TOD模式地铁上盖物业的发展 ppt课件
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《TOD案例研究》课件
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汇报人：PPT
目录
CONTENTS
TOD是 Tr a n s i tOriented Developmen t的缩写，中文 译为“公共交 通导向型开发”
TOD是一种以 公共交通为导 向的城市开发
模式
TOD强调公共 交通与城市开 发的紧密结合， 以公共交通站 点为中心进行
加强与周边 社区的合作， 实现共赢发 展
城市规划与TOD结合更加紧密，实现更高密度的城市发展 绿色出行与TOD协同发展，提升城市可持续性 数字化与智能化技术在TOD项目中广泛应用，提升运营效率 TOD项目将更加注重社区参与和共建共享，提升居民生活品质
挑战：政策支持不足、资金短缺、技术难题等 机遇：城市发展需求、政策支持、技术进步等 应对策略：加强政策引导、吸引投资、技术创新等 成功案例：国内外TOD项目的发展经验与启示
社会效益：评估项目建成后的社会效益，如改善交通拥堵、提升城市 形象等 环境效益：评估项目建成后的环境效益，如减少碳排放、改善空气 质量等
加强与政府 合作，争取 政策支持
优化交通规 划，提高交 通效率
加强安全管 理，提高安 全水平
提高服务质 量，提升客 户满意度
加强品牌建 设，提高知 名度和影响 力
混合
空间整合： 合理规划空 间，实现土 地资源的高
效利用
生态环保： 注重环境保 护，实现可
持续发展
社区参与： 鼓励社区居 民参与规划 设计，提高 社区认同感
和归属感
创新设计： 采用创新设 பைடு நூலகம்理念，提 高项目吸引 力和竞争力
住宅区：提供高品质的住宅， 满足居民的居住需求
商业配套：提供餐饮、购物、 娱乐等商业服务，满足居民 生活需求
汇报人：PPT
目录
CONTENTS
TOD是 Tr a n s i tOriented Developmen t的缩写，中文 译为“公共交 通导向型开发”
TOD是一种以 公共交通为导 向的城市开发
模式
TOD强调公共 交通与城市开 发的紧密结合， 以公共交通站 点为中心进行
加强与周边 社区的合作， 实现共赢发 展
城市规划与TOD结合更加紧密，实现更高密度的城市发展 绿色出行与TOD协同发展，提升城市可持续性 数字化与智能化技术在TOD项目中广泛应用，提升运营效率 TOD项目将更加注重社区参与和共建共享，提升居民生活品质
挑战：政策支持不足、资金短缺、技术难题等 机遇：城市发展需求、政策支持、技术进步等 应对策略：加强政策引导、吸引投资、技术创新等 成功案例：国内外TOD项目的发展经验与启示
社会效益：评估项目建成后的社会效益，如改善交通拥堵、提升城市 形象等 环境效益：评估项目建成后的环境效益，如减少碳排放、改善空气 质量等
加强与政府 合作，争取 政策支持
优化交通规 划，提高交 通效率
加强安全管 理，提高安 全水平
提高服务质 量，提升客 户满意度
加强品牌建 设，提高知 名度和影响 力
混合
空间整合： 合理规划空 间，实现土 地资源的高
效利用
生态环保： 注重环境保 护，实现可
持续发展
社区参与： 鼓励社区居 民参与规划 设计，提高 社区认同感
和归属感
创新设计： 采用创新设 பைடு நூலகம்理念，提 高项目吸引 力和竞争力
住宅区：提供高品质的住宅， 满足居民的居住需求
商业配套：提供餐饮、购物、 娱乐等商业服务，满足居民 生活需求
TOD模式地铁上盖物业的发展
TOD模式地铁上盖物业的发展TOD模式地铁上盖物业的发展正文：第一章：引言1·1 背景介绍1·2 目的和目标1·3 文档结构第二章：TOD模式概述2·1 TOD模式定义2·2 TOD模式的优势2·3 TOD模式的应用范围第三章：地铁上盖物业规划3·1 地铁上盖物业的概念3·2 地铁上盖物业的规划原则3·3 地铁上盖物业的规划流程3·4 地铁上盖物业的功能布局设计3·5 地铁上盖物业的可持续发展考虑第四章：地铁上盖物业的建设和运营4·1 地铁上盖物业的建设流程4·2 地铁上盖物业的项目管理4·3 地铁上盖物业的运营管理4·4 地铁上盖物业的市场推广和品牌营销第五章：地铁上盖物业的法律问题5·1 土地使用权与房地产开发法律法规5·2 