朗诗成本分析
标杆对标-成本管理
2020/2/21
用心构筑美好生活
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对标后发现差距 + 发现差距后去对标
案例4：与招商的雍华府对标，发现吴中区自来水收费是按照图纸、参照 定额、按自来水公司的材料定价进行预算。对标交流时发现价格是可以谈判， 有优惠下浮（一般在10~12%）
吴中区我们的美澜城项目在签订自来水合同时，我们主动的去复核量价， 主动的去谈判公关，最终合同价省了200多万。
挖潜力降成本：（设备房、人防口部、轮廓线、布车方式）均可以省成本
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用心构筑美好生活
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对标注意事项：口径统一
1、相同建设时间对标。 时间不同成本不同：人工价在变，材料价在变，设计及施工验收规范也在变。 2、相同建设区域的对标。 除人工材料费有差异外，更重要的设计及施工验收规范不同（如抗震等级、保 温节能、车位、人防等），地质情况相差比较大；垄断性配套专业的价格也有 比较大的差异。 3、相同产品类别对标。 众所周知，产品类别不同成本不同。 4、相同产品定位对标。 产品定位不同，建造标准就不同，成本当然也不同。售价相差百分之几十的产 品怎么能相提并论呢？ 5、项目的开发条件或方式相同的对标。 有的项目用地具备七通一平的条件，有的项目不具备，所以在外电水气及场平 的投入费用很高。有的公司房产开发是全产业链“自己做”的，有的公司房产 是全外包性开发的。 6、成本科目费用划分一致的对标。 不同地产公司工程费用的划分标准有所不同。如有的公司地下车位不计可售， 全摊入或按一定比例摊入可售成本内；样板房装修费用全计入销售费用或部分 （30%）计入建安可售成本；也有公司连报建综合费也不归口在建安成本内 。
用心构筑美好生活
成本管理部
标杆成本对标 （苏州旭辉）
目录
一
成本管理在各个阶段的控制要点解析
file:///E:\孙丽芬E盘工 作\2015年工作\成本 调研\金科与朗诗成本 对比分析报告
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房地产成本管理控制要求解析
一、立项与策划阶段的成本管理 2、策划阶段（定位阶段）“定位客户需求”
主要工作 • 确定项目定位，制定产品目标与发展计划
控制要求 • 准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合
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设计 成果
设计 过程 管理
设计后 续服务
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房地产成本管理控制要求解析
三、设计阶段成本管理的几个具体阶段
设计优化阶段
施工图设计阶段
初步设计阶段
方案设计阶段
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房地产成本管理控制要求解析
二、设计阶段的成本管理 3、设计阶段的成本管理——方案设计
主要工作 • 设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建
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房地产成本管理控制要求解析
二、设计阶段的成本管理 5、设计阶段的成本管理——施工图设计
主要工作 • 编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一
次图纸会审
控制要求 • 图纸的质量和时间保证；预算的准确和分析深度
控制重点 • 限额：钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线用量指
标；错漏碰缺；
工作文件： 《限额设计合同条件》 《图纸会审纪要》 《施工图预算》 《成本目标调整报告》
一、成本管理的重点与原则概述
成本管理的重点识别
• 比重大的，客户敏感的、市场不规范 的、技术复杂的
例如： 玻璃幕墙 园林景观 精装修
成本管理的原则
• 重心前置（成本的决定阶段） • 先算后干（从拿地的阶段到具体业务）
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房地产成本管理控制要求解析
立项阶段
CFD模拟技术运用于建筑中庭的案例分析_钟静
□ 上海朗诗建筑科技有限公司 钟静
摘要
