@地产智库 苏州：朗诗国际街区项目解析(科技地产)
科技城项目客户、产品定位报告(节选)PPT课件
古城区
吴中区板块 9
区域发展– 经济、人口
【产业分布】：低人口密度的科研机构、高新产业、政府机关 【常住人口】：科技城2.5万人、东渚6万人、镇湖2万人
亚智科技 纽威数控
住友电工 恒荣精密
五十铃柴油机技术 中国高性能机电研究院
苏高新软件园 高博软件技术
鑫恒光伏
蓝帆精密 明治乳业
产业龙头：电子信息产业。年均增长12%左右，继 续保持苏州高新区第一支柱产业地位。 产业基地：装备制造产业基地。重点发展汽车和零 部件、通用设备制造（机床）、专用设备制造（阀 门、试验仪器）三大产业部类。 三个新增长极产业：培植新能源、生物医药、服务 外包三个新增长极。
鑫苑湖居世家 2014年6月底开盘 推出32套，130-150平联排 ，签约3套
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板块成交结构分析
别墅产品
• 总价段在150-200万以内的产品，单价高出平均水平800-1000元/平米； • 过去一年苏州全市200平以下别墅成交808套，现库存严重不足； • 新区在200平以上的别墅产品存在空白；
镇镇湖，甚至部分新区客户； 6
二、客户定位
➢ 市场研判 ➢ 客户调研 ➢ 竞品分析 ➢ Swot分析
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市场研判
➢ 区域概况 ➢ 市场政策 ➢ 板块属性
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区域概况
苏州科技城位于苏州高新区中心地带，东邻苏州古城，西濒太湖，是科技部、江苏省政府、苏州 市政府共建的大型研发创新基地。
宗地
科技城板块
新区核心板块
100 二房
50
三房
主力成交：两房（含2+1）75-100㎡、70-100
0
三房
四房
万；三房（含3+1）120-144㎡、120-140万
VTS为朗诗·国际街区提供解决方案
送 入 室 内 。随着 建筑 科技 的发 展 ， 能 成 为 高 品质 住 宅 心 ， 而 更 加稳 固 ＯＡ 中央 空 调在 中 国市 场 的地 位 ， 节 从 Ｋ 并
普 遍 倡 导 的理 念 ， 收室 内排 风 中 的能 量 ， 求 人 幅 降 最 终完 成 ＯＡ 中央 空调 的全球 营 销 布局 。 回 以 Ｋ
机电信息 ２０ 年第 ３ 期总第 ２５期 ７ ０８ ｌ ０
为进 一 步 扩 展 市场 ， 加新 科 商 用 空 调 在 皖 南 市场 组 的能 力 。在 空 气 净 化 、 能环 保 和 水 ／地 源 热 泵 等技 增 节 的份 额 ， 科 安徽 分公 司 １ 新 ０月下 旬在 马 鞍 山 召开 了皖南 术 领域 处 于 国 际领 先 水平 ， 在 市场 上 占据 主 导 地位 。 并 地 区营 销 （ 训） 培 会议 。 介 绍 ， 据 新科 马鞍 山办事 处 白 ２ ０ ０８ 年 ９月 至今 ， 接连 中标 马 鞍 山市 圣华 果 冻娱 乐 城 、 马鞍 山 市 乐一 乐娱 乐休 闲广场 、 马鞍 山名 流 国 际俱 乐 部及 六 安 市雅 鑫 娱乐 城 等 ４家工 程项 目 ，以上 ｌ 程 全部 使 用 新 科 Ｔ 风 管送 风式 中央 空调 和 吸 项式 中 央 空调 产 品 。 近 日 ， 台佳 实 业 南 昌办 事 处 了解 到 ， 办 成 功拿 从 该
朗诗客户手册读本+中鹰黑森林科技价值
中鹰 黑森林科技价值摘要
科技篇： 7大舒适健康人居系统
1、森林生态系统
1. 130米宽，1公里长，上海唯一12万方中央黑森林，森林体量足有4个半淮海公园大小，超过1/3在中鹰 黑森林社区内。在上海是独一无二的。上海没有那个住宅区是拥有一片森林的，即便是浦东世纪公园边 的房子，也只是住在边上看公园而已，中鹰黑森林的业主是实实在在的住在城市森林海中。
科技住宅操盘案例赏析
朗诗地产——绿色街区
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
朗诗 科技手册读本
地源热泵系统 顶棚风系统 屋顶/地面严密 热阻隔系统
朗诗 科技手册读本
节能外墙外保温 系统 高效节能隔热外 窗系统
朗诗 科技手册读本
2. 11000余棵参天香樟树，是衡山路法国梧桐总和的24倍，调节微气候，降低噪音（一条40米宽的森林带 可降低噪音10~15分贝）、阻隔尘埃（每公顷森林每年能吸附50～80吨粉尘）；
3. 社区植被70%为常绿植物，30%随季节变化，均为参天成冠大树； 4. 100%的绿化率，调节温度与湿度，净化空气，使人平静、舒服，森林内体感温度较外环境相差3—5℃，
像切豆腐一样分隔空间，想做几房做几房