地铁上盖物业的城市规划法律法规5·3 地铁上盖物业的合同与租赁法律法规5·4 地铁上盖物业的知识产权保护法律法规第六章：案例分析6·1 国内地铁上盖物业案例分析6·2 国际地铁上盖物业案例分析第七章：未来发展趋势7·1 地铁上盖物业在城市发展中的重要性7·2 地铁上盖物业未来发展趋势的预测7·3 地铁上盖物业对城市居民生活的影响附件：本文档涉及附件附件1：地铁上盖物业规划案例分析报告附件2：地铁上盖物业建设合同范本附件3：地铁上盖物业市场调研报告法律名词及注释：1·TOD模式：Transit-oriented development（TOD）的缩写，指以轨道交通为核心，以设立人口密度适宜的高质量城市居住环境为发展目标的城市规划和设计模式。
2·土地使用权：指法律上对土地占有、使用、收益以及处分权的一种特定权利。
3·房地产开发法律法规：指关于房地产开发、销售、租赁等活动的法律和法规。
世联——轨道交通沿线物业开发业务经验分享
p 中低档房地产密集的片区相对于 高端房地产密集的片区升值空间会 更大一些，而新开发区域也相对于 老开发城区、在前景预期方面更胜 一筹。
p 上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建 设和开通运营，大大促进了沿线地 区的住宅建设，大批居民由中心区 域迁往中心区边缘区域及近郊区的 大规模新建居住小区，给城市带来 了新的活力。
•元/平方米/天
•新街口大型商场一楼租金
•地铁开通
•元/平方米
•新街口沿街商铺售价
•地铁开通
➢ 新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。
➢ 2005年地铁1号线的正式开通，使 得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
•案例三
上海陆家嘴地铁——写字楼
•陆家嘴站点周围写字楼租金走势
•元/平方米/天
•地铁开通
8.0 7.0 6.3 6.0 5.0 4.0
4.2
3.8
47%6.3 6.1 5.5
14%
5.7
6.4
7.3 60% 50%
40%
30%
20% 13% 14%10%
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
地铁建设造就地铁物业
沿线商业 提升生活空
间和便利度
– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。
铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。
p 上海的城市轨道交通建设，直接 导致了城市人口的分布变化，其建 设和开通运营，大大促进了沿线地 区的住宅建设，大批居民由中心区 域迁往中心区边缘区域及近郊区的 大规模新建居住小区，给城市带来 了新的活力。
•元/平方米/天
•新街口大型商场一楼租金
•地铁开通
•元/平方米
•新街口沿街商铺售价
•地铁开通
➢ 新街口是南京市传统商业中心， 仅次于北京王府井、上海南京路 的中国第三大商业街，因此选取 地铁一号线新街口站点商圈内商 业为例。
➢ 2005年地铁1号线的正式开通，使 得新街口商圈内的整个商业租金 和售价水平有较大提升。
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
•案例三
上海陆家嘴地铁——写字楼
•陆家嘴站点周围写字楼租金走势
•元/平方米/天
•地铁开通
8.0 7.0 6.3 6.0 5.0 4.0
4.2
3.8
47%6.3 6.1 5.5
14%
5.7
6.4
7.3 60% 50%
40%
30%
20% 13% 14%10%
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世联——轨道交通沿线物业开发业务 经验分享
地铁建设造就地铁物业
沿线商业 提升生活空
间和便利度
– 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市 的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动 的场所，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。
