小户型项目定位及产品建议方案

项目定位及产品建议方案一、市场产品特征：布心目前在售项目较少，蓝堡公寓正处于热销中，理想新城2 期下个月面市，东湖新地带处于尾盘阶段。

通过对区域住宅项目市场调查，区域市场具有如下特征：1）建筑规模：片区内在售楼盘多为中等偏小规模，物业形态以多层、小高层为主。

理想新城2 期建筑面积大概5 万多平方米，蓝堡公寓建筑面积1.8 万平方米，还有东湖新地带剩下的部分面积，三者合计面积大概在8 万平方米左右。

2）建筑类型：该片区住宅项目主要以多层、小高层组成。

中高层主要分布在太白路两旁和东湖路的南端，如：君逸华府、碧岭华庭、彩世界、东湖新地带等。

多层、小高层主要分布在太白路以北的地方，如：理想新城、山湖居、绿映居、心怡花园等。

3）户型：布心片区在售楼盘中大户型与小户型套数比例约为：60％和40％。

蓝堡公寓是布心房地产市场相对而言定位比较明确的小户型物业，应该说中户型是布心市场的主力。

从市场的供求关系和租赁市场的需求来看，小户型的空间非常大。

在面积方面，二房的面积在60〜80川之间，三房的面积在85〜110川之间；小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。

单身公寓的面积在25〜30川之间，一房一厅的面积在35〜40 m2 之间，小二房面积在55 m左右。

在户型设计方面，功能布局较为合理，方正实用，通风采光较好，但与其他片区相比户型设计一般，缺乏亮点；小户型缺乏可变分组自由性。

4）客户：主力客户主要是在罗湖一带上班的白领一族、投资客户、具有罗湖情结的周边居民、香港客户。

次主力客户主要是政府公务员、学校教师、私营生意人、布吉客户。

5）价格：布心片区在售项目中，蓝堡公寓价格最高，均价6300元/ 〃（带500元装修）,东湖新地带均价5800元/ 〃，位置相对较偏的理想新城均价4600元/ m2o片区整体价格与寸土寸金的罗湖其他片区相比，布心的价格优势便凸现出来，尤其是与东门、蔡屋围和口岸片区相比，可以说是天壤之别。

虽然布心片区近年的价格有所提升，但与其他片区相比还是有较大的优势。

二、居住人群特征：1自有居所人群：来深时间不长或大学毕业参加工作3-5年的年轻人，在罗湖一带上班，待遇相对较高，不过积蓄不多，他们购房一般在父母的帮助下购自己的居所，户型相对偏小。

来深多年，经过多年的积累，不满足于租房或现有的住房，追求高品质的生活，他们把眼光放在了综合素质比较高的楼盘上，户型一般比较偏好三房。

具有罗湖情结的居民：在罗湖居住多年，对罗湖有特殊的感情的居民，手中有一定的积蓄，拥有单位分的房子，面积小，户型差，随着家庭成员的增多，住房显得紧张。

为了改善居住条件，他们不得不考虑购买新房，营造良好的家庭氛围。

这些客户多在深圳工作或有业务往来，另外还包括相当数量的深港家庭，他们倾向于具有港人生活氛围的区域进行置业。

由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，布心片区逐渐成为了受港人认可的置业区域。

2、租房人群：租住民房群体特征：刚大学毕业来深的年轻人，在罗湖一带上班，待遇一般，工作相对不稳定，故选择租金相对便宜的民房居住。

这部分人是深圳最有活力的，也是最有潜力的群体，当他们有足够的经济实力以后，必然会选择档次更高的物业居住。

在工厂上班的打工一族，待遇较低，工作相对稳定，不满足现时工厂提供的宿舍，他们会和朋友或同事出来选择租金相对便宜的民房居住。

租住社区群体特征：在罗湖一带上班，待遇相对较好，有一定的经济实力，目前不急于购房或还没有足够的实力购买理想住房的群体，故他们会选择档次相对较高的物业居住在深圳工作或有业务往来香港客户，他们倾向于具有港人生活氛围的区域居住。

由于百仕达、彩世界等高素质楼盘的带动，越来越多的香港客户喜欢居住于此。

三、项目经济指标分析：1、地块概况：本项目位于布心东晓路的最北端，依山而立。

东面为已经入住的山湖居；南面紧靠心怡花园；西面与泰和花园隔路相望；北面临近布心山庄。

项目周边具有浓厚的居家生活氛围。

2、项目经济技术指标地块呈不规则三角形，临街面共长：104 米；建设用地面积：2928.2叱建筑面积：5200 m2；容积率：1.78建筑覆盖率：30％建筑高度：24 米退红线要求：东4 米，南4 米，西6 米，北4 米3、生活便捷程度状况分析交通情况：项目距离主要干道还有一定的距离，经过的公交线路较少，交通不是十分的便利。

