南京地铁上盖物业开发咨询模式调研报告
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究1. 引言1.1 研究背景地铁是城市交通系统中重要的组成部分，对于城市的发展起着至关重要的作用。
随着城市人口的增长和土地资源的稀缺，地铁上盖物业合作开发模式成为一种新型的城市发展方式。
研究背景主要包括以下几个方面：随着城市人口增长和城市化进程的加速，城市土地资源日益紧张，需要寻找新的开发模式来满足人们对于居住、商业和办公空间的需求。
地铁上盖物业合作开发模式能够有效利用地铁站周围的土地资源，实现城市空间的多元化利用。
地铁上盖物业合作开发模式可以带动地铁站周边区域的经济发展，刺激商业活动，提升地区的整体形象和价值。
这对于城市的发展具有积极的推动作用。
地铁上盖物业合作开发模式在国内外已经有一些成功案例，但在实践中仍然存在一些问题和挑战。
有必要对地铁上盖物业合作开发模式进行深入研究，探索其发展的优势和问题，为未来的城市规划和开发提供有益的借鉴和经验。
1.2 研究目的本文旨在探讨地铁上盖物业合作开发模式的相关内容，通过对该模式的概述、优势、流程分析、案例分析以及未来发展趋势的研究，深入挖掘这一合作模式在城市建设中的重要作用和影响。
我们的目的是希望能够全面了解这一合作模式的运作机制和特点，分析其在城市发展中所扮演的角色，揭示其对城市规划和建设的积极影响，为相关部门和企业提供理论支持和实践指导，推动地铁上盖物业合作开发模式的健康发展。
通过研究，我们也希望能够总结出一些经验和教训，展望这一合作模式的未来发展趋势，为相关各方提供建设性的建议和参考，促进地铁上盖物业合作开发模式在城市建设中的更好运用和发展。
1.3 研究意义地铁上盖物业合作开发模式的研究具有重要的意义。
这种合作模式有助于提高城市土地利用效率，促进城市发展与建设的协调。
通过地铁上盖物业合作开发，可以充分利用地铁站周边空间，实现多功能的城市建设，提高土地利用效率。
这种合作模式有助于缓解城市交通压力，改善城市居民的出行条件。
地铁上盖物业的建设可以丰富城市交通枢纽周边的配套设施，提高居民出行的便利性，减轻城市交通压力。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市发展与人口增长，地铁交通成为城市快速、高效的交通工具。
在地铁线路建设中，地铁站点周边的盖物业开发是提高地铁使用率、促进城市发展的重要方式之一。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁站点周边盖物业与地铁公司、政府部门等合作开发的商业模式。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行研究，探讨其发展及存在的问题。
地铁上盖物业合作开发模式具有以下几个优势。
地铁站点周边的盖物业能够充分利用地铁的交通优势，吸引更多人流和客流。
地铁站点的特殊位置和便利的交通条件，能够为盖物业提供足够的人口基数和潜在客户。
盖物业开发可以带动地区的经济发展和人口流动。
通过地铁站点周边盖物业的开发，可以引入大量商业、办公和居住等功能，带动地区的经济增长和人口流动。
盖物业的开发可以提高地铁公司的运营收益。
地铁公司通过与盖物业开发商合作，可以获取租金和其他商业收入，增加自身的经济收入。
地铁上盖物业合作开发模式也存在一些问题。
地铁站点周边的土地资源有限。
由于城市用地紧张和地价上涨等原因，地铁站点周边的土地资源非常有限，无法满足大规模的盖物业开发需求。
政府部门、地铁公司和开发商之间的合作机制和利益分配等问题也是困扰地铁上盖物业合作开发模式的重要因素。