位于长兴某栋办公、实验性质建筑，设计中庭促进过渡季节室内自然通风。基于CFD模拟计算下，建筑在过渡
季平均风速风压作用下，室内通风量约为9.07m3/s，根据英国建筑研究院环境评估方法BREEAM，可以满足人员对新
风的要求；仅在热压作用下，室内通风量约为1.28m3/s，可以满足2平方米一个人以上的人员密度新风量。
表 2 计算流体力学的控制方程
3、边界条件
该建筑中庭从底层贯穿顶层，通风口来自于人员活动的二层咖啡
厅、展厅以及顶层外窗。假设建筑外窗的实际开启面积按照窗扇的25%
计算（根据《玻璃幕墙工程技术规范》(JGJ102-2003)在4.1.5条的规
定:“打开窗口的设置，应满足功能和性能需求，方便打开和关闭，并
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-0.854 0.532
20 -1.338 0.826
图8 气流速度矢量图
1、项目所在地气候特征 项目坐落于浙江省湖州市长兴县，当地属亚热带海洋性季风 气候，总特征是：光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、 雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。 历年平均气温15.6℃，气温年际间变幅在± 0.5~0.7℃ 之 间，年际气温极差为1.2℃。历年月际间的气温变化幅度要比年气 温波动大得多，其中以1月份气温年际变差最大。年降水量：年均 1309mm。其中3~9月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。 降水季节分布特点：夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平 均雨日为144天，占全年天数的39.6%。由于境内地形的不同，降 水地理分布也存在着明显差异。冬季除部分山区地带外，基本无 降雪。年均日照时数1810.3小时，历年平均日照百分率为41%， 光照分配较均匀。年耕作2—3熟。 根据清华大学《中国建筑热环境分析专用气象数据集》，对 该地区气候分析如图 3~图 4所示：
地源热泵的科技论文
地源热泵的科技论文地源热泵是一项新兴的节能环保、可再生能源利用技术，这是店铺为大家整理的，仅供参考!地源热泵的科技论文篇一地源热泵空调系统研究【摘要】地源热泵是一项新兴的节能环保、可再生能源利用技术，在建筑供热空调中采用地源热泵技术可以有效地提高一次能源利用率，减少二氧化碳合其他大气污染物的排放。
本文就地源热泵空调系统进行系统研究。
【关键词】地源热泵;节能;环境1、前言地源热泵式一种利用浅层合深层的大地能量，包括土壤、地下水、地表水等天然能源作为冬季热源合夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供冷供热的系统，是一种利用可再生能源的既可供暖又可制冷的新型中央空调系统。
地源热泵通过输入少量的高品位能源，实现由低温位热能向高温位热能转移。
2、地源热泵应用概况地源热泵(GSHPS)是一个广义的术语，它包括了使用土壤、地下水和地表水作为热源和热汇的系统，即地下耦合热泵系统(GCHPS)，也叫地下热交换器地源热泵系统;地下水热泵系统(GWHPS);地表水热泵系统(SWHPS)。
2.1 国外发展情况：地源热泵系统由于采用的是可再生的地热能，因此被称之为：一项以节能和环保为特征的21世纪的技术。
这项起始于1912年的技术，美国从1946年开始对GSHP系统进行了十二个主要项目的研究，如地下盘管的结构形式、结构参数、管材对热泵性能的影响等。
并在俄勒冈州的波特兰市中心区安装了美国第一台地源热泵系统。
特别是近十年来地源热泵在欧美工业发达国家取得了迅速的发展，已成为一项成熟的应用技术。
到2000年底，美国有超过40万台地源热泵系统在家庭、学校和商业建筑中使用，每年约提供8000～11000Gwh的终端能量。
地源热源在工程上的应用主要为地下耦合热泵系统(GCHPS)和地下水热泵系统(GWHPS)、地表水热泵系统(SWHPS)。
2.2 国内发展应用情况2.2.1能源消费现状：到2040年，我国一次能源的总消费量将达38.6亿吨标准煤，是现在能源消费量的3倍。
20121020成通宝博士致全国房地产培训机构公开信