铁对周边区域的地价提升比率，根据原有区域条件不同可达 到5%～15%；原有区域距离城市中心越远，原有交通条件 越差，地价提升比率越高。
tod-杭州地铁综合体参考课件
临平副城地铁经济综合体由杭州地铁1号 线临平段的临平南站、乔司站、翁梅站、高 铁站、南苑站和临平站六个站点及各站点周 边约500m范围内的用地构成。
杭州地铁1号线即将于2011年底 建成通车，为了合理引导1号线临平段 六个站点的开发建设，临平地铁经济 综合体的规划工作迫在眉睫！
一 分析研究 Analysis and Research
已有的规划未能将六个站点的开发建设与地区中心、社区中 心等进行统筹考虑，尤其未能充分认识到高铁对基地开发的巨大 价值，本次规划将充分分析沪杭高铁的价值，结合站点的交通及 城市服务职能对综合体进行分类，明确各站点的功能定位和辐射 范围，合理引导各站点辐射范围内的用地性质、规模、业态，充 分整合土地资源，提升区域土地价值。
2《临平副城分区规划（2008-2020）》 总体布局： 临平副城形成“四带二环、多区联动、中心聚合、星座布局”的
空间布局，体现“重构、集中、网络”的要求。
基地处于临平城市中心功能聚合带的南部，是城市南部门 户区域和城市核心功能的重要组成区。
一 分析研究 Analysis and Research
临平地铁经济综合体
一 分析研究 Analysis and Research
杭州地铁一号线余杭段两侧控制性详细规划功能结构分析图
1《杭州城市总体规划（2001-2020）》 空间结构模式： “一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”。 中心城区：一主三副，即主城、江南城、临平城和下沙城组成。
基地是杭州实施“决战东部”的城市发展战略的前沿地区， 处于杭州和上海浦东国际机场之间的重要交通枢纽地段，同时 西连杭州，北接临平，南临下沙城，是重要的区域交通中心。
杭州市综合体与地铁网络分布图
（二） 规划解读
杭州地铁1号线即将于2011年底 建成通车，为了合理引导1号线临平段 六个站点的开发建设，临平地铁经济 综合体的规划工作迫在眉睫！
一 分析研究 Analysis and Research
已有的规划未能将六个站点的开发建设与地区中心、社区中 心等进行统筹考虑，尤其未能充分认识到高铁对基地开发的巨大 价值，本次规划将充分分析沪杭高铁的价值，结合站点的交通及 城市服务职能对综合体进行分类，明确各站点的功能定位和辐射 范围，合理引导各站点辐射范围内的用地性质、规模、业态，充 分整合土地资源，提升区域土地价值。
2《临平副城分区规划（2008-2020）》 总体布局： 临平副城形成“四带二环、多区联动、中心聚合、星座布局”的
空间布局，体现“重构、集中、网络”的要求。
基地处于临平城市中心功能聚合带的南部，是城市南部门 户区域和城市核心功能的重要组成区。
一 分析研究 Analysis and Research
临平地铁经济综合体
一 分析研究 Analysis and Research
杭州地铁一号线余杭段两侧控制性详细规划功能结构分析图
1《杭州城市总体规划（2001-2020）》 空间结构模式： “一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”。 中心城区：一主三副，即主城、江南城、临平城和下沙城组成。
基地是杭州实施“决战东部”的城市发展战略的前沿地区， 处于杭州和上海浦东国际机场之间的重要交通枢纽地段，同时 西连杭州，北接临平，南临下沙城，是重要的区域交通中心。
杭州市综合体与地铁网络分布图
（二） 规划解读
中原_轨道地铁沿线物业专题研究_38PPT
高价值物业
地铁不但有出行方便的功能 （可达性），而且在运行过程 中不可避免地会产生噪音与振 动
与地铁线路有一定距离，既 方便出行，又不受干扰的房地 产，才真正具有投资价值。
如果沿线的住户属于低收入 阶层，这个阶层对可达性的敏 感程度会大于噪音、振动影响 的敏感度。
真正的高档住宅区应与地铁 保持一定的距离。
平衡性
快速轨道交通，在时间的刻度里，能够逐渐“熨平”两点 间的土地地租级差，就像河流会减少两地间的水平面的海 拔的道理一样。
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