不同利益主体之间的利益分配和合作机制是否公平合理，直接影响到合作开发模式的可行性和可持续性。
地铁站点周边盖物业的管理、运营和维护问题也是需要解决的难题。
为了解决上述问题，地铁上盖物业合作开发模式需要进行相应的调整和创新。
政府部门要加大对地铁站点周边土地的规划和管理力度。
通过科学合理的土地利用规划，合理安排地铁站点周边的盖物业开发，提高土地利用效率。
地铁公司与盖物业开发商要建立稳定合作关系，制定合理的收益分配机制。
双方可以通过签订长期合作协议、共同投资等方式，共同分享盖物业开发的风险和收益。
加强对盖物业的管理和维护，确保其正常运营和良好服务。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究1. 引言1.1 背景介绍地铁作为城市交通建设的重要组成部分，是现代城市化发展的重要标志。
随着城市人口的不断增加和经济的持续发展，地铁上盖物业合作开发模式逐渐受到人们的关注和重视。
地铁上盖物业合作开发模式是指在地铁站周围或地铁站旁边，由地铁公司与物业开发公司或其他合作方共同投资、建设、运营的一种合作模式。
近年来，随着城市规划的不断完善和地铁线路的不断延伸，地铁上盖物业合作开发模式已经成为了城市发展的一种新趋势。
这种模式在提高地铁站周边的城市建设品质、促进土地资源的合理利用、推动城市经济的发展等方面具有重要意义。
地铁上盖物业合作开发模式的出现，不仅可以提升地铁站周边的商业、文化、生活等功能，也可以为地铁运营带来更多的收益和经济效益。
研究地铁上盖物业合作开发模式的优缺点以及如何改进和完善这种合作模式，对于推动城市发展、优化城市空间布局，具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的是为了深入探讨地铁上盖物业合作开发模式，分析其发展现状及优缺点，提出改进和完善建议，以及通过案例分析验证研究结果的有效性。
具体来说，研究目的包括以下几个方面：1. 分析地铁上盖物业合作开发模式的运作机制和特点，探讨其在城市发展和规划中的作用和意义。
2. 比较国内外地铁上盖物业合作开发模式的发展现状，总结经验和教训，为我国地铁上盖物业合作开发提供借鉴和参考。
3. 分析地铁上盖物业合作开发模式存在的优势和不足，提出相应的改进和完善建议，以提高其效益和可持续发展能力。
4. 通过案例分析，验证研究结论，对地铁上盖物业合作开发模式进行实证研究，为相关政策制定和实践提供支持和参考。
1.3 研究意义地铁上盖物业合作开发模式是当前城市建设中备受关注的话题，其涉及到城市规划、土地利用、交通运输等多个领域。
本研究旨在深入探讨地铁上盖物业合作开发模式的研究意义，具体包括以下几个方面：地铁上盖物业合作开发模式可以有效促进城市资源的整合和优化利用。
关于南京地铁上盖物业开发建设的探索与实践 南京地铁集团公司副
在借鉴香港、新加坡经验的基础上，南京地铁对“轨道+土地”综合开发利用进行了积极探索、实践与思考，促使土地增值溢价，反哺地铁建设，建立还本付息机制，以支持地铁建设的健康可持续发展。
南京地铁上盖开发的主要做法直面市场，自主运作，逐步明确上盖物业基本工作思路和运作模式在 “产权化开发、多元化功能、项目化运作”工作思路的指导下，积极探索自主投资建设与股权转让相结合的上盖物业运作模式。
即：通过市场公开摘牌或协议转让等方式获得上盖物业的开发权，使所开发关于南京地铁上盖物业开发建设的探索与实践南京地铁集团公司副总经理于白勇的物业具有产权或能形成资产的权证手续；根据项目用地的位置和规模，以效益最大化为原则，合理设置功能和业态，实施商业、办公、住宅的多用途和地上、地下综合一体化开发；以物业开发形态为依据，以项目公司为载体，以股权结构为纽带，实施每个项目的独立运作和独立核算，以期发挥地铁在土地综合开发利用中的优势，形成地铁上盖开发的规模化发展，最终形成土地资源、物业资产、建设资金的良性循环。
