积近30万平米，是集高层及超高层江景豪宅、南京首个13层江景五星级世茂凯悦酒店、幼儿园、加勒比风情会所以及大型商业配套等为一体的超大型全功能综合性高尚社区，建成后将成为南京长江沿岸的标志性建筑群。
滨江规划：无可复制的“黄金水道”南京是历史文化滨江名城，是江苏省内唯一跨江发展的城市，长江岸线总长占到全省四分之一，约为200公里左右。
“母亲河”长江是中国第一大河，世界第三大河，流经我国11个省、市、自治区流域，面积180万平方公里，占全国国土面积的20%，长江的年径流量为9600亿立方米，占全国淡水资源的40%。
长江流域是我国最主要的经济带之一，创造出全国40%的工业总产值,同时也是中国经济最发达的地区之一，聚居着约三分之一的中国人口，为人类提供了一条“黄金水道”和丰富的工农业生产原料。
沿江开发迸激城市活力各世界著名发达城市高档物业区均以著名的河流、江岸为标志，进行可持续、规模性的开发，例如英国的泰晤士河，法国的塞纳河，美国纽约的哈德逊河等。
而沿江滨河的房产皆由于其具有唯一性和不可复制性使得其价格不断快速上涨。
由此可见，“现代滨江板块”的开发正是延续了世界著名各大滨江城市的沿江开发轨迹。
在中国上海，沿江浦东的开发建设所取得的瞩目成就也已举世共睹。
对于同在长江三角洲的南京，长江是第一资源；沿江开发，长江也是第一品牌，沿江开发对于南京市经济发展非常重要。
为了充分开发长江资源，挖掘长江精神内涵，整体凸现长江的精神底蕴与文化魅力，南京政府拆资上百亿对长江沿岸滨水区进行改造，激发滨水区活力，延续城市文脉，打造南京最适合居住、最有活力的高尚居住区。
为了给南京市民提供一个充满活力的、全新的滨江生活新空间，世茂房地产力邀全球知名规划公司——澳大利亚COX公司对南京滨江板块进行了悉心规划，未来的滨江板块将建成一个绿色的、注重传承的、综合性的社区。
物业特色服务方案
世茂桃园物业增值服务方案第一部分、交付后物业特色服务内容本项目的定位为“手工",其代表着“专注”.而我们认为手工也体现了“限量”“品质”，所以世茂物业管理服务工作要从“量"的追求转变为“质”的追求。
根据以上设想我们将推出以下特色服务,即N种做法：首先围绕着业主入住后“衣食住行”着手打造,具体考虑更贴近业主的出行、生活起居，根据项目雷总指示，以下几条为物业后期管理重点打造对象，1、周末提供有偿“无水洗车"服务，届时物业会跟类似向“车洁士”“汽车人家”这类连锁店合作，只要业主一个电话提前跟物业预约时间，物业会专人陪同安排汽车人员到家服务，具体收费标准按照双方签订的协议提前公示业主可供选择（具体收费会低于奉化市场价10％左右），考虑到洗车的量不稳定,时间有限制（该项服务可能会设计开发商补贴问题，具体根据小区实际运营情况来定,补贴按照每年一次）租车接送业务:为小区住户量身定制外出车辆接送，主要由物业寻求第三方服务机构签订服务协议，约定车辆派发细节,只要业主有需要提前预定,物业会安排车辆准时接送，（原则：机场、车站需要提前一天预定，其它临时性叫车需要提前2个小时预定），具体收费细则提前做好菜单式选择公示给业主（该项由于量目前只能预估，可能还会涉及开发商补贴,具体已实际运营情况来定)3、社区文化活动开展:主要突出夏季露天电影播放，露天电影丰富社区家庭业余生活，拉近物业人员与业主之间的距离，营造和谐人际关系以及文明和谐的社区氛围,从而提升业主的满意度，具体实施想法（设备由开发商提供,物业负责宣传组织播放，视屏来源主要网上下载,不产生额外费用支出）4、有机蔬菜引进：根据奉化小区地理位置考虑，后期会引进有机蔬菜配送，在园区划分指定区域，每周至少确保两天，明码标价，合作单位主要为公司合作供方及奉化周边寻求资源，每周末会安排一次班车采购，主要路线为奉化周边大型超市（如：三江、大润发、世纪联华等）5、酒店引进：对于业主日常饮食，物业届时会寻求奉化当地资源，主要以酒店预订、用餐预订、商务会议预订为主，同时会跟奉化当地知名酒店合作，主要以高端的(初步意向合作单位：奉化华信国际大酒店、奉化太平洋大酒店、奉化溪口大酒店、奉化大酒店）,一般的外卖（肯德基、永和豆浆、新四方、来必堡等），只要业主轻松一个电话,即可满足业主饮食一切所需,目前由于奉化地理环境因素,这一块内容相对资源缺乏,目前只能确保出来吃，针对厨师到家进行自制、定制这块内容有待物业下一步完善。
复地-2019年世茂地产专题研究-PPT课件
财务摘要-资本市场表现（2/7）
• 06与07上半年世茂毛利率远高于万科，这与世茂规模开发高端物业模式相关（世茂毛利率高于中低端物业模 式为主的万科。05与06年两年平均售价：世茂：11050元/平米，万科：6297元/平米）。 • 世茂净利率远高于万科，其净利与毛利相当。主要得益于世茂开发高端物业及投资物业重估利润：“三费” 总费率与万科相当；世茂管理成本较万科低，而营业成本高于万科，世茂拥有自己的销售队伍，而万科采取 服务外包。
• 世茂06与05比较：总资产周转率大幅上升为物业集中结算及投资物业重估所致。
净资产周转率相对持平，是因上市后资产负债率大幅下降，权益相对大幅增 加。
财务摘要-资本市场表现（4/7）
• 世茂通过上市极大地改善了资本结构，上市后负债水平低于万科。