价格变动的空间特征
房 价 增 长 幅 度
理想状态
在理想状况下，离车站越近，房地产价格越高，呈现出正态 分布的特征。因此，车站附近的房地产的价值高于位于区间 的房地产。
般只对进驻公司的员工及其客户开放，而对于其它人流则有一定的 排他性。所以对地铁带来的客流也有一定的排它性。
地铁线路越多越好，但人们对于线路的选择只挑选其有需要的。
地铁只是一种交通工具。 ★
2 物业
物业对地铁的需求研究 地铁物业发展特质研究 地铁对物业的价格影响研究
移动性
“住宅的移动性”不仅是 指住址迁移，又包含了居 住地处于快速通道的“动 感地带”。地铁具有城市 内部区域移民作用，使城 市在轨道上移动，形成新 的社区或改善已有社区的 人文，促进社会区的经济 社会发展
商用物业对地铁的需求性最大，也是地铁开通的最大受益者。
项目
客流量
客流构成
地铁的 通达性 对地铁的需求性 需求级别
商用物业
客流越多越越好，人旺才能带动财旺。
包容性最强，对于客流的构成并无太大的选择，不管买不买东西都 可以欢迎，”购买的来捧个钱场，不购买的来捧个人场”，多 多益善。
TOD案例分析ppt课件
TOD模式案例分析
.
TOD
TTOODD：模tr式ansit-oriented development ——“交通导向开发”
产生及发展
TOD模式理论起源于美国。上世纪30年代初，美国的小汽车成为出行方式的主导，城市空间 大规模扩展，向郊区蔓延。城市开发表现出低密度、无序蔓延趋势，形成了所谓的“小汽 车城市”。这个现象不但使工作及住宅区间的分离加剧，也导致城市中心地区的土地资源 的浪费，城市功能的闲置，以及社会治安、郊区环境的破坏和种族矛盾等问题。
TOD
一、日本新干线
日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展
1 促进沿线产业带的形成
新干线将京滨、中京、阪神、北九州4 大工商业地带连接起来的静冈、冈山 、广岛等兴建新的工业地带，形成沿 太平洋伸展的“太平洋工业带”
东海道新干线和山阳新干线，带动旅游 人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等 的消费支出约为5万亿日元，增加就业50 万人。高铁建成后，客流量的诱发率平 均为25%，
人口迁移 缓解城市压力
空间的压缩让民众的居住与就业有更多的选择，例如，搭乘新干线， 东京至静冈只要四十分钟，而静冈的房价却比东京便宜很多，「住 在静冈，赚在东京」已成为越来越多人们的选择。
.
TOD
一、日本新干线
新干线的大量修建，使日本“1日交流可能人口比率”迅速提
高
“1日交流可能人口比率”——从某地为起点单程3小时以内可以达到 的范围内居住的人口占全国总人口的比例 。
•当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%， 却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。
新干线 区间
1
东京-大阪
2
大阪-博多
3
东京-盛冈
.
TOD
TTOODD：模tr式ansit-oriented development ——“交通导向开发”
产生及发展
TOD模式理论起源于美国。上世纪30年代初，美国的小汽车成为出行方式的主导，城市空间 大规模扩展，向郊区蔓延。城市开发表现出低密度、无序蔓延趋势，形成了所谓的“小汽 车城市”。这个现象不但使工作及住宅区间的分离加剧，也导致城市中心地区的土地资源 的浪费，城市功能的闲置，以及社会治安、郊区环境的破坏和种族矛盾等问题。
TOD
一、日本新干线
日本新干线促使二产结构的调整和升级、三产的快速发展
1 促进沿线产业带的形成
新干线将京滨、中京、阪神、北九州4 大工商业地带连接起来的静冈、冈山 、广岛等兴建新的工业地带，形成沿 太平洋伸展的“太平洋工业带”
东海道新干线和山阳新干线，带动旅游 人口每年2亿人次，产生的食宿、旅游等 的消费支出约为5万亿日元，增加就业50 万人。高铁建成后，客流量的诱发率平 均为25%，
人口迁移 缓解城市压力
空间的压缩让民众的居住与就业有更多的选择，例如，搭乘新干线， 东京至静冈只要四十分钟，而静冈的房价却比东京便宜很多，「住 在静冈，赚在东京」已成为越来越多人们的选择。
.