超前规划，同步开发，有效推进“轨道+土地”综合开发利用工作自2014年以来，南京地铁与市规划局共同组织开展了南京轨道交通站点及周边土地综合开发利用的研究工作，通过开展轨道站点周边城市设计，建立“轨道站点地区一体化规划特定意图区”制度，锁定站点周边土地及其收益，完善站点周边的城市功能，提升环境品质，促进轨道建设与城市规划相融合，及土地开发与城市发展战略的协同性，实现站点及周边地区的功能发展策略、土地利用规划、空间景观设计、综合交通设计、土地收益的“五个一体化”。
通过对已建、在建和规划的300多个地铁站点周边土地进行了逐个梳理，最终确定对其中112个具备开发价值站点进行城市设计研究工作。
目前，已完成52个站点的城市设计工作，部分站点城市设计已通过专家评审会评审，待上报市政府审批后，即可开展下一步设计落地工作。
行业篇 聚焦41积极探索，真抓实干，实质启动国内首个地铁小镇开发建设建设地铁小镇是市委、市政府调整城市空间结构、打造地铁建设还本付息机制的重要战略部署。
地铁上盖物业开发研究
地铁上盖物业开发研究摘要：本文主要是通过对轨道交通沿线城市空间的分析评价，从地铁物业开发潜力的角度出发，提出地铁上盖物业开发方式，为后期工程设计阶段工作提供相关的依据和参考，以达到提高车站周边的居住、商业及办公等人口数量，稳定客流，从而提高轨道交通在城市公交系统中所占比例，对实现市民绿色公共交通的出行方式，具有非常现实的社会意义。
其次就是借鉴到国内外地铁上盖物业开发的经验，提出地铁上盖物业开发模式、开发工作程序及相应地铁站点地下空间、地铁站点地上空间、地铁车辆段基地开发方案的构思。
关键词：地铁上盖；物业；发展前景引言地铁上盖物业是地铁建设的产物，更是城市化进程的产物。
随着物质生活与工作节奏的提高，高效便捷成为了人们对生活与学习的基本要求。
人们不仅要享受现代交通带来的快捷，同时，还需要在生活与工作上得到更多的便捷，以节省有限的时间。
所以说，地铁上盖物业这种交通优势无可替代，而又融合了商业、办公、酒店、公寓于一身的综合业态发展前景相当乐观。
1、基本概念地铁是城市轨道交通的一种形式，一般情况下，一条地铁线路主要包括线路区间和站点，以及车辆段或停车场、变配电站等配套设施。
地铁线路的线位和站位主要在上层次轨道交通规划中综合研究确定，经过不断优化逐步稳定方案。
地铁车站功能定位则是基于交通接驳功能和用地功能的不同情况加以明确的，一般分为综合枢纽站、交通接驳站、片区中心站和一般站，除以小汽车停车换乘、常规公交换乘功能为主的交通接驳站外，其他站点在条件成熟时都可进行中高密度的居住和商业为主的上盖开发。
所谓地铁上盖物业开发，是指在地铁车站或车辆段上空加建楼板，在楼板上进行综合性物业开发。
这种开发方式本质上是地表增厚、复合利用、空间加密的方式[1]。
具体方式是在满足地铁车站或车辆段建设运营管理技术限制条件下，在其上空加建楼板形成空中建设用地；在综合安排地铁交通组织、公交接驳、人行系统等功能布局基础上，复合商业、办公、酒店及商务公寓等用地功能，实现土地混合使用；按照高强度、高密度方式进行空间布局，构建优质、宜居、富有地铁特征的城市空间环境。
“地铁+物业”综合开发模式中的问题与应用
“地铁+物业”综合开发模式中的问题与应用1 引言随着社会的发展，人们对于轨道交通需求不断提高，为了满足城市居民的出行需求，许多大城市加快了以地铁为主的城市轨道交通建设。