中国绝大部分房产公司都是按照传统结构体系造房，先做房型再做造型的营造方式，将空间做死三房、两房等等，使得 房屋的实用性、利用率都大打折扣。中鹰先做造型，预埋好，而后空间分隔由业主来定，实现真正的自由定制，最大化 的实用性、利用率和创变可能性给到客户，这在上海乃至全中国都是首屈一指的，因为传统住宅都是按照旧结构体系造 房，没有全新的厚板结构，就做不出可自由创变的大空间。中鹰的建筑结构体系将是中国未来建筑空间发展方向。
南京朗诗国际街区
（一）南京朗诗国际街区位于南京市建邺区河西大街庐山路，是朗诗的第一个绿色科技楼盘，首期于2006年10月交付，2010年12月全面交付。
(四) 项目定位气候特征：冬冷夏热、“黄梅天”潮热霉变的特点目标客群：高知人群为主，其中海归人士、教授、银行家、企业家等社会精英人士高端人群比例高达60％之多，主力户型面积68-150平米。
建筑科技：朗诗国际街区采用十大建筑科技以达到“恒温、恒湿、恒氧”的高舒适度的未来人居模式。
五) 朗诗国际街区生活品质恒温—室内温度: 20-26℃恒湿—室内相对湿度:30%-70%恒氧一百分百新鲜空气低噪—室内舒适声环境:35分贝适光—室内舒适光环境: 遮阳卷帘收放自如, 可随意调节光线(六) 十大绿色科技系统介绍1.地源热泵技术系统采用地源热泵系统为天棚系统及新风系统提供冷热源。
地源热泵埋管现场2、混凝土顶棚辐射制冷制热系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热。
夏季送水温度为20℃左右，回水温度为26℃左右；冬季送水温度28℃左右，回水温度为20℃左右。
顶棚铺管现场图片3、“绝缘”外墙系统4、女儿墙、屋面及地面保温系统5、严密外窗系统断桥隔热铝合金窗铝合金双层中空玻璃(5mm+15mm+5mm,充氩气)玻璃第三面镀有Low-E涂层窗框和窗洞的构造采取阻热设计。
6、外遮阳系统◆双层、铝制滚压成型型材，多孔卷帘板◆中间填充聚氨酯绝热发泡材料◆夏季阻挡80%以上的太阳辐射7、置换新风系统朗诗国际街区设置在卧室、客厅等地面上的新风口送入经过除尘、温度及湿度处理的室外新鲜空气，以略低于室内的温度并以小于0.3米/秒的速度，从卫生间和厨房排风。
8、隔音降噪系统外墙、外窗、楼板隔音构造，有效阻隔外界及楼层间的噪声。
9、同层排水系统采用隐藏式水箱和同层排水技术，排水横管在本层与立管连接，消除了卫生间排水管穿越楼板的渗透隐患，降低排水噪音对邻里的干扰。
杭州朗诗·国际街区二期推广思路
2021/7/22
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QUESHION8：房子挺好的！但户型设计好象也不 是很好。
价格和地段之外，老百姓买房子，最主要的还是看：户型！
看看我们的户型吧： 有2幢是东西朝向的，当然我们会说是为了看江景！ 89平米的户型进深好象有点大！而且89平米2房设计，10000元/ 平米以上的价格，一套怎么也在100万左右或者更高，在下沙， 好象有点不划算吧！
不管怎么个维修方法，反正是一处有问题，整个大楼都不能正常运行了， 修修也麻烦，而且这样的系统到底在70年时间里稳定不稳定！
想想这些可能出现的问题，可能会导致以后的居住成本会很高！
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QUESHION4：产品很好，但我也 可以不需要！
WOW，不需要空调的房子！！！应该很好吧！ 但，问题是：
我们不否认项目前期品牌推广的成功！ 但，我们认为：
一种全新概念，超越杭州人对房子传统认知习惯的房子，尤其是 在国内科学技术等还没有完全让人们心理绝对认知的环境下，我 们不仅要告诉他是什么，重要的是告诉他们我们是：怎么做到的？
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QUESHION2：住的应该比普通住宅更舒服 吧！
不需要空调，常年保持“恒温、恒湿、恒氧”，没有噪音，可以24小时保持 新鲜空气。
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这里，我们提出一个核心问题：
广告传播的根本是“沟通”。但价值在于“对位沟 通”
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我们前期的推广，通过“黄梅天、抽烟、不晚上睡觉不涂护扶品、 安静、常年20——26度，常年30%——70%湿度等一系列小的 利益点和生活场景，系统而明了的传递清楚了”不需要空调房子” 的特点！
2009年度绿色建筑设计评价标识项目(★★★)——苏州·朗诗国际街区
由于 送风层 的温度较 低 ．密度较 大 ，会 沿着 整个 地板 面蔓延 开来 形成一 个 ” 风湖 ” 新 ，通过 人体 和室 内各 种其 它热源 加热 ．连 同人 口中呼 出的废 气一起 缓 慢上 升 ，通过设 在 上部 的排风 口有 组织排 放 。室 内空气清 新怡 人 ．品质极 好 。