TOD
一、日本新干线
新干线的大量修建，使日本“1日交流可能人口比率”迅速提
高
“1日交流可能人口比率”——从某地为起点单程3小时以内可以达到 的范围内居住的人口占全国总人口的比例 。
•当时连接这些地区的东海道铁路虽只占铁路总长的3%， 却承担全国客运总量的24%和货运总量的23%。
新干线 区间
1
东京-大阪
2
大阪-博多
3
东京-盛冈
高铁周边物业发展模式的探讨
•减小地域 间的贫富差
距
•加速资源的配置、信息技术交流、均衡经济发展，有利于缩小发达地 区与落后地区之间经济差距。1982年后，日本全面进行高速铁路由东 向西建设后，明显出现了东部地区的产业向中西部发展的趋势
•城市之间结 构的调整
•日本东海道新干线连接着日本的三大都市圈，新干线开通后，都市圈
之间的人口和资本流动更加便捷。由于名古屋都市圈的吸引力要弱于东
➢ 使包括东京、横滨、名古屋、大阪等大城市在内的东海 道地区，原本旅客运输十分紧张的状况一下得到了缓和， 也取得了预期的经济效益
➢ 随后，日本分别在1975年、1987年和1998年对其高速铁 路进行了3次扩建，目前总共有6条线，约2000km长
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高铁周边物业发展模式的探讨
•日本高速铁路客运站的内部功能
• 重要节点城• 市
➢ 北京
Байду номын сангаас
➢ 武汉
➢ 天津
➢ 沈阳
➢ 石家庄
➢ 南京
➢ 济南
➢ 杭州
➢ 郑州
➢ 长沙
➢ 徐州
➢ 广州
•预计到2020年，各条
线路将全部开通
•北京
•沈阳
•石家庄
•天津 •济南
•郑州
•徐州
•南京
•武汉 •长沙
•杭州
•广州
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高铁周边物业发展模式的探讨
•高速铁路对城 市发展的影响
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高铁周边物业发展模式的探讨
2.2 高速铁路对中国城市发展的影响
➢ 2006年十一五期间， 京沪高速铁路立项，标 志着中国大范围建设高 速铁路时代的来临
➢不同城市之间迅速到 达，节省时间，全面提 高效率，有助于提高国 家综合城市建设发展能 力，加速后工业化时代 的进程，对城市之间的 发展不平衡也将会产生 巨大的调控作用
TOD理论分析与案例报告-PPT课件
良性循环 的实现
TOD 模式实现各种交通方式与轨道交通的零换 乘, 从而突出 TOD 模式的优越性 , 再加上轨道交 通的准时性、高效率, 这更使人们愿意选择在车 站周围工作居住, 从而大大提升了轨道交通的通 勤客流, 而这些客流的增加又进一步推动了沿线 商业的开发, 开发的扩大进一步方便了轨道交通 乘客, 并会继续推动沿线的土地开发, 从而进入 一种良性循环状态。
传统城市理论:带形城市模式, 未来城市,工业城市模 式, 以及柯布西耶提出的光明城等寄希望于现代技术 手段, 通过理性思维, 利用几何图形规则化的机械美 学来组织城市, 过分强调城市的功能结构。 但在工业 化的推动下, 城市不断膨胀, 城市往往沿着快速交通 线呈现“带形” 蔓延扩展, 理想下的城市结构很难维 持, 最终致使城市大都呈现“ 饼状”发展, “城市病” 伴生严重。
TOD 模式的目标原则之一就是通过提高密度来 增加土地使用的效率, 遏制蔓延。TOD 模式强调 对土地的综合利用和开发, 以经济效益为核心, 按照经济价值原则形成的是中心商业区、办公 区、外围居住的类“ 同心圆结构” 。
混合功能 的实现
TOD 模式强调多功能的空间交互, 强调“以人为 中心” 的设计理念, 追求多功能的设计和设施 的高效利用, 实现商业、办公、居住、休闲、娱 乐等功能为一体, 以满足人的需求为目的, 但不 强求“ 小而全”的缀余 , 达到设施混合中的高 效使用, 从而使其满足人们对生活和环境多元化、 多样性的追求。
11
Part 1
Part 2
TOD发展历程
Part 3
Part 4
1993
2019
2000
今后
最早的 TOD 概念由美国学者 Peter Calthorp提出，作为一 种与传统蔓延式发展相对立 的规划概念，从与公共交通 相结合的建筑设计和建设实 例中演化而来
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层数
容积率 车位总数
万达广场
大连万达集团有限公司
日本M.A.O建筑设计公司
2006年12月23日
60120平方米
地上商业：161699平方米
地下：94670平方米
总：333608平方米
地上： 第一食品楼4层； 万达影城楼4层； HOLA家居广场楼5层； 巴黎春天百货大楼7层； 沃尔玛超市楼4层
地下：3层
缘起
2016-9-12 的cctv新闻报道
新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿
？
繁华的建设背后
对
建筑师来说
市场
孕育着哪些机会
！
！
地铁来了
“公共交通运输导向开发”理论下的城市发展模式讨论
万科股权之争
股权大战回顾
各家公司在二级市场抢股票
股东位置大洗牌
万科失去第一大股东位置 管理层面临被洗牌
• 地铁上盖物业 • 地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边
500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼 及其它公共设施（体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住 社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充 分、高效、集约的利用。
住宅办公
香港模式 第一政府依法收回土地，批地给港铁公司， 由港铁公司进行相对市场化的土地经营， 同时政府本身是港铁的大股东。 第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地 通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了 部分上盖物业，部分物业的运营创造的收 入，极大地改善了它的经营状况。同时土 地招投标也继续推高了地价和房价。
3.95
848个
项目定位
• 收入中等的年轻白领阶层
• 满足消费者的“一站式消费”需求
通过打造轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体 内予以满足，这将极大的提升项目的聚客能力。
具体位置
• 所选取的建筑实例均位于五角场地铁10号线江湾体育场 站与五角场站之间。此地段周围交通便利，由中环高架、 地面交通、下沉式人行广场、地下交通及地铁构成一个 立体交通网。
仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍挂方式成功获得3块地铁上盖物业的开发权， 在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业 +保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。
“开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业， 只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”——这正是吸引万科的地方，在土地 资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。
2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格 局，在2015年中央城市工作会议上进一步确 定培育城市群协同发展
城市化第一阶段
城市化第二阶段
0%
50%
100%
所有城市都在发展，都在扩张 城市化以单个城市的发展为主
城市之间出现了严重分化 “都市圈”和“城市群”的兴起
联合国的预测 中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市， 这些人口基本都会流入到发达的都市带里， 通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们，
TOD的中国式复制
以公共交通为导向 的城市发展理念
万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的 招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧 密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一 个招标资格的模式。
万科需要在中国房地产进入下半场之后，在 都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改 变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。
市场的房改相比”。
TOD的中国式复制
以公共交通为导向”的城市发展理念
在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为 房地产企业主导的日本模式 轨道交通企业主导的香港模式
日本模式 地铁公司对土地整备（土地区划整理） 区域规划（轨道+物业） 开发建设（东急建设） 销售租赁（东急不动产） 物业持有运营（百货店、酒店度假等） 全产业链覆盖 其轨道交通业务只占集团利润39% 本质上是一家城市综合开发运营商。
于是计划引入深圳地铁 重夺控制权
目前股权大战仍在继续 但