城市的轨道交通建设是一项较为复杂且牵涉利益方面众多的社会系统工程，如果不能够充分发掘出更多的商业价值，那么就难以回收地铁高昂的造价以及运营维护成本。
本文就“地铁+ 物业”综合开发模式进行探讨，对地铁与物业的结合条件、结合形式等方面展开研究。
2“地铁+ 物业”综合开发模式需要解决的问题“地铁+ 物业”开发模式是新型的轨道交通商业价值开发策略，通过在地铁沿线站点附近发展上盖物业、地铁周边的商业街、娱乐设施、停车场等设施，从而实现地铁周边土地资源的综合开发与利用。
对于该开发模式来说，需要重点解决以下几个问题。
2.1 如何最大程度发挥地铁的效能从地铁的基本功能的角度来说，地铁的最重要的功能是交通功能，也就是说只有满足这一基本要求后，才能够谈地铁的开发。
因此，从整体来说，地铁的综合效能能否充分发挥出来，关键在于其与步行、自行车、公交车、出租车等交通方式能够有效地联合起来，使得不同的交通体系之间能够有效地衔接。
在充分考虑地铁等轨道交通的运输功能的前提下，整合当前城市地铁立体开发与车辆交通的优化配置方案，以保证地铁的良性运营为基础条件，在地铁车辆段周边建筑的基础之上进行开发，实现地铁的经济效益与社会效益协同发展的目的。
2.2 如何提升地铁周边土地和空间的利用率通过地铁功能的有效开发，在满足地铁基本功能的前提下，充分发挥出地铁周边土地的综合价值，促进城市土地资源的有效整合与利用，推动地铁空间结构的转变。
因此，如何有效开发地铁站及周边土地资源，实现交通服务与商业服务的有机结合，充分协调地铁沿线站点车辆交通与周边建筑用地之间的关系，降低两者之间的对立，不断提升轨道交通的社会效益。
地铁上盖物业合作开发模式研究
地铁上盖物业合作开发模式研究随着城市化的不断推进，城市地铁成为城市交通主干道的重要组成部分。
地铁站周围的盖楼开发已成为城市发展的热点。
在这种情况下，地铁上盖物业合作开发模式应运而生。
地铁上盖物业合作开发模式是指地铁公司、地铁站周围的物业开发商和相关政府部门共同合作，将地铁站周围的空地或底层商业空间进行开发建设，增加地铁站周围的商业和居住功能。
这种模式能够有效地提高土地利用效率，改善城市环境，优化城市功能布局，促进城市发展。
本文将对地铁上盖物业合作开发模式进行深入研究，探讨其特点、影响因素和发展趋势。
1. 地理位置优势明显地铁上盖物业合作开发模式最大的特点就是地理位置优势明显。
随着城市地铁线路的延伸和完善，地铁站周围的土地价值不断提高。
地铁站周围的土地往往处于城市中心地段，交通便利，商业氛围浓厚，居住条件优越，是城市发展的热点区域。
地铁上盖物业合作开发模式可以充分利用地铁站周围的地理位置优势，实现土地资源的高效利用。
2. 功能结合紧密地铁上盖物业合作开发模式的另一个特点是功能结合紧密。
地铁站周围盖楼开发一般会同时包含商业、办公和居住功能。
商业设施可以为地铁乘客提供便利的购物和餐饮服务，办公楼可以提供办公空间，居住区可以增加城市居住容量。
这种多功能性的开发模式能够让地铁站周围的区域成为一个集购物、办公、居住为一体的综合性区域，推动城市商业和居住发展。
3. 合作共赢模式地铁上盖物业合作开发模式还具有合作共赢的特点。
地铁公司、物业开发商和政府部门在开发过程中形成了紧密的合作关系，共同承担开发风险，共同分享开发成果。
地铁公司提供土地资源和交通便利，物业开发商提供资金和技术支持，政府部门提供政策和管理支持，三方共同合作，实现了资源的优化配置和共同利益的最大化。
二、影响地铁上盖物业合作开发模式的因素1. 城市规划和土地利用政策城市规划和土地利用政策对地铁上盖物业合作开发模式的影响是至关重要的。
