某某房地产开发项目申请报告

第一章.申报单位及项目概况

1.1 项目申报单位概况

（1）项目申报单位

XXX地产开发有限责任公司

（2）项目申报单位简介

XX房地产开发有限责任公司是由自然人田文XXX、XXX共同出资，经建设部门和工商部门审查，符合行业准入条件要求；批准在XXX注册成立合法房地产开发企业。

公司地址：XX市XX号XX号X

企业法人：XXX

企业类型：有限责任公司

营业范围：房地产开发

成立日期：20XX年XX月XX日

邮政编码：XXXXXX

联系电话：1XXXXXXX

注册资金：1000(万元)

该公司是XXX房地产行业中一家私营股份制企业，主要经营业务为房地产开发。公司法人XXX是一位长期从事结构和建筑设计的高级工程师，独立完成项目100余项，建筑面积达80多万平方；公司总经理XXX同志

也是一位多年从事建筑施工的建筑工程师，完成建筑项目30余个，建筑面积约50万平方米。

目前公司有职工10人，其中专业技术人员10人，占全体职工人数100%，具有高级职称者9人，占全体技术人员的90%，公司技术力量雄厚。

1.2 项目概况

1.2.1报告编制依据

（1）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资[2007]1169号）

（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（3）《房地产开发项目经济评价方法》

（4）《政府核准的投资项目目录》（恩施州2006年本）

（5）《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第9号）

（6）《XXX经济和社会发展第十二个五年（2011～2015年）规划纲要》（7）《XX规划委员会2010年第四次主任办公会议纪要》（[2010]05号）

（8）《XX市城市总体规划》（2011～2030）

（9）项目申请报告编制委托书以及业主提供的其它资料

1.2.2 项目名称

XXXX房地产开发有限责任公司

1.2.3 建设地点

XX市XX号

1.2.4 建设性质

新建

1.2.5 建设时间及周期

2年（含项目前期）

1.2.6 编制单位

XX资咨询有限公司

1.2.7 建设内容及规模

（1）规划用地面积12879.48㎡；

（2）建筑占地面积2838.65㎡；

（3）总建筑面积69960.66㎡。其中：（地上建筑62980.66㎡、地下建筑6980㎡）。地上建筑中，住宅建筑面积62941.80㎡、门卫室建筑面积38.86㎡）。

（4）配套建设室外道路及场地6176.98 ㎡、绿地3863.84㎡。

1.2.8主要经济技术指标

项目主要经济技术指标详见下表：

1.2.8建设方案

1.2.8.1设计依据

——《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）

——《混凝土结构设计规范》（GB50010—2010）

——《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001，2006版）

——《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）

——《中国地震动参数区划图》（GB18306－2001）

——《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008）

——《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

——《屋面工程技术规范》（GB 50345－2004）

——《中华人民共和国消防法》（2008年10月28日修订）——《建筑给水排水设计规范》（GB50015—2003，2009版）——《室外给水设计规范》（GB50013—2006）

——《室外排水设计规范》（GB50014—2006）

——《低压配电设计规范》（GB50054—95）

——《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16—2008）

——《建筑物防雷设计规范》（GB50057—1994，2000版)

——《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95，2001修订版）——《高层民用建筑防火规范》GB50045—95（2005年版）

——《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）

——《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003

——建设单位提供的项目设计的相关资料和要求

1.2.8.2设计指导思想

（1）方案设计遵照规划、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地利用土地和空间。

（2）方案设计贯彻以人为本、建设和谐社会的指导思想。住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。

（3）方案设计符合《民用建筑节能设计标准实施细则》中关于居住建筑的节能设计要求。所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。

（4）方案设计注重与国民经济发展水平、居民生活水平相适应。在设计标准的确定过程中，充分考虑合理性与经济性相结合。

（5）方案设计综合考虑XX恩施市的城市性质、气候、传统习俗、民族地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。

（6）方案设计充分考虑现有交通、电力、给排水、环保等市政基础设施条件。

1.2.8.3设计原则

（1）科学性。方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺，不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。

（2）经济性和合理性。合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。

（3）超前性和协调性。住宅建设是城市建设的一部分，方案设计注重与区域整体规划相协调。项目包括居住建筑和公共建筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。

（4）坚持“以人为本”的原则。由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。因此，方案设计必须满足不同层次居民的要求。