目前经过项目附近设有一个总站，但车次较少，具体线路有：424 到火车站、483 到蛇口、336 到龙华等。

除此以外，其它线路站点距本项目较远。

周边配套情况本项目距离大部分生活配套较远，只能依靠自身配套来满足生活所需。

具体生活配套有：教育：布心中学、东晓小学、布心小学、布心幼儿园。

购物场所：华润超市、民乐福超市、山湖居商业街。

银行：中国银行、建设银行、邮政银行、工商银行。

娱乐休闲：肯德基、上岛咖啡厅、在建的金威啤酒广场。

医院：罗湖妇幼保健院、东湖医院。

景观：天然山景、东湖公园、在建的围岭森林公园。

4、优劣势分析：优势：市场压力较小：近期布心片区楼市供应量极少。

到目前为止，该片区新推出的楼盘只有蓝堡公寓、理想新城和东湖阳光，供量仅1000 套左右，整个楼市供量不大，竞争压力相对较小。

价格优势：布心片区整体价格与其他片区相比，价格具有很大的优势。

由此看来，本项目跟其他片区同一档次楼盘相比，价格上是有较大优势的。

即使跟片区内同类楼盘相比，本项目的价格也是有竞争力的。

浓厚的居住氛围：项目附近聚集着多个生活社区，居家氛围较为成熟。

投资市场活跃：由于布心片区租金与其他片区相比优势明显，再加上片区小户型项目较少，所以导致了片区的租赁市场较为活跃。

劣势：项目规模较小：由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不足，对于那些对园林要求较高的客户来说，这是一个不利的因素。

片区整体形象问题：地块附近分布多个工业区和农民房，整体形象较差。

治安生活环境：项目附近汇聚着民房、厂房及宿舍，人员复杂，治安生活环境较差。

交通问题：经过项目公交线路较少，距离主干道还有一段距离，出行相对不便。

5、开发思路指导：通过对本项目周边的市场进行调研分析，同时对项目自身进行客观的分析，项目优势和劣势都已经非常的明确。

基于以上分析，指导本案确定开发思路：1）确定开发思路的重要因素：【市场因素】布心片区小户型供应明显不足，但需求正在逐步增加，租赁市场显得十分活跃。

布心片区拥有成熟的租赁市场，片区内过渡居住人群众多，拥有过渡居住和投资客户基础。

布心片区主流客户居家型客户，对项目综合素质要求较高，园林景观和小区的居住氛围必然是他们的首先因素之一。

但过渡型客户或投资客户对居住环境要求不高，价格才是他们的首要考虑的因素。

【自身因素：】由于项目本身规模较小，可以用来规划园林的空间不多，这样小区的环境就难以形成一定的规模，更不便于营造成熟居住氛围。

2）确定本项目的开发思路：综合以上所述，本案的开发思路定为：寻找市场的空白点，迎合市场的需求，吸引目标客户群体，选择适合项目现有综合实力，风险较小的过渡居住兼投资双重功能的精品小户的开发思路。

四、产品定位沿袭项目开发思路，本项目定位为精品小户型，根据市场调查可知，目前市场上小户型以单身公寓和一房一厅为主，并有小部分的小二房。

单身公寓的面积在25〜30川之间，一房一厅的面积在35- 40川之间，从真正使用功能上而言，小户型面积大几个平米，使用效果就改善良多。

另外，考虑到一房一厅的户型功能性更为灵活实用，且在设计时还可考虑处理为两套打通做二房，故建议本案以一房一厅户型为主，具体户型定位为：五、产品设计1总平布置根据项目经济指标可知，项目占地2928.2平米，覆盖率30% 建筑单层面积约为878平米。

总建筑面积5200平米，设六层住宅的话，单层面积为866平米，满足覆盖率要求。

同时，可满足24 米的限高要求，根据本案户型定位，平均每户面积按35平米计，一个标准层设计8户时，单层建筑面积为280平米，则需要设置三栋楼体，每栋设置一部电梯。

具体布置为两栋临街、一栋设于地块西侧，形成半围合式。

同时，六层住宅，单层层高3米，根据限高要求，尚余有6米高度空间，为充分利用建筑高度、塑造建筑立面效果，增加项目的产品品质感，同时最大限度挖掘项目开发收益，可设首层6米高架空层，预留将来临街面改为商铺，内部架空层则设园林及泛会所。

考虑到地块实际地形，小区的两个入口设在东晓路临街面的两端，主入口在东端，次入口设西端，同时也是车行的入口和出口。

小区总平面布局示意图标准层平面示意图2、建筑设计根据项目定位，以及产品形态，建议采用简洁明快的建筑设计手法，淡色外墙加蓝色坡屋顶，塑造迎合目标客户群喜好的居住建筑形象。

3、园林及会所设置小区占地面积十分有限，要在有限的空间里去挖掘更多的园林景观。

依据目前的总平布局，本案的园林绿化分为三个部分：其一，地面绿化，主要是半围合的庭院园景营造，并且在地块东侧设两个三人篮球场，作为小区室外活动场所配套。

其二，首层架空绿化，并增设泛会所，可适当设置一些会所配套项目，比如棋牌室等。

其三，架空层平台花园。

在设计时三栋楼体的架空层是连为一体的，故楼与楼之间的架空平台花园面积较大，可设计为平台绿化。

园林效果示意图4、户型设计要点作为小户型项目，目前市场上已经拥有相当成熟的设计手法，本项目在户型设计上应该博采众长，并且加以强化。

在小户型的设计中，由于单套面积较小，应着重考虑以下几点：其一，使用功能上的合理性。

户型内各功能区不能相互干扰；其二，良好的采光与通风。

明亮而通透的小户型同样能给人良好的居住享受；其三，更大的室内外过渡空间。

设大凸窗、大阳台，使小户型同样能拥有开阔过渡空间的极佳的视野。

户型设计示意图六、项目命名现阶段，根据项目特征，特拟定以下推广名方案：方案一：格林公寓释义：格林童话带给人幸福和安宁的享受，格林公寓，偏安城市一隅的居所，安身立命的小空间、梦想起飞的驿站。

方案二：半山寓所释义：直接点明项目所处地段，位居半山的地理特征，寓所给人以直接的家庭归属感。

方案三：丽日馨居释义：充满阳光的温馨居所。