城市规划和土地利用政策会直接影响地铁站周围的用地性质、用地规模和用地功能布局，决定了盖楼开发的空间范围和发展方向。
地铁车辆段上盖物业开发的综合分析
2.4其他的问题
车辆段起着车辆检修和运营停放的作用，也对列车安全运营有着保障功能。其为地铁轨道交通的重要节点，物业的开发潜能是巨大的。虽然其占地面积较大，但完善相关检修功能布局之后，还可以用于开发物业的面积并不大，因此在开发时，需要对开发规模进行妥善考虑。自然通风与采光条件在平台下车辆段范围内较差，应当对其进行改善；生产厂房工艺路线受到上盖平台开发建筑物柱网的影响而进行了较大的调整，单位面积利用率较低。车辆段作业频繁，存在着诸多咽喉曲线，对于信号机以及司机判断都会产生影响，容易造成安全隐患。
在我国发展的过程中会面临着一个非常重要的问题，那就是城市化，而在这个过程中城市轨道交通便是重中之重，地铁的研发给我们带来了诸多的好处，但是也出现了一些问题，所以我针对这些问题，提出了相应的解决措施。
一、开发地铁车辆段上盖物业的意义
随着我国工业化、城市化的迅速发展，一方面城市建设用地紧缺情况加剧，另一方面城市人口不断增加。城市建设用地供需矛盾日益突出，也导致了我国耕地资源的紧缺，严重威胁到我国粮食安全。地铁车辆段上盖土地资源开发利用对解决城市建设用地紧缺情况，保证我国粮食安全，具有重要意义。同时，通过地铁相关站点的物业开发，可以进一步引起规模效应，缓解交通压力，因此在地铁车辆段上盖物业开发可以对城市环境、社会、经济等要素进行优化配置。
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关于地铁5号线光华门站上盖物业
代建方式的请示
集团领导：
为落实集团董事会决议精神，我司对南京市房地产项目代建方式进行了调研，形成报告和建议如下：
一、房地产项目代建的主要方式
1、小股操盘方式
代建方与业主方共同投资项目。
代建方一般不作为第一大股东，股权比例30%左右，由代建方全权经营管理项目，其他投资人无论是否控股，均不干预项目具体经营管理，但拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。
代建方委派项目总经理并组建全建制的操盘团队，总经理以目标责任制的形式对股东会、董事会负责。
项目整体开发计划拟订后，上报股东会或董事会审批确定或修订，由总经理全权负责具体实施。
代建团队提供包含前期环节管理、营销环节管理、建设与交付环节管理以及物业管理等内容的服务，代建方先按照总销售额一定比例收取委托开发服务费用，然后按照股权比例进行收益分配。
根据股权比例共担风险，共享收益，但分配比例与持股比例不一定相同，代建方可与其他投资人签订协议，按照项目经营结果和收益情况，设立浮动的分配方案。
2、委托代建（操盘手）方式
业主方作为委托方，提供土地及项目开发资金，拥有项目开发中的投资决策权、监督权、建议权和知情权。
代建方受业主委托可提供项目全过程开发管理、品牌加持及后期物业管理等服务，实现经营目标，获得相应的操盘收益。
在部分项目上，代建方也有通过自有资金或信用担保的形式，向项目提供债权性质的资金的行为。
代建方委派项目总经理及全建制的操盘团队。
总经理负责与业主方项目代表对接，牵头制定项目整体开发计划，由总经理和操盘团队具体实施，并定期向业主方汇报经营动态。
业主方一般只决策项目重大经营事项，重点参与成本、采购、财务等环节，不干预具体的操盘管理。
代建团队提供包含市场调研、产品策划和定位、设计管理、品牌加持、营销服务管理、建设与交付管理及物业管理等内容的服务，委托开发服务费用按项目总销售额一定比例收取，并与合同约定的经营考核目标挂钩，设置激励和处罚条款。
3、咨询服务方式