1.2.8.4产品定位

通过对XX市房地产市场现有产品进行分析研究，本项目拟重点打造适应性广、性价比高的商品住宅产品及1/3以上的经济适用房（还建），

商品住宅面向恩施各阶层消费群体。注重对建筑形体的塑造，注重建筑与周围环境的融合，打造XX市标志性商住建筑。形成以中高档住宅为主体，配套设施完善的中高档住宅建筑。

1.2.8.5总体布局

（1）总体布置原则

商住建筑的规划布局，综合考虑了建设项目的路网结构、公共建筑与住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的、相对独立的有机整体，并遵循下列原则：

①方便区域内居民生活，有利组织管理。

②建设与该商住人口规模相匹配的公共活动场地，方便经营、使用和社会化服务。

③合理组织人流、车流，完善安全防卫。

④合理设置公共服务设施，避免烟、气（味）、尘及噪声对居民的污染和干扰。

⑤注重景观和空间的完整性，市政公用站点、停车库等与住宅建筑合理布置；供电、给排水、通讯、路灯等管线地下埋设。

（2）总平面设计

①建筑布局

本项目充分利用周边环境资源，在建筑设计上注重各方位景观效应，充分体现“以人为本”的思想，考虑商住环境，为广大商住者提供一个清

新、健康的商住空间。建筑物朝向以东南方向为主；在地块的东南端建1#楼,建筑朝向为西南方向；2#、3#楼南北方向平行布置，建筑朝向为东南方向；在2、3#楼南边各设一门卫室。

②道路系统、活动场地、停车场布置

住宅楼内共设2个道路出入口（主入口位于XXXX的东北方向），在2#、3#楼的南端各设一地下车库出入口；入口方向道路遵循经济合理、出行方便、内外联系畅通、满足地下工程管线埋设要求等原则进行设计。住宅楼周边设置环形道路，便于消防车和救护车等通行，车行道路面宽5米，简洁紧凑，顺畅便捷。地上设24个停车位；设地下停车位244个。

③绿地景观系统布置

本项目设计绿地面积3863.84㎡。项目建筑群四周设绿地以带状或环状布局，富有个性，形成景观层次。

项目景观植物做到“四季有花，四季长绿”，强调绿地的实用功能。项目景观由建筑、植物、设施共同构成。整个项目景观体现出情景洋房的气质，彰显建筑美与人情味的和谐统一，以优美的风景诠释严谨与理性，演绎浪漫与激情。

总平面设计见：总平面图。

1.2.8.6建筑设计

（1）建筑造型。结合当地人文环境，生活习惯，创造出具有合理超前性，富有特色的建筑。以中国传统建筑文化结合现代建筑技术打造高雅

的舒适环境。建筑环境相互协调，形成对景，景观空间得以渗透。建筑设计充分体现以人为本，建筑功能精细化，建筑空间生态化、趣味化、人文化，建筑形式个性化的构想。

（2）结构型式：框架-剪力墙结构，框架与剪力墙抗震等级均为三级。

（3）耐火等级：一级。

（4）抗震基本设防烈度：6度（地震加速度为0.05g）。

（5）工程安全等级：二级。

（6）楼层功能布置：本项目设有三栋住宅楼，一层均为架空层，二层以上为住宅；三栋大楼下设一个整体的地下室。

（7）住宅平面设计：住宅标准层采用全明设计，所有房间均有自然采光和通风。从住宅的功能性和私密性考虑，以人的生活行为规律为基本出发点，充分保证内外、动静、昼夜、洁污分区，符合住户的心理要求。

本项目总面积为62980.66m2（含屋顶层建筑面积282.1 m2），其中1#楼2-20层，2#和3#楼2-24层为住宅，详见下表：

建筑楼层住宅套型面积、套数分布表

2

住宅套型设计表

（7）门卫用房平面设计

本项目在地块东南部设计2处门卫用房，总面积38.86㎡，分别为23.35㎡和15.51㎡。

（8）地下建筑平面设计

本项目住宅楼地下设有一层建筑，地下建筑总面积6980㎡，设为地

下车库和设备用房。

（9）剖面设计

地下建筑层高为4.5m，地上建筑层高见下表：

建筑高度一览表

（10）立面设计

1）建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能综合考虑，商业建筑立面设计从恩施悠久历史文化背景中吸取元素融合到设计中，质朴又不失精美；

2）高低错落的体量，凹凸丰富的立面，隐隐透露着建筑文化的高雅气质与韵味。简洁大方的立面设计既丰富了人们的视觉冲击，也直接拉动了项目的层次。

（11）交通组织设计

每栋内部设置两部防烟楼梯间、1部客梯、1部消防电梯通达各层，走廊净宽为1.4米。疏散宽度均满足要求。地下车库每个防火分区均按消防要求设置能直通室外的楼梯，楼梯宽度满足规范要求。