成通宝博士致全国房地产培训机构公开信(2012-10-20 11:43:45)[发送到微博]分类：未分类标签：成通宝商业建筑机电系统问题和对策leed认证绿色建筑三星认证地产总裁顾问公开课内训课 |各培训机构相关负责人我大体看了你们的培训课程（公开课和内训课）基本都没有涉及到房地产的一个重大领域即房地产机电系统（包括空调、采暖、给排水、消防、强电、弱电、电梯）的优化设计、成本分析、招标控制、运行管理控制以及与绿色建筑认证过程中的技术技巧和成本控制的结合我认为这是房地产培训绝不可少的一部分因为只有通过这些培训的提高才可以尽可能杜绝如下貌似严谨的过程产生的根据问题中国商业建筑机电系统的问题很多，例如商场冬季过热、室内空气品质太差，酒店房间运行噪声过大、冷热不均，写字楼装机容量过大、楼宇自动化不健全等，这些问题的出现，都是由于开发建设过程中有些重大环节没有进行很好的把关。
目前商业建筑开发的过程基本上是：请一个国内外知名的顾问公司做机电顾问完成初步设计，然后再请一个著名的设计院做施工图设计，业主再组织一个强大的建设团队完成招标、施工和调试。
这个看似严谨的环节课程题目：绿色建筑问题和实战培训课程时间：2天，12课时第一天：早上9:00-12:001. 强调绿色建筑对项目管理者的要求，重点从设计、采购、建造、运行几方面讲解，时间约1小时。
2. 分析房地产绿色定位的原则和当今绿色建筑的问题及借鉴并同时分析商业建筑机电系统的问题和产生的根源。
(其中讲解案例涉及到望京SOHO（LEED认证）、南京朗诗(绿色建筑三星认证)、上海世博中心(LEED金奖认证、绿色建筑三星认证)、北京侨福芳草地（LEED白金奖认证）、沈阳中铁九局总部大厦(LEED金奖认证、绿色建筑三星认证)、鸟巢、盘古七星酒店、北京南站、王府井东方广场、北京香格里拉饭店、天津塘沽火车站、上海南站、三亚假日酒店、等知名建筑)。
时间约2小时第一天：下午：14:00-17:001. 中国绿色建筑三星认证标准及技巧分析。
朗诗绍兴房地产市场分析报告
多层均价4500-5000元/ ㎡ 销售情况：多层去化70%，小高层去化30% 产品卖点：新加坡式花园洋房社区 促销分析：一次性付款，98-97.5折
袍江
金湖湾
• 基本上是排屋跟高层(含小高层)的结合体 • 目前省内外一大批著名房地产开发商入驻
镜湖新区。目前“坤和·山水人家”、“金 昌·白鹭金滩”、“北辰·绍兴天下”等大盘 在售。
金昌·白鹭金滩
• 开发商： 浙江金昌房地产绍兴分公司
• 总建面积：37.68万平米
• 容积率： 1.8
• 绿化率： 36%
• 物业形态：小高层、高层、排屋
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区外滩 商业
3-1号地 办公
块
2366 41000
3465 46.4 杭州滨江房 3% 地集团股份 有限公司
2007.11.2 7
柯桥
地块坐落
绿洲路以 北、镜水 路以西
绿洲路以 南、镜水 路以西
镜水路以 东、云集 路以北
土地用 土地面
途
积(m2)
住商 51002
容积 成交价 楼面成交价 涨幅 竞得单位 率 （万元） （元/m2）
型 装修状况： 毛坯交付 价格分析： 13#楼9120元/ ㎡起，均价9500元/ ㎡，最高价
11000元/ ㎡ 9#楼预计均价在8000-9000元/ ㎡
销售情况： 13#楼现仅剩一套二楼户型 产品卖点： 目前中央商务区唯一的稀缺豪宅，采用中央空调、
热水器。
双湖板块
蝶庄
绍兴县东北板块
开发商： 绍兴锦盛房产开发有限公司 总建面积： 18余万㎡ 容积率： 1.8 绿化率： 50% 物业形态： 9-18F点式纯景观电梯公寓 户型面积：60-260㎡ 主力户型：三室两厅和四室两厅 装修状况： 毛坯交付 价格分析： 起价5000元/㎡，最高9000元/㎡
朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告
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3.4项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析
塔子 子 山公 园
成都汽车总站
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项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间， 2.2 项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处
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在成都， 你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子； 可能听过李宇春，张靓颖， 甚至听过保利，龙湖， 但，不一定听过朗诗
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政府安置房 政府待出让土地
成都汽车站
加油站
迎晖路