代建方不直接参与项目具体经营管理，仅针对业主方委托的部分需求提供咨询服务，如设计咨询、报批报建程序咨询、精装修和景观工程咨询、绿建技术服务咨询、共享房产公司战略合作企业集中采购价格等，服务费用按服务项目面
积核算收取，项目经营工作仍由业主方自主负责。
除此之外，业主方还可以选择增加营销管理服务，以更好地兑现产品的商业价值，营销服务管理一般按照总销售金额的3%另外计取费用。
二、以上三种代建方式优缺点分析
1、小股操盘方式
优点：项目风险最低，利于项目核算，可利用社会资本和优秀房地产开发企业的经验优势，强强联合，获得最大收益。
缺点：一是股权转让或者增资扩股手续时间长，需履行评估、报批及挂牌程序，造成资金成本增大。
二是大股东（国有资本）决策流程和民营资本操作的差异化、合规化问题会带来后期审计风险。
2、委托代建（操盘手）方式
优点：（1）代建方负责项目全过程开发管理，可最大程度利用代建方成熟的工程、营销管理经验，降低管理风险，全面提升项目开发品质；（2）可借助开发商品牌（如朗诗、金基、保利）市场认可度，实现本项目销售价值最大化。
缺点：（1）费用成本较大，根据调查情况，目前各房地产企业全过程代建服务报价大体相当，约为项目总销售额5%左右（根据本项目预测，约2300万元）；（2）同样具有国有资本决策流程和民营资本操作的差异化、合规化的后期审计
风险；（3）代建方只提供服务，并不承担项目运作的风险和责任。
3、咨询服务方式
优点：（1）既可利用代建方技术和管理优势满足本项目开发品质要求，又可结合实际情况灵活选择技术管理服务外的服务内容（如营销管理服务等）；（2）节约开发建设成本，相比于上述第二种方式预计可节约成本70%以上（约700万元左右）。
缺点：服务管理内容有限，代建方不承担主要责任，大部分工作仍然需要业主方承担。
三、关于项目代建方式选择的相关建议
（一）本项目特点分析
1、项目体量小。
光华门站上盖物业的项目用地总面积为7031平方米，容积率为1.2，其中地上面积为8437平方米，地下面积为10500平方米，社区配套为411平方米。
与其他房产开发项目相比较体量较小。
2、项目前期规划定位较为明确。
我司邀请保利、金基、朗诗等公司相关专家召开了专家会，专家一致认为：本项目主要户型为120—140平方米户型，定位为中高端，主要面向刚需及刚需改善型人群，此定位较为合理。
3、销售压力小。
本项目住宅总面积约为7012平方米，商业等服务设施为923平方米，住宅总套数为52套，总住宅套数较小，相对去化周期较快，销售压力较小。
4、品牌加持溢价有限。
根据南京市现有的房地产限价政策，品牌附加价值对项目的营收影响有限。
5、因南京市今年新政对地下商业分割销售的限制，造成项目货值有所减少，项目整体的利润下降。
（二）我司现有管理团队特点分析
经过几年的实践和积累，资源公司培养了有一定能力的工程项目管理团队，具有较强的地铁工程建设管理以及一定的商业综合体工程建设管理经验，但对于以住宅为主的项目的开发尚属新兵行列，对住宅项目的开发中的政策把控、设
计管理、报批报建、精装修和景观工程定位和质量管控、共享房产公司战略合作企业集中采购成本控制、财务税务等方面缺乏相关专业经验，需由相关房产开发公司提供咨询服务，以供借鉴学习。
（三）项目代建方式的选择建议
根据以上特点，我司建议对光华门站上盖物业项目的
代建采用咨询服务方式，有针对性的对设计管理、报批报建、精装修和景观工程质量管控、成本控制、财务税务咨
询等内容提出服务需求，寻找老师，以提高项目工作效
率，弥补开发经验的不足，降低项目运作风险，确保项目
收益。
预计咨询费用约每平方米800元，总计约700万
元。
当否，请批示。
资源公司
2020年3月。