地 源热 泵取 用 的能源 更广 泛 并且 解决矿 物 燃料 迅 速枯 竭 以及消 耗矿 物燃 料带 来 的环境 污染 等社 会 问题 ，是真 正意 义上 的节 能环保 。
本 项 目 （ 车库 、 除 设备 机房 、 共走 道 ） 公 采用
中央 空调 ．总冷 负荷 为 ５ １ ．ｋ ７ ３６ ｗ 总热 负 荷为 ３ ７ ．ｋ ２ １１ ｗ。本 项 目采用 ４台在 额定 工况 下每 台制
空 间。
３ 健 康全新风 系 统 经过 除尘 、消毒 、除湿 等 多级处理 的新鲜 空气 以略低 于室 内 的温度 并以
小 于 ０２米 ， 的 速 度 ．从 地 面 踢 脚 或 窗 下 送 出 ． 无 噪 声 ，无 吹 风 感 。 ． 秒
１ 地源热泵 技术 系统
采 用 埋 设 垂 直 管 、水 平 管 或 向 地 表 水 抛 设 管
５ 围 护系统 住 宅 的主体 结构 以钢 筋混 凝土 墙体 为主 ， 在其 外侧 设置 高 密度保 温 板 。保温 材料 厚 度为 ７ ｍｍ，远 高 于规 范限 值 。 ０
窗 户 采 用 断 桥 隔 热 铝 合 金 窗 ． 效 地 阻 隔 室 外 的 冷 热 。窗 框 和 窗 有 洞 的结 合 空 隙 也 采 取 阻 热 设 计 ， 绝 这 些 细 微 之 处 的 热 传 导 。 用 双 隔 采 层 中空 玻 璃 加 Ｌ ｗ— 层 ， 以 内 外 双 向 阻 热 。 ｏ ｅ涂 可
南京朗诗.绿色街区项目节能综合措施的研究与应用
南京朗诗.绿色街区项目节能综合措施的研究与应用作者：常玲来源：《城市建设理论研究》2013年第10期摘要：以工程实例为依据，对南京朗诗·绿色街区项目节能综合措施的列举和分析，阐述了绿色建筑的节能实践。
通过围护结构节能措施，结合地源热泵系统、热回收系统和节能照明系统的应用，使综合节能率达到65%以上。
关键字：围护结构节能措施节能计算节能率65%中图分类号：S210.4 文献标识码：A 文章编号：自2004年，朗诗地产开始了绿色科技住宅的实践，从最初的南京朗诗国际街区到如今遍布全国的十多个项目，无一例外。
由于较早的进入了绿色科技地产这一细分市场，积累了大量的开发节能、绿色环保小区的经验和能力。
1.项目概况南京朗诗·绿色街区是2010年南京朗诗地产有限公司开发的朗诗绿色科技住宅一代产品，其鲜明的基本特征是：温度湿度的舒适性高，空气清新，建筑节能率达到65%以上，采用了地源热泵这一主动节能技术，是精装修交付产品项目。
该项目基地地处南京市雨花区板桥新城东北组团，东起规划道路四号街，西至板桥大道，北起湖景路，南至八号路；基地被规划道路二号街分为A、B两个地块，总用地面积约12.92公顷。
一期A地块由10栋18层高层住宅组成，规划布局住宅以两单元短板为主，少量的三单元拼接的楼栋其长度也不超过50米，通过短板沿控制边线对角线平行布局方式，部分建筑底层架空，使通风流线更加顺畅，风环境有利于冬季室外行走舒适及过渡季、夏季的自然通风，同时为室内自然通风提供了有利条件，满足了居住者的舒适感。
建筑单体设计充分考虑体型对能耗的影响，形体尽量方整，减少凹凸，使得建筑体型系数较小。
本文以02栋住宅为例，阐述该项目在节能综合措施上研究与应用。
表1建筑概况表3窗地比2.围护结构节能措施围护结构作为建筑的“表皮”是居住空间的保护者，是节能设计的重点。
改善建筑围护结构的保温隔热性能已成为居住建筑的共同需要。
通过优化围护结构设计是实现低能耗高舒适度住宅的重要途径。
朗诗绿色街区建筑科技之旅——成都朗诗绿色街区踩盘报告
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3.4项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析（样板房户型） 项目主力户型分析
塔子 子 山公 园
成都汽车总站
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项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间， 2.2 项目区位。项目位于成都东部成华区二、三环之间，三大商圈边缘交汇处
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在成都， 你可能听过杜莆草堂，宽窄巷子； 可能听过李宇春，张靓颖， 甚至听过保利，龙湖， 但，不一定听过朗诗
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政府安置房 政府待出让土地
成都汽车站
加油站
迎晖路
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2.5 项目配套 ：项目3公里内配套完备，1公里生活配套缺少，项目 周边生活氛围尚未成型。
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