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2.5 项目配套 ：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目 周边生活氛围尚未成型。
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从南京十大写字楼建筑看南京写字楼
从南京十大写字楼建筑看南京写字楼标签：从南京十大写字楼建筑看南京写字楼从南京十大写字楼建筑看南京写字楼景的场发展前市（同步市场研究部出品）目录3 ：前言3 楼办务大、南京高层一十公商情盘详3 地广、1场绿5 南中际心京金2融、国6 场京国际3南、广7 主新京百楼4、南7 广器场宁口电5新苏、街8 二场期6德、基广9 场苏广7体奥、宁0 大奥金1 8厦、1 地1 、新中9心1 国、雨润0广11场际3 场格市析现分二公局京办状1南、三、南京写字楼市场供销分析及近期发展趋势预测155 楼预分供写京字1销南及、场1析测市6 及金租1预市场字京写楼分价、南2析测售四、南京甲级写字楼发展现状及发展趋势预测177 诠级楼释写字位别、1定18 析分及字预测1级写京甲南供、2销楼9 及析1预楼率置空分估字写级甲、302 测预景前展发及征特展发年近楼字写京南、五02 征特展发年近楼字写京南、1．2、南京写字楼市场发展预测21结束语：22前言：近年南京建筑高度屡次被刷新，这些建筑多为办公、商住综合用途楼盘，外立面新颖现代，定位高端，主要集中于城中和河西两区域，部分楼盘体量庞大，将在近期或未来几年内给南京市场提供大量的办公、商业、高档酒店、高档商务用房，这是否能改善南京办公、商铺物业销售不温不火的局面，能否大幅提升南京高档办公、商铺物业的售价，甚至影响南京现有办公、商铺物业的租金？情楼一公、详南办京十商大盘高务层场、绿广1地工程简介：绿地广场总建约30万平M，集区域内生态、顶级酒店、高档办公、学院、商业为一体，囊括紫峰摩天洲际总部、云峰国际商务首席、翠峰生态商务中心三大杰作，建成后将成为南京档次最高、影响力最大的城市新地标和现代服务业集聚区。
紫峰大厦建筑高度约450M，地上89层，总建筑面积约18万平方M，地下4层，总建筑面积6万平方M。
主要功能设有六星级洲际酒店（约7.9万㎡）、超5A办公楼（可销售面积约6.2万㎡）以及顶级购物中心（约4.8万㎡）。
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朗诗成本分析
成本分析
客户成本构成：
购买的成本：
使用的成本：
维护的成本：
健康的成本：
生活的成本：
1、购买的成本：
表1：以南京国际街区为例，与同区域内在售楼盘价格对比
假定户型面积为100m2
（来源：参考２００８年5月南京网上房地产数据）多出这些成本换回什么来呢？
舒适的居住环境
健康的空气品质
较低的生活成本
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舒适的居住环境
舒适度对比：
PMV-PPD热舒适状态评价指标
PMV（predicted mean vote）指标：指预期平均评价
PPD（predicted percentage of dissatisfied）指标：指预测不满意百分数
PMV-PPD评价指标来自于国际标准ISO 7730和美国 ASHRAE Standard 55-2002，为国际通用对室内热舒适环境的评价标准。
2 / 9
各种室内热舒适解决方案的舒适度评价对比
结论：朗诗科技住宅采用混凝土顶棚辐射＋置换新风技术，室内热舒适度PMV值远低于其它室内热舒适解决方案，符合PMV-PPD评价指标的推荐值PPD＜10％。
3 / 9
健康的空气品质
4 / 9
5 / 9
结论：朗诗科技住宅因采用置换新风系统，室内可吸入悬浮物浓度为远低于国家标准,室内空气品质达到一级优秀空气质量。
较低的生活成本
6 / 9
1、室内各房间均保证冬季20～22℃，夏季24～26℃
2、电价：0.52元/度
3、燃气价格：2.5元/立方米
4、夏季：“家用中央空调+燃气炉地暖”能效比为2.5；“挂壁式分体空调”能效比为2.0；“朗诗”空调能效比为5.0 冬季：“挂壁式分体空调”能效比为1.5；“朗诗”空调能效比为4.0
7 / 9
单位能耗对比：
8 / 9
欧盟能源专员表态称油价在未来3年内有可能涨到200美元。
2002年，国家取消电煤指导价格，重点电煤合同价格完全市场化，煤价随即进入上涨通道。
2008年煤炭平均价格从2004年以来的260元／吨左右，涨到了500元／吨左右。
煤价每年上涨20%！
国家发改委表示：目前，我国煤炭价格有所上涨，按照煤电价格联动的机制，煤炭价格的持续上涨必然会引起电价上涨。
9 / 9。