我们的问题来了
深圳地铁是怎样一家公司？ 万科为何要收购深圳地铁呢？
深圳地铁模式
地铁
拿地自建
上盖物业
部分运营
保障房
联合房企开发
深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳 地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。
万科股权之争中，万科与深铁的股权 合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但
这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。
中国城市发展正步入“都市圈”和“城市群”的新阶段，而 这些城市带之间，有一个主轴，即是轨道交通。
我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验 来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市 群协同发展。
相关概念界定
• 物业 • 英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内
地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个 完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相 配套的设备、设施和场地。物业没有大与小的概念，一座商场、一栋 住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一种物业，而可 以按照各部分权属的不同对其进行分割。
沿着轨道交通所发展的城市带 是中国未来人口主要的流动地
珠三角、长三角、京津冀 武汉为核心的长江中流城市带 重庆和成都构成的川渝城市带
房地产的二次机遇
城市群和轨道的发展意味着， 沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个
房地产行业的主战场。 “这样的一个机遇，可以说是一个划时代 的机遇，可以和1998年的开放商品住宅
地铁商业综合体开发模式案例
园林平台 行车道
商场 车辆段 公共交通交汇处
地铁站
案例分析
①轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响 ②地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用
③与地铁站点的连接关系
案例分析1
轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响
五角场万达广场
项目概况
项目名称 开发商 设计单位 开业时间 用地面积 建筑面积
从这一点来看，观察万科股权之争，仅仅盯 在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国 城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国 房地产的未来，才能打开一个全新的视界。
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二三线城市TOD模式背后
对
建筑师来说
需要
如何把握市场机会呢
！
二三线城市大建地铁
对
建筑师来说
地铁上盖物业
将成为建筑设计市场的新增长点
容积率 车位总数
万达广场
大连万达集团有限公司
日本M.A.O建筑设计公司
2006年12月23日
60120平方米
地上商业：161699平方米
地下：94670平方米
总：333608平方米
地上： 第一食品楼4层； 万达影城楼4层； HOLA家居广场楼5层； 巴黎春天百货大楼7层； 沃尔玛超市楼4层
地下：3层
缘起
2016-9-12 的cctv新闻报道
新华社：43个城市大建地铁，年投资3000多亿
？
繁华的建设背后
对
建筑师来说
市场
孕育着哪些机会
！
！
地铁来了
“公共交通运输导向开发”理论下的城市发展模式讨论
万科股权之争
股权大战回顾
各家公司在二级市场抢股票
股东位置大洗牌
万科失去第一大股东位置 管理层面临被洗牌
• 地铁上盖物业 • 地铁上盖物业一般指，与地铁车站直接相连的建筑物或者车站周边
500m范围内所有的物业形式，包括商场、住宅、公寓、酒店、写字楼 及其它公共设施（体育场、图书馆、学校、展览馆等）以及大型居住 社区等统称为地铁上盖物业。地铁上盖物业开发，是对土地资源的充 分、高效、集约的利用。
住宅办公
香港模式 第一政府依法收回土地，批地给港铁公司， 由港铁公司进行相对市场化的土地经营， 同时政府本身是港铁的大股东。 第二自建设地铁，然后把地铁上盖的土地 通过拍卖的方式卖给开发商，港铁保留了 部分上盖物业，部分物业的运营创造的收 入，极大地改善了它的经营状况。同时土 地招投标也继续推高了地价和房价。