• 04、05世茂年预收帐款项目较高目的是为了利于上市而进行集中结算的财务安排。 （世茂原计划是05年上市，而后06年逆势上市） • 从06年及07年上半年数据反映了世茂开发高端产品规模项目的特征：投入大而销售回收慢。
物业模式
房产开发
世茂地产专题研究
世茂概括
财务表现
实体运营 资本运作 研究结论 问题答疑
详细附表
财务摘要-资本市场表现（1/2）
战略上市：1.世茂房地产原计划05年上市，因宏观政策调控与股市低迷而滞后。 2.06重启IPO，负债较高，被迫上市融资缓解财务压力。 3.资本市场依然低迷，世茂逆势上市，其招股价较净资产折让率达40% 。 股市表现：世茂与香港红筹指数走势同步，2019年前三季度增长胜于股指。
3大物业“金三角”组合
• 高级景观公寓+高档商场+顶级酒店，世茂已经在上海打造了极为出色的金三角
“物业发展模式”
房地产开盘去化率的标准
房地产开盘去化率的标准
房地产开盘去化率是指某一特定期间内房地产项目的销售情况，即售出与开盘总套数的比率。
该指标通常用于衡量项目销售的速度和市场接受程度。
不同的地区和市场可能存在一些差异，但一般来说，房地产开盘去化率的标准可以在以下范围内考虑：
* 高去化率：通常，开盘去化率高可能表明市场对该项目的需求较大，销售相对迅速。
一般来说，开盘去化率在70%以上被认为是比较理想的水平。
* 中等去化率：如果开盘去化率在50%到70%之间，这可能表示市场接受度一般，需要关注项目的销售推动和市场调整。
* 低去化率：如果开盘去化率低于50%，可能表明项目销售相对较慢，市场需求不足。
此时，开发商可能需要采取措施来提高项目的吸引力，例如调整定价、改进营销策略等。
需要注意的是，房地产市场受到多种因素的影响，包括经济状况、利率水平、地区发展等。
因此，开发商在评估开盘去化率时，应该考虑到这些因素，并与具体市场情况相结合。
此外，有些地区和国家可能有特定的行业标准或监管规定，开发商也需要遵循当地法规和标准。
在评估房地产项目的销售情况时，建议开发商与专业的市场研究团队或房地产专业人士合作，以更全面地了解市场动态和制定相应的销售策略。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
世茂集团住宅可售比标准【%】
%，这是一个车位配比1:1，地面停车不超过15%的项目可售比。
不是大约77% 或者75%的约数，更不是拍脑袋的经验值。
为合理分配项目成本，提高销售利润率，规范项目方案审查流程，世茂集团研发设计中心发布了集团住宅可售比标准。
可售比指标编制目的1、控制地下车位比例，控制单车位指标，控制地库设备用房面积，降低地库总面积，降低地库土建成本。
2、控制地面不可售面积，包括非必要的架空层面积、配套用房面积、减少此部分建安成本。
3、控制住宅内部不合理的偷面积，避免过度赠送；高层产品遏制过度偷面积造成的非常规户型，别墅及洋房产品避免过度建造地下室，变相拉低单方售价。
住宅可售比标准表
配比（个/100卅）
0.60.70.80.9 1.0 1.2 1.5 1.8 2.0地面停
81.98%79 80%77 74%75 77%73.91%70 44%65.81%61.75%59.31%
10%83 35%81.31%79.38%77 54%75 77%72 48%68 05%64.12%61.75%
15%84 05%82 09%8023%78 45%76 74%73 55%69.22%65 38%63.05%
20%84 76%82 89%81/0%79 38%77 74%74 64%70 44%66 69%64 40%
25%85 48%83 69%81.98%80 34%78 76%75.77%7170%68 05%65.81%
30%86.22%84 52%82.89%81.31%79 89%7694%73.01%69 46%67.29%
注：
1、此表中为住宅可售比，不考虑商业及公建配套部分
2、停车配比计算法则：停车配比詁00■住宅车位数/恪守住宅面枳
3、当万平*住宅塔楼投影面积在1500・2000M之间时,可售比指标允许在上表基础上下降14% ;当万平方米住宅塔楼投影面积在2000卅以上时，可售比指标允许下降1.8%
可育比计算说明：
1、业态氛围:可售业态和不可售业态；可售业态分为:住宅、连体商铺、独立商铺等；不可售业态分为：地下室、集中地库、地上公建配黄等
2.可售比分为：住宅可售比和总可售比.此表中限定值试用于住宅可售比
3.住宅可售比计算二住宅可售面积/ （住宅地上刪面枳佐宅地下室令分妙中地库）*100%
计算住宅可售比时,不考虑公建配黄的分摊＜仅考虑集中地库的分摊
住宅可售面积为产证面积
住宅地上建筑面积为规划证中的地上建筑面积
集中地库的分摊方式：（如目标成本明细表中未明确各业态分捷的几种地库面积按以下方式分雄）
在一个地块或分期内，无独立可售商业时•集中地库的面积全部由住宅部分承担
在一个地块或分期内，包含非另陛公富类物业和超高层物业时（不包含另IJS类物业）,集中地库按各业态的地上建筑面积占比分摊
在一个地块或分期内,包含别墅类物业.非别墅公富类物业用高层物业时,别墅类物业地下分摊面积按（每户2个车位芳0卅・地下室层数）计算，剩余集中地库按非立童具他各业杏的地上建筑面积占比分8B 无论车位是否出售,均不算入可售面积
意义：提高货值、降低成本，提高集团产品利润率。