（12）无障碍设计

在主入口均考虑无障碍设计，设置残疾人坡道。

1.2.8.7人防工程设计

本工程不设置人防地下室，按规定缴纳人防易地建设费。

1.2.8.8公用辅助工程

建设项目设置给水、污水、雨水、燃气和电力管线，同时考虑通讯、电视电缆等管线的埋设。

（1）供配电

该建设项目采用箱式变电站供电。电源为城市市政线路供电，并设有负荷开关。变压器二次电压为380V/220V，设低压配电柜及电容器无功功率补偿，箱式变电站设有计量电度表。箱式变电站的10KV受电采用电缆进线，采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供电。在单元入口处集中设置每户的电量计费电度表，并为每户的照明配电箱供电。各公共设施，根据建筑的规模，负荷量和供电回路的数量，设动力配电箱或照明配电箱，为建筑的负荷供电。建设项目的供电网络为环式。每户住宅的设计用电负荷为6KW，每套住宅内设置电源断路器，总断路器采用可同时断开相线和中性线的开关电器。住宅套内的电源插座与照明分路配电。厨房和卫生间的插座采用各自独立的回路。配电系统采用可靠的接地式，并进行总等电位连接。

（2）给排水

①生活给水系统。生活给水水源取自市政给水管网，拟引入一条

DN300给水管，在区域内形成环状管网，配置水泵房进行二次转供，室外配置水表井、消火栓、室外消防水泵接合器等给水构筑物。生活用水量为309.8立方米/日。生活用水水质符合国家现行生活饮用水标准，每户套内用水点的给水压力不小于0.05Mpa，入户管的给水压力不大于0.35Mpa。

②消防给水系统。消防给水水源来自市政给水管网，设消防水池一座，消防设计按同时发生一次火灾考虑。室外设地下式消火栓，消火栓水量25L/S，沿道路设置，间距不大于120米，保护半径不大于150米。建筑物室内根据《建筑灭火器配置设计规范》配置室内手提式灭火器。

③排水系统。根据测算，该建设项目的日排水量约为247.8立方米/日。卫生间排水接至室外化粪池，经化粪池初步处理后与生活污水及其他

污水经室外生活排水管网排入市政排水管网。屋面雨水采用外排水系统，雨水经屋面雨水斗排至室外地面，然后经室外雨水排水管网排入市政排水管网。雨水排水暴雨强度取重现一年，地面集水时间5分钟。

④管材。生活给水管道采用PE塑料给水管。室外给水管道拟采用经可靠防腐处理的钢管。

（3）燃气

项目拟引入天然气，气源取自市政燃气管网，埋地穿管敷设，室内沿燃气井桥架敷设，设计入户压力2000Pa。

（4）弱电系统

①有线电视系统

有线电视信号源来自市政有线电视户外光纤，室外埋地穿管敷设，在住宅区及商业区均设置有线电视终端插座，户内信号传输干线采用

SYKV-75-9同轴电缆，室内沿弱电井电缆桥架敷设，分支线采用SYKB-75-5同轴电缆穿管敷设。电视分支器及分配器分别设在各层电视接线箱内，用户出口电频设计为70±5%dB。

②安防监控系统

本工程监控中心设在一层，系统采用硬盘录像机进行录像，对主要出入口进行实时监控。

居民区每单元设楼宇对讲系统。

③综合布线系统

互联网及程控电话系统信号源取自市政通信网络，室外埋地穿管敷设，室内沿弱电井电缆桥架敷设，在住宅区及商业区均设置终端插座，楼层主干部分采用6芯多模光纤连接，各楼层通信设备间与楼层各工作点的连

接采用超五类8芯双绞线。

1.2.8.9主要技术经济指标

1.2.9 投资与筹资

1.2.9.1估算范围

本项目为商住建设项目建设工程，总建筑面积69960.66㎡。项目包括主体工程、给排水工程、供配电工程、道路工程、活动场地及地下停车场工程、消防工程、环保绿化工程等建设内容。

1.2.9.2估算依据及方法

——《XX省建筑安装工程费用定额》（XX建文〔2008〕216号）；

——XX建设工程造价管理站《工程材料市场信息价（2012年2季度）》及项目建设地周边近期完工的同类建筑物投资情况；

——各种设备按近期市场价估算；

——建筑物及其室内给排水、供配电、弱电等系统按单位面积指标法估算；

——建设单位管理费按《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》（2002年9月27日财建[2002]394号）计算；

——可行性研究费根据国家计委《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（价格[1999]1283号）中的指导性收费标准计算；

——工程勘察设计费按国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定》（计价格〔2002〕10号）计算；

——工程监理费按国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格〔2007〕670号）计算；