3.95
848个
项目定位
• 收入中等的年轻白领阶层
• 满足消费者的“一站式消费”需求
通过打造轨道交通枢纽商业，将购物、娱乐、办公等需求集中在一个多功能建筑体 内予以满足，这将极大的提升项目的聚客能力。
具体位置
• 所选取的建筑实例均位于五角场地铁10号线江湾体育场 站与五角场站之间。此地段周围交通便利，由中环高架、 地面交通、下沉式人行广场、地下交通及地铁构成一个 立体交通网。
仅2009年一年内，深圳地铁就以招拍挂方式成功获得3块地铁上盖物业的开发权， 在每一块地铁上盖地块内，深圳地铁都承建一定比重的保障房。这一“地铁+上盖物业 +保障房”的模式，被深圳视为缓解地铁财政、发展保障房、稳定房价的法宝。
“开发地铁上盖有技术条件的要求，相当于在一个挖空的车辆段上再建一个物业， 只有地铁公司或者其认为有资质的公司才能做。”——这正是吸引万科的地方，在土地 资源极度稀缺的深圳，拿地已经成为困扰所有企业的现实难题。
2010年我国政府已经确立了全国的城镇化格 局，在2015年中央城市工作会议上进一步确 定培育城市群协同发展
城市化第一阶段
城市化第二阶段
0%
50%
100%
所有城市都在发展，都在扩张 城市化以单个城市的发展为主
城市之间出现了严重分化 “都市圈”和“城市群”的兴起
联合国的预测 中国未来10年还会有1.7亿人口流入城市， 这些人口基本都会流入到发达的都市带里， 通过轨道交通扩展城市的边界来容纳他们，
TOD的中国式复制
以公共交通为导向 的城市发展理念
万科想要的，不仅是获得一个像港铁这样的 招标资格，而是和一家地铁公司建立一种更为紧 密的合作关系，这个价值会远远超过获得港铁一 个招标资格的模式。
万科需要在中国房地产进入下半场之后，在 都市圈大融合的背景之下，勇敢地迎接需求、改 变模式。这才是万科的最大价值和希望所在。
市场的房改相比”。
TOD的中国式复制
以公共交通为导向”的城市发展理念
在世界范围内，成熟的“轨道+物业”模式可分为 房地产企业主导的日本模式 轨道交通企业主导的香港模式
日本模式 地铁公司对土地整备（土地区划整理） 区域规划（轨道+物业） 开发建设（东急建设） 销售租赁（东急不动产） 物业持有运营（百货店、酒店度假等） 全产业链覆盖 其轨道交通业务只占集团利润39% 本质上是一家城市综合开发运营商。
于是计划引入深圳地铁 重夺控制权
目前股权大战仍在继续 但
我们的问题来了
深圳地铁是怎样一家公司？ 万科为何要收购深圳地铁呢？
深圳地铁模式
地铁
拿地自建
上盖物业
部分运营
保障房
联合房企开发
深圳地铁但依靠长期的“地铁运营+上盖物业开发”模式，从2013年开始，深圳 地铁实现盈利，成为中国除港铁外为数不多的实现盈利的地铁运营商。
万科股权之争中，万科与深铁的股权 合作因为华润和宝能反对而暂时搁浅，但
这并不能阻止“轨道+物业”时代的到来。
中国城市发展正步入“都市圈”和“城市群”的新阶段，而 这些城市带之间，有一个主轴，即是轨道交通。
我国城市化率达到50%，发达国家的历史经验 来看,未来的城镇化需要建立轨道交通连接城市 群协同发展。
相关概念界定
• 物业 • 英语property或estate。该词由自20世纪80年代由香港传入沿海、内
地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。现已形成了一个 完整的概念，即物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相 配套的设备、设施和场地。物业没有大与小的概念，一座商场、一栋 住宅可以被视为一项物业。一座建筑物不意味着就是一种物业，而可 以按照各部分权属的不同对其进行分割。
沿着轨道交通所发展的城市带 是中国未来人口主要的流动地
珠三角、长三角、京津冀 武汉为核心的长江中流城市带 重庆和成都构成的川渝城市带
房地产的二次机遇
城市群和轨道的发展意味着， 沿轨道交通拓展的城市新区，是未来整个
房地产行业的主战场。 “这样的一个机遇，可以说是一个划时代 的机遇，可以和1998年的开放商品住宅
地铁商业综合体开发模式案例
园林平台 行车道
商场 车辆段 公共交通交汇处
地铁站
案例分析
①轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响 ②地铁上盖物业商业综合体对城市交通的整合作用
③与地铁站点的连接关系
案例分析1
轨道交通对城市商业综合体建筑设计的影响
五角场万达广场
项目概况
项目名称 开发商 设计单位 开业时间 用地面积 建筑面积
从这一点来看，观察万科股权之争，仅仅盯 在股权以及如何作价是十分局限的，如何从中国 城市发展战略、城市建筑与人的关系来考量中国 房地产的未来，才能打开一个全新的视界。
？
二三线城市TOD模式背后
对
建筑师来说
需要
如何把握市场机会呢
！
二三线城市大建地铁
对
建筑师来说
地铁上盖物业
将成为建筑设计市场的新增长点